「セルフストレージ大家日記」カテゴリーアーカイブ

金融機関と付き合っていくために | vol.307


融資戦略上、借入人の属性は計画的に高める必要がある


前回は「金利タイプと返済方法」と「金融機関の融資審査における属性」についてご紹介しましたが、今回は「金融機関との付き合い方」についてご紹介していきたいと思います。

前回のブログでもご紹介しましたが、金融機関の審査において、「属性」がとても重要になります。

不動産投資を始めるにあたって、金融機関から不動産購入資金を借入しようとする際には、融資をしてくれる金融機関の担当者との信頼関係の構築が必要不可欠となります。
不動産投資と金融機関の付き合い方についての本を読むと「属性(ぞくせい)」という言葉が何度も出てきます。

「属性」とは一言でいえば、「あなたが金融機関から見て『お金を借りてください!』とおもわずお願いしたくなるような人物であるかどうか」です。
属性の高い人物であればあるほど、融資を活用した不動産投資戦略の成功の確率が上がります。
初めからピカピカの属性でなくてもいいのです。取引を通じてピカピカになっていってもよいのです。

属性のおもな構成要素

「属性」は、書類上の勤務先や勤続年数、年収だけではなく、面談してみての人柄や人間性も評価対象となります。
よって、面談時において、自分のことをしっかりと理解してくれる担当者が必要となるのです。

しかし、融資を受けるために銀行など金融機関に一人でいきなり出向いて事前審査の申込をしたとしても、熱意をもって対応してもらえるとは限りません。
いきなり出向いては、担当者が不在のときもあるでしょうし、面談の場を設けてくれても、その場ですぐに融資を前向きに進めるといった具合にはいきません。

急な属性の改善はムリでも融資を前向きに進めてもらう方法はある

そこでおすすめしたいのが、金融機関の担当者もしくは上席の方とコネクションを持っている不動産投資家や不動産会社からの紹介です。
特に、不動産会社からの紹介は効果的です。

普段から不動産会社と金融機関では様々な取引がされていますし、中には金融機関から見れば優良取引先かもしれません。
そういった先からの紹介であれば、信用性があり、金融機関もある程度の心構えができているため、初めから融資を前提としてしっかりとした面談の場を設けてくれます。

さらに、そういった融資案件を何件か紹介し、成約に結び付けている不動産会社であれば、どのように計画を立て、どのような組み立てであれば、担当者が金融機関内で稟議を通してくれるのかなど、その金融機関の融資スタンスを踏まえてアドバイスしてくれます。

また、同じ内容の融資の案件であっても、Aという担当者であれば、 その金融機関内でしっかり稟議を通すことができるのに対して、Bという担当者では稟議が通らないということもあります。

日常的にその金融機関と取引をしている不動産会社であれば、 どの担当者であれば、案件を確実に決裁まで持っていってくれるかを熟知しています。
よって、「融資を受ける」いう面において、不動産会社が大きなサポートをしてくれることになるのです。
また、不動産投資用ローンについては、金融機関が不動産会社と提携して販売している商品もあります。
融資の条件がクリアできていれば、不動産会社が金融機関に対して事前相談などを進めてくれる場合もありますので、初めて不動産投資をする人にとっては非常に心強い存在となります。

初めての金融機関からの借入の場合は、いきなり一人で全部行うのは相当苦労します。
不動産会社と提携している金融機関のローン商品を上手に活用していきましょう。



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金融機関との付き合い方


金融機関との上手な付き合い方の前提として、自分は金融機関からお金を貸してもらっている側だという認識を持つことが大切です。
その立ち位置をわきまえ、約定日にきちんと返済するは当たり前のことです。

金融機関は何よりも「信用」を重んじます。

金融機関の融資担当者に対しては真摯に対応することも重要です。
また、取引している金融機関に定期預金を預けたり、家賃の振込口座を指定したりすると、次の融資の話があった際には前向きに審査してくれます。
金融機関から見れば、預金によって貸出しの保全が図られるからです。
よって、預金取引についても、銀行と良好な関係を築くために、積極的に行っていったほうがいいでしょう。


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「金利タイプと返済方法」と「融資審査の属性」 | vol.306


変動金利と固定金利


不動産投資の利益の源は「イールドギャップ」利回りの差をとることにあるというお話をしました。融資の活用がカギとなります。今回のブログでは、変動金利と固定金利、元利均等返済と元金均等返済についてまずご紹介し、その後は、金融機関の融資審査における属性についてご紹介していきたいと思います。

まずは、ローンの基本である金利についてご紹介します。
金利には変動金利と固定金利の 2種類があります。

固定金利は、その名前のとおり借入期間中の金利は固定です。
中には、3年固定、5年固定、10年固定など固定年数を選択できる当初固定金利タイプのものもあります。
固定年数が長いほど、金利が高くなります。

不動産投資用ローンの場合、変動金利型が多いようですが、変動金利は、なんといっても金利上昇リスクがあります。
変動金利の場合、半年に一度、金利の見直しがされますが、急な金利上昇時にいきなり大幅に返済額が増えないように、元の金利から1.25倍以上金利を上げることなく、5年間は金利を一定にするというルールがあります。
しかし、ローンの条件に「1.25倍ルールなし、返済額5年据置なし」と書かれている場合は、このルールが適用にならないため、より注意が必要となります。

