「セルフストレージ大家日記」カテゴリーアーカイブ

不動産資のメリットとは その2 | vol.297


不動産投資は生命保険の代用になる


前回は、不動産投資が株式や投資信託、外貨預金と比べてどういった点に利点があるのかをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。

不動産を購入する際、サラリーマンや事業所得を得ている方の多くは、一般的に長期間のローンを組むことになります。
住宅ローンを組む場合に、フラット35以外では、「団体信用生命保険」(以下「団信」という)への加入が住宅ローン借入の条件になっています。
団信は、 ローンを借りている人が亡くなったり、高度障害になったりした際に、ローンの残額を保険で支払ってもらうものです。
保険契約は金融機関と保険会社の間で締結されます。
団信が適用されると、 ローンを借入した人が死亡や高度障害などでその後の返済ができなくなっても、残りのローン残高が保険金と相殺されるため、家族が返済をするということはありません。
不動産を売却して、売却益(キャピタルゲイン)を得ることもできますし、その後も保有して、継続的に家賃収入(インカムゲイン)を得ることも可能です。

団信の保険料はローンの支払利息の中に含まれているため、別途保険料を支払うということはありません。
また、最近では「がんと診断されたらローン残高0円」や「三大疾病、八大疾病になったらローン残高0円」になる団信特約も登場しています。
この特約を付与する場合には、借入金利に0.1%~0.2%金利分を上乗せして保険料を実質的に支払うのが一般的です。
当然のことながら、団信は生命保険ですから、健康でなければ加入できませんし、持病を抱えている場合は告知義務がありますので、持病をお持ちの方は、事前に団信の事前審査を金融機関に依頼するとよいでしょう。

借入人が亡くなったり障害を負ったりした際に、もしくは病気になった際に、投資した金額を保証してくれるような商品が他にあるでしょうか。
答えはみなさんご存知のとおりありません。
これも不動産投資ならでは大きなメリットの一つです。



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不動産投資は節税対策にも効果的


不動産を保有して利益を得ながら、相続税対策などの税金対策ができる点も、他の金融商品にはない不動産投資ならではの大きな利点です。
相続税の課税評価を考えた場合、①土地建物 ②土地 ③現金の順に節税につながりますので、現金を相続すると、ダイレクトに課税され、税金として徴収されてしまいます。
土地に換算する場合は、相続税路線価に基づいて計上されます。
相続税路線価とは、相続税や贈与税の算出のために国税庁が示している、道路に接する宅地の 1㎡あたりの評価額のことです。
これは、現金と比較すると、7~8割ほどの評価となります。
建物の場合は、固定資産税評価で計上しますが、こちらも現金と比較して7~8割の評価に下がります。

ちなみに、平成27年1月1日以降、相続税の控除額が以下の算出に変更となり、相続税の対象となる人が増えています。
【相続税控除額改正前】5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)
【相続税控除額改正後】3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

改正前、相続人が配偶者と子ども2人の場合、5,000万円+(1,000万円 ×3人)=8,000万円以内の資産であれば控除の対象となりました。
しかし、改正後は、3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円に控除額が減少されました。

東京都内や首都圏で一戸建てを持っている人の多くが、4,800万円相当の資産を保有していることから、相続税を支払う可能性がある人は今後増えていくでしょう。
よって、相続税対策はもはやどこかのお金持ちだけの問題ではなく、事前の対策が必要となるのです。
そのためにも、不動産投資を行うことは、相続税評価を下げる効果的な方法となります。


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不動産資のメリットとは その1 | vol.296


レバレッジ効果が高いのが大きな魅力


株式や投資信託、外貨預金などの金融商品の方が投資としてはメジャーな感がありまして、不動産投資に取り組む人の比率は金融商品よりは少ない印象がありますい。金融商品と比べて、不動産はどういった点に利点があるのかをご紹介したいと思います。

不動産投資の魅力のひとつはレバレッジを利かせて加速度的に資産を増加させられること

不動産投資の魅力の一つは、「レバレッジが利かせられること」です。

はて?レバレッジとは何ぞや?

レバレッジとは小学校の理科の授業で習った「てこの原理(梃子の原理)」のことで、「てこの原理」を経済活動や投資活動に当てはめて使われている表現です。
経済活動においては、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることを意味します。

分かりやすく言うと、「小さな金額(手元資金)で大きい金額を動かせること」です。
不動産投資は、少ない自己資金で大きなお金を動かせるため、まさにレバレッジ効果の高い投資と言えます。

少ない資金で安定した利益を狙おう

少ない資金で資産を動かしているわりには、安定した利益を得ることが可能です。
株や投資信託、外貨預金、国債などの金融商品にはない利点です。
もちろん、FX(外国為替証拠金取引)や信用取引などは、レバレッジが組み込める商品ですが、その分リスクも大きく、下手をすると、自己資金以上の損失があっという間にできてしまいます。

