「セルフストレージ大家日記」カテゴリーアーカイブ

居住用不動産投資が強い理由 | vol.320


ゼ口にはならないのが不動産投資


不動産に投資して物件を購入することは、素人にはなんとなくリスクが高いと思われがちですが、金融商品に比べて不動産が持つリスクはコントロールできるものが多くあります。
なぜ不動産はリスクをコントロールしやすいのでしょうか。
投資におけるリスクは、大きく分けると、コントロールできるリスクとコントロールが難しいリスクの2種類になります。

コントロールが難しいリスクとは、次のようなものです。
株式や投資信託、先物取引、FXといった金融商品においても、投資をするうえでの一番大きいリスクといえば、投資した元金が回収できないことです。
元金がゼロになるだけでなく、東日本大震災では為替が激しく上下したため、先物取引やオプション取引では多額の追加証拠金が発生し、多くの負債を抱えてしまった投資家もいました。
想定外規模の自然災害がきっかけとはいえ、このようにあまりにも激しい相場の動きはコントロールが難しくなります。
株式投資でも、例えば東芝のようなことが起こると超優良銘柄と思われていた株式でも大幅に株価が下がったり、もしくは破産してしまうとその価値がゼロになってしまうこともあります。
このように、投資にはコントロールが難しいリスクが伴います。

一方で、不動産投資はというと、不動産そのものが無くなってしまうような一部の被災地域を除けば、仮に物件価格が下落したとしても、物件そのものがなくなってしまうことはありません。
そして、入居者が入っている限り、賃料収入は入り続けてくるので収益がゼロになることはありません。
これは不動産投資の特徴であり、メリットです。
さらに、不動産の賃料というのは、物件の価格や地価の変動にリンクするわけではなく、それほど上下しないのです。
これを「賃料の粘着性」といいます。

賃貸物件に住んだことがある方ならお分かりになると思いますが、景気が良いもしくは悪いからといって、賃貸契約期間中に家賃が上下することはまずありません。
それだけ、景気にも市場にも左右されず安定してインカムゲイン(家賃収入等)が得られる、というのが不動産投資だということがわかると思います。
これは、収益のリスクがコントロールしやすいということになります。

よく「リーマンショックで不動産物件を持っている人は破綻した、もしくは大損をした」と言う人がいます。
しかし、長期収益目的で不動産物件を所有している投資家で破綻したような人は、少なくとも私のまわりでは聞いたことがありません。
破綻した人は、他の投資をメインに行っていたり、本業で影響を受けたケースが多いのです。あるいは、ファンド運用会社が、運用報酬を得るだけでは物足りず、金融機関から借入をして不動産に投資し、リーマンショックで金融機関が融資を引き上げたため破綻してしまったようなケースでしょう。
ただ、これも大きな影響を受けたのは、主にオフィスビルやテナントビルなどの収益物件です。不景気による企業の収益悪化で大量に空室が発生し、それに伴い、オフィスの賃料も下落してしまったのです。

一方、集合住宅を長期所有している投資家は、それほどで影響を受けませんでした。
前述したように、居住用物件の賃料には粘着性があるので、利回りはほぼ安定していのです。

2008年のリーマンショック後の株式市場(日経平均株価)は 急落ぶりが目立ちましたが、同じ時期のアパート・マンションの平均賃料は、それほど大きな影響を受けることなく、ほぼ一定です。
つまり、不動産収益物件というのは株式などの金融商品の動きに比べて比較的安定しているといえます。
すなわち、不動産には常に一定の需要があるため、リスクコントロールしやすいということがいえるのです。



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不動産投資をリスクコントロールして儲ける | vol.319


不動産投資は会社経営と同じ


不動産投資において「本当にお金を残す」ためのポイントが6つあります。
まずは、それらを順にご紹介しましょう。

不動産投資でお金を残すための6つのポイント

1.不動産投資は、「自分で収益とリスクをコントロールできる」会社経営と同じ。

つまり、経営センスが試される=ビジネス経験が活かせる投資だということです。

2.自分が「どんな経営者になりたいのか」具体的な目標を立てる。

目の前にある物件しか見ないで不動産投資を始めてはいけません。

3.収益不動産投資の詳細で実現性の高い情報やHowToを知る。

「投資物件を購入してあとは楽して儲ける」「脱サラしたいから不動産投資を行う」といった漠然とした不動産投資への姿勢を見直す。

4.収益不動産のプロ、税務・財務のプ口とチームを組む

これにより、毎月安定した賃料収入、管理費収入、更新料等のインカムゲインを得る。
また併せて、税務戦略を利用してキャッシュフ口―を増やします。

5.法人(プライベートカンパニー)を設立する

あなたやあなたのご家族のためのファミリーカンパニー(個人資産管理会社)を設立し、キャッシュフローを法人にプールすることで、不動産投資と収益不動産経営をビジネスとして行う。

