セルフストレージ大家日記

管理は不動産屋にお任せではダメ|vol.238

前回のブログでは、不動産屋の管理について、会社によって作業内容が異なる例として家賃回収をあげましたが、このような作業内容の違いはその他の管理業務でも同様です。
「管理」の明確な基準がないため、単純に手数料が安い、というだけではどの不動産屋がいいのか分からないのです。


管理会社は何もやってくれない、と思っておいたほうがいい

不動産屋が物件の管理をする一番の目的は、仲介物件を確保することです。管理業務の収入は微々たるもので、ココを主目的に活動している不動産屋はあまりいません。

管理物件 = 会社で仲介できる物件
であることから、管理を受託しようとするわけです。

不動産屋は管理業務をしたいのではなく、取扱い物件を確保するために管理をしているといっても過言ではありません。

大家さんにすれば、管理作業の内容よりも、いかに部屋を埋めるかのほうが大切だと思ってします。
だから、なかなか空室が埋まらないと管理会社を変えようとします。

でも、管理作業内容が会社によって異なるのに、もし管理作業を重視していない不動産屋に変更してしまえば、建物管理も疎かになってしまいます。

自宅であれば、毎日生活しているので傷や汚れはすぐに分かりますが、自分の所有する物件を毎日見に行く大家さんはあまりいません。

不動産屋(管理会社)が定期的に点検し、掃除やメンテナンスなどの管理をしているから安心だと思っている大家さんが多いのです。
しかし、実際はそういったことをしている不動産業者は多くありません。

10年以上自分の物件を見たこともない大家さんはいますし、そういった大家さんは、当然ながら階段、外壁、屋根の塗装をしていません。

長期間何もメンテナンスをしていないと、いざというときには塗装だけでは修復できなくなってしまい、もっと大掛かりな補修が必要になってしまします。

自社に建築部門がある会社を除けば、建物管理に詳しいとは言えない不動産会社が少なからずあります。

そのためか現在は、管理は管理業者、リーシング※(入居のあっせん)はリーシング業者(別名、客付業者(きゃくづけぎょうしゃ))といった分業化が進んでいます。

※ リーシング:物件にお客様を誘致する交渉を行ない、賃負契約を結ぶまでのプロセスのこと。



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管理契約書は大家さんに不利にできている


不動産屋との契約内容が、どういう手数料があって、不動産屋にいくら支払って、どういう形態なのか、きちんと把握できている大家さんはどのぐらいいるのでしょうか?

* * *

これらを知っておかなければ何の交渉もできません。不動産の言いなり状態です。
大家さんは、最終的な責任はすべて自分に跳ね返ってくるということを自覚しておかなければなりません。

正しい知識を持たないで管理を依頼してしまうと、管理会社以外の不動産屋に客付けを依頼できないこともあります。
よって、管理を不動産会社に丸投げしてしまうことはしてはいけません。

* * *

自分の物件を誰に貸すのか、誰と契約するのかを管理会社は決めることはできません。
管理会社は大家さんと入居者の仲介をしているだけだからです。
しかし、実際は不動産業者が入居者を決定し、契約後に初めて大家さんに知らされるケースがあります。

このような不動産屋は要注意です。

しかし、これは大家さんにも問題があります。

満室だったらそれでいいと、大家さんは、管理=満室と考えている方が多いのです。
なので、不動産屋も入居者を決めてあげているから問題ないですよね、といった考えになってしまいます。

* * *

まずはこの意識を変える必要があります。

何か問題が起これば、最終的にはすべて大家さんの責任です。
ですから、管理を依頼するときに契約書の内容をきちんと理解しておくが必要になってくるのです。

管理契約書の内容によっては、自分がリスクにさらされることにもなりかねません。
一般的には、契約書をよく読んで客観的にみると、不動産屋のほうが有利になっています。

リスクは大家さんが持つようになっており、大体の管理会社では、極力面倒なことを避けるように契約書を作成しています。
大手は別として、町の小さな不動産屋レベルの契約書はかなり雑にできています。

そこで、次回のブログでは、大家さんからみる管理契約の内容の注意点をご紹介していきます。


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あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産賃貸業で利益をあげるための必須条件| vol.237

空室が目立つアパート・マンションを再生するためには、外観を含む見た目をきれいにすることは重要ですが、その他にもうひとつ欠かせないことがあります。

それは、駐車場を用意することです。


都心部以外の物件では駐車場が必要

これは都心部ではあまり関係ありませんが、移動に車を必要とする地域では必要となる条件です。
今は、家族に車が1台ある時代ではありません。

成人であれば、一人1台車を持っている時代です。
よって、ファミリー世帯では2台以上あることが普通になっています。

最近のアパートを建築する際には、駐車場をしっかり確保することはスタンダードになっていますが、10年以上前は、そこまで重要視されていませんでした。

建物は築年数が多少古くても、家賃がその分下がればニーズはありますが、今は、古かろうが安かろうが、駐車場はマストな条件です。
実際、空室物件の多くには駐車場がありません。