他にも不動産投資には、長期間にわたってローンを組むことによって、マーケットのリスクを回避できる利点があります。
また、景気の波にそれほど左右されず、市場に振り回されずに安定した収入を得ることが可能です。
例えば、一部屋の家賃6万円の収入が、景気が良いからといって10万円に上がるわけではありません。
逆に、景気が落ち込んだからといって、家賃が3万円に下がることもよほどのことがない限りありません。



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インカムゲインとキャピタルゲイン2つの収益が期待できる


不動産投資を行うことで得られる収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。
「インカムゲイン」とは、資産を保有することによって安定的かつ継続的に得られる現金
収入のことを指します。
不動産投資でいうインカムゲインを毎月の家賃収入だとイメージしてください。

一方、「キャピタルゲイン」とは譲渡益を指します。
不動産や証券などの資産が値上がりした後に、それを売却したことで得られる利益のことです。

ということは、不動産投資においては、不動産を所有し、きちんと活用できていれば、毎月家賃という「インカムゲイン」を得ることができ、さらに不動産を売却した際には「キャピタルゲイン」という収益を得ることができるのです。

他の金融商品と比べて、この2つの収益を安定的に得ることが可能な点も不動産投資の大きな魅力の一つです。


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老後生活では年金収入の補てんになる


不動産投資には、その他にも様々なメリットがあります。
まずは、個人年金代わりになるという点です。
今30~40代の方が65歳になる25~35年後の年金制度は、どのようになっているか不安でしょうがないという人は多いでしょう。
年金受給額の大幅な減額、もしくは受給年齢の大幅な繰り下げ、受給開始が75歳になっているなんてことも普通に考えられます。
国の莫大な借金を考えると、どうしても明るい老後生活が期待できません。
不安しかない、、、そんな中で貯蓄するな、消費に回せ、なんと言われてもどこにも老後の保障がないわけですから無理な話ですよね。

そうした年金への不安から、10数年前からは個人年金をする方が出始め、最近では節税効果もあってイデコ(個人版401k)など自ら年金に備える方が増えています。

そのような老後の年金生活に対する不安は、不動産投資による家賃収入で軽減できる可能性があります。
年間収入が仮に300万円あれば、退職後も年金への不安なく、ゆとりある老後の生活が期待できます。
仮に、個人で年金の積み立てをしたとします。
毎月2万円の個人年金保険を35年間積み立てた場合、積み立てた総額は840万円 (2万 X×12カ月×35年)になります。(利息や運用益除くとします)
35年後に受け取る金額を毎月10万円とすると、840万円÷(10万円×12カ月)=7年。
つまり、運用利益や利息を加味せず考えると、35年間毎月2万円ずつコツコツ積み上げても受け取れる期間はたった7年なのです。

不動産投資の場合、ローン完済後は、不動産を所有活用し続けている限り、多少なりとも家賃収入等を得ることができます。
これは不動産投資ならではの大きな魅力と言えるでしょう。

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不動産をどう活用すればよいのか | vol.295


投資目的を明確にし、市場性を客観的に捉えよう


個人でもできる不動産の活用方法とは。前回お話しした、不動産投資で成功するためには広告宣伝や事業計画などをあらかじめ考えて用意周到に事を進める必要がある、というのは、それはそれで正しいのですが、個人の方がゼロから資産を形成していく上では「小さくはじめて、大きく育てる」ことも大切でして、いきなり広告宣伝費を計上して派手にお金を使って事業を進めるというのは現実的ではありません。

不動産を活用するにあたっては、投資目的の具体性をどの程度もっているか、その市場性が今後どの程度見込めるのかがポイントとなります。

①投資目的

まず、許容できるリスクと受け取りたいリターンのバランスを明確にします。
超長期的な期間での回収というリスクを背負いながらもリターンも大きく得たいのか、リターンは小さくても短期的な回収を目的にするのか。
これによって、準備すべき資金規模や資金調達手段が大きく異なります。

②市場性

不動産は、字のとおりまさしく動かない財産です。
不動産自体の市場性も、土地価格や賃貸料も当然大切ですが、活用した場合の事業についての市場性も十分に検討しなければなりません。
たとえば、アパートであれば、高齢者用のバリアフリーで廊下が広い、トイレが広いといった物件が今後期待できる市場となります。

また、レンタル収納は、集合住宅の多いエリアではニーズが高くなっています。
将来にわたる市場性を、自分の期待感ではなく客観的に調査しておくことが、計画段階から必要となります。



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小規模不動産の活用方法としてレンタル収納が注目を浴びている


所有している土地がある程度の広さであれば、ディベロッパーも関心を示し、色々な可能性を模索できます。
マンション経営、貸しビル経営などバリエーションは広がります。
しかし、土地が狭いと、建ぺい率、容積率との関係もあって、投資の対象としては一見魅力が薄いように感じてしまいます。
しかし、狭い土地には狭い土地なりの利用方法というものはあります。
レンタル収納(トランクルーム)は、まさにその代表例です。
周辺に人が集まる場所であれば、コインロッカーを設置するのも一つの選択肢です。
とにかく、その土地の周囲の状況などを細かく分析し、最適な利用方法を検討し、見つけることが大切です。