6.不動産マーケティング戦略で長期安定的な収入を得る

そして、法人での不動産経営戦略で外に出ていくお金はできるだけ少なくし、リスクマネジメントと税務戦略、財務マネジメントを身につけることが大切です。

「当たり前のこと」をやっていない不動産投資家が多すぎる

これらのポイントは、会社経営をするうえで大事なことと共通することが多いのです。
逆に言えば、この「会社経営のうえでは当たり前のこと」をやっていない不動産投資家が多いのが実情です。

おそらく、日本で収益不動産投資や賃貸物件経営といえば、専門的な不動産関係の会社、もしくは地元で土地を持っている地主・資産家がやるといった時代が長かったために、一般の人には馴染みのない分野であったからかもしれません。

みなさんがイメージする「大家さん」といえば、自分で何もせず、管理もすべて任せっきりで、楽して家賃収入を得ている人であり、経営者というイメージとはかけ離れているのではないでしょうか。

ところが、ここ10年ぐらいで不動産投資のミニバブルが起こり、サラリーマン大家さんが一気に増えました。
当然、まったくの素人の方がいきなり不動産投資のノウハウを持っていないので、独学で勉強したり、セミナーに参加して勉強したと思います。
しかし、その勉強が「投資すること、儲けること」に重点を置いたもので、所有した物件をどうマネジメントしていくか、収入と支出をどうコントロールするかといった経営的目線の本やセミナーは少ないように思います。
すると、投資物件からきちんと収入は入ってくるのに、税金や経費の支出が想定していた金額より多くて、思っていたより手元にキャッシュが残らないといったことが起こるのです。

不動産投資を始める前に、収益不動産投資の入口から、税制優遇を活かしてキャッシュフローを増やす経営をして、物件売却などやりたいことの実現のための出口までをしっかり計画しておきましょう。

不動産投資で成功しやすい人の特徴

いままで数千人の不動産投資家のかたと面談してきましたが、以下の条件に当てはまる人は不動産投資で成功するチャンスがあります。

  • いまのうちに頑張って資産を増やして、将来の経済的自由がほしいと考えている人
  • 自分のビジネスセンスを活かして、本業とは別に収入源をつくりたい人
  • ミドルリスク、ミドルリターンの投資をしたい人

そういった「成功する力を持っている人」が不動産投資を行うことによって、今まで以上に所得を得ることができて、税金をきちんと納めていけば、その収益が日本経済の回復に役立つことにつながるでしょう。

不動産投資の成功の方程式は、時代によって、また個人の状況によって全く違ってきます。
過去の成功体験が通用しない場合も多いです。
よって、次回のブログからは、不動産投資にまっしぐらに投資をして儲ける話ばかりではなく、「法人を使った収益不動産投資のメリットとその実現の仕方」についてご紹介していきたいと思います。



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不動産投資本に書かれていないこととは。キャッシュフローの残らない投資は無意味 | vol.318


不動産投資の本質的価値とは


不動産投資は節税が可能で手元にキャッシュが残りやすいところがいい点です。わたくしも含め成功している人は少なからずいます。一方で素人の方は「不動産投資」という言葉を耳にすると、「不動産関係の話を聞くと、大体おいしい儲け話ばかり」や「不動産投資は安全なのか」という疑問を持つことが多いと思うようです。その疑問にお答えしていきたいと思います。

生きていれば自分自身のこともそうですが、社会でも自然災害や経済危機も含め、想定外のことが起こるものです。
不動産投資は他の金融商品に比べて、これらに対してのリスクヘッジがしやすく安全といえるでしょう。
東日本大震災は日本の経済にも深刻な影響を及ぼしましたが、「不動産の本質的な価値」というものは変わることはありませんでした。

また、リーマンショックで不動産市場がダメージを受けたと思っている方もいますが、実際には、居住用の収益不動産への影響はそれほど大きなものではありませんでした。
人間が生活していくうえでも、経済活動をするうえでも、不動産は必要不可欠な基盤となるものだからです。

むしろ大震災以降は、リスクを分散する重要性が高まり、リスクコントロールが柔軟にできる不動産投資が見直されています。
不動産投資は投資方法を間違えなければ、比較的安全な投資なのですが、世間一般で言われている不動産投資の方法は、信用できるものなのでしょうか。

たとえば、書店に行くと《不動産投資を副業にして儲ける方法》《サラリーマンでもできる不動産投資》といったようなタイトルの本がたくさん売られています。
どの不動産投資の本にも「不動産投資は儲かる」「いい物件を探すことが重要」ということがさまざまな観点から書いています。

これは間違っているものではありません。

しかし、これらの本には「ある大切なこと」があまり触れられていないことがあるのです。

不動産投資本に書かれていない「ある大切なこと」とは?

