一行日記

相続人不在の不動産のゆくえ。任意売却、競売以外の激安購入法

トランクルーム大家のマイクラです。少し前に購入した新店舗用の土地。2件購入したうちの1件の購入に際し、とても変わった経験をしました。
何が変わっていたのかというと、「売り手がいない」売り物件だったのです。

競売も任意売却も目じゃない!というほどの価格で購入させていただきました。市価と購入価格の話をすると全員、のけぞって驚きます。
安く手に入れることができ、感謝、感謝であります。

こんな不動産です。


古いね。いま運営しているトランクルームの隣地が売りに出たので、買いに行ったのです。


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当然ながら収益物件としては評価できませんよね。空き室の木造家屋で、確か築45年くらいだったと思います。中も見ましたが賃貸物件として入居者の方に貸し出すことのできる状態ではありませんでした。そこで、キャッシュで買いました。ここまではよくあること。

売り手がいないというのは、変な話ですよね。
売買ですから売り手と買い手がいるはず。今回のケースですとワタクシが買い手。
当該物件所有者の方は御病気で亡くなられたのだそう。不動産の取引を数多く経験していると、そういう事案にも時々遭遇します。
このような場合、相続人の方が売主になります。兄弟の共有持分になっていたりして売却の意思決定に時間がかかったり、いろんなドラマがそこにはありますけれども。

ところが、今回は、旧所有者の方に法定相続人がいらっしゃらなかったのです。
民法の定めでは相続は高順位からかくと(1)配偶者(2)子(3)尊属(父上、母上)(4)兄弟姉妹(民法では「きょうだいしまい」ではなく「けいていしまい」と読む)と辿っていきます。それが不存在であったと。

ですから、売主が不存在なのでした。
単に相続人が全員物故者であるケースもあれば、相続人が相続放棄をしてこのような状態になる場合もあるそうです。相続放棄は、被相続人に多額の借金がある場合などにたまに起こります。

売主がいない。
じゃあ、売れないじゃない!?
通常の売買ですと、その通りですね。
ところが民法ではそこまで見越して制度ができておりまして、売主が「国」になるのです。売却金額を裁判所が確認、許可しまして、売却代金が国庫に入るのだそう。
個人の買い手に国が売るような構図です。とても不思議な感じがします。

正確には、裁判所が「財産管財人弁護士」という役割の弁護士さんを任命します。決済の場に弁護士さんが登場して亡くなった代わりの売却行為の代理人の役割をするのです。弁護士さん以外にも、司法書士さんが任命される場合もあるやに伺いました。各都道府県の弁護士会、司法書士会に順番に裁判所から依頼がいき、そのときどきの弁護士会長さん、司法書士会長さんが参加の弁護士さん、司法書士さんに輪番制で取組んでもらうのだとか。

こういう話は世の投資不動産の書籍には、出てこないですね。
なぜだろう。。。
単に経験不足で知らないだけなのか、または、業者間で流しているので公表せずに黙っているのか。

結局私は市価と比べてびっくりするような価格で購入させていただいたのでした。
(詳しくはネットには書けないので、セミナーに来ていただいた方にお話ししたいと思います)
みなさんにもこのような幸運な物件がやってきますように。

売買仲介は、この種の案件もサクサクこなしてしまう満室研(運営 日本公共収納(株))に担当してもらいました。
いつも「満研」と呼んでおりますが。漫才研究会と間違われますが、満室経営研究会の略であります。
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働きながら時間の無い人が資格試験に合格する勉強法。宅建士試験が無事終了。合格点突破。

10月15日(日曜日)、平成29年度宅地建物取引士試験を受験してきました。
自己採点結果:50問中42問正解でした。正答率84%。(予備校予想合格ライン:35点)

自分の会社に宅地建物取引士は居りますが、社長が宅建持ってないのも良くないなあと思い、会社の今後の事業展開上、持っておいて損はない資格でもあり、一念発起して勉強してみました。受かって良かった!銀行同期の社長室長も一緒に受験しましたが、彼も受かったようです。