【一部繰り上げ返済を利用しよう】

金利上昇リスクに対しては、一部繰り上げ返済が有効となります。
繰り上げ返済とは、毎月の決まった約定返済額以外に、まとまったお金を随時返済することです。
繰り上げ返済分は、元本の返済に充当されるため、繰り上げ返済額相当期間分の利息を支払わなくて済むとともに、返済期間が短縮となるという大きなメリットがあります。

【元利均等方式と元金均等方式の違い】

返済方法には、元利均等方式と元金均等方式の2つの方法があります。
一般的に使われる元利均等方式は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。
元金均等方式は、毎月の返済額の「元金」が一定となる方法で、利息はローン残高に対して一定の金利で算出されますので、借入した当初は返済額が大きく、返済期間が経過するにつれて返済額は減少していきます。



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金融機関の審査で重要になる「属性」


不動産投資において、金融機関から借り入れる金額は大きくなり、返済期間も長くなります。
よって、金融機関は融資に慎重になります。
万一、返済が滞ると大きな損失を被ることになるため、「きちんとできるか」「万一返済できなくなっても元金は回収できるか」といった点を審査します。
前回のブログでもご紹介したように、最近のアパート・マンション過剰供給やスルガ銀行の件から、審査はさらに厳格化しています。

そこで大切になるが物件の評価とともに「借りる人がどんな人なのか」という点です。
この「どんな人なのか」という点が、不動産投資ローンにおける「属性」のことです。
その人の「属性」把握することで、「不動産投資ローンを融資しても大丈夫な人か」「どのくらいの金額なら融資が可能か」「物件の入居状況が芳しくなくても、本業の収入で返済可能か」などを判断しています。

個人で借り入れる場合に第一に重要なのは「年収」

個人の属性でまず重要になるのが年収です。
年収が高い人であれば不動産ビジネスがうまくいかなくても本業の収入から返済する能力がある人と評価されます。
さらに勤続年数は長いほどプラス要因になります。
一方で転職回数が多い人や転職したばかりの人は、審査が通りにくくなることがあります。

借入人属性を高めていくことは借入戦略上最重要

また、年収数千万の方でも審査に通りにくい方もいらっしゃいます。通帳残高などをみて残高の増えていない人は散財、浪費家なのではないかとみられてしまい、金融機関の心証がよろしくありません。年収数百万の中ほど、前半の方でも審査に通りやすい方がいらっしゃいます。残高が着実に増えているひと、資産を少しずつでも積み上げてきている人などです。

前回、不動産投資の利益の源は融資返済と賃料収入の差、イールド・ギャップを取りに行くことだとお話ししましたね。
銀行もある意味あなたの収入と支出の差、蓄積された残高や資産の履歴、つまりあなたの「イールド・ギャップ」をみて、あなたが融資対象として信用に足る相手か否かを見ているところがあるのです。お互い様ですね。

このように個人の属性評価では、「収入は多いのか」「ほかに借入はないか」「人間的に信用できるか」などを総合的に判断して、金融機関は融資しても間題ないかを審査します。
たとえ、物件の評価がどんなに高くても属性に問題があれば、融資の審査は通りにくくなります。
属性はローン審査に多大な影響を与える重要な要素なのです。

なお、プロフェッショナル系のご職業の方限定の話なのですが、外資系金融機関のように、担当業務が同じでヘッドハンティングで外資系から外資系へと移籍しているような人の場合は、経歴を説明する際にその点がわかるように記載してください。関東圏の金融機関さんですと似たような事例の取り扱い経験をお持ちの金融機関が増えていますので、経歴書で説明するだけで特段問題ない場合が多いようです。地方金融機関だとたまたま担当者が本店勤務経験や東京営業部(東京支店)勤務の経験があれば事情ご存知の方もいらっしゃいますが、その地域にずっと勤務されている銀行員の方ですとその辺の事情が分からない場合がありますので、丁寧に説明する必要があります。

借入人属性についてはいくら強調してもしすぎることはないといえるほど、とても重要な項目ですので、次回の記事でもより細かくお話ししていきたいと思います。


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物件購入にあたっての自己資金とイールドギャップについて | vol.305


どのような条件で物件購入資金を借入するか


最近融資条件が厳しくなってきたせいで買うのが難しいという人が増えていますが、逆に新規参入を狙っている人にとってチャンスです。融資が伸びないことによって不動産価格そのものが伸びない、つまり買手にとっては安く買えるということです。

実際に物件購入資金を借入する際には、金利、期間、自己資金によってどの金融機関を使うべきでしょうか。
例えば、メガバンクから借入すると、借入金利は1%台など低いのですが、融資期間は20年と短い傾向にあります。
なおかつ、自己資金を2,000万円は用意しなければいけないという厳しい条件があります。自己資金を十分に持っている人の場合は、このような融資を受けることもできるかもしれません。
同じ1億円の物件を買おうとしても、メガバンクから金利1%で借入できる人もいれば、借入できない人もいます。