それは不動産投資において、収益物件を運営するうえで切っても切り離せない「税務戦略と財務マネジメント」のことです。
そんなの投資や物件探しに比べたら、たいしたことではない、と思われる方もいるかもしれません。

しかし、不動産に対する税務や会計は、その金額が大きいことと税制が複雑なことから、一つ処理の仕方が異なるだけで大きく収益に影響してくるのです。
同じ利回りの物件でも「税務戦略と財務マネジメント」の方法次第で、百万円単位で得する人と損する人が出てくるのです。



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攻めの投資だけでなく、守りの投資もしっかりと


不動産投資で儲けたのに、思ったほどは手元にキャッシュフローが残らない。
なぜこういうことになるのか、それはこれまでの不動産投資の教えは、「うまく投資すること=儲けること」のノウハウに偏っていて「キャッシュフローを最大化すること=余計な出費を出さないこと」について、あまり触れられてこなかったからです。

不動産にいかに投資するかばかりでは、収益を最大化させることや、安定した結果を残すことはできません。
入ってくるお金だけしか見ていないでいると、あとで大きな失敗になってしまうことがあります。
穴が開いているポケットに、お金を入れても貯まらないようなものです。

不動産投資をする本質的な目的は「たくさんのキャッシュを安定して得る」ことであって、「物件を所有する」とか「転売して一時的に儲ける」ことではないと思います。
スポーツに例えると、大会に出場することが目的では勝つことが難しいのと同じです。
「試合に勝つ」という目標が最初からあれば、それに向けた練習・工夫をしなければなりません。
次回のブログ以降も「収益不動産のマーケティング戦略」だけではなく、手元に残るお金を最大にする「税務戦略と財務マネジメント」についてもご紹介していきたいと思います。


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節税しながら資産を増やす方法とは | vol.317


不動産投資で成功するために必要なことは何か


不動産売却の秘訣の話から話題を変えましょう。不動産投資で「運が良ければ収益をあげられる」タイプか、「ずっと安定的に収益を確実にあげられる」タイプなのかが分かる質問があります。

みなさんは「不動産投資で成功するために必要なことは?」と聞かれて、どんなことを思い浮かべますか?
インカムゲインやキャピタルゲインといった収益、立地や物件価格、利回りといった条件、などと答える人が多いかもしれません。

これは正解です。
正解ですが、これは「運が良ければ収益をあげられる」タイプの答えになります。

さらに、マーケティング戦略、タックスメリット、法人化、不動産の税務戦略や財務マネジメントといった答えが出たら、その方は「ずっと安定的に収益を確実にあげられる」タイプです。
それは、いったいどういうことでしょうか?

不動産投資の世界では、これまで「どのようにして利益を上げるか」「いい物件の探し方は」といった情報のみが投資家のもとに入っていました。
そうして、「利回りがいい物件」「人気が出そうな物件」というだけで物件を購入して、あとになって「空室が埋まらない」「想定以上に経費や税金がかかる」といったギャップに直面し、「不動産投資は素人には難しい」と思ってしまう人が少なくありませんでした。

その反面、得た収益をどのようにして守るか、そのための税務戦略・財務マネジメントでどれだけキャッシュフローを生み出すか、といったことがあまり論点になってきませんでした。

そこで、ここからは、マーケティング戦略に基づいた不動産の選び方・管理方法とともに、知っている人だけが知っている収益不動産の税務戦略及び財務マネジメントをご紹介し、税引後のキャッシュフローを増やしていく「収益不動産投資」について触れていきたいと思います。

せっかく頑張って稼いでも手元にあまり残った感じがしないのは、税引き後所得でお金を残そうとしているからかもしれません。

日本では、個人の所得は累進課税制度によって、所得に比例して税率が高くなります。
例えば、サラリーマンや個人事業主が1,800万円を超える課税所得を得たとすると、住民税を合わせると最高税率は50%のもなります。
(さらに社会保険料、年金などへの支出が別途あり、所得水準にほとんど関係なく10~15%かかりますので、税率とこれら社会保険料等を合わせると65%ほどになります。つまり手残りはほんの35%ということ)

それだけの所得を得るためには、相当な努力をしなければなりません。
ですが、その半分は「税金のために仕事をしている」ことになってしまいます。
納税は国民の義務であり、日本社会の礎になっていることは言うまでもありません。
それでも、理屈ではわかっていても、なんだか虚しい気持ちになってしまうこともあるかもしれませんね。



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法人を設立して不動産投資を行う


そうかといって、その税金分を取り返そうと個人で投資しても、あまり節税にもキャッシュフローを増やすことにもつながりません。
個人とは別の形で投資をして、節税をしながらキャッシュフローを増やし資産形成するのです。

もちろん、法律に抵触するようなことはしません。

税金を取られすぎることなく、手元資金を増やしていくには、どうすればいいのでしょうか?

