セルフストレージ大家日記

セルフストレージ超入門(13) 第7講 トランクルームの配置と事故防止三大原則

 

レンタブル比とは?

 

トランクルームをどのように配置するかはとても重要な事です。
レンタブル比という単語をご存知でしょうか。

英語をカタカナ表記した単語なので、あまり、なじみがないかもしれませんね。業界用語なので覚えておいて損はないと思います。

英語ではrentable ratioです。それぞれの単語は、
 rent=貸付ける、貸し出す
 -able=~することができる
 ratio=比率
という意味です。

要するに、敷地に占める貸出可能面積比のことですね。

 

レンタブル比の計算方法

 

式で書くと以下のようになります。

 レンタブル比=トランクルームの床面積 ÷ お部屋(更地)の総床面積 x100(%)

レンタブル比は、あなたの店舗スペースの中で収納用スペースがどれだけ効率よく配置できているかを示す指標です。

収納スペースを限られた敷地にどのように効率よく置くかが収益率を左右しますので、とても大切な指標です。

レンタブル比を上げたい、収益性を極力高めたいという思いから、出来る限りトランクルームを沢山設置したいという思いはあると思います。

しかし、安易なトランクルームの配置はお客様の使い勝手を悪くするだけでなく盗難や事故の原因にもなってしまいます。

少し前までは横浜などでは更地の空地に海運コンテナを縦に積み上げてトランクルームとして貸し出している業者さんが多数存在していました。

1段2段ならまだしも、3段以上積み上げているところもあったのです。
建築基準法などお構いなしで仮設の構築物だからとレンタブル比を上げるためにどんどん上に積んでいました。
縦に3段積んでお客様に移動式のはしごで登らせて荷物の出し入れをさせていたのです。

さすがに最上段の3段目は使い勝手が悪すぎ、利用者はあまりいないようでした。

オーナー側の観点から一言ご忠告申し上げると、利益追求を優先し安全性を損なう配置が原因による事件や事故が発生した場合、管理者責任を問われる場合もございます。

ちなみに今は横浜市などではこういった、野積みコンテナの2階建て、3階建て行為は禁止になりました。

私どもは安心安全経営を皆様にして頂きたいので、野積みは1階まで、2階にしたければ建築確認を通してしっかり固定する、それ以外の多層階の場合はきちんと複数階の建築物として建設することをお勧めしています。

野積みコンテナに比べれば建設コストは若干かかりますが、それでも過当競争のさなかの賃貸アパート、賃貸マンションと比べれば数倍の収益性です。

 

トランクルーム配置の3原則

 

トランクルーム配置の原則は次の3つです。

  1. お客様の待機スペースを設ける。
    同時に2組3組のお客様が来ることもあるため。
  2. トランクルームの前まで台車(自動車)で移動できること。
    女性やお年寄りでも、重い荷物を簡単に運べるように。ちょっとした心遣いがよろこばれます。
  3. 監視が行える様に死角を作らない。
    盗難や事件事故を防ぐカメラの死角を作らない。

当社では大手セキュリティ会社と提携しており、セキュリティシステムを導入しております。

監視の目があるためか、室内での盗難や事故は1件もございません。この積み重ねにより、お客様より高い安心と信頼を得ております。

目先の利益に拘らず、長期的・安定利益の為に安心・安全を意識した配置が重要です。

 

 

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セルフストレージ超入門(12) 第6講 屋外型の場合:コンテナは6~10基で出店する

 

設置業者さんの提案をそのまま受けないことが大切

 

屋外型のトランクルームを出店する場合、コンテナの数は6~10基での出店が良いと思います。業者さんによっては、コンテナを1基でも多く売ろうとして最初から10基20基と勧めてくるところもあります。

筆者も創業当初、小さくはじめたいと何度言っても200坪の敷地にこれでもかとコンテナ型収納庫を詰め込んだ提案をしてくる業者さんに付きまとわれ、いやな思いをしました。横浜を中心に活躍している、海運コンテナを中国で改造して輸入販売している業者さんでした。