今回は特別編として、「働いて勉強時間を確保するのが難しいあなたに贈る5つのルール」を紹介します。

予備校の平成29年度宅建士試験の合格予測※は末尾に記載しました。去年の合格点(35点=正答率70%)と同じか、若干低いところを予想しているようです。

宅地建物取引士試験の問題文冊子と自己採点結果です。模範解答はLECのものの使いましたがどの予備校も解答は同じでした。

申込が毎年24~25万人。そのうち実際に受験するのが20万人。合格者が3万人。合格率が15~17%に落ち着くところで合格点を毎年上下させているようです。

出題範囲が広すぎて何度やっても受からないという人もいて、まぐれで受かる試験ではないのでした。
このブログを読んでくださっている方から、合格する勉強法について質問を受けましたので、ここに書こうと思います。


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これが受験票。

これが宅建士試験の受験票。

資格試験の勉強法

勉強法について。資格予備校の情報によると、合格者は300~400時間程度の勉強時間を見込んだほうが良いという。1日1時間換算なら11か月。

そういうわけで、私は昨年の試験の終わって間もない12月15日ごろから準備を始めました。

勉強方法は学生時代の受験勉強(ICU,東大大学院)の時と変わらない。

勉強は「やり方」が大切。

やり方を若い頃に身につけておくと何歳からでも新しいことを学び始めることができる。その意味で幼い頃の学習習慣というのは一生モンだなと思う。

20年ぶりにまじめに勉強したので、試行錯誤もありました。
いまは家庭を持ち、子育てもしながら、複数の会社の社長をこなしながらO社で企業買収分野の顧問をしながらT社のWEB集客の指導があり(これ毎週、金曜日始発のJALで羽田から博多に行き、ずっと指導を行い、終発でもどってくる、なかなかしんどいスケジュール)、P社の社外取締役の役目もある。断続的に新しい仕事の相談がやってくる。社内では社員の指導もしないといけない。夜は仕事の付き合いがある。土日は土日で家族の用事で忙しい。

つまり、時間が無かったのです。
では、どうしたのか。
働いて勉強時間を確保するのが難しいあなたに贈る5つのルールを紹介します。

ルール① 強制的に勉強に取り組む時間帯を設定する

夜は疲労がたまっており、肉体的にも頭脳もきびきび動いてくれず、集中することが難しい。
さっさと寝て、早起きしたほうが良い。

私の場合、毎日4:55に目覚ましのベルが鳴るようにする。
歩かないと届かないところにベルを置く。

起きてすぐ勉強なんてできるもんじゃない。ほっておくと1時間くらいぼーっとしてしまう。

目覚めの習慣を作る。コーヒーを沸かす。体を動かしていると目が覚めてきます。

ルール② 累積勉強時間によるKPI(進捗度)管理を行う

KPIとは経営管理用語で、Key Perfomance Indicatorの略。成果を達成するために観測対象とする指標のこと。

久しぶりに受験勉強を始めた当初は、ページ数をKPIとし、管理に挑戦しました。過去問題集3冊で〇ページ、教科書3冊で〇ページだから11か月で割ると・・・・、結局日によって確保できる勉強時間が増減するため、失敗。

次いで問題数をKPIとし、管理に挑戦しました。過去問題集10年分、500問で1問4肢あるから全部で2千肢。3周すると6千肢(3周目あたりからは解ける問題は飛ばすので実際にはここまで数増えないが)。11か月で割ると1日20肢。これも結局、ページ数管理と同じ理由で失敗。

結局一番やりやすかったのはKPIを時間数(分数=ふんすう)とする管理。宅建合格には300時間が目安と言われていたので、11か月で割ると1月27時間。1日当たり55分。これなら、いけそう!