最近、レンタル収納が不動産ビジネスとして注目を集めていますが、その形態は多様化しています。
大規模なものでは、老朽化したテナントビルを丸ごとレンタル収納に転用している例が見られます。
内部にパーテーションを入れるぐらいで転用が実現するので、転用コストはそれほどかかりません。
また、屋外型のタイプでは、空いている土地に新たにアパート・マンションを建てるのに比べて、建設コストがかなり低くなります。
駐車場にもできないような奥まった狭い土地や細長い土地でも、有効に収益をあげることが可能です。
さらに、レンタル収納は、日照、騒音、交通の便といった住宅利用として活用する場合のデメリットをあまり受けないといったメリットがあります。


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次に参考までに、レンタル収納以外の小規模土地の活用方法をいくつかご紹介しておきます。

①駐車場経営

駐車場は、長期的に見ると他の不動産への転用も可能なので、とりあえず遊休地を活用するという点で適しています。
月極駐車場にすれば、コインパーキングに比べて設備費用がほとんどかかりません。
コインパーキングは市街地にかなり多くなっているため、マーケット調査をしっかりする必要はあります。

②コインロッカー経営

コインロッカーは、ものすごく小さい土地でも設置することができるので、他には有効活用できない土地の活用方法として適しています。
しかし、立地が限定されているというデメリットもあります。

③ コインランドリー経営

コインランドリーもコインロッカーと同様、それほどの土地がなくても設置する事が可能です。立地が限定されているというわけではありませんが、できるなら主婦層や一人暮らしが多い住宅地をターゲットにするのがよいでしょう。
また、最近では布団専用洗濯機やシューズ専用洗濯機といった専用機を置くことで利用客を伸ばしたり、カフェを併設して洗濯の待ち時間に利用するといったサービスを提供して他との差別化を図っているコインランドリーも出てきています。

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事業成功のためのポイントとは | vol.294


事業成功のために外すことのできないカギとは何なのか?


前回のブログでは、開業までの流れをご紹介しましたが、今回は開業を成功させるためのポイントについてご紹介していきます。

ありとあらゆるサービスが全国各地に行き渡っている昨今、新しい店舗や事業を起こすということはどの地域でも難しくなってきています。
しかし、それでも成功を収めている人が多くいるのもまた事実です。
事業成功のカギには、①場所選び、②宣伝、③独自性があげられます。
ここからは、それらのカギを個別に見ていきましょう。



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<場所選び>

倉庫業では、立地条件はそれほど重要ではありませんが、コインランドリー経営や駐車場経営(コインパーキング)を行う場合は、立地条件が成功をわける重要なポイントとなります。
ただ、立地条件とはいっても、自分の持っている土地がビジネスに適した場所であるかどうかは重要なポイントとなるものの、ビジネスに合わせて土地を選ぶということは資金面からなかなかできません。
よって、自分の土地を持っている場所次第で、何の事業を始めるかを決めるということになります。

たとえば、駐車場経営であれば、街の中心部・繁華街、駅の近くに土地があるのなら前向きに検討するべきでしょう。
しかし、そのような場所でなければ、ダメかといえば、そうとも言い切れません。
アパートやマンションが多く立ち並ぶ地域であってもニーズはあります。
その土地の周辺にある駐車場が常に満車状態であったり、月極駐車場に空きがないといった地域であれば駐車場に適した土地といえます。

<広告宣伝>

せっかく店舗や事務所をオープンしても、そこを知ってもらわなければ集客は期待できません。
トランクルームやコインランドリー、駐車場であれば目立つため、広告宣伝は不要に思われるかもしれませんが、まったく広告宣伝をしないというわけにはいきません。
広告宣伝費を計上していれば、新聞折込み広告やポスティング、看板を設置するといった方法が効果的です。
また、ホームページやSNS、メルマガなどインターネットを利用して効果的な宣伝を行いましょう。
しかし、ただ単にホームページを作成した、SNSに投稿しただけでは、宣伝ができているとは言えません。
SEO対策をしっかり行う、SNSが拡散される工夫をするといったことをしていかなければいけません。

<独自性を打ち出す工夫>

トランクルームや駐車場経営といっても、空いている土地があり、立地条件をクリアすれば、それでよいというわけではありません。
どんなに立地条件がよくても、使いたくないトランクルーム、利用したくない駐車場というものはあります。
トランクルームであれば、女性が安心して利用できない場所に設置されていたり、トランクルームが汚いと利用するのをためらってしまいます。
駐車場であれば、車幅の狭い駐車場などは、運転が苦手人でしたら、敬遠するでしょう。
監視カメラなどの防犯システムのない駐車場では、不安に感じる人もいます。

