セルフストレージ大家日記

セルフストレージとは?(01) 私がアパート・マンション投資をやめた理由

たまには、「セルフストレージ大家」らしいことも書かないとね。

株式、FX、金(ゴールド)や商品先物、不動産。投資という名の物を挙げると先ず思いつく言葉だと思います。「株式やFXは一瞬にして大損するおそれがあるので怖い」や「商品先物は素人では簡単に手がだしにくい」など良く聞く言葉です。

「不動産投資の場合、たとえ建物が火事になっても土地は残るので安心」という言葉や「一瞬にして大きな損失になることは無いので安心」という言葉を聞きます。ですが果たして本当でしょうか。

 

わたくしがアパート・マンション投資をやめた理由

 

例えばアパートやマンションを買ったとします。

部屋に賃借人が付かなければ家賃は入ってきません。

所有する建物で事件や事故、自殺があれば、その他の部屋の賃借人も出て行ってしまうかもしれません。

そして次の入居者を募集したとしても、よほど賃料を安くしない限り新しい入居者は見込めないでしょう。

買った時に満室利回り10%で買ったとしても、そんな事があればあっという間に満室利回りは5%にも4%にも下がってしまう事でしょう。これも、よくあることです。

私どもは空室対策のコンサルティングも行っているのですが、悪徳業者に騙されて満室物件を買ったら翌月から退去が相次ぎ空室率50%に。などという話も聞いております。

 

アパート・マンション投資、プレーヤーの利害関係を理解しよう

 

理由は簡単。

素人大家さんは空室ありよりも満室の方が安心して買ってくれる。
(ほんとは空室があったほうが安く買えて、運営を改善して入居率上げていくと儲かるんですが)

銀行も満室物件で賃料収入が多い方が融資金額を伸ばすことができる。
(結果として物件価格が上昇し、利回りは低下してしまうのですが)

銀行は高額の融資ができて、売買仲介した不動産業者は売買価格に比例して仲介手数料が得られます。
前オーナーさんには売却代金が。融資を返済するとキャピタルゲインが得られる。

売ってしまえば最終的には購入した新オーナーさんの自己責任。

というわけで、まずはアパート平均空室率30%の時代に満室運営している夢の物件を作ろうということで、知り合いの知り合いのつてで空室に入居させて見せかけの満室を演出、などということも時々起こっているようです。。。

いえ、私の周りにはこのような業者さんはおりません。あくまでも噂です。
もちろん良心的な業者さんの方が大多数なのでこの例が業界すべてというわけではないのですよ。

全部が全部というわけではなく、ごく一部だとは思いますが・・・。

悪貨が良貨を駆逐するといいますか、志の低い「売らんかな」的な短絡的な業者が一部存在していることは事実です。

このような悪徳業者はごくごく一部ですから、良心的な業者さんに紹介していただいた物件を皆様ご購入されていることと思います。

 

フルローンで買うと、何かあった場合に自己資金がないと行き詰る

 

しかし、もし皆さんが最近流行気味の「フルローン」で購入されたとしたら、月々の賃料に占める銀行借入の返済額の比率は6割から7割にも達します。

そのお支払いはどうしますか?自己資金を食いつぶして払い続けるのでしょうか。

「事件・事故なんてそんな簡単に起きるものじゃない」そう仰る方もいるかと思います。
事件・事故として実際にどんなことが起こるのか、予防注射ではないですが事前に知っておいた方が良いとは思いませんか?

 

 

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高額納税者の節税投資物件をこっそり情報提供してほしい方はこちら。満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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不動産で節税投資(03) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

前回の話の続きです。

 

わたくしのとった戦略

 

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。

収益性の高すぎる不動産については、個人で持っていても税金ばかり取られてちっともキャッシュがたまりませんので、資産管理法人を設立、法人名義で取得し法人に資金をためていきます。当然、レバレッジもかけたかったので、法人名義で銀行融資も通しました。満室研のスタッフはノウハウを持っているので不動産投資にご興味のある方はお問い合わせください。

 

税率の高い方には不動産投資がおすすめ

 

たとえば中古のアパートを1棟買ったとします。節税効果だけでいえば、築20年以上の木造物件が物件数も豊富でおススメです。

木造建物の場合、建物部分は4年で分割して毎年費用計上できます。地方のアパートや都会でも借地権(土地を借りて建物を建設する)上のアパートは取引価格に占める減価償却費の割合が高いので、その分高い減価償却効果が得られます。借地権物件は工夫しないとローンがなかなか通らないので、手許現金が豊富な方でないとローンでの取り組みは難しいようですが・・・。