不動産投資のプロが物件の購入を検討するとき、たとえどんなにいい仕様であっても駐車場がない、近くに確保できない物件は仕入れません。

それだけ駐車場は、重要度が高いということです。
もし、自分が所有する物件に駐車場がないなら、 駐車場は是が非でも用意するべきです。
実際、物件を気に入って借りようと思ったら、駐車場がなくてやめた、という賃借希望者はかなり多いのです。
また、これは賃貸物件に限らず、中古のマンションでも同じことが言えます。

近くに駐車場があったとしても、それだけで入居希望者はあっさりその物件をあきらめます。
空室物件を埋める条件として、駐車場は物件の見た目と同じぐらい重要で必要不可欠なのです。



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不動産投資は、管理を知らなければ利益が上がらない


不動産賃貸業で利益をあげるためには、管理についても正しい知識をもつ必要があります。
オーナーの多くが、管理は不動産屋に任せておけば大丈夫だと勘違いしています。

それは、管理はオーナー自らするべきだと言っているわけではありません。
自分の物件のことは、すべて正しく知っておかなければならいない、と言っているのです。
極端な話、管理を知らなければ収益は上がりません。

どんなにいい物件であっても管理体制が疎かなために、せっかく借りてくれた入居者が退去するということも少なくありません。

不動産賃貸業とはただ部屋を貸して、あとは何もせずにお金をもらうのではなく、快適な環境を提供してお金をもらっているのです。
よって、大家さんは入居者のために常に最善を尽くし、快適な環境を提供する必要があるのです。
私は、これは大家さんの義務だと思っています。

何度も言いますが、だからといって、全部自分でやらなければならない、と言っているわけではありません。
不動産屋に依頼するにしても「管理とは何をするものなのか」を理解しておく必要があります。

管理と一言で言っても、その範囲は広く、あいまいです。
何をするのが管理なのか、法律で決まっているわけでもなく、はっきりとした基準があるわけではありません。
同じ5%の管理料でも、管理会社(不動産屋)によって、やっていることは異なります。

管理は大きく入居者管理と建物管理のふたつに分けられます。

[入居者管理]

  • 入居者の入居、退去の手続き
  • 入居者からのクレーム対応
  • 家賃回収

[建物管理]

  • 共有部分などの定期清掃
  • 建物メンテナンス

このような業務があります。
実際は他にもたくさんありますが、このブログでは、分かりやすくするために省略します。
上記の業務だけをとっても不動産屋によって内容は全く異なります。

例えば、家賃回収。家賃回収業務とは、期日までに入居者から家賃を回収して大家さんに送金する業務です。
口座振替やカード決済できるところも増えてきていますが、それでも家賃は「振込」としている不動産屋がいまだに多いのが現状です。

また、借主が大家さんの口座に直接振り込む場合もありますが、借主が不動産屋の口座に入金し、それを大家さんに送金しているところも依然多いです。
この場合、家賃を回収する作業をしている不動産屋と、していない不動産屋があるのです。

A不動産は毎月末日までに口座に入金された分だけ大家さんに送金する。
B不動産は毎月末日までに入金されなかったものも回収して送金する。

同じ家賃回収業務でも作業内容は大きく違います。
作業内容はこんなに違っていても管理料は同じ5%なのです。

あなたが大家さんだとしたら、管理手数料が発生しないでA不動産のような業務をしてもらうのと、5%支払ってもB不動産のように催促・回収を含めた業務をしてもらうのとでは、どちらがいいでしょうか。

それは大家さんの判断によりますが、このように「不動産屋の管理とは何をするものなのか」を把握しておく必要があるのです。


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アパート・マンション経営はなぜ難しいのか | vol.236

自動販売機は場所さえ良よければ、その名のとおり自動的に売れて、商品はメーカーが補充してくれて、黙っていても一定の売上をあげることができます。
アパート・マンション経営もひと昔前までは、まさに自動販売機状態で、何もしなくても安定的に収入を得ることができました。


コンビニより熾烈な競争状態

しかし、今は全く違います。
例えるなら、少し歩けば必ずあるコンビニ状態です。
あなたの地域にもコンビニはたくさんあることと思います。
セブンイレブン、ファリミーマート、ローソンなど、100メートル圏内に何店舗もあることだって特別なことではありません。

コンビニの向かいにコンビニができることだって平気であります。
そして、オープンから1年もたたないうちに閉店することも珍しくありません。
「この地区はコンビニ激戦区だな~」と実際に利用する人も感じているはずです。

アパート・マンション経営はもっと熾烈な競争状態にあるのが現状です。
需要、供給数、マーケットにかかわらず、土地さえあればどんどん建っているからです。

建てるときは誰もが「自分の物件は新しいし、他よりも最新で充実した設備だから大丈夫」と思い込み、根拠のない自信を持つのです。
そんなに自信があっても、空室になっているのが現状です。

コンビニのほうがまだましかもしれません。
フランチャイズ料は無駄になるかもしれませんが、建物・設備・仕入れは本部で負担するので、大やけどしないで損切りできます。
しかし、アパート・マンション経営者はそうはいきません。
大げさではなく、人生すべてをかけた投資といっても過言ではありません。