どんな事業であっても、消費者のニーズを取り入れなければ、商売はうまくいきません。
逆に、消費者のニーズをどんどん取り入れていけば、顧客はどんどん増えていき、経営は軌道に乗るでしょう。
とはいっても、消費者のニーズを取り入れるにはお金がかかりますし、お金をかけたことで利用料金を大きく上げたのでは、利用者が離れる可能性もあります。

料金を決める際には、周囲の相場を参考にすることはもちろんですが、自社の設備や付加価値とのバランスを考えて決めましょう。
また、市場調査をしっかり行い、利用者のターゲットを決めることも忘れてはいけません。
富裕層が多いエリアであれば、サービスが充実していれば、料金が高くても需要はでてきます。
大切なことは、同業者とのサービスの差別化を図り、その土地がある地域の市場調査をしっかり行うことです。
そして、どんな状況でも、顧客目線で顧客の立場に立ったサービスを提供することだけは忘れないでください。


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独立開業するための手順とは | vol.293


「事前調査・事業計画・資金準備」をしっかりと


前回までは、開業にあたっての手続きについてご紹介してきましたが、今回はもっと時間を遡り、開業するための手順や考え方について触れたいと思います。

独立開業は大げさに言えば、人生を賭けた大勝負です。
失敗すると、その後の人生に大きく影響を及ぼしますし、取り返しのつかないことになりかねません。
独立開業というと自分の夢や理想が先行しがちですが、入念な事前調査、綿密な事業計画、資金の準備について検討に検討を重ねたうえで、開業に踏み出すべきです。
これらの検討段階で少しでも気になる点が出てきたら、「なんとかなる」と流さずにしっかりクリアにしてから次に進むようにしてください。
そうでないと、その気になる点がいつか大きなリスクとなって現れるかもしれません。

開業するまでの大まかな流れは、以下のようになっています。



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① 自分自身の気持ちを確認する

あこがれや理想といった気持ちだけで開業していないか、 今の現実から逃げるためではないか、といったことを今一度自分の心に問いかけて確認してみましょう。
あこがれや理想を持つことはとてもいいことです。人生一度きりですから、その理想に向かって行動することは大事なことです。
しかし、理想だけでは飯は食えません。
失敗すると、社会的・ 経済的責任は自分が負うだけでなく、家族や従業員、さらに従業員の家族にまで迷惑をかけることになります。

②業種の選択を慎重にする

開業へ踏み出す決意が固まったら、業種を選択します。
それまでに自分が関係してきた業種であれば、知識やその業種の市場にも明るいため、ゼロから始めるよりリスクは軽減できます。
もし、まったく経験のない業種を始めるのであれば、経験者の話を聞いたり、市場調査を綿密に行うなど、情報収集を行います。

③ 家族の理解を得る

家族がいる場合は、配偶者の理解を得ておくことが必要不可欠です。
たとえ、事業を手伝ってもらうことはなくても、家族の理解とサポートは必要です。
何より家族を路頭に迷わせるわけにはいきません。
準備する前に、十分に話し合うことが大切です。

④ 共同事業の場合の注意点

知り合い同士で脱サラして独立開業するケースがあります。
この場合、お互いの意思確認、考えられるすべてのケースを想定して計画を立てておくことが大切です。
特に、役割分担・経済的負担・利益の分配・役職と権利関係については、明確にしておきます。
開業後しばらくしてからそれらが原因で分裂が起きて、せっかくの事業が行き詰まってしまうケースもよく見られます。
たとえどんなに付き合いの長い気心の知れた仲間同士であっても、事業に関することについては文書として残しておくべきです。

⑤ 具体的に計画を立てる

家族の理解が得られたら、具体的な事業計画を立てます。
事務所・営業拠点はどこにするのか、従業員を雇うのか、売上げがどの程度になる予想か、黒字になるまでどれだけ期間を要するのかなど、厳しく厳しく計画を立てます。
また、資格を必要とする場合には、資格を取得する必要がありますし、許認可が必要な業種であるかを確認し、必要な場合はその準備を行います。
諸条件を考えた結果、フランチャイズチェーンに加盟する方法も検討します。

⑥ 資金計画と調達

⑤で立てた計画をベースに、どれだけ資金が必要となるかを算出します。
事業を始めると、想定外の出費が起こることがよくあります。
十分すぎるに越したことはありません。余裕をもって準備をしておくべきです。
調達手段としては、金融機関からの借入れといった方法がありますが、借金は少なければ少ないほど、失敗した時の切り替えが速やかにできます。
資金面の問題から、フランチャイズチェーンに加盟するということを検討してもよいでしょう。

⑦ 開業準備をする

拠点となる場所の賃借、従業員の募集、仕入れの準備に入ります。
許認可が必要な場合は、許認可の取得のために、行政と交渉に入ります。
忙しくて書類の作成作業に手が回らない場合には、行政書士に許認可の申請を依頼すると本業の業務に集中できます。
なお、法人の場合には、設立手続きと併せて行政書士に依頼するといいでしょう。