理想としては設置後6年以上経過した屋外型のトランクルームなども最高なんですけどね。収納庫部分を1年で全額償却できる可能性があります。

どんな不動産物件でも、土地部分は減価償却できないので費用計上できません。

最高税率の方ですと、所得税+住民税で55%ですから、減価償却費を計上して申告所得が減ることで、納税額を圧縮することができます。社会保険料も税金に準ずると考えると70%。

減価償却費を1千万円計上できれば、国に納めるはずのはのうち55%~70%である550万円から700万円もの金額を納税せずにあなたの資産形成のための資金として活用できるのです。

何もしなければ税金として納税することとなりますが、国としても設備投資を奨励して民間の事業の成長を促し、その結果として税収総額が増える方向に誘導したいので、このような制度があるのです。

設備投資と言っても全額をあなたが現金で用意する必要はありません。銀行等がアパートローンという名称で提供している不動産担保融資を用いればよいのです。自己資金で1割から3割程度見せることができる方であれば、銀行は前向きに貸し出しを検討してくれます。

返済は賃料収入と、減価償却費の計上で納税額が減りますから、その結果生まれる余剰キャッシュフローから返済資金に充てればよいのです。

お金持ちほど築古物件や収納庫投資を好んで行う理由がなんとなくお分かりいただけましたでしょうか。

 

 

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不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

話の続きです。ちょっとだけ脱線します。

 

節税に励みながら投資を続けてトランクルームで悠々自適

 

節税(脱税ではありません。あしからず。法律はちゃんと守りましょう!)して手元に残したキャッシュを元手に、
現在、個人の資産管理会社でトランクルーム500室を保有、運営しています。
英語圏ではセルフストレージ(self-storage)、日本ではレンタル収納とも呼ばれていますね。

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べたら断然安い。

アパート。マンションは毎年新しい物件をビルダーが建築していきますので完全に過剰供給。中古物件は入居者の取り合いで賃料のダンピングと、仲介業者に広告費をじゃんじゃん取られます。最近聞いた一番激しい例で集客のための広告費として月額賃料の6か月を請求され、ようやく空室が埋まったと思ったら4か月で退去。

トランクルームは需要過多で供給が全然追いついておらず、そのような心配はありません。
運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

トランクルームはとてもいいです!
新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。

収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。
退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。
究極の自動操縦状態です。

 

副業禁止規定の勤務先に転職した場合に備える

 

資産管理会社も作りました。
資産管理会社は私がサラリーマン時代、最高税率を払っていて税率の高さに悩んでいた名残で設立したものです。今この記事を書いている時点で9期目です。

よく不動産投資本で見かける、個人所有の不動産を転貸したり管理委託して賃料の5%~15%を節約するための法人ではありません。(賃料の5%~15%を法人に移して節税といったところで、賃料収入で億越えならまだしも、大部分の大家さんはこのスキームを活用しても税理士が喜ぶだけのような気がします)。

収益性の高い不動産を個人で保有せずに、法人名義で保有するために設立したのです。

今振り返ってみれば、当時設立していて大正解でした。独立後、社歴の長い会社であることから一定の信頼感を獲得できるようになったのです。

いわゆる外資系の投資銀行(ゴールドマンやJPモルガン、モルガンスタンレー、旧リーマンブラザーズ、メリルリンチ、バークレイズなど)におりまして、収益部門で稼ぎまくっていましたので所得税は最高税率で当時40%。
住民税と合わせて50%。社会保険料も合わせると計65%も支払っていました。

税後の手取りは、会社に通知された金額のたった35%しかなかったわけです。

個人で節税を図りながら、収益性の高い不動産については初めから法人で取得しました。法人というオサイフの中に賃料収入というマネーが流れ込み、個人のオサイフと分割することでかなり自由度の高い不動産投資が可能となったのです。

また、法人保有の物件については、勤務先に所得内容がばれない点も魅力的でした。役員報酬として払いだしてしまえば個人の給与所得と合算されて翌年ばれます(仮に確定申告で自主納税したとしても翌年以降の地方税額がわかるので頭のいい人事部員がいればわかる)。当時は不動産投資に関してはかなり寛容な会社に勤務していたのであまり神経質になる必要はありませんでしたが、いわゆる金融系プロフェッショナル社員として同業他社を渡り歩く人が多いこの業界、日系の金融機関に行くといきなり不動産投資ができない会社もあるわけなので、その時のことまで考えての法人設立でした。法人にして、法人からの配当金支払いにすればよいと思ったのです。給与所得とは別の分離課税(20%)ですから会社は知りようがありません。結局予定より早くサラリーマンをリタイヤしたので、自前の法人からの配当金支払いは実施しませんでしたが。