そういうわけで、試験11か月前の12月から着手し始め、1日の目標勉強時間を1時間と設定したのです。

しかしうまくいかず。勉強時間を「こまぎれ」にすることと、無理のない範囲で「毎日の最低勉強時間を設定」することとしました。

30分勉強、50分勉強

どんなに忙しい日でも、1日最低30分は教科書もしくは問題に取り組むことをノルマとし、毎月累積勉強時間をメモ帳に記録していきました。

30分なら何とかなるものです。出張続きでメチャクチャ忙しい時でも、自分に言い訳をしてやらないことは自分の可能性を殺すことと同義と自分に言い聞かせました。

できない自分にならいつでもなることはできる。やらなきゃいいんだから。

達成した自分になるには今目の前の小さなノルマをこつこつ積み重ねていくしかない。

それが自信になり、合格につながり、合格が資格という目に見える形になり、身についた知識をお客様にお返しすることで信用が生まれる。

朝起きてから30分だけ、それが無理でも移動中の飛行機の中、新幹線の中、乗り換えの待ち時間、ひとりでタクシーやバスに乗っている時、一人でファミレスや吉野家で昼食や夜食を注文したあと料理待ちの時間、使える隙間時間は使いました。

慣れてきたころからは50分をノルマにしました。

計測にはキッチンタイマーが大活躍。あと残り20分!もう少しの辛抱!と思うとなぜか頑張ることができます。
こんなの↓おすすめは無印良品のキッチンタイマー。これ隠れた銘品。丈夫でシンプル。なぜか我が家には5個もある。

30分以上過ぎると脳がだんだん飽きてくるようでした。頑張っても1時間くらいで集中力が切れます。小学生の授業時間が45分~50分らしいですが、合理的な時間設定のように思います。

記録した時間はノートに書き留めておきましょう。試験終了で時間ができたので、グラフにしてみました。初めは時間が伸び悩んでいますが、試験が近づくにつれ、学習時間が伸びているのがわかります。

宅地建物取引士試験、学習時間の記録。1日最低30分のノルマを設定しました。

うれしい誤算。小学生の子どもも勉強するようになり、生活習慣が朝型に

うれしい誤算もありました。
親が朝から黙々と民法やら宅建業法やら建築基準法の勉強を始めたら、
おなじキッチンテーブルで、長女(小6)と次女(小4)も勉強を始めたのです。

「オジサン年齢になってから勉強しなきゃいけないのは嫌だから今のうちから勉強しておこう」とでも思ったか!?
親がぶつぶつと民法の絶対効・相対効の語呂合わせ(※2)を唱えていると、子供のほうが面白がって先に覚えたりしてね。

いずれにせよ、一緒の時間を過ごすことができるんは、うれしいものです。
親子で話す時間が増え、こどもは遅刻がなくなり、午後9時から10時にはベッドに入るようになり、生活習慣が整うようになりました。
するとふしぎなことに、こどもの情緒も安定し成績が伸びるのです。おもしろいですね。

ルール③ 授業はペースメーカー

予備校が開催する授業に参加できる人は参加しましょう。
1年週1回の授業でも10~15万円程度。
月1万円をペースメーカー代と考えます。

同じ試験を目指している方々、その多くは社会人の方や退職されて資格取得でキャリアアップを目指している方など様々ですが、そのような方々と同じ空気を吸うことで、数か月から数年続く勉強期間のモチベーション向上に役立ってくれます。
わからない問題に遭遇したときに先生に質問しやすいのも良い点です。

ルール2で述べた学習時間の計測の中にはもちろん、授業時間や模試の時間も含みましょう。残高が増えるのを毎日記録してくのは、(まだ受かっていないのに)合格に向けてまた一歩近づいたような気分になり、気持ちの良いものです。

ルール④ 模擬試験は知識の抜けを探す場所

予備校が模擬試験を開催します。他の受験生との相対的な位置を把握するために、本番前に2~3回は受験しましょう。

点数が低くても悲観しない

模擬試験で大切なところは、「点数の高低に一喜一憂しない」こと。
そもそも模擬試験は受験勉強している人たちが受けに来るので、標準的な問題だけ出題すると平均点が高くなり、できる人とできない人の差がでにくい。そこで、問題作成をしている予備校側はしばらく出題されていなかった問題や、ややマニアックな問題など、標準的な問題を勉強しているだけだと回答が難しい問題を出題してきます。