⑧ 開業する

許認可を取得する、法人の登記が完了するといった準備が整ったら、いよいよ開業です。

いかがでしたか。
理想を成し遂げられる、しっかりとした事前準備と具体的で厳しく作成した計画、十分な資金準備がしっかりできて初めて開業準備のスタートとなります。
理想だけが独り歩きしないように、第三者に客観的にアドバイスしてもらうことも大切です。

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開業にあたって専門家を利用する その2 | vol.292


税理士や会計士の仕事とは


前回のブログでは、行政書士の仕事ついてご紹介してきましたが、今回は、その他の専門家の仕事についてご紹介したいと思います。

税理士のおもな業務は、税務書類の作成、税務相談などの税務業務と会計帳簿の記帳代行、決算書の作成などの会計業務ですが、大企業のM&Aに関する税務や国際税務から、個人の所得税や相続税の相談まで、業務の範囲は多種多様です。

公認会計士の業務には、監査業務、税務業務、マネジメントコンサルテイングサービスなどがあります。
このうち、監査業務は公認会計士のみが行うことができる独占業務です。
企業と利害関係のない第三者として、財務諸表が適正に作成されているかどうかについて意見し、社会的な信用を得ます。
また、公認会計士は税理士となる資格を持ち、税理士登録をすることにより税理士の業務を行うことができます。
よく〇〇会計事務所とあるのは、公認会計士が税理士登録をして税理士業務を行っている場合がほとんどなので、業務内容は税理士事務所とほとんど同じと考えてよいでしょう。

独立開業にあたり税理士に依頼した場合のサポート内容も様々です。
個人事業主で単式簿記を行っているような場合には、日々の取引の記帳は自分で行い、期末の決算・申告書の作成のみ税理士事務所に依頼することも可能です。
報酬もそれほど高くないので、小規模に事業を行っている方はこのような方法もできます。

法人や個人でも事業規模が大きくなってきた場合、決算・申告に加えて、記帳代行や給与計算、さらには支払管理などの経理業務を一括して顧問税理士にまかせることもできます。



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司法書士の仕事とは


みなさんが「司法書士」と聞いて思い浮かべる仕事内容は何でしょうか。
「書士」と付いているので、何らかの書類を作成するのだろうと想像する方もいると思いますが、実際に以下のような書類の作成を行います。
また、それに関連する手続きを代理することも業務として行っています。

司法書士の仕事① 登記に関する事務

依頼者の代わりに筆記または供託の手続を行うことです。
登記には 不動産登記、商業・法人登記などがあります。
商業登記は株式会社などを設立する際や、登記事項に変更がある場合などに、商号・資本金・役員などを法務局に届け出る手続をいいます。

司法書士の仕事② 裁判事務

裁判所に提出する書類の作成です。
具体的には、訴状などの訴訟に関する書類や、自己破産など多重債務に関する書類の作成などです。
このように、法務局や供託所、裁判所など、司法関係の官公署に提出する書類を作成し、手続を行うのが司法書士の主な業務ということになっています。

会社を設立する場合、必ず設立の登記をしなければなりません。
設立の登記をするには、定款作成から始まり、各種の書類を揃え、申請を本店の所在地を管轄する法務局(登記所)に提出する必要があります。
これらの申請書類は、もちろん自ら作成することもできますが、書類には法律用語も多く、簡単に作成できるようなものではありません。
それを司法書士に依頼することで、必要な書類を確実に作成してもらえますので、作成にかける時間と労力を省略することができます。

株式会社を設立する場合、定款作成、取締役の選任など専門家のアドバイスを必要とする時がでてきます。
司法書士でなくてもアドバイスのできる専門家はたくさんいますが、設立の登記をする必要がありますので、最初から司法書士に頼むほうが効率的といえます。
よって、登記申請を自ら行わないのであれば、会社設立を司法書士に依頼するのも一つの手です。

以上、専門家の仕事内容についてご紹介してきました。
専門家に依頼する際には、どの専門家にどのような相談をするのか、ということを事前にしっかり考えておいたほうがいいでしょう。


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開業にあたって専門家を利用する その1 | vol.291


士業をうまく活用すると開業手続きだけでなく経営のアドバイスもしてくれる


前回、前々回と会社設立の手続きについてご紹介してきましたが、今回からは、開業にあたっての専門家の利用についてご紹介していきたいと思います。

独立開業するにあたって、専門家に頼みたいと思っている方もいるでしょう。
難しい法律や条例、行政機関に提出するたくさんの提出書類など、ただでさえ開業準備で忙しいのに、そのような事務手続きに追われては、本業の準備に集中できません。
このような場合は、専門家に依頼するのもひとつの方法といえるでしょう。
専門家は、法律に熟知し、事務手続きにも慣れています。
どの行政機関にどの書類を提出すればよいのか分かっているため、手続きは不備なく、迅速に進んでいきます。
また、開業の手続きだけでなく、開業後の経営についてもアドバイスしてもらえます。
ここからは、開業をする場合に頼りになる様々な専門家についてご紹介していきます。