それは「売らんかな」の箱を売ってナンボの売り上げ優先、自社の利益優先の業者さんでありまして、残念な事ですが皆様の事を真剣に考えていない業者さんです。

彼らは売るのが仕事ですから当然と言えば当然です。

理由は前回の記事でご説明した通りです。屋内型・屋外型でも基本的な考え方は同じです。

たとえ10基以上設置可能な土地であっても、ます6~10基以内の設置をお勧め致します。
初期のコンテナが満室に近づかいたら残りの土地にコンテナを増設すれば良いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(11) 第5講 屋内型の場合:トランクルームは小さく初めて段階的に拡大する

 

部屋割りをよく考える

 

トランクルームを出店する際、サイズと個数を考えましょう。

部屋数が多ければ、部屋数が少ない場合と比較して、入居率が上がるにつれ収益性は上がります。一方で満室運営になるまで時間がかかります。

出店させる地域によって好まれる部屋の大きさは実に多種多様です。
大きいサイズが好まれたり、小さいサイズが好まれたり。

部屋のサイズの好みに地域差が出ることがあるので、複数のサイズを組み合わせて少なめの部屋で出店し、次第に人気の部屋を追加していくと失敗のリスクを減らすことができます。

無計画に出店させるとかえって収益を悪化させることにもなりかねません。
例えば、もし30個置けるスペースをお持ちだったとしましょう。ここでいきなり30個設置せず、最初は20個を設置し稼働状況をみてから
残りの10個を設置するという方法もあります。

 

設置業者の案をそのまま使わないこと

 

業者さんによっては、いきなり沢山の個数を勧めてくる業者もあります。
事業では何が起こるか分からないもの。

ある日突然ライバル会社が近隣に店舗を大量出店してくるかもしれませんし、想定通りの入居が決まらない場合もあるでしょう。

弊社では事前の市場調査は充分に行ったうえで、無理のない設置個数、かつ、地域特性を考慮した適正サイズの部屋構成のトランクルームを設置するアドバイスをしています。

間取り構成を思い込みで取り組んでしまうと、あとから変更することは難しいので、用心深く取り組んでいただけたらと考えています。

なぜここまでしつこく申し上げているのかと言いますと、これは実際に自社店舗でも経験しているからです。

 

わたしの出店方法

 

弊社の場合、新規出店は小さく始めます。岩手の盛岡店と東京の千代田区三番町店はほぼ同時に(数か月違いで)オープンしました。

人気の間取りを追加していく形で増設していったのですが、1年後に満室になったとき、2つの地域の間取りを比べてみたところ、各地域で人気のサイズが違っていました。

収納庫設置スペースとして大きな空きスペースをお持ちの方は、いきなりすべてのスペースを新設収納庫で満たしたりせず、例えば半分くらいの区画で始め、満室が間近になったら追加の設置をすれば良いのです。

増設検討開始のタイミングとしては、経験則ではありますが、入居率が6割を超えたころから始める良いでしょう。

入居率8割超えるとお客様が探している部屋がすでに埋まっていて貸すことができなくなる状態が出てきてしまい、せっかく問い合わせをしてくれたお客様をがっかりさせてしまうことになります。

また、収納庫メーカーさんに増設を依頼しても見積もり、製造、設置から賃貸開始までおよそ2か月、時期によっては3か月かかるので、8割超えた時点で始めると遅いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(10) 第4講 例題:ライバル店稼働状況の調査

 

ライバル店舗が1~3店舗

 

例えば、あなたが出店を考えている店舗候補地の商圏に
ライバル店1~3店舗の場合。
稼働率が40%以上であればお勧めできます。

「え、たった4割しか稼働していないのに勧めるの?」とお思いの方がいらっしゃるかもしれませんね。

じつは、セルフストレージの多くは損益分岐点が低く低コストで運用できますので、4割程度の入居率でもすでに黒字になっていることが多いのです。

あとはお客様が使いやすいような料金設定と店舗のしつらえを工夫し、安心感をもってご利用いただけるように店舗を整えましたら、WEBやチラシ、看板などで集客をかけます。このようにして認知度を上げることで利用率は上がっていきます。

一方、稼働率が4割以下ということは、まだその地域にお住いの方々が収納スペースの認知度が低い可能性があります。認知度向上のためにあと数年待った方が良いエリアかもしれませんので、稼働率が4割以下の場合はお勧めしていません。