本試験ではないので、点数が高い時には自分をほめ、点数が低い時には本番時に出ても大丈夫なように今のうちにつぶしておこう、とポジティブに考えましょう。

できないところは、回答の根拠となる開設が書かれている箇所を教科書で見つけ出し、教科書には「実戦模試1回問〇(■)」と書いておきます。問題には「(教科書)p.〇〇〇」と書いておきます。教科書の解答根拠のところはサインペンで強調しておく。

ルール⑤ 過去問と教科書だけで合格できる

なにごとも勉強開始初期(わたしの宅建士の場合であれば12月から1月)、教科書を1回「ななめ読み」します。眠くなってもいいから我慢して読み切る。

どこに何が書いてあるのか、頭の中に見出しを作るのが目的。読むほうも「何となく」の理解度でよい。

1回の通読で何でもわかる人間なんてそもそも見たことがない。
あたもの良い人でも3回、普通の人は5回は繰り返さないと教科書というのは頭に入りません。

教科書はあれこれ浮気しない。1分野1冊

あれこれとよその参考書や教科書に浮気しない。1分野1冊で十分。

小学校や中学校の教科書を思い出してみてください。薄かったでしょう?1回40~50分の授業で1年かけて頭の中に入れられる量なんて、たかが知れている。

その代わり、1分野1冊の教科書に必要な事項を追記していき、過去問や模試で出題された場所を強調表示していき、その作業を繰り返しているだけで頭の中に知識が入ってきます。学者になって歩く百科事典を目指しているわけではなく、目的は試験合格なのだから、それで十分。

どうしても他の教科書や参考書が気になる人は、手元の書籍が9割がた理解できたら移行しましょう。直前期に見直すときに参照先書籍が増えてしまい非効率ですから私はお勧めしませんけど。

過去問はできれば10年分用意する

過去問はできれば10年分用意しましょう。少なくとも5年分。

過去問は出題者側からのメッセージです。

こういう知識を持っている人を〇〇士と呼びたい、こういう知識を持っている人に活躍してほしい、または、こういう知識を持っていない人にはこの分野で活躍させるわけには行けない、というメッセージです。

重要分野は4度も5度も出てきます。過去問を解き、回答の根拠となる箇所を教科書から見つけ出してマークする作業を続けましょう。
1周終わったら2周目、3周目と同じ過去問を解き、間違ったところは教科書に戻り復習。3回正解したらその問題は卒業。

ここまでくると間違ったままの問題のほうが少なくなっているはずです。
試験直前2週間は、間違った問題だけのリストを作り、集中的に知識の修正を行います。

ここがラストスパートで、とても大事なところ!
繰り返し間違ったところは、特に念を入れて教科書に戻り、確認していきましょう。

なぜなら、あなたが繰り返し間違っている問題は、他の人も繰り返し間違っている問題である可能性が高いから。引っかけ問題、知識を問う問題、タイプはいろいろですが。出題者はみなさんが間違えやすい出題パターンはデータとして持っていると考えるべきです。そうでなければ毎年合格ラインや平均点をほぼ同じ水準に維持するなどと言う芸当はできないからです。平均点を少し下げようと思ったら、この種の「みんなが引っかかりやすい問題」をいくつか出せばいい。

実際、わたしが最後のラストスパート(熱だして寝ていたから二日しかなかったさ)で見直しをした問題から、なんと三問も!出たのです。見直ししていなければ42点ではなく39点だったことでしょう。