マンションなどの収益不動産投資を、法人を設立して行うのです。
「法人で」というところがポイントになります。

もちろん、いきなり事務所を借りて従業員を雇用して、とかいうものではありません。

法人設立なんて、なんだか手間が相当かかりそうと思われるかもしれませんが、プロの手を借りて行えば、それほど難しくありません。
不動産以外の金融商品でレバレッジを効かせて投資を行おうとしても、どこの金融機関も融資はしてくれません。

しかし、収益不動産投資(賃貸)事業であれば、金融機関は融資してくれる可能性があります。
これも不動産投資の大きなメリットの1つです。
不動産は、他の投資商品に比べ、日本において特別な存在となっているのです。


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不動産売却の流れを確認しよう | vol.316


出口戦略を頭に入れて余裕を持った売却スケジュールを組む


不動産を売却する際の注意点の続きです。不動産の売却の際には、数多くの作業が必要となります。
不動産仲介会社に査定を依頼し、価格や売却の条件を決めて売り出し、買主が見つかれば、契約締結など具体的な売却の手続きへと移りますが、ここからは、不動産売却の全体の流れを手順に沿ってご紹介していきます。

①売却価格の相場を把握する

売却しようと考えている物件が、実際どれくらいの価格で売却できるのか調査しておきましょう。
おおよその価格を知るには、所有している物件の間取りや築年数、設備、立地エリアなどが近い物件をインターネットの不動産情報検索サイトで探すことができます。
しかし、これでは近い物件の詳細な情報が分からないことと、売主側の期待値も入るため、精度の高い数字(価格)とはなりません。
最近では「不動産査定一括サイト」も出てきていますので、こちらを利用してみるのも選択肢の一つです。

②不動産会社に査定を依頼する

不動産会社を直接訪問して、査定を依頼します。
不動産会社は、たくさんの情報と取引事例のデータを持っています。
こちらは、うまくいけば不動産会社にとっても大きな収益となりますので、査定は無料としているところが多いです。
しかし、査定方法も色々あるため、査定方法によっては不動産会社によって査定価格が違ってきます。
そのため、できるだけ複数の会社に依頼することをおすすめします。
そうすることで、信頼できる不動産会社がどこなのかを知ることもできるでしょう。
ただ、不動産会社の査定には時間がかかります。

一般的には1週間~2週間程度かかりますので、スケジュールに余裕を持って査定依頼を行うようにしましょう。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社から提示された査定価格や、自分で収集した情報などをもとに仲介を依頼する不動産会社を決め、媒介契約を結びます。
媒介契約の形態は大きく分けて「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の形態があります。

a.一般媒介契約

売主は、同時に複数の不動産業者と契約できる。
窓口が広がるため、買主が見つかりやすい。また、自分で買主を探すことも可能。
しかし、不動産会社が売主に販売活動状況を報告する義務がないため、実際に売却に向けてどうような活動をしているのか分かりにくい。

一般媒介契約は、他の不動産会社で契約が決まることもあるため、不動産会社は広告費を積極的に使いにくい、というのが実情です。
不動産会社が「不動産指定流通機構」へ売却物件情報を登録する義務はありません。

b. 専任媒介契約

売主は1つの不動産会社とのみしか契約できない。
契約した不動産会社は独占して販売でき、担当者が2週間に1度以上、販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれる。

自分で買主を見つけるもできますが、売買契約が決まったら不動産会社に対して営業にかかった費用を支払わなければならないこともありますので注意が必要です。
不動産会社は媒介契約後、7営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。

c. 専属専任媒介契約

売主は1つの不動産会社とのみしか契約できない。
契約した不動産会社は独占して販売でき、1週間に1度以上販売活動状況を報告する義務があるため、積極的に販売活動を行ってくれる。

自分で買主を探すことはできず、もし売買契約が決まったら不動産会社に違約金を支払わなければなりません。
不動産会社は媒介契約後、5営業日以内に「不動産指定流通機構」へ物件情報を登録する義務があります。

これらの媒介契約の内容をよく見極めて、契約にするようにしましょう。

④売却価格を決定し、物件を売り出す

売り出し価格は、その後の売却交渉に大きく影響するため、希望売却価格をそのまま提示するのではなく、不動産会社の査定価格や周辺の売却実績、市場調査も行ったうえで慎重に決めましょう。