このビジネスは店舗数が増えるにしたがって近隣にお住いの皆様のトランクルーム認知度が上がるという性質があります。ですから、これから店舗増を通じて利用者割合が上がっている可能性大と言えます。

 

ライバル店舗が4~9店舗

 

次に、ライバル店4~9店舗の場合。稼働率が80%以上であれば充分検討対象エリアです。あまり細かいことは心配せず、えいやっと店舗開設した方が良い場合がほとんどです。

これはそれなりの数の店舗が出店済みであるにもかかわらず、近隣地域の皆さんの収納スペース需要が強いことを表しています。

登り調子の地域でありますから、店舗が増えても早晩入居者でいっぱいになるでしょう。

 

ライバル店舗が10店舗以上

 

逆に商圏内・隣接商圏内に10店舗以上ある場合は、しばらく様子を見たほうがいいかもしれません。過当競争に陥っている可能性があるためです。この原稿を書いている時点では、都心の超激戦区である山手線の内側の築古ビルが林立する地帯でも見かけたことは、ありません。

あと30年くらいすればそういう地域も出てくるかもしれませんが、いまこの投資を始めるあなたにはどうでもよいことですね。

なぜなら過当競争を気にしなければならない頃には、あなたはローンも返し終わり、余剰キャッシュフローを原資に店舗数を増やしており、悠々自適の人世を楽しんでいること間違いないからです。

これまで不動産を中心にさまざまな金融資産や事業に投資してきて感じることですが、指をくわえて無策になにもせず傍観している状況こそが長い人生で見てリスクと考えます。

あなたはどうお考えでしょうか。

いずれにせよ、出店数が1店舗だろうが10店舗以上だろうが、
ライバル店と出店しようとしている店舗での、トランクルームのサイズの違い、出店規模等をよく見極めましょう。

多店舗で埋まっているサイズのお部屋の情報がわかれば、しめたものです。

あなたのトランクルームでも似たタイプのお部屋構成としてみましょう。地元で人気のトランクルームとなること請け合いです。

条件によっても異なりますが、ご自身での事前調査はとても重要な事です。

具体的には、
・現地周辺に実際に行ってみる。・候補商圏のライバル店をネット検索してみる。
・自分でライバル店に電話して稼働状況を確認してみる。
などの事前調査を行うことが成功のためには大切です。

 

 

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セルフストレージ超入門(09) 第4講 同じ商圏にライバル店があれば稼働率を調べる

出店する予定地にライバル店が既にある、というケースは少なくありません。
特に都心や政令指定都市にお住まいの方であれば競合が存在する可能性は高くなります。

ライバル店というと一瞬マイナスイメージを持つ方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

トランクルームに投資を考える場合に限っては、ライバル店の無い場所と同じくらいにライバル店が出店している地域はおいしい地域である可能性が高いのです。

ライバル店のない場所を選ぶ場合、その場合には綿密な市場調査(ニースの有無)が必要になります。

ライバル店出店済みの商圏では、まず、何店舗のライバル店が出店しているか?を数えます。

これで大まかなトランクルームへのニーズが把握できますし、ライバル店の稼働率を調べることでその商圏にニーズがまだあるかを調べることが出来ます。

調査にかかる経費も大幅に節約できますのでメリットが大きい出店方法です。

 

 

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セルフストレージ超入門(08) 第3講 潜在需要の調査法② 先に需要調査実施済みの地域に出店する

 

潜在需要の調査法(カンニング編)

 

この調査法は個人的にはスポーツマンシップ(?)に反する気もするのですが、失敗を避けるためのビジネスのコツのようなものでもあるので紹介したいと思います。

先ほどの調査法①は、自力でゼロから商圏調査をするよりはだいぶ楽なのですが、実際に数えるのは大変!