それでは、なぜ、アパート・マンション経営は利益をあげにくいのでしょうか?
それは、オーナーが自ら利益をあげるための行動をしていないからです。
自動販売機と同じようにアパート・マンションの立地条件が良ければ、何もしなくても儲かることもあります。
都心であれば、駅から徒歩5分以内でコンビニの近く、このような場所であれば、それなりの設備や仕様であれば儲かる可能性が高いでしょう。
しかし、それ以外の条件であれば、利益をあげることは難しいと思ったほうがいいです。

部屋探しをしたことがある方はお分かりかと思いますが、場所、間取り、仕様、築年数、予算で比較します。
だから、オーナーさんはこの条件が良ければ儲かると思いがちです。
しかし、しょせんは目くそ鼻くそ・五十歩百歩なのです。

不動産投資ブームは全盛期よりは多少下火になりましたが、それでもまだまだ市場は活気づいており、周りに聞くと、不動産投資は儲かると口を揃えて言います。
不動産投資系の本は売れるし、セミナーも未だに数多くあります。(当方でもセミナーを行っておりますが・・・)



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高利回りの物件を購入することより維持し続けることが難しい


このブログを読んでいる方にちゃんと理解してほしいのですが、「儲かる」という言葉を誤解してはいけません。
10%、15%の高利回り=儲かっているとは言えないケースもあります。

なぜなら、「儲かる」とは最終的に投資額を回収できてこそ分かるものだからです。
よって、正確には「儲かる可能性がある」「利益をあげられる可能性がある」という表現方法が正しいです。
高利回りであれば早く回収できるかもしれないというだけのことです。

利益をあげるためには早く投資額を回収することで、そのために何を実践するべきかを考えなければなりません。
私自身今まで数多くの物件を見てきました。

その中には10% 、15%といった利回りの物件がいくつもありました。
探し方がわかれば、探すことはそう難しいことではありませんし、購入することだってもちろんできます。

しかし、高利回りの物件を購入することよりも、その利回りをキープし続けることのほうがよほど難しいのです。
投資額を少しでも早く回収するために、何を実践し、行動するかが重要なのです。
次回以降のブログでは「オーナーとして日々実践すべきこと」を書いていこうと思います。


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中古物件の再生はお金をかける前に徹底的にきれいに磨きをかけよう|vol.235

前回のブログで紹介したように、アパート・マンション経営の再生を図るために「競合物件の調査」と「不動産屋へのヒアリング」をすることにより、自分の物件を客観的に見ることができ、改善するべき点に気がつくはずです。

ただ、大前提として、お金をかければどの物件でもそれなりに改善はできるということを認識しておかなければなりません。


お金をかければどの物件も改善できて当たり前

何のためにお金をかけるか、それは借りてもらうためです。
お金をかけて、自分の物件を選んでもらう確率を上げるためです。
お金はかけたけど借りてもらえなかった、では全く意味がありません。

そこで、不動産屋がアパート・マンションの空室を埋めるために最低限やっていることをご紹介しましょう。
以前にも書きましたが、もっとも効果的なのは「まずは見た目を良くする」ことです。
物件が与える第一印象というのは非常に重要なファクターです。

なので、まずは敷地内、建物外観、共有部分は徹底的に掃除して磨き上げます。
これはお金をかけて業者に頼まない範囲で構いません。
これでもか、というぐらいきれいにすることです。
たとえ立地条件がいいアパートでも、廊下はゴミだらけで蜘蛛の巣が張り、錆や汚れが目につけば、それでアウトです。

以前は、不動産投資家も競売によってアパート・マンションを仕入れしていましたが、競売になる収益物件には共通事項があります。

それは、建物を維持メンテナンスに経費をかけていない物件である、ということです。
空室が多いために家賃収入が少なく、メンテナンス費用が支払えなくなるというのもありますが、収入を使い切ってしまい、メンテナンスにお金をかけたくないという気持ちから、結果汚くなり、さらに入居率が落ちる、そうするとますます維持コストにお金をかけたくない、という悪循環になってしまいます。

素人のほとんどの人が中古物件を買うときには空室物件を選ばないものですが、物件自体に問題があるというより、単純に掃除をしていない、汚いという理由だけで空室になっている物件もあるのです。

このような物件の再生には、それほど大きな加工は必要でないと言えます。
よほど設備や使用、間取りに問題がある場合は別ですが、多くの場合はきれいにするだけで入居率が上がることもあります。

「きれいにする」という作業の中で、外観の塗装は欠かせない必須作業です。
壁や階段、手すりなどの錆や色あせは、築年数以上に古く見えて、印象が悪くなるため、塗装しないと借り手がつきません。

もし築15年以上の物件で一度も塗装していないとしたら、外観だけの問題ではなく、建物自体も劣化している可能性がありますので、すぐにやることをおすすめします。

もうひとつは、共有部分の照明器具が大切です。
明るさが足りない、黄ばんでいる、チカチカ点滅している照明器具は汚さ、古さだけでなく治安の悪い雰囲気をかもし出してしまします。

もし、明るい照明器具がないようであれば、少し手を加えてライトアップするだけで建物の第一印象が良くなります。
結婚式場などで使用されているライトアップはお手本となりますので、ぜひ参考にしてください。