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行政書士の仕事とは


行政書士は、行政書士法に定められた資格をもち、日本行政書士会連合会に登録した人だけが名乗ることができる専門職です。
その業務の内容は主に「他人の依頼を受け報酬を得て、官公署に提出する書類、その他権利義務又は事実証明に関する書類を作成すること」です。
原則として、行政書士以外の人が仕事としてこの業務を行うことはできません。
ひと昔前は「代書屋」などとも呼ばれ、単に書類作成を代行するだけと見られていましたが、現在は、法令の複雑化や社会の仕組みの変化に伴って、その専門性がより高くなっています。

また、作成済書類を行政機関に提出する手続きの代理や、契約書・示談書などの書類の作成代行、起業・出店などに関する経営コンサルティング業務を行うなど、仕事の範囲はどんどん広がっています。
行政書士が取扱う業務の中で、許認可業務は主要な業務の一つです。
たとえば、トランクルーム業(倉庫業)をやりたい、コインランドリーを経営したいといったとき、各行政機関に申請をし、許認可を得る必要があります。
申請行為自体は自分ですることができるのですが、その書類の作成は簡単なものではなく、素人が作成すると不備が出てくることが多々あります。
このような場合に、行政書士に書類作成を依頼すれば、よりスムーズに許認可を得ることが可能となります。
許認可申請の種類としては、以下のようなものがあります。

  • 道路占有許可申請
  • 建築確認申請
  • 酒類販売業許可申請
  • 貸金業登録申請
  • 飲食店営業許可申請
  • 宅地造成許可申請
  • 屋外広告物許可申請
  • 風俗営業許可申請
  • 古物商、質屋等営業許可申請
  • たばこ小売販売業許可申請 など

行政書士が取扱う業務に関連する法律は、多岐にわたります。
行政書士法には「行政書士が扱うのはこの法律の分野」といったような明確な定めはなく、ただ「その業務を行うことが他の法律において制限されているものについては、業務を行うことができない」とのみ規定されています。
つまり、行政書士は、他の専門職の独占業務でなければ、行政機関に提出する書類やその他権利義務、事実証明に関する書類について何でも取扱うことができるというわけです。

競合する専門職には、弁護士、司法書士、税理士、弁理士、海事代理士、社会保険労務士、土地家屋調査士、公認会計士などがあります。
各専門職の独占業務については、以下のようなものがあります。

  • 司法書士の独占業務・・・登記・供託に関する書類の作成 法務局や裁判所、検察庁に提出する書類の作成
  • 弁護士の独占業務・・・特許・実用新案・意匠・商標等に関する書類の作成
  • 社会保険労務士の独占業務・・・労働基準法や雇用保険法など労働及び社会保険に関する法令に基づく申請書の作成 ※昭和55年9月1日までに登録した行政書士は社労士の独占業務を行うことができる
  • 船舶法・船員法などの法律に基づく申請書類等の作成 ※総トン数 20トン未満の小型船舶は行政書士の業務


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会社を設立したときの手続き その2 | vol.290


雇用保険・社会保険の加入手続きについて


前回のブログでは「会社を設立したときの手続き」についてご紹介しましたが、今回のブログでもその続きについてご紹介していきたいと思います。

労災保険の加入手続きが完了したら、次は所轄の公共職業安定所(ハローワーク)に行って手続きを行います。
ハローワークに提出する書類は、雇用保険適用事業所設置届です。

この届出には労働基準監督署で返却してもらった「労働保険の保険関係成立届」の控え(事業主控)を添付する必要があります。
また、雇用保険被保険者資格取得届も併せて提出します。

会社をあらたに設立した場合、従業員が1人もいなくても(たとえ社長1人だけの会社
であっても)、その会社は社会保険(健康保険と厚生年金保険のこと)に加入する義務があります。
従業員が5人以上になったときに初めて社会保険への加入義務が生じる個人事業主とこの点が大きく異なります。
加入の手続きをするときは、健康保険厚生年金保険新規適用届(その1)、新規適用事業所現況書(その2)、保険料納入告知書送付依頼書(口座振替依頼書)を提出します。
提出先は所轄の社会保険事務所となります。

また、加入者(加入後は「被保険者」と呼びます)についての健康保険厚生年金保険被保険者資格取得届も同時に提出します。
加入者に配偶者や子などの被扶養者がいる場合は健康保険被扶養者(異動)屈を提出します。



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届出の種類によって提出先が異なる

<税務署に提出する書類>

ここからは、新たに会社を設立した場合の税金関係における届出についてご紹介しておきます。
会社には国税として、法人税や消費税などの税金がかかってきます。
国税についての届出・申告・申請は所轄の税務署(長)に対して行います。
株式会社を新たに設立したときは、納税地(会社が存在するところ)の所轄税務署長に所定の届出を提出する必要があります。
はじめに、納税地、事業の目的、設立の日などを記載した法人設立届出書を会社設立の日から2か月以内に提出しなければなりません。