できなかったところをつぶしていけば、かならず全国にいるライバルに勝つことができます。コツコツ、頑張りましょう。


 予備校の予想合格点

LEC:33~35点、
TAC:33~35点、
日建学院:33~35点、
資格の大原:32~33点。

※2 民法上の保証行為、連帯保証、連帯債務において、片方の効力が絶対的に相方に及ぶ「絶対効」の覚え方
「総理 | 成功を混同し | 他人のソーメン自己負担」
 「総理」までが、保証の絶対効(相殺の「そう」、履行の「り」)。「総理成功を混同し」が、連帯保証の絶対効(「そう」「り」は保証と同じ。請求の「せい」更改の「こう」混同はそのまま)。「総理成功を混同し他人のソーメン自己負担」が、連帯債務の絶対効(「他人のソー」=他人の相殺権の援用、免除の「メン」、時効の「じこ」、免除と時効は「自己負担」部分のみ)。


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不動産担保融資を活用すると財産の増加速度が上がる

トランクルーム大家のマイクラです。わたしは銀行というビジネスに感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

(この記事は、前回の投稿「借金と自己資金、どっちがいいのか」の続きです)

わたしは最近は経営顧問先の企業様が増えた影響でなかなかセミナーで皆さんの前で話す機会が減ってしまい、残念なのですが、私が直接お話ししていた頃(とはいえほんの3~4年前のことですが)、よく上に書いたようなお話をしました。

参加者の中には銀行員の方もいらっしゃいましたし、会計士、公務員、一般企業お勤めの方など様々な方がいらっしゃいました。銀行員の方に上の内容について、なぜだと思いますか?と聞いても、ぽかんとして答えが返ってくることは、あまりありません。

こういう質問をすると、たいていの場合、会場はし~~~ん と静まり返りますね。
セミナーでお話をすると、ときどきあの静寂というか、びみょ~な空気が漂う間(ま)のようなものにそうぐうしますが、あれがすきですね(性格悪いワタシ)。

銀行員の皆さんがわたくしたち不動産投資家にとってどのような助けになっているのかあまり自覚されていないというのは、残念な話です。

私が世間の同年代の皆さんよりも早く引退できたのは、引退資金を得るために借入金を利用したからです。

株式投資や投資信託(401Kなんていうのもありますね)で財を成す人の割合に比べ、不動産で財を成す人の割合は圧倒的に多いのです。

不動産で財を成す人が日本人の中に圧倒的に多いという研究もあります。京都大学の橘木先生という、富裕層調査の第一人者がいらっしゃいます(現在は名誉教授)橘先生の名著「日本のお金持ち研究」があります。2005年ごろの本ですけれども、当時銀行員だった私がなんとなく感じていたことを数字で表してくれた名著です。

日本の金融システムが不動産を担保資産の真ん中に据えているので、不動産を購入し、返済が進んだ状態で空いた担保枠を使って新しい不動産を買い増ししていくことで、長期的に安定した財産形成が可能となっているのです。もちろん、保有物件の中には売却してキャピタルゲインを得るものも出てくるでしょうし、見込に反して入居者付けが進まずに早めに売却するものも出てくるのでしょうけれど、担保として不動産の価値を重視してくれるという日本の金融システムに早くから気づいていた人たちが日本の富裕層の大半を占めているという事実を、この本では明らかにしています。

株式や投資信託で引退できる規模まで財産を育てていくには、不動産と借入を組み合わせた場合の何十倍もかかる。

私は銀行員の皆さんが預金者の方々から預かっているお金を使い、借入金を増やしました。
住宅ローンやマイカーローン、ブライダルローンなどの消費性ローンと賃貸事業用不動産へのローンを混同している人たちも少なくありません。混同している人は急いで返します。急いで返す人は、富を蓄えるのに時間がかかるのです。

前日の投稿の答えですが、経験上、自己資金で2割~3割程度用意できる状態で、複数の銀行さんに打診するのがよいでしょうね。実際にその資金を全部使う必要もないわけでして、優等生的な打診方法としましては「将来の空室発生や突発的な修繕発生に備えて自己資金は厚めに取っておきたい」と申し出ることでしょうね。彼らも貸すのがお仕事なので、その辺の意は(まともな銀行員なら)くんでくれます。

