セルフストレージ大家日記

「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(2)

トランクルーム大家です。マンション投資への関心が根強くみられるのは、主に不動産を持たないサラリーマン層の皆さまです。借入は発生しますが、利回りの高い物件を見つければあまり手をかけない副業ビジネスが成立すると思いが違からです。投資マンション販売業者もそのように宣伝しますし、事実、築浅特に築年1桁のころは空いてもわりと早期に空室が埋まります。

サラリーマンを続け給与所得という安定した収入源を維持しながら、同時に小口の不動産オーナーとして、管理運営を専門業者に委託することが可能なはずでした。

問題はそれだけの収益性の高い、資金的に対応できる物件、優良物件があるかどうかです。
ところが居住用の賃貸不動産は供給過多になってしまって、優良物件を探すことは大変難しくなりました。


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そこで注目されるのが、高額借入が不要で流動性の高い、トランクルームをはじめとしたレンタル収納分野です。
トランクルームとカタカナで書いてピンとこない方へは、ようするに「貸物置」のことですとお伝えしています。

賃貸不動産としてのレンタル収納。際立った特徴

レンタル収納(トランクルーム、貸物置)という賃貸ビジネスは低収益・低稼働不動産の活用手法として発達してきました。

例えば、このようなニーズです。

  • 空きビルや空き店舗などの賃料の下落化した物件の再活用。スペースを小さく分割して貸し出しますので、1区画の賃料はアパマンよりも高く設定できます。
  • 他の用途では使い切れていない未利用地の利用。将来の相続の際に処分が容易な更地で土地を持っている土地オーナーさんなども取り組んでいます。トランクルームは設置も撤去もビルやアパート・マンションよりも容易で費用負担も軽めで済むからです。
  • 日照・騒音などにより居住に適さない物件の利活用。居住用としては適していなくても、収納する荷物は騒音など気にしませんし、日当たりが悪い方が荷物の保管には適しているという側面もあります。
  • そのほか、用途地域・地形・立地などの諸事情により低収益の利用しかされていない物件。

レンタル収納ビジネスとは、所有不動産を活用するか、低コストの賃料でスペースを仕入れ、付加価値を増す施策を施し、高付加価値化した収納利用を提案することによって坪賃料・平米賃料をアップさせ、相対的に高い賃料で貸す商売です。相対的に高い賃料で貸し出せますから、差額によって利益を得ることができます。

投資コストはアパート・マンションよりも低額で済みます。1件当たり数百万円の前半から中盤で済んでいる案件をよく見かけます。初期投資費用が一般的なアパート・マンション投資やビル投資に比べて圧倒的に安いことが特徴です。

また、収納庫の中には人間は居住しません。荷物を収納するだけですので、賃貸借契約は居住権を前提としない、つまり賃借人を保護する目的で制定された借地借家法(民法特例法)の対象から外れるため、借地借家法の発生しない利用契約によりサービス提供が可能ですから流動性の高いスペース活用が可能です。

また、更地にレンタル収納を設置する場合ですと駐車場より高い収益性が確保できますので、駐車場ビジネスと比較しても事業性として有望です。

中古アパート・マンションビジネスと比較して1つだけ我慢しなければならない点をあえて挙げるとしたら、オープンから満室になるまでに1年前後かかるということくらいでしょうか。ただこれは、1棟もののビルを新築などしますと規模の大きいビルですと満室迄2年以上かかることもよくある話ですので、不動産賃貸ビジネスに新築から取り組む場合にトランクルームビジネス特有の問題というわけではありません。

高利回りが可能で、設備投資が少額で済み、アパート・マンションと比較して投資金額が膨らみすぎることが無く、ローンを活用しても相対的にリスクの科類・又はリスク限定的な不動産投資事業が可能です。
ぜひこの機会にあなたもレンタル収納商売を検討してみてください。


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「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(1)

トランクルーム大家です。居住用不動産への投資、セミナーに行くとリスクが無い無い利回り高い安定収益で老後安泰…というようにいいことづくめで宣伝され、セミナーの終わりに業者さんの在庫一覧が公開され「早い者勝ちです!」あおられておもわず申し込んでしまう方々をいつもお気の毒に思っております。

資産運用や副業・投資関連の本を見てみますと、一般的に、アパートやマンションなどの居住系・住宅系の不動産に投資することは長期的な安定性が高いといわれてきました。

一方でこの考え方を広めた側の人間があえて伝えていないリスクがあります。


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不動産投資で成功するには必ず需給(需要と供給)のバランスを考える!