また、会社設立と同時に労働者を雇う場合には、事務所を開設した日から1か月以内に、給与支払事務所等の開設届出書を提出します。
給与を支払うべき労働者の人数が常時10人未満であるときは、源泉所得税における納期の特例の承認に関する申請書を提出することで源泉所得税を年2回(7月と1月)にまとめて納付することが可能となります。
さらに、青色の申告書を提出する場合には、会社設立の日以後3か月を経過した日と設立第1期の事業年度終了の日のうちいずれか早い日の前日までに、青色申告の承認申請書を提出する必要があります。
その他必要に応じて提出する書類として、減価償却方法等の届出書があります。

<都道府県に提出する書類>

新たに事業を開始した場合、その事業所が所在する都道府県にも所定の届出を提出しなければなりません。
法人設立・設置届出書または法人設立届出書を都道府県税事務所に提出します。

<市区町村に提出する書類>

新しく会社を設立した場合や、事務所、事業所などを開設した場合は、法人の事務所、事業所等の開設申告書を市区町村に提出します。
提出の際には、履歴事項全部証明書の写しと定款の写しを添付します。
また、その後、商号、所在地、代表者、事業年度、資本金などの異動(変更)や、事務所、事業所の廃止、解散が生じた場合は、その都度「法人等の異動届」を提出します。
異動届を提出する場合も履歴事項全部証明書の写しなどの異動の事実がわかる書類を添付します。

以上、前回と今回の2回にわたって、会社を設立したときの手続きについてご紹介してきました。今後、会社を設立する方のご参考になれば幸いです。


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会社を設立したときの手続き その1 | vol.289

前回のブログでは、個人事業主として開業した時の手続きについてご紹介しましたが、今回と次回のブログでは「会社を設立したときの手続き」についてご紹介したいと思います。


会社設立は個人事業主に比べて手間がかかる

新たに会社を設立する場合は、個人事業主としての開業に比べてしっかとした事前準備が必要になります。
労働保険・社会保険への加入手続きについては個人開業と共通しますが、法人を設立するにおいては、定款作成や登記手続きが必要となります。
その他にも、例えば、土地を賃借する、機械設備を購入する、従業員を募集する、営業活動を行う、などといった具合にやることが膨大にあります。
また、会社の事業内容や職種などによっても手続きが異なってきますし、会社が営む業種によっては、行政の許認可や担当機関への届出が必要なものもあります。

会社をあらたに設立した場合、設立したことを税務署や地方自治体などに知らせる必要があります 。
会社を設立したとしても原則は、行政機関のほうから自動的に社会保険や労働保険の適用になることを教えてくれるわけではないので、事業者側から担当の地方自治体に知らせなければなりません。
つまり、 設立した会社が自ら届出をするのです。実際は、その会社の代表者や担当者などが届出ることになります。

届出先は、 ①労働者災害補償保険(「労災保険」と略して呼ぶことが多い)、②雇用保険、③健康保険・厚生年金保険の3つでそれぞれ異なりますので注意が必要となります。
新しく会社(社会保険では「事業所」といいます)を設立した場合に、まずどの行政機関に先に行ったらよいかという疑問が出てくるかもしれませんが、行政機関を回る順番はきちんと決められています。
一番初めに行うのが、労災保険の保険関係成立の手続きです。
次に雇用保険の加入手続きを行います。
最後に社会保険(健康保険と厚生年金保険)の加入手続きを行う、という順番になります。



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労災保険の加入手続きについて


前述のとおり、最初に行うのが、労災保険への加入手続きです。
会社を設立して、従業員を 1人でも雇用した場合、その会社は強制的に労災保険に加入することになります。
労災保険を担当する行政機関は労働基準監督署です。
従業員を雇い入れた場合、その事業は「適用事業」に該当することになるので、「適用事業報告」を労働事業監督署へ提出します。
また、会社を設立した場合は、原則として、保険関係成立の日(従業員を1人でも雇用した日 )から10日以内に、労働保険関係成立届を設立した会社の所在地を管轄する労働基準監督署(長)に提出します。
管轄というのは、その地域を担当(管理・監督)するという程度の意味です。

労災保険と雇用保険はそれぞれ担当する行政機関が異なりますが、 一般的にはまとめて「労働保険」といわれます。
労働保険の保険料は、概算で前払いします。
そのため、労働保険関係成立届を提出するときは、同時に労働保険概算保険料申告書(労働保険概算・増加概算・確定保険料申告書)も提出します。
この申告書の提出期限と保険料の納付期限は、保険関係が成立した日から50日以内ですが、労働基準監督署に何回も足を運ぶ煩わしさを省くために保険関係成立届と同時に提出するようにします。