(余談ですが)結果としてもっと資金需要おありでしたら前向きに検討させていただきますよ、という銀行さんもいらっしゃるわけで。はじめから「フルローンで、オーバーローンで」なんてふんぞりかえって窓口に行くと、煙たがられるだけですよ。


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競売取扱主任者の合格通知が届いていた…のを忘れていた件

トランクルーム大家のマイクラです。お部屋を掃除していたら、封筒が出てきました。赤い字で何か書いてある。緊急?なんだろう?開けてみて思い出しました。
そうだった!民事執行法および民法、宅建業法などの理解を試す力試しのつもりで受験したのでした。11月から勉強を始めて試験が12月で、M&A案件だの新規トランクルーム土地調達だので殺人的に忙しく、ほとんど勉強する時間が取れなかった。忙しすぎて、すっかり忘れていた。競売手続に関する業務知識と法的知識を問う資格試験です。法律分野としては、民事執行法、民法、宅建業法から主に出題されます。執行法をのぞくと宅建の試験と内容がだいぶ重複しています。

これが封筒です(住所など個人を特定可能な箇所はぼかしてあります)。

これが(にわかには信じられないが)合格証(同上)。

土地建物取引のプロ、宅建士自体は世の中に数十万人いるらしい(試験実施機関のデータによる)。しかし、この資格保有者はほとんどいません。宅建士の上級資格らしいので、持っていても不思議はないのですが。

上級資格として見られているものとしてはほかにマン管、管業、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能者等があります。他に、ちょっと方向性が異なるが不動産鑑定士、土地建物調査士、フィナンシャル・プランナー(FP,AFP)、行政書士なども。あなたが仲良くしている宅建士の方はどんな資格をもっているか、聞いてみるとよいですよ!宅建士は恥ずかしがり屋だったり、勤務先の都合で宅建士以外の資格を記載できない場合があり、名刺に記載していない場合が多いです。「宅建以外に資格お持ちですか?」と聞いてみると、おもわぬ強みを発見できるかもしれません。

ちなみに大変不思議な話ですが、向学心にかける取引士の方も少なくなく、また、現実的には世のほとんどの不動産屋さんはこの資格及び競売手続に詳しいわけでもない。競売の話をするとネガティブな話題全開で一般流通物件買ったほうが良いですよ~、となります。
昔と違って、きちんと制度を理解していれば安心して取り組むことのできる制度になったのですが、不勉強な方にあたってしまうと昔の制度整備が未然だった頃の話を延々と持ち出されます。

むしろ銀行員や司法書士の方が債権処理の関係で業務理解を深めようと取得されている場合が少なくないようです。と研修の際に教えてもらいました。

経歴だけは東大だの興銀だのゴールドマンサックスだのと派手な私ですが、毎年1つは幅を広げる、または知識を深めようと思い、毎年最低1つの資格試験に挑戦しています。

顧問先の緊急駆け付け工事系の全国チェーンの本社様にウェブ集客関連のお仕事で毎週訪問させていただいているのですが、その会社では大会議室の壁に今年の目標として社長以下幹部社員全員が資格取得を宣言、公開し、合否まで発表している。こういう積み重ねができる会社の稼ぐ力が強化されているのはわかる気がする。刺激を受けて始めました。

とはいえ、いざやってみると昼間はもちろん無理、夜は帰宅が遅く、疲れていたり酔って帰ってきて無理、土日は平日にできなかった残務処理でなかなか時間が取れず。消去法で平日の朝、5時起きで30分から60分しか時間が取れず、もどかしいものです。

それでも、何歳になってもあたらしい知識を得ることは楽しいものです。その瞬間だけは仕事から離れて学びに集中する。人間どんな人でも毎日いいことばかりとは限らない。むしろ後退している、停滞していると感じる日の方が多いのではないだろうか。緊急のプロジェクトが断続的に入り、毎日できるわけじゃないが、学んでいるときはちょっとだけ前に進んでいる気がする。

毎朝もくもくと早起きして朝焼けを見ながら学ぶオッサンの背中を見て子供も朝勉強するようになり、解けない問題の解放を教えろと突っ込まれるようになり、仕事に忙殺されて途切れがちだった我が子との会話の時間も増えました。名付けて「パパ塾」(英会話のCoCo塾のパロディー)

社員にも呼び掛けているのですが、いまのところ反応あまりなし。でも、自ら率先しないと、説得力ないもんね。

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トランクルーム新店舗用地に不法侵入が!