ですが、手っ取り早く判定する良い方法があります。

目安としてはセブンイレブン、ローソン、ファミリーマートなどのコンビニ大手の出店がある場所の近隣に出店する方法です。

コンビニは売上の30~40%が本部にフランチャイズ料や商品仕入時の上乗せコストとして徴収されるシステムです。店舗オーナーは在庫を抱え、従業員を雇って24時間営業をしていく必要があり、店が維持可能な水準の来客数が見込めるか否か、コンビニ本部は精査をします。

そのような背景もあり、上で述べた基準のほかに50項目ほど(前面道路通行車両数、歩行者数含む)を精査したうえで出店可否を判断します。

そういう事情から、商圏分析、需要分析の簡便法として徒歩圏内に大手コンビニ店舗が出ているか否かで見るという方法もあります。

荒ごなしとして調査法②、詳細分析として調査法①を用いるとより安全です。

実は弊社で独自に行う開業前調査の調査項目の中にも、似たような事前調査項目が含まれています…。

勿論当社はその他独自のエリア分析データと基に評価物件をスコア化し、一定基準に満たない商圏には出店を決定致しません。

せっかく資金を投下しても入居の見込みの低い地域にトランクルームを設置してしまうのはお金の無駄。事前調査は綿密に行います。

手法としては、過去から現在まで蓄積されたデータ(基準評価)と、現地(立地)調査によるデータ(相対評価)を統合してスコア化致します。
そのスコアを元に成功している店舗との比較分析を行い、候補地の評価を出してゆきます。

どうでしょうか。ここまで読んできた方は、調査が大変そうだなあ、と思われたかもしれませんね。

べつの「楽ちん調査法」も、じつはあります。

 

潜在需要の調査法(カンニング編その2)

 

あまのじゃく的な方法ですが、商圏内もしくは証券街の近隣地域にすでにセルフストレージが出展されている場合、お客のふりをして電話して状況を聞いてみましょう。

需要過多でお部屋が足りない地域の場合、開いているお部屋が5%未満になっているはずです。

近隣にそのような繁盛店がある場合、むしろラッキーと思いましょう。価格等で大きく負けていない限り、あなたのお店にも似たようなニーズを抱えたお客様が収納庫を借りたいと問い合わせしに来るはずです。

この方法に関しては失敗しないためにも重要な施策ですので、
次回改めてご説明いたしますね。

 

 

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セルフストレージ超入門(07) 第2講 潜在需要の調査法① 世帯数・事務所数をカウントする方法

(気まぐれで題名を「セルフストレージ超入門」にしました)

 

毎年認知度と利用度が向上し続けているトランクルーム業界

 

業界の経験値としては5年前ですと220世帯※に1世帯の方に借りていただけるビジネスでした。

※ 圏内に中小規模の事務所があれば、簡易的に1事務所も1世帯としてカウントします。大規模な事務所であれば社員数÷5で近似的に世帯数とみなします。

最近はトランクルーム自体の認知度も上がってきたため、100世帯に1世帯程度の利用率となっております。

ちなみにトランクルーム先進国の米国では10世帯に1世帯が利用しておりますから、日本もそう遠くない将来20世帯に1世帯、10世帯に1世帯といった感じの利用率になるかもしれません。

そうなりますとあなたの店舗の未来は前途洋々ですね。

 

あなたの店舗の周りにいる見込み客数を推定してみましょう

 

とりあえず保守的に考えるとして、現在の目安としては見込み客数を100世帯に1世帯(世帯利用率1%。事務所も1世帯としてカウント)でみておきましょう。

仮にあなたが50室のトランクルームを開設したいと考えているのであれば、1%で割って5,000世帯。

電卓で計算するなら
 50 [÷] 0.01 (1%は百分率表示ですので0.01と入力)
ですね。これで5,000と確認できます。

半径2Km以内の居住世帯数と事務所数を足し合わせて5,000世帯(事務所)以上存在していれば出店予定場所としては合格!です。

 

基本的なデータは身近なところで公開されています

 

なお世帯数は各地域の市役所や区役所において住民基本台帳のデータとして公開されております。

町単位で細かく出ていますので、活用すると調査が楽になると思います。データ自体は地方自治体がネット上で公開しておりますので、検索エンジンを使ってお調べいただくか、直接地方自治体にお問い合わせください。

私どもの経験ですとどの地方自治体でもネット上で取得できるようにエクセル形式などのファイルを公開していると思います。

※ 圏内に中小規模の事務所があれば、簡易的に1事務所も1世帯としてカウントします。大規模な事務所であれば社員数÷5で近似的に世帯数とみなします。

 