労災保険でいう労働者には、正社員はもちろん、パートタイマーやアルバイト、日雇労働者などのすべての労働者を意味します。外国人についても原則として適用されます。
労災保険は、使用者との関係において、立場が弱くなりがちな労働者を保護するための保険制度ですから、労働者の雇用形態に関係なく適用されるというわけです。

次回のブログでは、雇用保険や社会保険の加入手続きなど「会社を設立したときの手続き」の続きをご紹介します。


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個人事業主として開業する際の手続き | vol.288

前回は、個人で開業するなら絶対青色申告がおすすめ!というお話をしました。
では、個人事業主としての開業は法人を新規に設立しての開業と比べて、難しいのでしょうか、楽なのでしょうか。
結論から先にいうと、個人事業主として開業するほうがかなり楽です。


税務署に提出する書類にはどのようなものがあるか


法人と比較すると、個人で開業する場合の手続きはとても簡単です。
法人は法務局への登記が前提になりますが、個人開業の場合は、事業開始から数か月以内に提出すればよい書類もあります。
税務署への提出書類は以下のとおりです。

① 個人事業の開廃業等届出書

新たに事業を開始する場合、国や地方自治体に事業を始めたことを通知するために、事業開始日から1か月以内に個人事業の開廃業等届出書を提出する必要があります。

② 給与支払事務所等の開設届出書

国内において給与等の支払い事務を取り扱う事務所等を新たに開設した場合、事業者は給与支払事務所等の開設届出書を提出する必要があります。
事務所を開設してから1か月以内に提出します。

③ 源泉所得税の納期の特例の承認に関する申請書

源泉徴収した所得税は、基本的には、その徴収日が属する月の翌月10日までに、毎月納付しなければなりません。

しかし、給与支給対象人員が常時 9人以下の場合には、半年分をまとめて納付する方法が特例で認められています。

この特例を受けようとする場合には「源泉徴収の納期の特例の承認に関する申請書」を提出する必要があります。
毎月の納付が原則となりますので、 特例を受けようとする場合はなるべく早く提出してください。

④ 所得税の青色申告承認申請書

青色申告を行う場合に必要となります。

⑤ 青色専従者給与に関する届出書

専従者給与とは、生計を一にしている配偶者その他の親族が納税者の経営する事業に従事している場合に支払う給与のことです。
専従者給与を必要経費として処理できるため節税となります。
青色専業専従者給与を支払う場合には、あらかじめ税務署に届出が必要となります。

それぞれ期限が異なるので注意!

④、⑤については1月16日以後に開業した場合、その開業日から2か月以内に提出し、その
他の場合は、適用を受けようとする年の3月15日までに提出します。

⑥ 「所得税のたな卸資産の評価方法・減価償却資産の償却方法の届出書」および「納期の特例適用者に係る納期限の特例に関する届出書」

これらの提出期限は提出書類によって異なり、すべての事業者が必ず提出するものではないため、提出失念がないように確認して必要に応じて提出します。



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労働保険・社会保険の手続きについて


個人事業主でも、従業員を1人でも雇用する場合には、労働保険関係の届出をする義務があります。
労働保険とは、「労災保険」と「雇用保険」を合わせた総称です。
労災保険は、通勤中や業務中に怪我や病気になった際、従業員や遺族を保護するために必要な保険給付を行うものです。
雇用保険は、従業員が失業した場合に、従業員の生活の安定を図り、再就職を促進するために必要な給付を行うものです。

労働保険の手続きは二元適用事業と一元適用事業で手続きの仕方が異なりますが、開業を検討する場合の事業はほとんどが一元適用事業なので、ここでは一元適用事業の開業を想定して、労働保険の手続きに必要な提出書類と提出期限についてご紹介します。

まず、労働基準監督署に「労働保険関係成立届」、「適用事業報告」、「労働保険概算保険料申告書」を届出ます。
「労働保険関係成立届」は最初の従業員を雇用した日から10日以内、「労働保険概算保険料申告書」は保険関係が成立した日から50日以内に提出しなければなりません。
次に、ハローワーク(公共職業安定所)に「雇用保険適用事業所設置届」、「雇用保険被保険者資格取得届」を提出します。
雇用保険適事業所設置届は、従業員を雇用した翌日から10日以内に提出する必要があります。

個人事業主として開業する場合、従業員が5人以上で社会保険の強制適用事業所になります。
5人未満でも適用事業所になることは可能です。
申請書類は「新規適用届」、「新規適用事業所現況書」、「被保険者資格取得届」、「健康保険被扶養者届」(被扶養者がいる場合)等で、これらの書類は最寄りの社会保険事務所で入手することが可能です。
提出期限は社会保険の適用事業所になってから原則5日以内ですのですみやかに提出しなければなりません。


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新規開業から2年間は消費税の納税義務が免除となる


課税期間の基準期間における課税売上高が1,000万円以下である事業者については、その課税期間の消費税の申告・納税は免除されます。
基準期間とは、その年の前々年のことを指すため、 新たに開業した個人事業者は、基準期間における課税売上高がないため、当初2年間は免税事業者となります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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