トランクルーム大家のマイクラです。先日購入した新店舗用の土地。某銀行にて打合せがあったついでに様子を見に行く。前の週に結構な積雪があったらしいが少し溶けている模様。すると。。。。


ん?

んん??(おもわず2度見)

おもわず積雪15センチの雪の中を、スーツで革靴のままずぶずぶと歩を進めていく。
近づいてみると・・・


ゆきだるまだ(笑)
ちょっと、溶けてる。そのあとでまた雪が降ったんですね。

と、いうことは・・・・
わたしの私有地に不法侵入したんだな!
でも、かわいいから許す!

建築業者さんとそれこそ文字通り建設的な議論ができて、よい一日でした。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。

(今日知った豆知識。東北新幹線はやぶさ号のグリーン車は座席番号14Dがねらい目。予約システムから座席指定するといつも隣の14Cが予約済みになっているのは、14Cが存在しないから。(乗ればわかる))

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ひとりごと

ちょっと、ゴシップ的なお話です。

相談に来る人、さいきんやたらと〇〇トーシ法(仮名 ※1)と霞ヶ浦系のおやおやさん(仮名 ※2)と青学の女子大生のシャンプーの残り香がまぶしい街にオフィスを構える、プレミアムな価値の傾斜路(仮名 ※3)がおおい。

おかしいな。

資産価値と収益性のバランスを見てどうのこうの、経済的自由を目指すあなたの味方ですとか業者に騙されないように特別に無料でン百ページの投資の教科書だか大百科事典を配っていた、庶民の味方のはずだったのに。

同業の悪口を言うつもりはないので正式名称は書きませんが。
心が痛みますね。

ウルトラマンもびっくりの速度で資産を拡大させ、1年たたずにしんどくなって売りに出しても買い手がつかない。相談するとおまえの客付けは工夫がなさすぎるなんて言われてね。満室でこの地域は安泰ですと言われたのに購入後3か月で半分空室とかね。

一棟もの居住物件のマーケットがすっ高値の現在、収益還元法でさらにフルローンまたはオーバーローンを組んだ物件を買わされたことに、皆、投資初心者ゆえ気づかないからだ。

これを読んでいるあなたはその者たちの餌食になりませんように。えっ、業者名を知りたいの?そういう人は満室経営研究会の投資相談にでも申し込んで、聞いてみてください。ネットには流れることのないマル秘業界情報がいろいろと集まっていますよ。以上ただのひとりごとでした。

※1のヒント:5年ほど前に一世を風靡した。電子商材屋さんのお兄ちゃんの話では3万円弱の不動産向けテキストの販売部数としてはいまでも史上最高記録なんだとか。一度業界から姿を消し、近年再復活。
※2のヒント:店舗は茨木にはなくて都心3区のどっかの有名交差点のビルの2フロア。パリッとツーブロックヘアでかっこよく決めてかっこいい。夕方店舗前の交差点で信号待ちをする姿をお見掛けします。目立つルックス、かつ露出多い方なのですれ違うひとが振り返ること多し。
※3のヒント:そのまま英語単語に置き換えましょう。在東京都中央区のプレミアムな街の築浅ゴージャスビル。

ちなみに投資不動産好きな方から立地から推測して指摘してきそうなのであらかじめ断っておきますが、青〇メインランドさん、第〇リアルターさん、けんさん、ではありません。こういう中堅~大手じゃないよ。新興系だよ!

気分転換が終わったので、しごとします
ばいばいきーん