それは「需給(じゅきゅう)」、すなわち需要と供給という側面です。

アパートやマンションなどの居住系不動産への投資はロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」をはじめとして様々な書籍で喧伝されています。誰でも容易に思い付き、書籍を読めば誰でも納得感のある不動産投資手法です。
ここに、ワナがあります。

誰でもできる、みんなができる不動産投資手法であり、金融機関も土地建物を担保として積極的にお金を貸してくれますから、物件の競合が冒頭のオフィスビルと同様激しくなります。ドンドン新築が建っていきます。東京の都心などもう空地がほとんどないところでも要注意。空地はないですが、政府が都市部の建築規制を度ドンドン緩和していき、高層階の建物が建て安くなっているので、供給戸数自体は増えているのです。

地方も供給過多。都市部も供給過多。これが居住系の不動産物件に投資する際の実態です。

新築不動産が毎年コンスタントに増加し続けると、過去に建てられた不動産はどうなってしまうのでしょう。

地域的に供給過多になり、既存物件は経年劣化・老朽化していきます。経年劣化・デザインの陳腐化、老朽化に伴い、新しい賃貸不動産物件との競合上、賃借希望者の皆さんに「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、賃料を下げなくてはいけません。したがって物件競合による賃料下落が継続的に起こります。

勝ち続ける対象は、築浅物件だけではありません。似た築年数どうしの賃貸不動産の中で「えらんでいただける不動産」であり続けなくてはなりません。一般的には中古物件の築年数プラスマイナス3年以内の全物件が競合としてとらえられるといいます。

また、インターネット経由で賃貸不動産を探す比率が高まっていることから、スーモやホームズなどの賃貸不動産の情報サイトの検索条件にも影響を受けます。築年が5の倍数で一緒くたにされて検索されますから、5年目まで、10年目まで、15年目まで、20年目まで、20年以上というようなグルーピングをされてしまうのです。築10年でギリギリ築浅と思っていたあなたの不動産がいきなり築古予備軍の10年超15年以内にグルーピングされると、賃料を近隣の築11年~15年の不動産に合わせていかないと問い合わせがいきなり減ります。管理業者さんでもこのことに気が付いていないところがとても多い。

似た築年同士の不動産の中で勝ち残って「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、リフォーム費用がかさみます。競合非有利な募集をしてもらうためには仲介不動産会社にAD(広告費)も用意しなくてはなりません。収支の悪化は避けられません。中古物件で築20年前後移行が売りに出る理由は(デッドクロスなどのテクニカルな要因も確かにありますが)

居住系不動産で賃貸ビジネスを行う場合の問題はそのほかにもあります。建設コストが高いこと、35年などの長期ローンが発生し、人が住む賃貸借契約のため借地借家法という民法特例法の存在により賃借人が手厚く保護されており居住権が発生しオーナー都合の契約の変更や退去勧告が難しいこと、収益性が悪くても固定化し状況悪化時に身動きを取るのが難しい投資になってしまうことです。

明日の投稿に続きます。


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ダメ物件を金の卵に生まれ変わらせる方法|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です。日本の税制のゆがみにより、すでに空室3割時代にもかかわらず新築が建つという話をしました。物件数がどんどん増える。困ったものです。自分のアパマンだけは特別で満室経営が続く?ご自分で客付会社(賃貸不動産の仲介会社さんのことを、業界では客付とよびます)を経営している方なら、可能かもしれませんね。お客様を優先的時に者物件に誘導する。これ、地方の客付会社で時々見かけます。会社のオーナーが資産家や地主だった、というケースですね。


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不動産のニュービジネスの例

一方、新築不動産がどんどん増えるということは、中古不動産がトコロテン方式にどんどん増えるということでもあります。
去年新築だった不動産は今年は築1年。去年生まれた子供が高校に入るころには築15年。だんだん、新規募集しても決まりづらくなってきて、修繕費やリフォーム費用がかさみ始める。築20年、25年はすぐやってきます。そのまま同じ業態で貸し続けていると、築年数で築浅物件に負けてしまうのですね。

これらの現象に対し、中古不動産を利活用しようという観点から、不動産のニュービジネスも生まれてきています。

たとえば、以下のようなビジネスです。

  1. 【不動産証券ビジネス】(これは2000年前後からありますが、一般的に広がってきたという意味で)好立地で一定規模のビルについては証券化という形で流動化をはかる。小口で投資したいそうにリスクを分散し、投資家は好立地で値の張る不動産であっても小口投資が可能となる。
  2. 【付加価値化ビジネス】 リフォームをほどこし、賃料をアップし新しいテナントをつけ転売する。
  3. 【コンバージョン・ビジネス】 ビルを住宅化する。用途変更の手続が必要。
  4. 【その他】
  5.  野立て太陽光発電、コインランドリー、シェアハウス、AirBnBを使った古民家投資など。