 

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セルフストレージとは?(06) 第1講 商圏は2KM以内でファミリー層が多いエリアを狙う

 

あなたのアパート・マンションの”商圏”、ちゃんと把握していますか

 

トランクルームビジネスの商圏のイメージを持っておくことは大切です。

そういえば・・・・ アパート・マンション投資業界ではこの「商圏」の議論、全然聞きませんね。不思議ですね。駅徒歩XX分、バス停徒歩XX分という議論に終始し、アパート・マンション所在地周辺で想定される利用者の視点に関する議論が抜けている気がします。

さて、
お客様がトランクルームを借りる最大の条件は自宅または職場からの近さです。
従って屋内型・屋外型のトランクルームのコア商圏は半径2km以内になります。

主なターゲットはご自宅または職場において収納スペースが不足している事です。
つまりエリア選定で重要なことは以下の2つのうちのどちらかを満たすエリアを選ぶことということになります。

  • ファミリー層が多いエリア
  • 事業所などオフィスワーカー、工場従業員の多いエリア

ご利用いただいている皆様は様々な収納ニーズに基づいて利用されているわけですが、収納物は皆様に通ていらっしゃいます。

たとえば、ご家庭の皆さまですと収納するものは、季節で変わる衣類や、雑貨、災害備蓄品など。お父さんがこっそり趣味のゴルフバッグを置いていたりすることも。雪国地域ですと夏用と冬用のタイヤを季節が変わるごとに入れ替えて保管していらっしゃる方もおられます。

事務所の場合では書類等が多いように見受けられます。都市部ですと条例などにより大地震などの災害発生時に帰宅困難者が発生することを見越して一定の日数の避難物資を備蓄せよという条例を定めている都市もあります。例えば東京23区がその典型例ですが、万が一に備えた避難物資を置いている方もいらっしゃいます。オフィスで勤務されている方全員分の、長期保存に適したの水やヘルメットなどですね。

どちらの場合におきましても、重たいものや、大きな物が多いので、あまり遠い場所だと運ぶのが大変という事になります。

あまり広範囲のエリアが商圏にならないのはこのためです。

 

店舗設置の際はデータに基づいた分析を行いましょう

 

本来、店舗設置に際しては居住人口、就労人口、前面道路通行量そのほか様々な要因を調査してから店舗開設に至ります。結構な手間でして私どもも自社店舗設置の際にはこの事前調査が骨の折れる作業となっているのですが、じつは
あなたのトランクルームに何人のお客様に来ていただけるのか、おおまかに知る方法があります。ここでご案内しましょう。

 

 

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セルフストレージとは?(05) トランクルームによる、小口分散化と安定的な不動産投資の実現

(仕事が立て続けに入ってしまい、投稿間隔が空いてしまいました。連載を楽しみにしていらっしゃる方々、ごめんなさい)

 

”三方よし”の小口分散化の賃貸不動産投資 トランクルーム

 

借りる人も貸す人もハッピーになることのできる小口分散化の賃貸不動産とは、一体なんでしょうか?
それがトランクルーム経営なのです。

前回のお話では16㎡のお部屋の細分化の例を出しました。
同じ例に沿って説明しましょう。
図式は次の通りです。

16㎡の広さに1㎡のトランクルームを8つ設置し、5,400円で貸し出します。
これで16㎡当り単価は、2DKで37,500円⇒1ルームで40,000円⇒トランクルームで43,200円となります。

トランクルームの場合月ごとに1つ2つの解約はあっても、8室一度に解約が重なる事はありませんので、アパート・マンション経営の様な空室リスクは回避できるのです。

1棟丸ごとトランクルームに転換してしまうことで、もっと安定的な運営が可能となります。
上の例ですと16平米のお部屋が10室ある集合住宅をトランクルームに転換し、80室の小口分散化された賃貸物件に転換するのです。

実際に出店する場合、30~50平米のお部屋を小さく切って、およそ15室から30室にして貸し出します。もちろん1棟丸ごとトランクルームにする方も少なからずいらっしゃいまして、その方々ですと1度に70室から200室程度の規模で開始されています。