では、メガバンクから融資を受けられない人はどうするかというと、金利2~3%台のローンを組むことになります。
金利はメガバンクに比べて高くても、借入期間が35年など長期間で借入できる場合があります。
また、以前は、自己資金がそれほどなくても、融資してくれるケースもありました。

ただし、前回のブログでご紹介したとおり、今年に入って特にも各金融機関の融資スタンスは厳しさを増しています。
今はどの金融機関でも自己資金がある程度必要になるでしょう。

【同じ1億円の物件でも返済額は異なる】
具体的な数字を挙げてご紹介しましょう。
<例> 1億円のアパートを購入する場合(元利均等方式)
•金融機関Aで融資を組む場合:金利2% 、期間20年、自己資金2,000万円
借人金額8,000万円 毎月の返済額40万4,706円

•金融機関B で融資を組む場合:金利3.5% 、期間35年、自己資金0円
借入済額1億円 毎月の返済額41万3,290円

金融機関Aで融資を受けた場合、金利が低く、自己資金を2,000万円入れており、返済期間は20年と、早く完済できます。
返済が早く終われば、自然とキャッシュフローはよくなります。
しかし、自己資金2,000万円を用意できる方はそう多くありません。
そうなると、金融機関Bから融資を受けることになります。
金融機関Bで融資を受ける場合、自己資金がなくても1億円の融資を受けることができ(実際は自己資金0円では融資を受けることは難しいですが)、借入期間を35年にすることができます。

毎月の支払額をだけを比べると、金融機関AとBでは、ほとんど変わりません。
しかし、返済期間において15年も差が出てきます。
築年数が経てば経つほどリスクは大きくなるのですから、15年返済し続けるのと、キャッシュフローが増えるのとでは全然違ってきますよね。

このように、同じ1億円の物件を購入するにしても、借入の方法によって、毎月の返済額や返済期間が大きく変わってくるのです。
そのため、融資を組むうえでも、どのような「戦略」でどのような「結果」を求めるのかが重要になります。



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イールドギャップを知っておこう


不動産投資で理解しておきたい用語として「イールドギャップ」というものがあります。
これは利回りから長期金利を引いた数値を指します。
次の2つを比較しながらご紹介していきましょう。

<例>
物件A 鉄筋コンクリート 利回り6% 金利2%
物件B 木造 利回り10% 金利4%

金利だけで見ると、物件Aのほうが、条件がいいように感じます。
しかし、イールドギャップで比較してみましょう。

物件A 6-2=4%
物件B 10-4=6%

イールドギャップは物件Bの方が高くなります。
銀行は物件Bのほうがリスクは少ないと評価するため、物件Bのほうが融資の審査が通りやすくなります。
実際のところ、鉄筋コンクリートのアパートよりも木造のアパートのほうが収益性は高く、サラリーマン投資家に人気があります。
このように不動産投資を行う際には、利回りや金利だけで判断するのではなく、イールドギャップを高めていくことが大切になります。
物件を検討する際には、利回りや借入金利以外に、イールドギャップについても併せて考えましょう。


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不動産投資に対する金融機関の融資とは | vol.304


アパートローンに対する審査はかなり厳しくなっている


不動産投資を行うにあたって多くの場合、金融機関からの融資が必要不可欠となります。
前回までで投資用不動産購入に至る必要な基礎知識は身についたと思います。今回のブログからは、「金融機関における融資の審査スタンスとは?」「融資にどのような種類の商品があるのか?」「どの金融機関を使うべきか?」、さらに「金融機関とのつきあい方」についてご紹介していきます。

まず、不動産投資で利用できる融資の種類についてご紹介しましょう。
融資の種類は大きく分けて、以下の2つがあります。

① アパートローン

アパートやマンションを購入するためのローン商品で、サラリーマンや事業所得者などの不動産賃貸業を本業にしていない個人投資家が対象となります。
融資限度額、期間、金利、保証人の有無などの条件は金融機関および借入人の属性によって異なります。

ひと昔前までは、融資の審査基準が数値化されているため、条件を満たせば比較的スムーズに融資を受けることができました。
しかし、昨今のアパート・マンション市場における今日の激化、過剰供給などから年々アパートローンの審査は厳しくなっており、今年のスルガ銀行の件でどの金融機関でもさらにアパートローンに対する審査は厳格化されてきています。

不動産賃貸業を行っていくための経営能力はさほど問題にならず、個人の属性と物件周辺の市場見通しが重視されます。
属性とは、勤務先や勤続年数、年収、預貯金、借金、家族構成などのことです。
もしアパートの入居率が落ち込んだ時にもローン返済をきちんと行える人かどうかを審査します。

② プロパーローン

一方、プロパーローンは、過去の経営能力や経営実績に基づいて優良な顧客にのみ適用されるローンです。
会社経営者などの富裕層が、それなりに大きな規模の不動産投資を行うときに活用する商品です。
サラリーマン投資家の場合はそれなりに実績がついた頃に、この商品での借入打診が金融機関からあるかもしれません。
プロパーローンでは、購入物件の評価はもちろん、既存所有不動産、個人属性、金融資産などが総合的に審査されます。
先ほどのアパートローンよりも融資限度額が高く、金利も低いため、審査が厳しい傾向にあります。