用途を変更するという観点で特徴のある方法としては、「スペースの小割り、小口分散化」の発想があります。

ビルのフロアをパーティション区切り、1~2坪のスペースに小割りしSOHOオフィス(住まいと仕事場を一緒にしたオフィス)に貸します。

共通の接客スペース、受付機能、OA機器などを設置。
少額の保証金、低額の家賃での利用を可能とし、起業家層やSOHOオフィス需要などの新しい顧客層を開拓するのです。

トランクルームも小口分散化ビジネスの一種

この「小割り」にするという発想で空きビルフロアをパーティションで区切り、収納スペース化したものがトランクルームです。

大都市や県庁所在地レベルの人口密度の高い地域では特に、スペース単価が高騰し収納スペースを十分に確保することが難しくなったことから、新用途分野としてレンタル収納は人気を集めています。

オフィス、マンションの家賃よりも安いコストで収納スペースを提供することにより、国土の狭い都市部へ産業と住宅が集中しがちで高コスト化する構造から、永続性の高いスペースビジネスが生まれました。

不動産の有効活用は国土の狭い日本では永遠のテーマです。特に都市部ではスペースビジネスは最も持続的なビジネスといえるでしょう。


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おねがいだ!もう新しい建物を建てないで!|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です。きょうは、なぜ空室率3割時代にドンドン新築が建つのかという話をします。

この記事を書いているのは2018年の3月ですが、現在、東京の中心部である丸の内や日本橋、汐留、品川などでは、高層オフィスビルや高層マンションがどんどん建設されています。

地方都市においても、相続対策と称して地主の持つ土地に金融機関が融資を行い、相続税対策用の1棟マンションや1棟アパートが雨後の筍のように建てられています。

日本の税制は更地に厳しく、建物付き土地にやさしくできています。たとえば、都市計画区域内(みなさんがご自宅やマンション、商店やビルを見かけるような地域が該当します)の更地の税金はとても高い。都内ですと大企業サラリーマンの月給の数か月分くらい平気でとられます。ところが、その更地の上に住居、賃貸マンション、アパートなどを建てたとしましょう。すると、土地にかかる税金が6分の1になるのです。租税特別措置法という法律の中の、「小規模宅地等の課税特例」というルールで定められています。


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相続税も同じ考えに従って課税されますので、更地で持っているよりは建物を建てたほうが相続税が減ります。相続制度では債権(土地建物や預金などの財産)と債務(借金)は相殺して良いことになっているので、更地に建物を建てる際に銀行から借金をすれば、財産と借金の差額は微々たるものとなり、上手に借金をこさえてビルやマンションを建てると、ご家庭内でご不幸が起こって相続が発生しても、実質無税となる場合があるのです。

これが、どんどん1棟もののビルやアパート・マンションが建つ、大きな理由です。

先日も東京都心のベッドタウンである、埼玉県春日部市から越谷市にかけてに仕事で行ってきたのですが、少し前まで畑だった土地がどんどん開発され、鉄筋コンクリート造の立派な賃貸マンションが次から次へと建っているさまを見て、ある種の戦慄のようなものを覚えました。

新しい建物ができて賃貸募集が始まると、賃借人は新しい建物に引っ張られて引っ越していきます。

新築で高機能で駅近の高アクセスの新ビルが誕生すれば、都内の事務所の大移動が起こります。

そう、都内の新築ビルへ、中小ビルや築古ビルから新しいオフィスへの移動です。まさしく大移動です。
当然、今まで入居していたビルは空き、賃料が下がり、移動の連鎖はより中古、中小、築古のビルへ波及していきます。

結果として、老朽化した中古の中小ビルは空きビル化していきます。
供給過剰現象です。

神田地区などでは一階に店舗だけが入り、後は最上階のオーナーの自宅フロアだけが埋まっていて、他のフロアは空室化している現象が広がっています。

築古賃貸不動産をこの1~2年で取得されたオーナーさんは、オーナーになってからこの現象に気付きます。都心だけではなく、郊外でもそうです。供給過多な地域が多いのでどうしようもないですが、日本の金融制度上、土地と建物を担保に出せばそれなりに融資してもらえるので、どんどん新しい建物が建っていきます。人口減少社会のはずなのに。

まさしく「もう新しく建てるのをやめてくれ!」という気持ちのオーナー様は、少なく無いのではないでしょうか?