 

いくら税金がかかるのか?1千万、2千万、4千万の場合

 

所得税の税率は平成27年分から45%になりましたけれど、この基準だと当時の私も45%を払わされる羽目になっていたでしょうね。住民税を合わせれば55%、社会保険料も合わせると70%ですか。すごいですね。

社会保険料は病気になったときや将来の年金部分が入っているので自分のためではないかという声もありそうです。

それも正論な気はします。
よろしい、とりあえず所得税と住民税だけで考えてみましょう。

たとえばかつての私のような例で、所得税、住民税すべて最高税率の方ですと、現在ですと総税率45%と10%で55%ですよね。

仮にあなたの年収が4000万円だったとしますと税額は
課税対象額
(所得税)4000万円-479.6万円(基礎控除)=3520万円
(住民税)4000万円-170万円(住民税の基礎控除)=3830万円
したがって、税額は
(所得税)3520万円 x 45%(所得税率)=1584万円
(住民税)3830万円 x 10%(住民税率)=383万円
合計 1,967万円!!!
ナント! 約2000万円もの金額が税金としてあなたのポケットから出ていくのです。

年収2000万円の方ですと、税額は
(所得税)412万円 (住民税)169万円 
(合計) 581万円
年収の30%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると45%と言ったところ。

年収1000万円の方ですと
(所得税)101万円 (住民税)72万円 
(合計) 173万円
年収の17%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると32%くらい。

17%というパーセンテージだけ見ると、あれそんなもんなの?という感じはします。
年収1千万円がこの国では一番幸せ、という説はこの辺からきているのかもしれません。

いずれにせよ
このようにしてあなたの手取り金額は減っているのです。

そうして手に入れた手取り給与の中から、
買い物をすれば消費税を支払い、
家を買えば固定資産税を支払い、
子供が成長すれば学費を支払い、
あれもこれも支払って、
のこった金額は税前年収から考えると数%しかないのでしょうけれど。。。

そこから趣味や旅行にお金を使い、
残額を貯蓄しようと思っても、
ほとんど残っていません。

それが人生さ。

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。
収益性の高いものは個人で持っていても給与所得と合算されてしまい、税金を払うために金を稼いでいるような状態になってしまうので、資産管理法人を設立し法人名義にて取得を行いました。

 

 

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不動産で節税投資(01) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

偶然、同時期に税金についての悩みで盛り上がりました。

 

若き?高額所得者の悩み

 

先日、3名の友人から別々に「久しぶりに軽く飲みにいかない?」と誘われ、旧交を温めたのですが、その場で全く同じ相談を受けました。
2名は外資系金融機関に勤務。1名は勤務医。どちらも30代の方と40代の方です。

年代 税込み年収(だいたい) おしごと
友人1 30代後半 1800万ほど? ドクター。勤務医、私立病院勤務、消化器系。内視鏡大得意
友人2 40代前半 4000万ほど 外資系証券会社勤務、M&Aバンカー、ディレクター
友人3 30代半ば 2500万ほど 外資系証券会社勤務、資金調達部門株式系、ディレクター

1名は大学時代の友人。2名は大学院時代の友人であり、私が外資系金融でサラリーマンとして稼ぎまくっていたころの友人たちです。
みなお給料がとてもよく、私が知る限りではみなさん最高税率かそのちょっと手前の方たちです。

表に書いた年収は会話内容から推定したものです。サラリーマン時代、最後のころは部下の給与テーブルを知る立場にいましたので、おおよその数字はあっていると思います。勤務医の方も月の手取りの話をしていたので、そこから税込年収を推定。

わたしは引退して独立しており、不動産を活用して節税しいまの生活基盤を築いているので、その辺の話を聞きたいようでした。

 

日本では高額所得者ほど「カネ持ってる」実感が少ない

 

日本は税率が高いですね(外国人の方の中には、自国の状況と比較し社会保障の手厚さや治安の良さを考えれば当然と言っている方もいますが)。

私がサラリーマンだった時代ですら所得税率が40%、住民税率が10%で計50%。
社会保険料や年金を合わせると60%を超えます。

年収3千万とか5千万と言っても、手取りは半分も残らないのです。
税率を考えると日本で一番幸せなのは年収800万円から1千万円前半の人たちではないかという人もいます。
おっと税率を決定している高級官僚の皆さんの年収帯に近いね。偶然かな。

 