次に、アパートローンとプロパーローンの違いについてご紹介していきましょう。
アパートローンでは、築年数が古くて法定耐用年数を超える物件に対しても融資が承認となる場合がありますが、プロパーローンの場合、物件そのものも厳しく査定されます。
また融資限度額にも大きな違いがあります。
アパートローンでは、ある程度パッケージされた商品のため、融資限度額が決められていますが、プロパーローンは物件ごとに融資金額を判断するため、融資の上限金額が最初から決まってはいません。
不動産投資の経営経験を活かしてさらに大きい投資を行うのであれば、アパートローンよりプロパーローンのほうが融通が利くという利点があります。



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金融機関における審査の方法


続いて今度は、金融機関がどのように物件を評価し、融資額を決めるのかについて触れていきます。
審査の方法の1つは「積算評価」と言われる方法で、その物件に担保としての価値がどれぐらいあるかを次の計算式で算出します。
積算評価=土地(路線価×土地面積)+建物(建物面積×標準建築単価×<法定耐用年-築年数>)
まず、路線価を使って土地の評価を計算します。
建物の価値は再調達価格で算出します。
建物の面積に標準建築単価をかけて建築費を算出し、さらに法定耐用年数から経過年数を引いた残存年数を掛け算することで計算できます。

積算評価のほかに、収益還元評価が使われるケースもあります。
これは、その不動産が将来どれくらいの収益を生み出すかを計算する方法で、次の計算式となります。
収益還元評価=(年間賃料-管理費)÷還元利回り

この計算式の年間賃料は満室想定ではなく、現在の入居率に基づく賃料となります。
金融機関でも賃料の相場を把握しており、実際の賃料と相場の安い方を用います。
さらにそこから空室リスクや将来の家賃下落率を想定して、今の家賃の7~8割の評価を出します。
還元利回りは、類似の取引事例や公表されている市場のデータから金融機関が算出します。
そのほかに、比較事例法による評価がありますが、これは投資用のアパートよりも一般の住宅に用いられる評価方法です。

なお、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でも今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくしています。
アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サブリース(一括借り上げ・転貸)契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられます。

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「重要事項説明」と「物件購入時にかかる費用」 | vol.303


重要事項説明書のチェックポイント


現地調査をするうえで確認するべきことや物件購入の注意点に続き今回は、物件購入時の重要事項説明や諸費用についてご紹介していきます。

物件購入時の「重要事項説明」は、物件購入後のトラブルを避けるためにきちんと理解しておかなければなりません。
不動産会社が買主に対して、物件や取引条件に関する重要事項が書かれた重要事項説明書や売買契約書を元に口頭で説明することを重要事項説明と言います。
これは、宅地建物取引主任者(宅地建物取引士)が「重要事項説明書」に記名押印後、その書面を交付して説明することが宅地建物取引業法で定められています。

重要事項説明を受けたところ、物件の購入申し込み時に聞いていた内容と異なる説明があったときや、疑問に思う点、理解できない点があれば、 その場でしっかりと確認する必要があります。
重要事項の説明を受けたからといって必ず購入しなければならない、というわけではありません。
よって、重要事項説明はなるべく早く受けるように時間にゆとりを持ったスケジュールを組むことが大切です。

重要事項説明書には、主に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つが明記されています。
「物件に関する事項」では物件の所在や面積、法律上の規定などが説明されていますので、事前に説明を受けていた内容と相違ないかをしっかり確認します。
「取引条件に関する事項」には、お金に関する事項が書かれています。
損害賠償や違約金について、ローンのあっせんなどについてしっかり確認しましょう。

また、その他に確認しておくべきこととして「瑕疵担保責任」というものがあります。
不動産売買において瑕疵とは、「不動産に何らかの欠陥がある」という意味です。
購入時点で雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥があったものの、購入した時点では明らかになっていないため、買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことを「瑕疵担保責任」いいます。

売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間が2年以上と定められていますが、個人が売主の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度に定めるケースが多いようです。
売主はなるべく責任を負いたくないため、瑕疵担保責任を負わない旨を契約書に書いているケースもあるので、個人間の取引で対象物件が古い物件などでは、きちんと確認しなければなりません。

さらに、契約解除する場合の事項にも事前にしっかり目を通す必要があります。
当事者間のいずれかが債務不履行となった場合は契約を解除することが可能です。
一般的には、契約違反によって解除した場合、物件価格の20%を上限として違約金が設定されることが多いようです。
また、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点から、契約解除はできなくなるため注意が必要となります。



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購入時に必要となる諸費用


物件を購入するときには、物件本体の支払以外にもさまざまな費用が発生します。
そこで、ここからは物件購入時に、どういった費用が必要になるのかをご紹介していきます。

まず必要となるのが、登記に関する費用です。
登記に大きくわけて以下の3つがあります。
①「建物表題登記」
建物を新しく建てた際に、床面積や構造などを明らかにするために行います。
②「所有権保存(または移転)登記」
購入した所有者(持ち主)が誰なのかを示すためのものです。
③「抵当権設定登記」
金融機関から借入する場合は、土地建物を担保として融資を受けるため、金融機関が対象物件に抵当権設定を行います。