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1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件が金の卵に生まれ変わる|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です!トランクルーム・レンタル収納ビジネスは、1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件を金の卵に生まれ変わらせることができる可能性を秘めた不動産再生手法です。低稼働不動産再生の「必殺技」だと思っています。

単に、空き物件やダメ物件が生きてくる空きスペース活用の切り札だというだけではありません。
モノが増えすぎて置き場所に困っている方々のための、収納スペース提供を行うサービス事業です。

老人ホームに入居されている方、入院中の方、急な転勤で家財道具の置き場に困っている方、家庭環境の変化で引っ越しを迫られている方、そのようなお困りの方に対して人生の大事な持ち物の仮置き場を提供する、社会的意義の高いサービスを提供しているのだと思っています。

収納物はご利用者様によって実に様々多様性に富みますが、一般家庭の家財道具からゴルフバッグ、企業の書類や防災用備品、オフィス備品まで様々なものが収納されています。

狭い日本、収納ビジネスは大都市部でも地方都市でも着実に成長を重ねています。


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もともと収納ビジネスは昔からあったものです。一番進んでいる米国ではセルフストレージと呼んでいます。セルフは自分という意味の英単語(Self)。ストレージは貯蔵・収納の意味の英単語(Storage)。

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1つの敗北。3つの前進。|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です。小口資金でしか投資できない個人投資家の皆さんにアパマン・ビルより安定的でローリスク・ミドルリターンな投資環境を提供したいとトランクルームファンド(私募)第一号を目指して創業以来頑張ってきたのですが、最大手のハローストレージさんと長谷工さんの連合軍に、負けました。ハローストレージの社長殿から頂いた年賀状にそれらしきキーワードが殴り書きされていたので、もしかして・・・とは思っていましたが。トランクルーム新店舗候補地が新規に3店舗見つかった日に、なんというニュース。うちは個人投資家向けを目指しており、あちらさんは機関投資家がターゲットのようですが、第一号を取られてしまったのは痛い。

1つの大敗北と、3つの前進。


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記事は日本経済新聞に掲載されています。
(引用ここから)「【トランクルーム特化型ファンド、3月末運用開始国内初】
投資対象をトランクルームに絞った不動産ファンドが3月末、スタートする。個人が自宅などに入りきらない荷物を預ける需要が増えており、第1号ファンドは投資家の出資と金融機関からの借り入れで17億円程度を集めて東京都練馬区や横浜市などの4棟を取得。賃料収入を配当に回す。

トランクルーム運営大手のエリアリンク(東証マザーズ上場)が、長谷工コーポレーション系の運用会社などと組んでファンドを立ち上げる。日経新聞2018年3月16日 記事アドレスは、 https://goo.gl/PemshT」(引用ここまで)

2012年に創業して小資本少人数でがんばってきましたが、やってみて思うこと。

不動産ファンド免許取得がこんなに大変だとは、思わなかった。

頑張りの結果、もうすぐ20店舗 資本金6380万 黒字決算達成 総資産に占める借入比率10%未満クリア 人的要件クリア 免許取得の要件クリアまで、会計監査の取得。あと一息!だから余計に悔しい。

トランクルーム・レンタル収納のことなら日本公共収納(Public Storage Japan)
https://publicstorage.jp

やはり日本は大企業にいないと、だめですね。資金と許認可関係で天と地の差がある。

自分が今回ファンド組成したような企業さんにいれば、ファンドローンチは2~3年前に実現していたと思います。その意味では大資本のくせに遅ぇよ、とはおもうものの、負けは負け、悔しいったらありゃしない。

今日にいたるまでいろいろな人材が入っては消え、否定的な言葉を投げかけられたことは千回はくだらない。

儲かるはずもないし、成功するはずないし、愚かな試みだと。ニーズは無いと。ノウハウの共有の結果ライバルが増えたりとかもした。それでも知ってもらうことが大切と考え、情報供給は会社の業務として続けている。前に進むことしかできないので、それでも笑って毎日自分のオフィスに顔を出し、檄を飛ばし、今日までやってきた。

歴史の小さな1ページに社名を刻もうと暗中模索、七転八倒、無い知恵絞ってここまできて来年の今頃にはと水平線の向こうがおぼろげに見えてきた目前だっただけに、ほんとうに、悔しいなあ。今夜は、居酒屋で一人で反省会だ。


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古家の解体風景。信頼できる業者様がいることの幸せ。トランクルームで一歩一歩、大地主になろう|トランクルーム大家日記