⑤物件情報を開示する

売買契約を締結する前に、物件に関する情報を詳細に購入希望者へ提供します。
特に、物件に不具合や欠陥などがある場合には、必ずその旨を購入希望者に説明しましょう。
不動産会社が仲介する場合は、「重要事項説明」に基づく詳細な物件説明を行うことになります。

⑥売買契約を結ぶ

売買条件が合意したら、買主と売買契約を締結します。
このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金を受取ります。
売買契約を結ぶ際には、契約内容についてもしっかりと内容を確認しましょう。

⑦不動産の引き渡し

引き渡しの際には、売買代金を受け取るとともに、登記申請(抵当権抹消、所有権の移転手続き等)の手続きを行います。
また、引き渡した後には、確定申告手続きを行います。

以上が不動産売却の一連の流れとなります。
「売却」といった出口戦略を頭に入れたうえで、自分にとってベストな投資用不動産を見つけましょう。



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売却価格を決める方法 | vol.315


まずは信頼できる不動産会社を選ぼう


アパートやマンションなど投資不動産を売却するときは、まず不動産会社に査定をしてもらい、自分の売却希望額や市場適正価格と比較検討したうえで売り出し価格を決めて、市場に出すことになります。
誰もが高い価格で売却したいのですが、ただひたすらに高値で売りたいという理由だけで、相場を無視して高値で市場に出しても売れなければ意味がありません。
だからといって、必要以上に安い価格で売って損をしてしまうことも避けたいものです。

不動産会社に売却物件の査定をしてもらう場合、慎重に会社を選択しなければなりません。
親切でない不動産会社に依頼した場合、契約を取りたいために市場価格より査定額を高くしたり、買主が見つからなければ、価格を大幅に下げるといった提案をしてくる会社もあります。
そのような不動産会社に依頼しないためにも、査定を依頼する際の不動産会社は慎重に選びましょう。

どの不動産会社に頼むべきかを判定する方法とは?

不動産会社を選ぶ際には、 いくつかのチェックポイントがあります。

方法1:不動産会社の免許番号の「ある個所」をチェックする

まずは不動産会社の「宅地建物取引業免許証番号」を確認しましょう。免許番号は「〇〇知事免許(3)第〇〇」というように表されます。
( )内の数字は宅建免許を更新するたびに増えていきます。
(3)となっている場合は、この不動産会社は過去に2回、免許の更新をしているという
ことになります。
免許番号の有効期間は5年です。

免許番号の数字の大小をうのみにしない

数字が大きいほど、長い期間不動産業として営業しているということになるので、それなりに信用できる会社であると判断できる要素もあります。
もちろん、新しくできた会社でだからこそ、親切な会社ということもあるので一概に「数字が小さいから信用できない」というわけではありません。
免許証番号は、国土交通省のホームページでも検索可能です。
宅建業者名を入力すれば、免許証番号が検索できますので、気になるところがあったら事前に調べてみてください。

なお、宅地建物取引業の免許は国土交通大臣から交付されている場合と、都道府県知事から交付されている場合があります。
2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置して宅地建物取引業を営む場合は、国土交通大臣免許を申請します。
たとえば、本店を東京都、支店を埼玉県に設置して宅地建物取引業を営む場合は、事務所の設置が2つ以上の都道府県にまたがるため、国土交通大臣免許が必要となるのです。

1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置し、宅地建物取引業を営む場合は、都道府県知事免許を申請します。
国土交通大臣免許を取得している宅地建物取引業者の方が、知事免許を取得している宅地建物取引業者よりも大きくて安心できるように思うかもしれませんが、この免許の違いは事務所が2つの県にまたがっているかどうかです。
取得免許によって不動産会社の信頼度に違いがでるということではありません。

不動産会社に売却額の査定を依頼する際に確認すべきこととは

売却額の査定の依頼をして、金額の提示を受けた場合、算定の根拠を必ず確認しましょう。

宅建業法では価格提示を行う際は宅建業者は必ず算定の根拠を明らかにしなければならないと定められています(宅地建物取引業法34条の2第2項)。
不動産会社が査定額を決める方法はいくつかありますが、一般的なのは「取引事例法」といわれるものです。
この方法は対象となる物件と条件が似ている取引の成功事例をなるべく多く探して、市場相場を見ながら価格を決めるものです。
その次に利用されるのは「収益還元法」といわれるもので、該当する不動産から得られるであろう利益から、その不動産の現在の価値を算出する方法です。

売却希望額と査定額の差が大きい場合どうしたらよいか

ここでご紹介した2つの方法によって不動産会社が出す査定価格が、自分の希望売却価格より高ければいいのですが、自分が売りたい価格よりも低い価格になることもあります。
ここで「売りたい価格」と「売れる価格」のギャップが生まれます。
市場に出す以上、売れなければ意味がありませんし、売れてから「もっと高い価格で売れたかもしれない」という思いがでるかもしれません。