さらに登記の手続きは、司法書士へ依頼することになりますので、司法書士へ支払う報酬も別途発生します。
その他に、借入れをするときに金融機関に対して支払う融資事務手数料、火災保険料、金銭消費貸借契約書への印紙代がかかってきます。
物件を取得した後には、不動産取得税や所有権が固定資産税、都市計画税などの税金もかかってくるので、これらの費用について事前の資金計画に盛り込んでおきましょう。


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物件の現地調査と物件購入手続きの流れについて | vol.302


現地調査をして物件の現状を確認しよう


前回の周辺環境をチェックする重要性の話に続き、今回は現地調査をするうえで、他に確認するべきことについてご紹介していきます。

周辺環境の次に確認したいのが現地の状況です。
土地の形状が整形地か不整形地であるかなどを確認します。
土地の形状をチェックすることは、土地の利用価値を判断するための大切なファクターとなりますし、土地の価値を下げるようなウィークポイントはないかをチェックする上でもとても大切となります。

また敷地と接する道路についても確認しなければなりません。
敷地が2メートル以上道路に接しているかどうかをまずチェックします。
敷地が道路に2メートル以上接していない場合は、建築基準法により、建て替えができないことになっています。
さらに、重要な点は、敷地に接している道路の幅です。
幅が4メートル未満であれば、将来建て替えをする際に、敷地の一部を道路にする「セットバック」が必要になる場合があります。
セットバックとは、敷地前面の道路の中心線から2メートルの範囲には建物が建てられないことで、その場合は建築可能な敷地自体が狭くなるので注意が必要となります。

また、建物の状態もよくチェックしていきましょう。
外観の塗装がはがれていないか、階段の手すりが錆びていないかなど全体の状態を細かく確認します。
もし、外壁の改修工事が必要になった場合、足組みを組むスペースがあるかどうか、隣地との間にスペースが十分あるかどうかを確認します。
ほかにも、共有部の照明やエレベーター、自転車置き場、火災報知器などがきちんと清掃・管理されているかどうかを確認します。



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建ぺい率・容積率とは


建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
例えば、建ぺい率60%と指定された地域にある1,000㎡の敷地には、建築面積が600㎡までの建物が建築可能となります。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
例えば、容積率200%と指定された100㎡の敷地には、1階120㎡、2階800㎡ 、合計200㎡の建物が建築可能となります。
建ぺい率、容積率とも、その限度は都市計画によって定められていますが、建物の形状や立地条件などによっていくつかの緩和規定があるため、同じ地域でも物件によって違いがでる場合があります。
建ぺい率はどのくらいか、容積率はどのくらいなのかを事前に確認しておきましょう。


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物件購入手続きの流れ


購入したい物件が見つかれば、次は購入に向けて具体的に行動を起こします。
大まかにいえば、購入の申込みをし、その後売買契約を結ぶことになるのですが、ここでは物件を購入する際の手順について簡単にご紹介していきます。

購入したい物件が決まったら、まずは販売元の不動産会社に「購入申込書」を提出し、購入の申し込みを行います。
「購入申し込み」はあくまでも「購入する意思がある」ということを示すものであり、契約ではありません。
その購入したいという意思が書面で明確にされてから、売主と買主がお互いに条件を詰め、合意できれば正式に売買契約を締結することになります。

申込の次は、金融機関から融資を受けるための準備に入ります。
まず、借入することができるかどうか、金融機関の事前審査を受けることになります。
事前審査で金融機関から融資の内諾をもらったら、その後、売買契約の手続きを行います。
購入物件に関する重要事項の説明を受け、その内容を理解して確認したあとに、売り主と売買契約を締結することになります。
契約締結時には、手付金を支払うのが一般的なため、重要事項と同様に契約内容についてもしっかりと理解する必要があります。
疑問点や理解ができない点がある場合は、契約を結ぶ前に事前に不動産会社に確認します。
売買契約締結後は、金融機関の本審査の承認を得て、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結び、その後融資実行を受ける流れとなります。

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「ワンルームとファミリータイプそれぞれの特徴」を把握し、周辺環境をしっかり確認しておこう | vol.301

不動産投資の際、新築を買うか中古を買うかは永遠のテーマですね。私は業者利ザヤが乗った新築よりも積算価格近辺で購入可能な中古のほうが好きなのですが、好みというか投資戦略の問題ではあるので、簡単には結論の出ない問題ではあります。


投資するならワンルームかファミリータイプか


今回のブログでは、まず、「ワンルームとファミリータイプ」所有するならどちらにすべきか、という点についてそれぞれの特徴をご紹介していきます。

地方にある物件の場合だと、ファミリー向けのアパートの家賃が8万円だとすると、ワンルームがおおよそ4万円強といった具合に、ファミリータイプの半額近くになるケースが多いです。
この点を踏まえると、ワンルームのみ20戸ある1棟ものの賃貸物件を購入する場合は、1部屋空室になったとしても、4万円の家賃収入が減るだけなのでリスクは小さいと言えます。

ファミリータイプの場合、ワンルームに比べると広さが必要になるため、1棟に10戸あるとして、1部屋空室になるだけで、8万円も家賃収入が減ることになります。
つまり、ファミリータイプのほうが一部屋あたりのダメージがおおきくなります。