トランクルーム店舗の隣地を激安で取得し、ついに古家の解体工事を行いました。現在の敷地が160坪、今回の土地が70坪ほど、両土地隣接しているので併せて230坪。もう1区画か2区画買うことができたら、ロードサイド店舗用地に転用したり、事業用としてして売却することもできそうです。トランクルームは空地の活用の側面は確かにありますが、「長い期間じっくりと運用できる」タイプの余裕のある投資家の場合、保有期間はトランクルーム賃貸で稼ぎ、隣接地を徐々に買い進めていき、大きな一帯地として地主になる、そんな戦略も可能です。

細長い土地、変形地、間口の狭い土地でもトランクルームならば活用の道が開けます。

賃料収入を得ながら、一歩一歩大地主への道を歩めるかもしれない。
そんな夢をトランクルームビジネスは与えてくれます。

(BGMはなつかしの沢田知可子さん「幸せになろう」で!)
「♪すこしずつすこしずつ しあわせになればいいね 
  心からの笑顔はね とてもきれいだから!
  そうきみがいれば ゆめがゆめじゃない
  しんじるもの いっぱいある
  きみとふたり あることから
  しあわせになろう」

いい歌ですね~! きょう家の近所のスナックで歌おう・・・・。
「しあわせ」を「大地主」に読み替えて
心の中で「きみ」をトランクルームだと思って歌います♪

我が家で家族会議をするとほとんどの不動産案件は却下されますが、トランクルームだけは経験上安心して投資できるということでほとんど異議なしで取り組むことができています。


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さて、昨日のブログ記事の続きで、今日はいま述べた隣地の解体工事の風景をご紹介しますね。

工事をお願いしたのは盛岡市の古川重機さん(盛岡市)
広告宣伝費頂いているわけではないですが、実直な仕事ぶりを尊敬しているので紹介!

盛岡 解体|盛岡で解体工事のご相談は古川重機へお任せ下さい

明朗価格体系、処理施設も充実、当然ながら各種免許も取得済、担当の方も実直、仕事はサクサク、おすすめです。
私どももご近所様へご挨拶いたしますけれども、古川重機さんも自ら隣地やご近所などにも丁寧にあいさつして回っていただいております。人当たりの良い方が担当営業さんですので、この辺も安心してお任せできる点ですね。

解体工事開始前後

トランクルーム敷地から対象物件を望む。築40年の木像住居でした。解体時に粉塵などが飛散しないよう、鉄パイプで骨組みを作り、ビニールシートで遮蔽します。
敷地内には林地ぎりぎりに樹齢40~50年のもみの木がそびえたっており、クレーンを使いながら慎重に伐採していただきます。このくらいの樹齢の大木になりますと根が太く地中を這っており、林地へも伸びていることがよくありますし、もっと樹齢を重ねると古木になって倒壊のリスクが出てきます。解体工事は良い機会ととらえ、一緒に伐採していただくことにしました。

工事期間中は粉塵の飛散をできるだけ抑えるようにするため、水道を使って散水もします。今回はトランクルーム用地の水栓は敷地まで遠すぎて使用できず、隣家のご協力を頂戴して散水を実施したそうです。

ちゃんとした解体業者さんは、このような感じで顕名(けんめい=名前を表示すること)をします。きちんとした仕事をしてくださるので、良いPRになるのでは。

実は、解体工事を計画していた当初は、こちらのトランクルーム側から木塀を切って隣地に侵入して解体工事を行って頂こうと考えていたのです。この写真は南側国道4号線バイパスに面した土地から南側を背に、北側に向かって撮影をしています。対象土地は私たちのトランクルーム敷地に面している以外に私有地道路にも接道しています。私有地道路は狭いだろうし、ご近所さんのご迷惑になるといけないし・・・・といろいろ無い知恵絞って木塀切り倒し作戦を考えたのでした。ところが解体業者様は慣れたもので、ご近所様へごあいさつしたのち、狭い私道も何のその、重機を入れていったのでした。

プロの技!

廃材の搬出用トラックも横付けされました。

解体工事中

解体しています。ブルーシートのすぐ向こうに見えるのが、伐採前のモミの木です。このご家庭のお子様たちが育ち、成人し、人生を歩んできたのをずっと横で見てきたモミの木です。切り倒すのはちょっと惜しいな。自分の敷地のど真ん中にあったら、巨大なクリスマスツリーにするんだけどな。林地所有者様のお宅が電飾でピカピカすると夜眠れなくなるだろうという家人のあたりまえな指摘があり、盛岡の住宅地に壮大なクリスマスツリーを作る計画は、あきらめました。笑。

どんどん解体工事が進みます。

廃材は先ほどのトラックに積み込まれ、搬出されていきます。

手際の良さは実に見事。
わたくしトランクルーム大家は日本中あちらこちらに出張していてずっと立ち会うわけにもいかないので、家族に立ち合いを頼みました。後日、完了報告と共に更地になった土地の写真も届きました。

解体工事完了!