一度借りると月額課金で賃料は自動的に引き落とされますので、よほどのことがない限り利用者の方々は使い続けていただけます。

1室あたりの賃料も低額(月数千円~)なため、利用者の皆さんの家計のリストラなどで削減対象になることも、まず、ありません。

どうやらトランクルーム利用者の皆様にお話を伺ってみますと、一度ものを入れてしまうと、解約してものを運び出すのが億劫になるようでして、なかなか解約に至らないのです。ありがたい話です。

一度に解約が入るとしても月に1件程度。数件同時に解約が入る時期が移動転勤の3~4月期に来ますが、同じタイミングで新規の利用希望者から問い合わせが入ります。

つまり、前回のお話で出た、区分所有マンションや部屋数の少ないアパートにありがちな、「オールオアナッシングの不安」からも解消されるのです。

ここからはトランクルームをご自身で取り組みたいとお考えの方に、どのような立地でどのようなところに気を付けてトランクルームを開設すれば成功できるか、実体験をもとに22講に分けてご説明したいと思います。

 

 

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セルフストレージとは?(04) 小口分散化による安定的な不動産投資とは

 

不動産投資における小口分散化とは?

 

小口分散化とは、要するにどういうことなのでしょうか。

例えばスーパーマーケットに行ってお米を買う事をイメージしてください。

5キロのお米が2,500円だったとします。2袋買えば5,000円です。でも10キロ入りの袋だと単純に価格が2倍の5,000円になるのかと思いきや、少し安くなって4,800円だったりしますよね。

大きい物よりも小さい物の方が単価的には高くできます。

これと全く同じ事は賃貸住宅市場でも成り立っています。

1部屋32㎡の3DKのアパートの賃料が75,000円だったとします。
そのような地域よく見かけるケースとしては、面積が半分で16㎡のお部屋の賃料は半額になっているのかというと、少し高いのです。

例えば1ルームでは賃料が40,000円と少し割高になっている状態が日本中で観察されています。2部屋で80,000円。3DKで貸した場合に比べて、毎月の収入が5千円増えますね。

つまり、32㎡という同じ面積を貸し出すことのできる大家さんでも、32㎡を1部屋として貸し出すよりも、小さく区切って16平米の1ルームを2部屋用意して貸し出した方が5,000円賃料収入を上げることが出来るということです。

借りる側(買う側)からすれば安い方が良いのですが、貸す側(売る側)からすれば、どれだけ効率よく収益をあげるかが問題になってきます。

当然この記事を手にされている読者の皆様の立場であれば、この記事を読んで行動を起こすことでは後者の立場、貸す側になりますよね。

そう、賃料を受け取る立場です。

先ほどの例に戻りますと、スーパーマーケットの不安はといえばはお米が売れず、収入が得られなくなることです。

同じように、不動産を貸す側の問題点は入居者が決まらない事になるでしょう。

1部屋しか保有せず、入居が決まらなければ、賃料収入は永遠に0円のままです。アパート経営の最大の問題点は入るか入らないか?つまり、「オールオアナッシング」の要素が強いのです。

このリスクをもっと低くする方法はないものなのでしょうか?

実はあるのです。

 

不動産投資の世界にも小口分散化の安定的な投資手法があった!

 

先ほど、32㎡を1部屋として貸し出すより、32㎡を2分割し、16㎡を1部屋として貸し出した方が賃料収入総額が増えるというお話をいたしました。

32㎡を2分割することで収入が増えるだけではなく、リスクも低くなっていることにお気づきの方もいらっしゃるかもしれません。そう、1部屋だけであればオールオア・ナッシング。しかし、2部屋になっていれば全空になってしまう確率はいくらになるのでしょうか。

1部屋16㎡のリスクを更に細かくして、しかも賃料単価さえ上げる方法!

さらに半分に割って1人に8㎡、さらに半分に割って1人に4㎡・・・とどんどん狭くしていくと、人は人らしい暮らしを送ることができなくなります。賃貸アパ・マン投資で小口分散化に限界があるのは、この点です。

では、借りる人も貸す人もハッピーになることのできる小口分散化の賃貸不動産とは、一体なんでしょうか?

それがトランクルーム経営なのです。

 

 

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