もう1つ、ワンルームとファミリータイプにおける賃貸の決定的な違いがあります。
それは、平均的な入居期間です。
ワンルームの平均的な入居期間は4~5年といったところです。
一方、ファミリータイプの物件に入居する人たちは、新婚夫婦や小さな子供のいる家族が中心となります。
地域や家庭環境によっても違いはありますが、子供が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して、賃貸物件を引き払うというケースが多くみられます。
例えば、子供が3歳から小学校6年生まで入居した場合は10年間入居することになります。
このように、長いと10年以上入居することもありますが、平均的な入居期間は6~7年程
度です。
つまり、ファミリータイプの方がワンルームよりも入居期間が長くなる傾向にあるのです。

ワンルームの場合、学生だと入学と卒業のタイミング、社会人だと転勤のタイミングで、入居者が入れ替わりあり、そのたびに室内のクリーニングや原状回復工事、契約手続きが発生することになります。
このように、ワンルームとファミリータイプそれぞれも特徴をしっかり理解し、検討するようにしましょう。



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自分の目で周辺環境を確認しよう


不動産サイトで見つけた物件や不動産会社から紹介された物件については、必ず自ら現地に行って、その物件の現状を確認する必要があります
ここからは、現地調査の注意点やポイントについてご紹介します。

まず、確認するべきポイントは物件の周辺環境です。
単身者向けのワンルーム物件などであれば、入居者が頻繁に利用するコンビニやスーパーが近くにあるかどうかをチェックします。
コンビニについては、物件から徒歩5分以内にあるのが理想です。
スーパーは、弁当やお総菜などが充実しているか、夜遅くまで営業しているかどうかも重要なポイントとなります。
最近では24時間営業している便利なスーパーもあるので、物件からどのくらいの距離にあるのかを把握しておきましょう。
さらに、ファーストフード店やクリーニング店など、日常の生活に密着した店があるかどうかも確認しておきたいところです。

ファミリータイプの収益物件なら、保育園、幼稚園、学校、病院、公共性の高い施設があるかをチェックします。
生活に密着した店舗や施設と併せて必ず確認しておきたいのが、公共交通機関へのアクセスです。
都心部であれば、電車で移動する方が多いため、物件情報に記載されている最寄り駅への距離感を自分で歩いて確かめましょう。
「徒歩10分」という表記でも、実際に歩いてみると12分ぐらいかかって遠く感じる、といったことはよくあります。
また、歩く際には、道路の交通量や歩道の有無、さらに人通りの多さや街灯の有無など、治安の面もしっかりと確認しておく必要があります。
最寄り駅まで徒歩圏内でない場合や、地方ではバスや自転車の移動になることが多くなります。
バスを利用するなら、バスの運行本数や時刻表、通勤時間帯に道路が混雑しやすいかどうかなどをチェックしておきましょう。
自転車であれば、駅周辺の駐輪場の有無なども調べておくことが大切です。


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「新築と中古」「1棟買いと区分所有」どちらがいいか | vol.300

購入する物件について、よくみなさんが悩まれる「新築か中古か」「1棟買いか区分所有か」といった疑問について触れていきたいと思います。前回は投資対象となる不動産を選ぶ際に知っておいてほしいことをお話ししましたので、続きとなります。


新築物件と中古物件それぞれの特徴を理解しよう


まずは新築と中古、それぞれの特徴をご紹介しましょう。

新築の特徴として、購入してから10年ぐらいはほとんど修繕費がかからないという点があります。
これは新築物件における最大の利点といってもいいかもしれません。

デメリットとしては、家賃が落ちやすいという点があります。
例えば、新築の賃貸物件を家賃8万円で貸し出したとします。
入居者が一度でも入居したら「新築」と表記できないため、同じ家賃ではなかなか入居者がつかず、家賃が7.5万円に下げざるを得なくなるというケースがあります。
また、新築のため購入価格が高くなることから利回りが低くなる点がデメリットとなります。

中古物件の場合、新築よりも利回りは高く、収益性が高いのが一般的です。
理由は、新築に比べ安く購入できることと、家賃が安定しているためです。

築20年ぐらいになると、家賃の変動はそれほどなく、比較的収入が安定しています。

また、中古物件であれば、入居者のタイプや入居率の推移、物件が埋まらない理由や足りない点などがわかるため、投資する側も見通しがしやすいというメリットもあります。
ただ、築年数が経っていればいるほど、突然修繕が必要になったり、近い将来に大きな修繕費が発生するリスクもあることから、予想外の出費に迫られるということがあります。
さらに、築年数が古すぎると、融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

自己資金で購入できたとしても、売却するときに買い手が見つからず、出口戦略が難しくなるケースがあるため、注意が必要です。
新築か中古か、どちらがいいかは、投資目的と自分のリスク許容量によっても違ってくるでしょう。
最近の傾向としては、新築を購入するよりも、中古物件を割安で購入し、賢くリフォームやリノベーションをして収益を上げる方法が増えてきています。