更地渡しということで、すっかりきれいになりました。ありがたい。
これは私道側(上の写真だとトラックが止まっていた近辺)から南側国道に向かって撮影した写真ですね。

南側のトランクルーム用地から解体工事の後を撮影した風景。昔のおうちがあった面影はありません。

トランクルーム境界との間にある木塀から身を乗り出して、解体跡地をのぞき込んでみました。きれいになっていますね。

ここまで説明を書いてきて今気が付きました。シンボルマークのようにそびえたっていたモミの木もきれいに伐採されたようです。

せっかくのご縁で取得させていただいた土地。トランクルームにするかもしれないし、貸家にするかもしれないし、はたまた(金融危機でも来ない限り可能性低いが)住宅用地として売るかもしれないけれど、地縁を大切にしてこの土地を守り生かしていきたいと思いました。


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久々にブログ復活!相続人のいない古家の解体工事|トランクルーム大家

こんにちわ。トランクルーム大家のマイクラです。店舗は着々と増え、現在も2件建設中。杉並区井荻(下井草)と岩手県盛岡市。トランクルームのチェーン店「マイクラ」はいまのまま拡大すると、今年中に25店舗か30店舗くらいまで行っちゃうんじゃないかという。独立開業したい方向けのセミナーや、超大手の超一等地限定のトランクルーム運営代行サービスはあるけれど、個人富裕層や個人富裕層を目指すサラリーマン投資家向けのサービスではないようで、私どもが開催するセミナーによくお越しいただいています。興味をお持ちの方はこの記事の末尾に開催情報へのリンクがありますのでご参照ください。


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前回のブログ記事から3か月ぶりの投稿です。その間私は何をしていたのかというと、あるチェーン店さんのインターネット集客の課題点を解決するコンサルティングをしていたり、都内で人工知能系医療ベンチャー企業に参加を誘われてみたり、シンガポールに出張したり、出張ついでにJAL上級会員に続いてANAの上級会員を目指し搭乗マイル(プレミアムポイント)獲得のためのツアーを組んだり(羽田から那覇に飛び那覇から羽田に戻ってシンガポールへ、帰国後同じことを繰り返すと1万9千マイル獲得、みたいな・・・)、その合間に越後湯沢に2回スキーに行ったり、盛岡の工事現場を訪問したり。

こうやって書いてみると何をやっているのかよくわからない。
いずれにせよ、あちこち移動の多い3か月間でした。

さて、今日は、依然ご紹介した「相続人のいない不動産を買ってみた」のその後です。
私が購入し、古家ありのまましばらく置いておきましたが家族から「古い」「放火とかされたらどうするんだ」(心配しすぎ・・・)等々声が上がりまして、上物付きのほうが土地の固定資産税安くて済むからと建てっぱなしにしていた私も一念発起、解体工事を発注することにいたしました。ここから2回続けてのブログ記事では解体現場の様子や解体工事のすすみかた、解体工事を発注する場合の注意点について書きたいと思います。

解体工事はだれに頼んでもよいというわけではない

解体工事、ネットで検索してお気楽に発注!あとは複数から見積もりを取って安いところに発注すればいいんじゃないの?とお考えのあなた。それは甘い。

解体工事を行う業者には資格免許が必要で、都道府県知事から解体業者免許を取得した者でないと解体廃棄工事を行うことはできません。

さらに、解体工事を行うときは「建築リサイクル法」という法律を守らないといけません。正式名称は「建設工事に係る資源の再資源化等に関する法律」という長い名前ですが、業者も士業の先生も役所の方も略称である「建築リサイクル法」の名称をよく使います。

この建築リサイクル法は解体業者だけが守ればよいという法律ではありません。解体工事を発注するあなたにもかかわる法律となっており、発注者であるあなたがとるべき手続を怠った場合には罰則を受けることもあるのです。

建築物の廃材が出る公示はすべて規制対象となっており、建築時、増改築時、改築時、すべての状況においてこの法律に従わなければなりません。木材、コンクリ、鉄材などの建設資材、アスファルトなどもリサイクル対象となっています。

また、リサイクル処理をした後には廃材が出ます。廃材はどこかに捨てる必要があるわけですが、業者さんによってご自身の産業廃棄施設・産業廃棄場をお持ちのところとお持ちでないところに分かれます。