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お金をかけてリフォームしても回収できるとは限らない


ここ数年は、サラリーマン向けにワンルームマンションなどの安い中古物件を購入して貸そうとする人が多くなっています。
「900万円の戸建てを購入してフルリフォームしようと思うのですが・・」
そんな声をよく聞きます。

「水回りは全部新しいものにして、和室をなくそうと思います」
いくらリフォーム代がかかるか見積もりをとると、最低でも500万円かかると聞くと当然悩みますよね。
どうしても使えない状態であるとか時代遅れの設備であれば交換しなければなりません。
しかし、設備を新しくするにこしたことはありませんが、本当にそこまでして投資金額が回収できるかを判断しなければいけません。

判断するときの考え方は以下のとおりです。

  • 現状のまましっかりきれいにすればいくらで貸せるか
  • お金をかけて設備を交換するといくらで貸せるか

例えば、現状の状態からきれいにすれば5万円で貸せる、それに比べて500万円かけても5万円にしか賃料アップできないのであれば、4万円で貸すほうがいいでしょう。

その場合、「6か月で改修費用を回収できるかどうか」が判断基準になります。
リフォームすることによって5万円上乗せできるのであれば30万円以内であれば投資してもいい、ということになります。

よって、たくさんお金をかけて投資しても回収できるとは限ません。
使えないものを交換することは最低条件ですが、お金をかけてリフォームする前に、まずは徹底的にきれいに磨き上げることを優先することをおすすめします。


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収益物件の空室を埋めるためにすべきこと | vol.234

前回のブログでは、空室を埋めるために、まずは自分の物件を客観的に見ること、とお伝えしましたが、今回はそのほかにやるべきことについて触れておきたいと思います。


競合物件の調査を行う

●その①「競合物件調査」

アパート・マンション経営をしている方は、自分の目で同地域の競合物件チェックしたことがあるでしょうか?
もし今、あなたが所有する物件に空室があるなら、「競合物件調査」をすぐにやるべきです。

同じ地域の物件内容、入居状況は常にチェックしておく必要があります。
あなたの物件は同地域の数ある物件のひとつに過ぎないのです。

借りる人はその数ある物件の中からどれにしようか比較検討するのです。
選ばれない理由のひとつには、不動産屋の営業不足もあるかもしれませんが、不動産屋のせいにしたとろで現状は何一つ変わりません。

すべての物件を把握することはできなくても、半径500メートル圏内はチェックしておかなければなりません。
広さ、収納、設備、家賃、それ以外の条件も、同じような間取りの部屋でも必ず違いがあります。
内覧できる物件は中を見せてもらったほうがいいですし、満室であれば物件資料をもらうべきです。

空室と満室の物件の違いは何なのか。
これに大家さんが気づき、きちんと理解しておく必要があります。

そして、改めて自分の物件を見てほしいのです。

大家さんの中には、不動産屋にすべてお任せで何年も自分の物件をきちんと見たことがないという人もいます。

実際に私が会った大家さんの中には、購入して10年以上一度も見たことがないという人がいました。

自分が部屋を探す立場で、周りの物件と比べたとき、本当に自分の物件を借りたいと思えるか、借りるとしたら現状の条件からどこを改善すればいいのか、現実に改善できるかどうかは別にして、改善点を紙に書いてみることが大切です。



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信頼できる不動産屋を見つけることが成功の鍵

●その②「不動産屋へのヒアリング調査」

もうひとつやっておきたいことは、不動産屋へのヒアリングです。
自分の物件がある地域の不動産屋をできるだけ多く訪問します。

訪問して何をヒアリングするかといえば、それは最近多い借り手の希望条件です。
借り手は、最近ではどんな条件を希望している人が多いのか、を聞くのです。
ほとんどの人は新築に住みたいと思うものですが、予算の問題もあり、そうはいきません。

多少築年数が経っていても、なるべく安くていい物件を借りたいと思うものです。
そこで、借り手が希望する「優先順位の高い条件」を聞き、調査するが狙いです。

不動産屋からヒアリングする際に気を付けることは、担当者の個人的意見をそのまま鵜呑みにしないことです。
担当者の意見は、極端に言えば、十人十色で違います。

大家さんは、会って話を聞いた担当者を信用して判断してしまいます。
担当者の個人的意見が、大家さんにとっての正しい判断になってしまうのです。

例えば、3月に入退去が多いという事実は正しいのです。
だからといって、新築物件を3月に完成させたほうがいいというのは正しい判断とはいえない部分があります。

確かに3月は異動のシーズンで、 4月から新生活がスタートする人は多いので入退去も当然多くなります。
しかし実際は、多くの人、特にも新生活を始める大学生は、引越しする時期の1か月前から物件を探します。
だから、3月に物件が完成するのでは、内覧ができないことから、入居希望者を逃してしまうことにもなります。
お客様の本当のニーズと不動産屋の一般概念に差があるという好事例です。