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1棟買いと区分所有どちらにするか


次は、1棟買いと区分所有、それぞれの特徴についてご紹介していきます。
1棟買いは、リスク許容量を大きくとって、大きい収益を得たい人に向いています。
区分所有とは、1棟のうちの1戸を所有するという意味です。
区分所有は、1棟買いに比べたら、リスクを抑えた割と手堅い資産運用といえます。
ローン返済期間中は、家賃収入から返済額を差し引くと、あまり手元に残らないためキャッシュフローは生みにくいのですが、ローン返済後は収入がそのままプラスになるため、老後の収入や年金補てんなどの目的で投資する人に向いています。
不動産投資によって、大きくライフスタイルを変えていきたいのであれば、1棟買いを目指そうとしますが、まずは区分所有を1つ、そしてある程度の軌道に乗ったらもう一つと積み上げていく方法もあります。
さらには、1棟買いをしたいと思っても、「資金を調達できるか」と不安になる人もいるでしょうが、地方の1棟ものであれば、都心の区分1室とさほど変わらない価格で売られているケースもあります。

区分所有の場合、所有している部屋は1室だけですから、空室対策といっても入居者を1人見つけるだけなので、空室リスクの心配はさほどなく、管理の手間もそれほどかからないと考える人もいるでしょう。
しかし、 1戸が空室になれば収入はゼロになり、ローンの返済を全額自己資金で賄わなければなりません。
1棟であれば、部屋数が多いため、仮に10戸あるうちの1戸が空室になっても、ほかの部屋が埋まっていれば、収入がゼロになることはありません。

ここで重要な点は、当初の投資の目的を確認するということです。
区分所有で投資目的を達成できるならそれでいいでしょう。
それだけでは目的を達成できないのであれば、許容できるリスクをしっかりと理解したうえで区分所有を複数、もしくは1棟ものを購入することを考えましょう。


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物件を選ぶために知っておきたいこと | vol.299

不動産投資の際、いい物件を発掘するためのコツがあります。前回の話の続きです。


物件概要書から必要な情報をしっかり取得しよう


インターネットやセミナーで収益物件の情報を取得するとき、「物件概要書」を見ることになると思います。
物件概要書には、物件やその物件がある土地に関する多くの事項が記載されています。
主に物件名、住所、価格、利回り、戸数、地積、延床面積などが書いてあります。
ちなみに、写真はついていませんので、写真が見たいときは別途請求してください。
もちろん、その物件を早い段階で自分の目で確認することが一番良いでしょう。
物件概要書を見ると、物件の特徴をおおまかに理解することができます。
購入すべき物件を判断する目利き力を養うためにも、たくさんの物件概要書を見ることをおすすめします。

まず物件概要書で最初に見るべきところは、物件の価格です。
相場に比べて、高くないか、安すぎないかをチェックします。
高い場合も、安い場合も何か理由があるわけですから、気になる物件であれば不動産会社に問い合わせてみることです。
次に見るべきポイントが利回りです。
表面利回りのみが記載されていた場合、実質利回りを計算してから検討してください。

続けて建物の構造と築年数をチェックします。
物件取得費用を借入することを考えると、基本的にローンの借入期間は耐用年数に応じて行われるため、物件概要書においても、築年数と耐用年数を合わせて考えます。
そして、耐用年数は建物の構造に関連するため構造にも目を通さなければなりません。
建物の耐用年数は、鉄筋コンクリート造47年、鉄骨造34年、木造22年です。

さらには、容積率や道路付け、耐震性などの表示についてもチェックしましょう。



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都心と地方、どちらに投資すべきか


ここからは購入する物件を都心にすべきか、地方にすべきか、という点についてそれぞれの特徴に触れていきたいと思います。

都心の物件は、収益性は低く、利回りも低い傾向にあります。その割に、相対的に価格は高めです。
メリットとして、都心の物件は、好立地にあるため価格が落ちにくいことです。
もちろん、年数の経過とともに物件価格は落ちますが、 一般的には資産価値は落ちにくいとされており、資産性が高いと考えられています。
デメリットは、利回りが低いため、収益が生まれにくい点です。

一方、地方の物件を買うメリットは、収益性が高く、利回りが高い点です。
また、価格は都市部に比べて、購入価格が低くなります。
「キャッシュフローはしつかり確保したい」「利回りが高く、収益性の高い物件がほしい」という人に、地方の物件は向いています。
一方、デメリットとしては、地方の物件ですから、長期間保有している間に、需要が少なくなる可能性があります。
特にも新築物件は価格が落ちやすいというデメリットがあります。
よって、出口戦略をよく考えてから購入することが大切です。
また、地方都市の中でも空室リスクが高いエリアがあります。
人口が減少していく地方都市の中で、どういう市場見通しなのか、統計資料等を参考にしながらよく調査してから購入しなければなりません。
また、都市部に住んでいる方が地方に物件を所有するとなると、それぞれの地域の不動産会社に管理を任せるため、自ら物件をチェックしにくいというデメリットもあります。

都心と地方、それぞれにメリットとデメリットがあるためどちらがいいとは一概には言えません。
自分の投資目的に合わせて検討するのがいいでしょう。
もし、売却時の売却益(キャピタルゲイン)を確保したいと考えるなら、都心の物件の方がリスクは少ないかもしれません。
しかし、安定的に比較的高いインカムゲインを得たい、キャッシュフローを積み上げたいと考えるのであれば、地方の物件を購入する方法もいいでしょう。