このようなことがないように、「売りたい価格」と「売れる価格」の差を小さくしていく作業を行います。
まず、自分が考える最低ラインの価格を提示してみましょう。
最低ラインの価格とは、ローンの残高と売却にかかる諸費用や持ち出し可能額を足した額ということになります。
次に、この「最低ラインの価格」を不動産会社による査定額と比較してみましょう。
ほとんどの場合、「最低ラインの価格」は「査定価格」よりも低くなります。
それぞれの価格を基に、不動産会社の担当者と売り出し価格について相談しながら、売却価格を考えていきましょう。



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購入時から10年後の計画を立てる | vol.314


ローンの残高に対していくらで売れるかを考えておく


不動産投資をする目的として、年間のキャッシュフローを重視している人が多いのですが、物件購入から数年間は賃貸経営が順調に続いていても、10年後も同じような収入が入ってくるとは限りません。
物件をいつ売却するのか」という出口の戦略が明確でなければ、家賃収入が落ち込んでも物件を所有し続けたり、最終的に利益が赤字になってしまう可能性もあります。
不動産投資における「入口」とは「購入」のことを指し、「出口」とは「売却」のことを指します。

マイホームの売却と投資用不動産の売却は考え方が異なる

マイホームを購入する場合には、資産価値が下がることと関係なく住み続けることもありますが、不動産投資の場合は、家賃収入や売却などで利益を得てこそ成り立ちます。
よって、不動産投資が成功したかどうかは、ある一時点で評価するのではなく、購入から売却までを終えてはじめて投資に成功したかどうかを判断することができるのです。

そこで、購入から10年後を見据えた計画を立てることが大切になります。
「将来の売却から逆算して購入を考える」ことがとても大切です。

将来の売却から逆算して購入を考える

たとえば、1億円の物件を所有し、毎年のキャッシュのフローが200万円の場合、10年間のキャッシュフローは、200万円×10年間で2,000万円になります。
そのキャッシュフローに対してローンの残高も、5年後はこのくらい、10年後はこのくらいということが大体予想がつきます。
10年後、そのローン残高に対していくらで売却すれば売却益を得られるかをしっかり考えておくことが大切です。
仮に売却益が1,000万円だった場合、累積のキャッシュフロー2,000万円と、1,000万円のキャピタルゲインで合計3,000万円の収益になります(税引き前)。

建物価値を下げないための努力も予算に組み込んでおく

また、建物の資産価値を維持していくためには、適切な時期に外壁の補修などの大規模修繕工事を行わなければなりません。
大規模修繕は多額の費用がかかるため収益を圧迫してしまいます。
しかし、購入からおおよそ10年以内あれば、大規模修繕も必要もなく、物件の見た目はそれほど劣化していないため、市場を見計らって売却することができます。

不動産投資では収入の減少や建物の老朽化など、今後のリスクを想定するとともに、さまざまな選択肢を準備しておきましょう。
10年先を見据えた計画を常に意識しながら、その状況に柔軟に対応できるように出口を用意しておくことが大切です。



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売却先を探す方法


売却をするときに前提となるのは、買主は「少しでも安く買いたい」ということです。
しかし、自分が安い物件を購入した不動産会社に物件を売却しようとしても、不動産会社は物件を安く販売しているので、当たり前ですが安い価格でしか売却できません。
高く売却するためには、まずサラリーマンオーナーの考え方と、一般的に富裕層といわれる人の買い方、取引の考え方が別物であるということを認識しておく必要があります。

富裕層とサラリーマンでは不動産購入の動機が異なる

富裕層の人たちはキャッシュフローを得る目的で不動産を購入するというよりも、その物件の資産性を重視したり、相続税対策に購入することが多いのです。
物件の隣に住んでいる人や、キャッシュで購入できる地主などの富裕層に対しての相続税対策というケースが、高く売却できる可能性があります。

サラリーマンでオーナーが投資目的で不動産を購入するのと、売却したときの買主のモチベーションとは目的が違うので、そこで差額が生まれて高く売れるかもしれません。
では、 そのような買主をどこで見つければいいのでしょうか。

一般的には、大手不動産会社と取引しているケースが多いようです。
そのような不動産会社に売却の情報を提供すると、富裕層の買主を見つけてくれる可能性があります。


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不動産の売却をいつにすべきか | vol.313


売却時にかかる税金


リフォーム、リノベをして物件価値を上げた不動産を売却すると売却益が巨額になることがあります。
所有物件を売却するにあたって重要なことは、ローンの残高に対して、いくらで売れるかを考えることです。
そして、売却を検討する前に、確認しておきたいのが、売却時にかかる税金です。
不動産の購入時には、物件本体以外にも様々な費用がかかるように、不動産の売却時にも仲介手数料や税金などの費用が発生します。