このように、収集した多くの情報の中から正しいと思うものを判断していく必要があります。
そのためにもなるべく多くの不動産屋を回って情報収集することが大切です。
不動産屋を回ることによって得られるメリットは意外に多いものです。

そして、不動産屋を回る中で、本当に信頼できる不動産屋を見つけられれば、そこは今後不動産投資を行ううえでの欠かせない存在になります。
信頼できる不動産屋からは、なぜ借り手がいないのか、どうすれば空室を埋めることができるか、など率直な意見を聞きましょう。
つまり、不動産投資で儲けるためには、信頼できる不動産屋を見つけ、付き合っていくことが必要となるのです。


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収益物件の価値をあげるためには | vol.233

このブログをずっと読んでいる方にとっては、聞き飽きたかことだと思いますが、不動産で利益をあげるためには「出口を売却にする」という意識を持つことが大切です。

これは収益物件でも同じことが言えます。



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ただし、収益物件の場合は表現方法が少し異なります。
「売っても儲かる、所有しても儲かる」状態をつくることが必要です。
収益物件の価値は「利回り」以外のなにものでもありません。
そして、その利回りをどれだけキープできる物件にするかがポイントになります。

収益物件の価値というのは、賃料収入に対して決まってきます。
地域性、築年数、構造に応じて必要となる利回りを設定したうえで、どれくらいの価値になるか、というものです。

例えば、利回り15%であっても、木造で築30年の物件では購入の対象になりにくいのです。
ただし、価値の基準が現状の賃料収入に対して決まるところは良い点です。
実はこれが利益を上げる秘訣なのです。

分かりやすく説明すると、空室物件を仕入れて、何らかの方法で満室にすれば、購入したときより高く売却できるし、購入したときよりも、利回りが高くなるからです。
すでに収益物件を所有している人がどれだけ資金を投じて購入したかわかりません。

よって、購入した時よりも価値を上げられるとは断定できません。
それでも、現状より毎月の収入額を多くすることを目的とするとともに、高く売る方法についてここからご紹介します。


自分の物件を客観的に見る


収益物件を再生する場合は、自分の物件を客観的に見ることが不可欠です。
理由は簡単です。物件を借りるかの判断は、賃借を検討している第三者が決めることだからです。

スーパーでお刺身を買うときには、たくさんあるパックの中から、より鮮度のよさそうなものを選択します。
自分が所有する物件もこれと同じように借り手側から見比べられています。

貸し手側は、借り手側が実際に物件を見比べたうえで選択している状況に出くわさないので、なかなか気がつかないものですが、借り手のほとんどは必ず複数の物件を見比べ借りる物件を選択しています。
だから、借り手に選ばれないということは、選ばれない理由が必ずあるわけです。

空室の大家さんは「なんで部屋が埋まらないのか」と不動産屋に愚痴をこぼし、もっと埋まるために営業してほしいという声をあげます。
確かに、不動産屋側にも営業努力が足りないところがあるかもしれませんが、それ以前に、そのような物件には入居が決まらない理由が必ずあるのですが、その理由を大家さんが認識できていないことが多いのです。

不動産屋にしてみれば、大家さんも大切なお客様です。
内心では「よくこんな物件を買ったな、これじゃ部屋は埋まらないだろう」と思っていても、不動産屋からは言いにくいことです。
不動産屋にとってもっと最悪なのは、自らが仲介して売ったアパートをそのまま管理する場合です。
仲介料を得たいがために売ったはいいものの、実際は空室だらけ。
自社で売った手前、下手なことは言えません。

それでも空室を埋めないといけません。なんとかしようとお客様を案内したところで、借り手側だって本気です。
外観は古臭い、間取りは使い勝手がわるい、収納がない、隣の音が響く、カビくさい。
にもかかわらず、他の物件と比べて家賃がそこまで安くはない。
どんなに不動産屋が頑張っても、借り手がつくはずがありません。
もし、自分の物件が今空室になっているなら、必ず理由があります。

不動産屋が言いにくい理由があるはずです。
だから自分で気づくしかありません。
そのためには、知人・友人まったくの素人の方に「あなたが借りるとしたら」という前提でどんどん意見を求めることが大切です。


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自宅を売却するとしたら、いくらで買い取ってもらえるのか | vol.232

自宅をなるべく高く・早く売却するには、前回・前々回のブログで書いた11の方法をひとつでも多く実践すればいいのですが、その際に気をつけなければならないこと、それは、「11の方法をやってみたけど売却できない」という結果で終わることです。

そういうこともあるので、なるべくお金をかけないで、効果が高いと思われる①から順にやってみることをおすすめします。

最低限、①から⑥まではやったほうが望ましいでしょう。
それでも効果が見られない場合は、⑦から⑪までも行うべきです。


お金をかけてリフォームしたからといって希望する価格で売れるとは限らない

実際不動産屋は、この11の作業をするだけで、最低でも200万円以上高く売ることができているのです。
ただし、そのためには売りに出すタイミングで新品の設備に交換する場合もあり、高く売却するための先行投資も欠かせません。
だからといって、一般個人の方が不動産屋のように高く売却する目的で先行投資することがベストな選択肢とは言えません。
売り手側が「せっかくお金をかけて最新設備を備えてリフォームしたのだから、そんな金額の評価では安すぎて売れない」いくら思ったところで、中古住宅を購入しようと検討している人の予算内でなければ、売却できません。