なぜわたくしは節税しながら投資をして経済的自由を目指すことにしたのか

 

外資金融サラリーマン時代、会社側でも報酬の一部を退職金として積み立ててくれたり(退職金は税率20%かつ勤続年数比例で控除額が増える仕組み)、賃貸住居を社宅扱いにして税前報酬から支払う制度を作ってくれたり、それなりに配慮はしてくれました。

しかし、報酬の大部分は月給と年度ボーナスで支払われていました。世間では高額所得者として華やかに宣伝されていた外資系金融バンカーなどといっても、暮らしぶりは額面から感じるイメージとはだいぶちがって、地味なものです。

それに完全に実力勝負のこの世界、業績が低迷すると予告なしに突然首になります。

本社が海外(米国や英国、フランス、ドイツなど)のため、日本支社やアジア部門が仮に業績好調だったとしても、本国業績が悪化すると共連れで人員削減や東京支社閉鎖、となります。なんらかの備えをしておかないと、突然職を失ってしまってから慌てても間に合いません。

外資系金融の場合、50歳手前でみなさんいなくなり(退職し)ます。
転職する人、クビになる人、さまざまですが静かにみなさん蒸発していくのです。日系の大手銀行や大手証券会社も同じと聞いています。

外資の先輩だとその後田舎に戻ったり、経営助言をしていたり。陶芸家になってろくろを回していたり(実話)。
成功して稼がなくてもよい人の中には財団の理事長になったり。

そんな先輩方を見て、わたしは40歳まではサラリーマンをしてその後独立すると決めておりました。
そこで、32歳ごろから用意周到に準備を始めました。

わたしのところに相談に来たドクターも外資金融の同僚もいつかは独立開業、もしくはいつかは引退して自分の時間を大事にしたいと考えている様子。

そこでわたくしは自分の最高税率で納税していたころの経験から、どのようなアドバイスをしたのかといいますと・・・
次の投稿に続きます。

 

【次回へすすむ】 
不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

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お宝不動産を見に来ました もと医院の相続案件

先週末のことになりますが、セルフストレージむけ不動産が出たということで、東北地方の人口30万人都市まで新幹線で見に行ってきました。

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土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

土地約150坪。大通り沿いにある医院跡です。

現在、個人の資産管理会社でセルフストレージ50室を保有、運営しています。上の写真は実際に運営中の店舗のものです。設置当初は敷地の半分で始めました。すぐ満室になり、空いているスペースと隣地に増設して50室になっています。

運営があまりにも楽なので(99%手放し運転状態)、家族会議の結果積極的に増やしていく方向で決定!

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
運営委託先はこちら トランクルーム・レンタル収納のマイクラ by 満室経営研究会
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べても実額でそんなにそん色なく安いもので、運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

ここに鉄骨造で2階から3階建てのセルフストレージを建築しようかなと考えました。何階建てにするかにもよりますが、完成すると200~300室程度のセルフストレージになるはずです。平屋なら100室くらい。節税効果もばっちり!

セルフストレージって何?:

英語圏ではセルフストレージ(self-storage)。
日本では「レンタル収納」、または「トランクルーム」とも呼ばれていますね。

もともと、日本では倉庫業を営まれている方が倉庫業法(寄託契約)の下でトランクルームという名称で昭和6年から、不動産業を営んでいる方が不動産賃貸借契約を使ってレンタル収納という名称で行っています。消費者から見たらやってることは同じに見えるので、どちらもトランクルームと呼ばれるようになりました。倉庫業者は差別化を図ろうと国土交通省と相談して「認定トランクルーム」という名称を使い始めていますが、普及するかどうかは謎です。

海外ではどちらもまとめて「セルフストレージ」と呼ばれています。セルフは英語のself、「自分で」という意味。ストレージは英語のstorage「物置、収納、お片付け」という意味。

 

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

トランクルーム予定地。隣地がセブンイレブン。大手コンビニがあるということは、居住者人口や前面道路交通量を調査済みであるということ。

 

トランクルームはいいですね。新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。究極の自動操縦状態です。

これを買って解体再建築すると、屋内型トランクルームの出来上がり~~楽しみだな。

ちなみに建物の中は・・・ 院長先生がご高齢で病院を閉鎖されて数年経過しているようで、築年なりのあれ具合でした。きれいに再生して待ちの皆さんに喜んでもらえるセルフストレージに生まれ変わらせたい、ですね!

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

予定地を買う場合は境界石をきちんと確認しましょう。あれば安心、ない場合は不動産屋さんや土地家屋調査士の方と対応を相談。今回は心配ないようです。

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