不動産売却にかかる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=収入額(売却金額)-取得費-譲渡費用

購入時の価格より高く売却できれば得したことになり、譲渡所得が概ねプラスになりますが、購入時の価格より安く売ると「売却損」が出ることになります。
この売却損のことを税法上は「譲渡損失」と呼んでいます。
なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費は、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算することになっています。
相続した物件などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることが可能です。
譲渡費用としては仲介手数料や税金のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。
ただし、土地の造成費用は譲渡費用ではなく、取得費になったりするので注意が必要です。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に判明するのですが、税金については不動産の種類や面積などの各種条件や、いつ譲渡するかによっても税額が変わってきますので、事前に売却時にかかる税金についてしっかり勉強しておく必要があります。
しかし、売却時にかかる税金は、税法によって細かく規定されており、さらに税率が微妙に変わることもあるため、一般の人々には分かりにくい内容となっています。

不動産を売却した際には、前述した譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。
税金の計算は次のようになります。

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
  • 課税譲渡所得×税率=所得税・住民税



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長期譲渡所得と短期譲渡所得


さらに不動産を売却した際にかかる所得税、住民税の税率は、売却した年の1月1日現在でのその建物の所有期間によって次のように決められています。

【所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)】

所得税 (15%) +復興特別所得税(0.315%)+住民税 (5%)=20.315%

【所有期間が 5年以下の場合(短期譲渡所得)】

所得税 (30% )+復興特別所得税(0.63%)住民税 (9%)=39.63%

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が加算されます。

このように所有期間が 5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく違ってきます。
短期譲渡所得より長期譲渡所得の方が税率は低くなりますが、ここでいう「5年以上」という所有期間の計算が特殊なので注意が必要となります。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までを基準とします。
具体的に説明すると、平成21年6月に購入した不動産を平成26年7月に売却した場合、所有期間は5年以上ですが、基準日が譲渡した年、つまり、平成26年の1月1日となります。よって、この場合は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。

翌年の平成27年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。
物件を購入してから1月1日が何回あったかを数えると分かりやすいでしょう。
所有期間を間違ってしまうと、高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する際には事前にしっかり確認しておくことが大切です。


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リフォーム&リノベーションを活用しよう | vol.312


低い予算でもリフォームできる


前回はリスク削減の方法として保険をフル活用しようというお話でした。
あとは入居者がたくさん来て下されば安心というもの。

入居率を上げるための効果的な方法として、物件をリフォーム、あるいはリノベーションするという選択肢があります。

一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいいます。
なお、英語で「reform」とは「(社会的制度・事態などを)改正する、改善する」ということを意味します。
例えば、古くなったキッチン設備を新しくする、壁紙を張り替えする、外装を塗り直すことです。
ちょっとしたクロスの張り替えや古くなった設備の取替えから、大がかりな改修や増築まで、すべてを「リフォーム」と呼ぶこともありますが、マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すという意味合いとして使われることが一般的です。

一方,「リノベーション」とは、現状の建物に大規模な工事を行ない、新築のときよりも性能をアップさせたり、利便性を向上させたりすることを指します。
英語で「renovation」は「修復、刷新」という意味を持っており、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味を持っているのに対して、リノベーションはそこから新しい機能や使いやすさを改善させることを意味します。
古い建物の活かせる点を残しながら、各種設備などを全面的に刷新し、新築時以上に性能を向上させたり、部屋数や間取りを変えたりすることにより、中古住宅に「新たな付加価値」を生み出す手法としてよく使われます。

主なリノベーションとしては以下のような工事があげられます。

  • 耐震、防火、防水、防音、省エネなどなど、住宅の性能を向上させるもの
  • 2LDKから1LDKに変更するといった部屋数の変更をともなうものや、部屋数は変わらずとも各部屋の面積が変更されるもの
  • 内装や設備をいったんすべて撤去・解体して「スケルトン(骨組)状態」にしたうえで、デザインや機能を根本的に刷新するもの

最近では、不動産投資や住宅購入の新しい手法として、中古マンションや一戸建てを購入し、大規模な改修を行うことを総称して「リノベーション」と呼ぶことが多くなっています。

しかし、部屋数の変更や間取りの変更を行ったり、抜本的に設備やデザインを新しくするには相当の費用がかかります。
たとえば、リフォームやリノベーションをするために200万円かけたとして、その費用を毎月の家賃収入で回収するのには長い年月が必要になりますし、仮に回収できてもそれほど高い利回りが見込めるとは限りません。

