区分所有マンションを買うと儲かるのか(4) 区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフロー

地方の区分所有マンションに投資した場合のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。

ある県庁所在地にある区分所有マンション一室を購入した場合のキャッシュフロー例です。

築20年、賃貸面積22平米、家賃4万円、うち修繕積立金が5千円、管理費が5千円、合わせて1万円でした。

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区分所有マンションをうりまくっている不動産業者はここで説明を止めますが、実はこれにとどまりません。

あなたが運営代行を依頼する不動産業者によっては、運営代行料として家賃の二割(20%)程度を要求してくるのです。

20%なんてオーバーな!運営代行料の相場は家賃の5%だときいたよ!とつぶやいているあなた。

あなたは、区分所有物件をお持ちになったことが、ないのですね…。
毎月機械的に管理手数料として家賃の5~10%を徴収されるほかに、いろいろ取られるのです。

たとえば…
毎年増え続ける新築の区分マンション。どんどん築浅のライバル物件が出てきてあなたのお部屋が空室状態のまま、入居者がつかなくなります。仲介業者に相談すると、広告料として家賃の3~6ヵ月をお支払いいただければ営業マンが張り切って入居希望者に案内しますよ!その入居者も二年で契約更新時に退去。

控えめに見て3ヶ月の広告費を支払って2年(24ヶ月)入居してもらったとすると、3÷24=12.5%の費用負担をしたのと同じです。4ヶ月負担したなら4÷24=16.6%。管理費の5%と足し合わせるとあっ言う間に20%を超えてしまうのです。

つまり、賃料収入の本当の内訳は、以下のようになります。

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この分析をお読みになり、いかがお感じになったでしょうか?
残った2万2千円から、室内設備が壊れたときの修繕代金を負担したり、室内の設備や壁紙が古ければ更新投資をする必要があるのです。

この図を見るだけで、収益はほとんどあがらないであろうことが容易に理解できたことと思います。

地方の中古マンションでしたら表面利回り(諸経費引く前の利回り)は12%前後の物件をよく見かけますよね。

上の図に習って表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

【表面利回り】   家賃収入48万円÷12%=400万円
【管理費積立金支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】家賃残り26.4万円÷400万円=6.6%

なんと!半分しか残らないのです。

そのうえオーナーであるあなたは空室の期間、ローン支払いを給与収入から自費で負担しなくてはなりません。
金利3%で元金と利息を支払うと、手元に残るのは微々たる金額です。


 


 

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