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自宅がいくらで売れるのか、買取り価格を知る方法


そのためにも、不動産情報サイトや不動産屋の売り広告から、その地域の中古住宅として売れやすい価格を把握しておくことが大切です。

そして、自分が所有する住宅が一体いくらぐらいで売れるのか不安に思うのであれば、現実的な買取り価格を知っておくことをおすすめします。
このことによって、最低限現金化できる価格を把握しておくことができるため、心の余裕が生まれます。

インターネットで検索したり、不動産情報誌を見れば、不動産買取りや自社で販売している不動産会社を見つけることができます。

そのような会社に電話もしくはホームページで問い合わせすることで分かります。
買取りしてもらうとしたら、いくらぐらいになるか聞くだけでいいのです。

そのときに気を付ける点は、自分から「これぐらいの価格なら売れますか?」と具体的な価格提示をしないことです。
もし、自分が希望する売却価格のほうが本来の買取り価格より安ければ、買取り会社はそれ以上の価格を提示してくることはありません。

あくまでも「売却することを検討しているが、いくらで売却できますか?」と聞いておきましょう。
もし、所有する物件がよっぽど売れにくいものだとすると、買取り会社は仲介価格を出してくるはずです。

また1つの不動産屋に聞くだけでなく、複数の不動産屋に問い合わせすることも重要です。

不動産屋がこちらの問い合わせに乗り気になり、売却するように強く言ってくる場合には、不動産屋の甘い言葉に惑わされないように気を付けてください。

あくまでも、自宅がいくらで売れるのか知っておくことが目的なのですから。
ただ、不動産屋が「ぜひとも○○円で買取りさせてください」と言ってくるのであれば、自宅が売れる可能性は高いと思っていいでしょう。

不動産屋が買取り価格を提示してくるということは、売れる価格をきちんと算出しているからです。
売れる価格-利益-諸経費(取得税、登記料)-売るためにかかる費用=買取り価格
このような算出式ができているのです。

当然のことながら、不動産屋は、いくらで売れるかわからないけど買取りするということはしません。
自分の所有する物件が一体いくらで買取りしてもらえるのか把握しておくことも投資するうえで大切なことです。


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自宅を高く売却するためには その1 | vol.230

なんらかの理由で自宅を売らなくてはいけない状況になることもあるでしょう。
しかし、マイホームをすでに購入している方は、損をせずに売却できるかどうか分かりません。

ここでおさらいですが、自宅売却にあたってのポイントはできるだけ高く、早く、売ることです。
住宅を新築で全額借入して購入していれば、数年間支払いをしていてもそれほど元金は減っていないため、売却してもローンの残債があるかもしれません。


自宅売却の目的はできるだけ高く・早く売ること

そのような場合というのは、ハナから購入価格、言い換えれば本来の価値以上の借金をしているのですから、売却した価格でローンを完済することは困難になります。

ここからは、少しでも高く売却するための方法をご紹介します。
その方法は全部で11ありますが、どれも難しいものではありません。



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自宅を少しでも高く売却する11の方法 ①~④


今回のブログでは、11の方法のうち、4つをご紹介し、残りは次回のブログでご紹介したいと思います。

●その①「いつでも内覧できる状態にしておく」

中古物件の場合、内覧しないで購入を決める人はいません。
たとえ、建築費が高い立派な物件であっても、部屋汚れていたらどうでしょうか?
あなたがお客様だったら、買いたいと思いますか?
「売れたら片付けてきれいに掃除しますよ」という考えの人は、お客様を気持ちよく案内できない部屋の状態であることで売却に失敗します。

売りに出している物件の見込み客からいつ問い合わせが来るか分かりませんし、突然問い合わせてきたお客様がその日のうちに内覧を希望するかもしれません。
売主側からすれば「突然見たいと言われても」という気持ちはわかりますが、見せられないことで確実に売る機会を少なくしています。

不動産屋はすぐに案内できる物件を優先してお客様をご案内することがあります。
せっかく物件を紹介してもらうのに、売り手側が片付けていないという理由で案内できないと、お客様のその物件に対する購入モチベーションはが下がってしまいますので、いつでも内覧に対応できる状態にしておくことが大切です。

不動産屋の自社物件が売れやすい理由は「見学会」を開催することです。
売り物件の見学会ほど、"今すぐ客"を見つける効果的な方法はありません。

●その②「第一印象を大事にする」

不動産に限らず、人であっても「汚い」、「不潔」はマイナスイメージにしかなりません。
どんなに美人な顔立ちでも、洋服はボロボロで、髪もぼさぼさだったら、印象はよくありませんよね。
それだけ第一印象は大切だといえます。
家の整理整頓は当然ですが、庭の手入れも絶対に欠かせません。
窓ガラスの汚れ、家具や家電のホコリ、キッチンや洗面所など水回りの汚れやカビなどもきれいに落としておくようにしましょう。