廃棄施設・廃棄場は役所に届け出を出さないと開設できませんので、だれでも業者さんなら施設設備を持っているというわけではありません。持っていない会社さんは持っている会社さんにお金を払って施設を使わせていただくことになり、その分見積額は上がり気味。たまに激安な業者様もいますが、逆に要注意。なぜなら、産廃処分施設を持っておらず、とはいえ外部委託もしておらず、違法投棄してしまう業者さんも時々いるのです。違法投棄した場合の責任は最終的に発注者のところに来ますから、発注者であるあなたが違法投棄物の処理を行う羽目になりかねません。発注時には事前に、きちんと以下の免許・許可を取得しているか、確認すると安心です。

  • 特別管理産業廃棄物収集運搬業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 一般建設業許可

これらの許可件者は都道府県(一部市町村)です。役所に問い合わせてみるとよいでしょう。

次の投稿(2018年3月7日(水)公開予定)では、解体工事現場の雰囲気や解体工事の進む様子をご紹介したいと思います。


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相続人不在の不動産のゆくえ。任意売却、競売以外の激安購入法

トランクルーム大家のマイクラです。少し前に購入した新店舗用の土地。2件購入したうちの1件の購入に際し、とても変わった経験をしました。
何が変わっていたのかというと、「売り手がいない」売り物件だったのです。

競売も任意売却も目じゃない!というほどの価格で購入させていただきました。市価と購入価格の話をすると全員、のけぞって驚きます。
安く手に入れることができ、感謝、感謝であります。

こんな不動産です。


古いね。いま運営しているトランクルームの隣地が売りに出たので、買いに行ったのです。


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当然ながら収益物件としては評価できませんよね。空き室の木造家屋で、確か築45年くらいだったと思います。中も見ましたが賃貸物件として入居者の方に貸し出すことのできる状態ではありませんでした。そこで、キャッシュで買いました。ここまではよくあること。

売り手がいないというのは、変な話ですよね。
売買ですから売り手と買い手がいるはず。今回のケースですとワタクシが買い手。
当該物件所有者の方は御病気で亡くなられたのだそう。不動産の取引を数多く経験していると、そういう事案にも時々遭遇します。
このような場合、相続人の方が売主になります。兄弟の共有持分になっていたりして売却の意思決定に時間がかかったり、いろんなドラマがそこにはありますけれども。

ところが、今回は、旧所有者の方に法定相続人がいらっしゃらなかったのです。
民法の定めでは相続は高順位からかくと(1)配偶者(2)子(3)尊属(父上、母上)(4)兄弟姉妹(民法では「きょうだいしまい」ではなく「けいていしまい」と読む)と辿っていきます。それが不存在であったと。

ですから、売主が不存在なのでした。
単に相続人が全員物故者であるケースもあれば、相続人が相続放棄をしてこのような状態になる場合もあるそうです。相続放棄は、被相続人に多額の借金がある場合などにたまに起こります。

売主がいない。
じゃあ、売れないじゃない!?
通常の売買ですと、その通りですね。
ところが民法ではそこまで見越して制度ができておりまして、売主が「国」になるのです。売却金額を裁判所が確認、許可しまして、売却代金が国庫に入るのだそう。
個人の買い手に国が売るような構図です。とても不思議な感じがします。

正確には、裁判所が「財産管財人弁護士」という役割の弁護士さんを任命します。決済の場に弁護士さんが登場して亡くなった代わりの売却行為の代理人の役割をするのです。弁護士さん以外にも、司法書士さんが任命される場合もあるやに伺いました。各都道府県の弁護士会、司法書士会に順番に裁判所から依頼がいき、そのときどきの弁護士会長さん、司法書士会長さんが参加の弁護士さん、司法書士さんに輪番制で取組んでもらうのだとか。

こういう話は世の投資不動産の書籍には、出てこないですね。
なぜだろう。。。
単に経験不足で知らないだけなのか、または、業者間で流しているので公表せずに黙っているのか。

結局私は市価と比べてびっくりするような価格で購入させていただいたのでした。
(詳しくはネットには書けないので、セミナーに来ていただいた方にお話ししたいと思います)
みなさんにもこのような幸運な物件がやってきますように。

売買仲介は、この種の案件もサクサクこなしてしまう満室研(運営 日本公共収納(株))に担当してもらいました。
いつも「満研」と呼んでおりますが。漫才研究会と間違われますが、満室経営研究会の略であります。
業歴25年の担当者が何でもこなしてくれるので大助かり!


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究極の小口分散型投資、トランクルーム投資に取組む方が増加中!新店舗3店オープン!