そこで、できるだけお金をかけずにリフォームやリノベーションをすることをおすすめします。手軽に始められるものとしては、まずクロスの張り替えです。
アクセントクロスは平米単価がだいたい900~1,000円と安い価格で購入できすし、少し柄が入っているクロスでも、平米単価1,200円ほどで購入可能です。
真っ白い無地のクロスとアクセントクロスでは、金額は少ししか変わりませんが部屋の印象ががらりと変わり、入居者がすぐに決まる場合もあるのでおすすめです。
他にも3万円程度で購入できるウォシュレットをつけたり、テレビモニター付インターホンをつけたりすることでも、部屋の魅力は格段にあがります。
古くなったドアもそれほど値段が高くないカッティングシートで貼り替えただけで、大きく印象が変わります。
ドアノブであれば1個4,000円程度で新品に交換可能です。
このように、それほどお金をかけなくても入居率アップにつながる効果的なリフォームの方法は数多くあります。

前述したようなリフォームであれば、手軽に購入ができるうえ、入居の決定率のアップが期待できますので、空室が目立つ物件であれば、低コストでできるリフォームを検討してみてください。



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家賃滞納者への対策 | vol.310


家賃保証会社を利用する


前回は「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介しましたが、今回は「家賃滞納時の対策」についてご紹介したいと思います。

賃貸物件を所有している場合、家賃を滞納している人がいると、当然ながら家賃収入が減り、その部屋は収入的には空室と同じ状態になります。
また、何か月も続けて家賃の支払いが遅れる入居者をそのままにしておくと、その先には家賃を滞納する可能性があるため、滞納者だけでなく延滞者にも管理監督を行うことが必要です。
家賃の滞納が2か月続けてあると、その後はさらに滞納が続く場合があります。
オーナーとっては、家賃滞納者が多くなると、家賃収入が減るだけでなく、自身の負担や疲労が増えることになります。

それでは、ここから家賃滞納者への対策について触れていきます。

滞納している家賃の催促業務においては、ほとんどのオーナーが家賃回収のプロではないため、滞納者とのトラブルにならないような注意が必要となります。
オーナー自らが滞納中の家賃を催促する際に、言い方を誤ったり、プライバシーを侵したりしてしまい、トラブルとなるケースは少なくありません。

そこで、入居者とのトラブルを避けるとともに、家賃収入の保証もしてくれる家賃保証会社をつけることが、家賃滞納対策として最も賢明な選択といっていいかもしれません。
家賃保証会社とは、借主が家賃を延滞したときに、貸主に対して立替え払いをしてくれる会社です。
借主から保証料を払ってもらい、家賃の連帯保証を行います。
契約の初回時には、借りる物件の月額賃料などの合計に対し、家賃の30~100%という設定が多くなっています。
再契約時にはこれよりも安くなり、月額賃料の10%程度になることが一般的です。
家賃保証会社に対して連帯保証人を付けることもあります。

なお、保証会社の利用には審査があります。
一般的には年収に対する賃料の割合や過去の賃料の滞納履歴などが審査の基準となります。
審査内容は、利用する保証会社によって異なります。
利用形態はさまざまで、利用者が連帯保証人の代わりに利用するケースもあれば、不動産会社が指定の保証会社に加入を必須とするケースもあります。

家賃回収が困難な状況に陥っても保証会社が家賃を保証してくれるので、オーナーにとっては安心できるスキームとなっています。
また借主が、連帯保証人を付けることができない人にとっても役立つ仕組みと言えます。



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入居申込みの段階でしっかり審査を行う


家賃滞納に対する対策として、家賃保証会社を利用することも有効ですが、入居申込みの段階で申込書類の内容をしつかりと見て審査をすることも大切です

たとえば、部屋の大きさや間取りにより異なりますが、入居者には高齢者や生活保護の受給者など、さまざまな属性があります。
高齢者の方であれば、年金収入が家賃支払いの財源になりますし、生活保護の人に関しては、役所が家賃を代わりに払うことになります。
生活保護の場合は、一般の人に3万円で貸している部屋でも4万円の家賃が確保できるなど、市場相場に関係なく、高めの家賃設定ができる場合があります。
しかし、役所から受け取った家賃相当額を生活保護の人が、オーナーに本当に払ってくれるかどうかというリスクもあります。

このように、入居者にはさまざまな属性や社会的背景があることが考えられますので、オーナーが自ら入居申込書の内容をきちんと確認し、入居申込の段階でしっかりと審査を行うことが重要です。
高齢者の方であれば、年金通知書の写しや通帳の写しをもらい、申込に記載の収入額と合っているかを確認したほうがいいでしょう。
目先の家賃収入を得たいがために、入居審査が疎かになってしまうと、後々家賃滞納や、オーナー自身の負担が増えることに繋がってしまいます。
また、入居者本人の審査に加えて、万が一の際の家賃保証は誰がしてくれるのかも把握しておきましょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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