●その③「外観をきれいにする」

上記②とも重なる部分がありますが、まずは外観をきれいにすることです。
それにより第一印象がグッと良くなります。
人も整形すれば別人になるように、住宅も外観を直すことにより新たな建物に変身します。
中古物件の再生ポイントは外観が重要なウエイトを占めます。
築15年以上経過しているなら、塗装することを強くおすすめします。

●その④「水回りは特にきれいにする」

中古物件の再生ポイントで、外観の次に重要な箇所は水回りです。
トイレ、洗面台、バス、キッチンすべてを新品に取り換えると、莫大な費用になるので
できるだけきれいに見えるように普段から手入れをしましょう。
汚れが落ちない水垢や黄ばみが残るときは、高いものでなくていいので新品に交換することをおすすめします。
内覧時の印象が格段に上がります。

いかがでしたが?
普段からきれいに大切にすることはお金がかかることではありません。
人間も一緒ですよね。
普段から身体を手入れして健康でいれば病院に行かずにお金がかかりません。
意外と共通事項が多い「家」と「人」でした。


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現在支払っている住宅ローン返済額をできるだけ少なくするには|vol.229

住宅ローンで家を買ったら危険!でも、「使わなくなったら、賃貸にすればいいので大丈夫」
こんなことを言われたことがあるかもしれません。
しかし、これは投資とは呼べません。
成功する投資家は理詰めで数字を根拠に考えます。失敗する投資家、一般消費者はそんなこと考えず、フィーリングで何となく生きてます。


投資という意識をもってマイホームを購入している人は少ない

3,000万円でマイホームを建てて10万円で賃貸したとしても、投資という観点では表面利回り4%です。
(10万円/月 × 12月=120万円、120万円÷3000万円=0.04。つまり4%。もちろん経費税金支払い前。)
ここから固定資産税や修繕費を差し引けば赤字となります。
こういう投資であれば、やらないほうがいいでしょう。

この場合は、投資というよりローン返済分を第三者に払ってもらうという捉え方のほうがしっくりきます。
この場合では、第三者に貸してしまうため、自分の住居費は自分のお金で別に負担しなければなりません。
これではさらに赤字額が増えてしまいます。

そこで、ローン返済額の負担を実質的に少なくして住宅を取得する方法が注目されてきています。
デュープレックス(※)といって2戸1棟の2世帯住宅にして1戸は賃貸して、1戸に居住するのです。
※2世帯1棟型住宅のこと。

この方法であれば 1戸の家賃分でローンの大半を返済し、自分は返済額も少なく、家賃も払わずに住宅を手に入れることが可能です。

仮に子供や両親など家族が増え、住居部分が狭くなったり、何らかの理由で引っ越すことになっても、住居部分を賃貸にしてしまえば、その分は新たな住居の家賃として見込めるので引っ越しても負担をする必要もありません。
自己資金がなく、全額住宅ローンで購入する方がマイホームを持つならこの方法は賢明な選択だと思います。

この場合はむやみに間取りを増やさないことがポイントです。
建築面積が増えるとそれだけ広い土地も必要になり、面積が大きくなるほど、総費用も高くなります。
土地は30坪から50坪、建物は2戸1棟で32坪から38坪で1戸を2LDK~3LDKにします。都市部以外では駐車場各2台分も必要な条件となります。

先ほども書いたように、住宅は本来自己負担で買っているので、買ってから投資用に変えたとしても利益をあげることはできません。
すでに住宅を所有しているとしたら、これからデュープレックスに変更することは不可能です。しかし、現在の住宅でも返済をできるだけ少なくできる可能性もあるのでご紹介します。

ただし、事前に言い訳をしておくと、今感じている快適性や優越感はなくなるかもしれません。あくまでも住宅ローンを限りなく少なくすることを最優先に考えた方法です。



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住宅ローンをできるだけ少なくする5つの方法

●その①「使わない部屋を貸す」

使用していない部屋があるなら、第三者に貸すこともできます。
身内でもない知らない人を住まわせることに抵抗があるのであれば難しいですが、入居審査後、本人確認をしたうえで信頼できる人に貸すのであれば、この方法もあります。

いまどき下宿と思われるかもしれませんが、今の時代だからこそ、需要が見込める下宿というのもありだと思います。
女子大学生を一人暮らしさせるには何かと心配なことが多いですが、親にしてみれば、信頼できる大家さんのところで暮らしてもらえれば安心です。

もしくは、ホームステイ希望者など外国人を受け入れて、シェアハウスとして賃貸する選択肢もあります。

●その②「使用していない土地を駐車場にする」

自宅敷地の一部を駐車場にする方法、投資が少なく、簡単に稼げる方法です。
都心部であれば住宅地でもコインパーキングで借り上げしてくれますし、地方都市でもアパート・マンションが多い地域であれば需要は大いに見込めます。
地方のアパート・マンションはファミリーなら2台分、一人暮らしでも1台の駐車場は絶対に必要ですが、住んでいるアパート・マンションに駐車場を確保できるとは限りません。