トランクルーム投資に取組みたい不動産投資家の方々からご相談を受けまして、10月、11月で3店舗のトランクルームをオープンいたしました。場所は、埼玉県川越市と鶴ヶ島市です。
直営、管理受託合わせ、店舗数は12店舗になりました。

今回の3店舗はそれぞれ広い駐車場・夜間人感センサー照明があり便利で安心!

収納庫には棚板も2~4枚ついているので、荷物の出し入れをするのにも大変ラクな設計になっています。

【3店舗まとめてみたい!という方はこちら】 ⇒ トランクルームのマイクラが埼玉県川越市と埼玉県鶴ヶ島市に3店舗同時オープン
【全店舗一覧はこちら】 ⇒ 毎月続々オープン中 トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

【ポータルサイト】あなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

先日の投稿で建設途中の様子を紹介しました。
建設途中の様子その1工程2:整地工程3:舗装工程4:建設開始工程5:外構工事工程6:基礎工事 工程7:設置工事①工程8:設置工事②

私たちには社内外に専門家がおりますので、トランクルーム・レンタル収納建築を全面的にサポートできるようになりました。

サポート分野としては、開店前市場調査や企画、建設、役所との建築確認の取得、WEB集客(検索エンジン対策、スマホアプリ構築と店舗情報の搭載、ポータルサイト構築と掲載)、資金調達、開店後の募集業務、顧客対応、などなど。

ワンストップでお手伝いさせていただけるようになりました。
トランクルーム投資とWEB関係、検索エンジン対策?スマホアプリ?ポータルサイト?とが一緒に書かれていて不思議にお感じの方もいらっしゃるかもしれませんが、トランクルームビジネスではお客様の半数はネット経由で検索エンジンで調べてお問い合わせいただきますので、WEBに強いトランクルーム事業者であることは今後の成長市場で勝っていくための必須項目となっています。

トランクルーム・レンタル収納投資を始めたいけれど自主運営をする時間がないサラリーマンの方、別の事業でお忙しいビジネスオーナーの方などにおすすめです。自社サービスを一般投資家の皆様向けに一歩一歩拡大してきました。

最近では各種投資運用会社様やファンド様などからもまとまった資金でのトランクルーム投資をしたい、運営を任せたいとのご相談をいただいております。


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では新しくできたトランクルーム3店舗をご紹介しますね。

その1
トランクルーム レンタル収納のマイクラ 鶴ヶ島鶴ヶ丘ステーション
住所:埼玉県鶴ヶ島市鶴ヶ丘867
県道川越生越線沿い(ゲオ鶴ヶ島店さん隣)
近隣に地元に愛されている食品スーパーマーケット「ベルク」や業務スーパーがあり、お買い物のついでに、ゲオさんでビデオを借りたついでに立ち寄れる便利さです。

その2:
トランクルームのマイクラ 川越笠幡ステーション

住所:埼玉県川越市笠幡4796-2
川越日高県道沿い、学校法人 秀明学園の向い側にあります。
駐車場広々、安部首相とトランプ大統領がゴルフをやった霞ヶ関カンツリー倶楽部※もすぐそば。

※ 余談なのですが、霞が関カンツリー倶楽部会員の方によりますと、トランプ大統領は食事について「普通のものが食べたい」ということで倶楽部内の食堂でハンバーガーを食べたとの報道がありました。それは本当だそうなのですが、霞が関カンツリーには政財界の名門倶楽部&シニアな会員様が多いのでハンバーガーはメニューにないんだとか。そんなわけで、料理人を別途用意してハンバーガーを提供したとかなんとか。特注ハンバーガーわざわざ料理人呼んで作らせたんならちっとも普通じゃないじゃん!!笑

家の中にゴルフバッグを複数保管して奥様からお小言を頂戴しているお父さん、霞が関カントリクラブ近くのトランクルームに普段使わないゴルフバッグを隠しておいてはいかがでしょう?

私たちが管理しているトランクルームのお部屋に実際にゴルフバッグを置いているお客様は少なからずいらっしゃいます。

スーパーマーケット「オザム」や「ベルク」での買い物のついでに寄ることが出来ます。

その3:
トランクルームのマイクラ 川越岸町ステーション
住所:埼玉県川越市岸町3-27-34
県道「川越所沢線」沿いにあります。新宿歩道橋を超えて50m位。

まだまだ書きたいことはいろいろあるのですが、ありがたいことにお問い合わせやご相談が多く、ブログ執筆の時間がなかなか取れないことが悩ましいです。。。
できるだけ更新するように頑張ります!


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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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