いずれにせよ、投資目的と市場調査、リスク管理についてじっくり検討することが大切です


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不動産投資における良い物件の条件とは | vol.298

今回からは不動産投資における利益の出る物件の選択と購入方法についてご紹介していきたいと思います。


良い物件=「相場より安い」物件


前回までは不動産投資のメリットのお話しでしたが、メリットがわかっても具体的にどのような不動産を選んでいけばよいのかがわからないと成功への道は遠いままです。

知り合いになった方から「良い物件の条件とは何ですか?」と聞かれることがあります。
細かいことを言えばたくさんありますが、シンプルな答えを言うと、それは「相場よりも安い物件」です。
安く手に入れることができれば、その後の出口戦略の選択肢が増えて、うまくいく可能性が高くなります。

相場より安い物件=「何らかの事情で安く売らざるを得ない物件」

では、「相場よりも安い物件」とはどういう物件かというと、何かしらの事情で安く売らざるを得ない物件のことです。
特に手放す理由がなければ、安く売る必要はありません。
安く売るということは、「安く売らないといけない」理由があるのです。

何らかの事情で売らざるを得ない物件の理由トップ3は、差押え、競売、相続

それは、不良債権などが理由で税務署もしくは債権者から差し押さえられている物件や、競売になってしまっている物件です。

もう一つの手放す理由は相続です。

売主の売却理由に「相続」が絡んでいると、安く手に入れられることが多いのです。
なぜなら、相続の場合の多くは、高齢の方が物件を所有していて、その物件に対して借入残高がないケースが多いからです。
70~90歳ぐらいの親が相続を考えて、自分が元気なうちに売るケースが多いのですが、これは残された不動産を巡って子どもたちの間で争いがおこるよりも、不動産を売却してしまい、残りの人生を楽しむ小遣いと、生前贈与で子どもたちに現金で渡してしまい、すっきりしてしまいたいと考える方が多いのです。
このような理由で、 オーナーは所有物件を高く売ることよりも、早く売却してしまいたいと考えるのです。
「この価格でないと売らない」というようなスタンスでないため、購入希望者にとっては安く購入できる可能性が高くなります。

私の相続を理由とする売り物件を安く買ったことが何度かあります。
例えばその1つは、現在わたしが運営しているトランクルーム「トランクルームのマイクラ盛岡加賀野ステーション」の土地を購入した時です。

この土地は6名の女性の方の共有名義で保有されている土地で、お話を聞いたところ皆さま70代から80代。お父様が地元で国会議員をしていたという名士で、お父様がお亡くなりになり、6人姉妹で相続をしたが6人で土地の使い道について意見がまとまらず、いつのまにかみなさんお年を召してしまい、自分たちが死んでしまうと「相続の相続」で次の代でもめたらいけないから、というご事情で売りに出されていました。築60年の古家つきで立派な庭木と巨大な庭石があり、素人の方が更地にするにはいくらかかるかぱっと見では想像がつきにくい不動産でしたが、買わせていただき、現在はトランクルーム店舗として入居率も90%から100%の間でずっと推移しています。

そして、さらに安く物件を購入できるのは、 オーナー本人が亡くなった後の相続の場合です。
実際に相続が起こったときの方が、相対的に安く購入できることが多いのです。

理由は、相続税支払いのために早く現金が必要になるからです。
相続税はご不幸があった後原則として6か月以内に現金で納付する必要があります。

税金を納めるお金がない場合、不動産を相続した人は、相続税支払いのお金を用意するために相続した物件を売らなければなりません。
早く現金が欲しいために売り急ぎ、結果として買う側は安く購入することができるのです。

早く現金化したいニーズに素早くこたえる

競売と相続に共通しているのは、早く現金化したいという点です。

こういった物件は、安く購入でき、高く売却することができるため、結果として「良い物件」だと考えるのです。
全員が、こういう物件を「良い」と考えるわけではありませんが、安く購入でき、利益を得る機会が生まれるということは「良い」ことだと考えます。

ここでご紹介したような背景にアンテナを張っていれば「良い物件」を購入できる機会に巡り合える可能性が高くなります。
安く不動産を購入したいのであれば、こうしたケースも頭に入れて物件探しを行ってください。



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物件の探し方に気を付けよう


物件の探し方について改めてご紹介するまでもないかもしれませんが、一応ご紹介しておきます。

物件の探し方には、大きく分けて2つの手法があります。
1つは、皆さんがよくやっているインターネットで検索する方法です。
もう1つは、不動産会社のセミナーや不動産会社に直接相談に行き、物件を紹介してもらう方法です。
ここで、気を付けてほしい点があります。
不動産会社には賃貸専門の仲介業者もあれば、一般の住宅を販売している会社もあり、さらには、どれぐらいの数の物件を管理しているのか、どういう物件を得意としているのか、不動産会社でも紹介してもらえる物件は全く違ってくるという点です。
収益物件を購入する目的であれば、収益物件を多く扱っている会社を探しましょう。


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