自宅敷地の一部を駐車場にするため、来客用の駐車スペースがなくなると思うかもしれませんが、地方でも1台5,000円、都心であれば1台2万円以上はしますので、大きい額ではありませんが、毎月の固定収入になります。
最近では、通勤で自家用車を使っている家庭で、平日の日中だけ駐車場として貸す方法もある種の副業として注目されています。

●その③「使用していない土地にレンタルボックスを設置する」

空いている敷地にちょっとしたコインランドリー、ペットランドリーを置く選択肢もあります。
住宅街でもそれなりのニーズが見込めるため、出店を希望する企業も多いようです。
これは、自分が経営するのではなく、あくまでも使わない土地を提供して、賃料収入を得るのです。

●その④「使用していない土地を事業用で賃貸する」

土地が商業地にあれば、使っていない土地を事業用借地で賃貸することも選択肢とすることができるかもしれません。
この内容については、6月13日のブログ「所有する土地を有効に活用する方法 その②|vol.224」で紹介していますので、そちらを参照してください。

●その⑤「使用していない土地を売却し、返済してしまう」

自宅の土地面積がその地域の標準面積の倍以上あるのであれば、売却する方法も選択肢のひとつです。
土地は広いけどその全部を使ってなければ、固定資産税の支払いも負担になるため、売却したお金で住宅ローンの繰上げ返済をするほうが有効です。
買い手が見つかってから分筆、整地すればいいので、先行投資も不要となります。


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マイホーム購入に欠かせない条件 その2|vol.228

前回のブログでは、売却できる物件を選ぶための5つの条件のうち、1つ目をご紹介しましたが、今回は残り4つをご紹介していきます。

●その②「土地はその地域の標準面積にする」

マイホームを購入する場合、リフォームされていない中古住宅を購入するほうが売却する際のリスクは低いはずですが、一点だけ気を付けてほしい点があります。

土地は相場坪単価×標準面積の範囲内におさえることです。
土地を売れやすい状態にしておくために重要なのが標準面積です。
その地域でいちばん売れやすい面積を標準面積にします。
50坪が平均坪数の地域だとすれば、仮に80坪の土地を持っていると、建物を含めたトータルでの価格が高くなってしまうので、売れにくくなります。
面積は大きければ大きいほどいいというわけではないのです。

●その③「住宅ローンは自己資金を投入する」

前回までのブログでも書きましたが、住宅が売却できない大きな理由のひとつが、自己資金なしに全額住宅ローンで調達してしまうことです。
売却することを考えれば、土地建物代だけを借入するのでも厳しいのに、自己資金を入れることなく諸経費を含めて全額借入れするケースが見られます。
諸経費は借入金額や金融機関、住宅ローン商品によっても異なりますが、大体200万円前後です。

諸経費まで含めて借入した状態で売却しようとすると、売却価格よりローン残高が大きくなってしまうため、売却できなくなってしまいます。
「自己資金ゼロでもマイホームが建てられる」という安易な考えは、購入させるための売り手側の営業手法にしかすぎません。
簡単にマイホームを手に入れることはできても、あとで苦労するだけなのでおすすめできません。

●その④「誰でも購入しやすい状態にする」

売却を容易にするためには、一般的に売れにくい物件ではダメです。
建物は最低でも25坪以上でごく標準的な間取りで、3LDK、できれば4LDKが望ましいです。
店舗付住宅や事務所付住宅なども購入者が限定されてしまうので避けたい点です。
土地についても売れやすい地域に購入します。

売れやすい地域とは、一般的な家庭が好みそうな住宅地域のことです。
交通の便がわるい郊外にあったり、安いからといって嫌悪施設(墓、ゴミ処理場、火葬場)などが近隣にあると当然、売却は難しくなります。
それ以外にも線路沿いや踏切近く、高圧線の下なども避けたい場所です。



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●その⑤「建物を再建築できること」

現状建物が建っていても再建築できない土地も意外に多くあります。
当然ながら再建築できない土地も売却は難しくなります。
建物を解体して、その場所に建物を建てない目的であれば別ですが、ほとんどの人はこういう物件を購入しません。
よって、再建築できるかを事前に十分に調べてから購入を検討しなければなりません。

再建築できる土地であるかどうかを知るのは簡単です。
役所の建築指導課と都市計画課に住宅地図、謄本、公図(※)を持って聞きにいくだけです。
※ 公図(こうず):登記所に備え付けられた、土地の大まかな位置や形状を知るための資料のこと。 土地の地番からその位置特定に使用する。

建築指導課では接道状況を確認してもらいます。
その土地が建築基準法上の道路建物になっているかどうかを確認するのです。
見た目は道路であっても、建設許可がおりない道路の場合もあります。

都市計画課では、その土地で何を建設できるのかを確認できます。
現況の建築物と同等の建物が建築できれば、問題ありません。

以上、売却できる条件として前回のブログから5つを書きましたが、ひとつだけ例外があります。
それは、その物件によほどの希少性があれば、この条件を満たさなくても売却できるということです。
売物件がめったに出ない人気エリアなどであれば、価値が高くなるため、多少高くても購入する人は出てきます。
ただし、これは主観的に判断するのではなく、不動産屋に行ってリサーチするなどの調査が必要となります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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