一行日記

不動産担保融資を活用すると財産の増加速度が上がる

トランクルーム大家のマイクラです。わたしは銀行というビジネスに感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

(この記事は、前回の投稿「借金と自己資金、どっちがいいのか」の続きです)

わたしは最近は経営顧問先の企業様が増えた影響でなかなかセミナーで皆さんの前で話す機会が減ってしまい、残念なのですが、私が直接お話ししていた頃(とはいえほんの3~4年前のことですが)、よく上に書いたようなお話をしました。

参加者の中には銀行員の方もいらっしゃいましたし、会計士、公務員、一般企業お勤めの方など様々な方がいらっしゃいました。銀行員の方に上の内容について、なぜだと思いますか?と聞いても、ぽかんとして答えが返ってくることは、あまりありません。

こういう質問をすると、たいていの場合、会場はし~~~ん と静まり返りますね。
セミナーでお話をすると、ときどきあの静寂というか、びみょ~な空気が漂う間(ま)のようなものにそうぐうしますが、あれがすきですね(性格悪いワタシ)。

銀行員の皆さんがわたくしたち不動産投資家にとってどのような助けになっているのかあまり自覚されていないというのは、残念な話です。

私が世間の同年代の皆さんよりも早く引退できたのは、引退資金を得るために借入金を利用したからです。

株式投資や投資信託(401Kなんていうのもありますね)で財を成す人の割合に比べ、不動産で財を成す人の割合は圧倒的に多いのです。

不動産で財を成す人が日本人の中に圧倒的に多いという研究もあります。京都大学の橘木先生という、富裕層調査の第一人者がいらっしゃいます(現在は名誉教授)橘先生の名著「日本のお金持ち研究」があります。2005年ごろの本ですけれども、当時銀行員だった私がなんとなく感じていたことを数字で表してくれた名著です。

日本の金融システムが不動産を担保資産の真ん中に据えているので、不動産を購入し、返済が進んだ状態で空いた担保枠を使って新しい不動産を買い増ししていくことで、長期的に安定した財産形成が可能となっているのです。もちろん、保有物件の中には売却してキャピタルゲインを得るものも出てくるでしょうし、見込に反して入居者付けが進まずに早めに売却するものも出てくるのでしょうけれど、担保として不動産の価値を重視してくれるという日本の金融システムに早くから気づいていた人たちが日本の富裕層の大半を占めているという事実を、この本では明らかにしています。

株式や投資信託で引退できる規模まで財産を育てていくには、不動産と借入を組み合わせた場合の何十倍もかかる。

私は銀行員の皆さんが預金者の方々から預かっているお金を使い、借入金を増やしました。
住宅ローンやマイカーローン、ブライダルローンなどの消費性ローンと賃貸事業用不動産へのローンを混同している人たちも少なくありません。混同している人は急いで返します。急いで返す人は、富を蓄えるのに時間がかかるのです。

前日の投稿の答えですが、経験上、自己資金で2割~3割程度用意できる状態で、複数の銀行さんに打診するのがよいでしょうね。実際にその資金を全部使う必要もないわけでして、優等生的な打診方法としましては「将来の空室発生や突発的な修繕発生に備えて自己資金は厚めに取っておきたい」と申し出ることでしょうね。彼らも貸すのがお仕事なので、その辺の意は(まともな銀行員なら)くんでくれます。

(余談ですが)結果としてもっと資金需要おありでしたら前向きに検討させていただきますよ、という銀行さんもいらっしゃるわけで。はじめから「フルローンで、オーバーローンで」なんてふんぞりかえって窓口に行くと、煙たがられるだけですよ。

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競売取扱主任者の合格通知が届いていた…のを忘れていた件

トランクルーム大家のマイクラです。お部屋を掃除していたら、封筒が出てきました。赤い字で何か書いてある。緊急?なんだろう?開けてみて思い出しました。
そうだった!民事執行法および民法、宅建業法などの理解を試す力試しのつもりで受験したのでした。11月から勉強を始めて試験が12月で、M&A案件だの新規トランクルーム土地調達だので殺人的に忙しく、ほとんど勉強する時間が取れなかった。忙しすぎて、すっかり忘れていた。競売手続に関する業務知識と法的知識を問う資格試験です。法律分野としては、民事執行法、民法、宅建業法から主に出題されます。執行法をのぞくと宅建の試験と内容がだいぶ重複しています。

これが封筒です(住所など個人を特定可能な箇所はぼかしてあります)。

これが(にわかには信じられないが)合格証(同上)。

土地建物取引のプロ、宅建士自体は世の中に数十万人いるらしい(試験実施機関のデータによる)。しかし、この資格保有者はほとんどいません。宅建士の上級資格らしいので、持っていても不思議はないのですが。

上級資格として見られているものとしてはほかにマン管、管業、ビル経営管理士、不動産コンサルティング技能者等があります。他に、ちょっと方向性が異なるが不動産鑑定士、土地建物調査士、フィナンシャル・プランナー(FP,AFP)、行政書士なども。あなたが仲良くしている宅建士の方はどんな資格をもっているか、聞いてみるとよいですよ!宅建士は恥ずかしがり屋だったり、勤務先の都合で宅建士以外の資格を記載できない場合があり、名刺に記載していない場合が多いです。「宅建以外に資格お持ちですか?」と聞いてみると、おもわぬ強みを発見できるかもしれません。

ちなみに大変不思議な話ですが、向学心にかける取引士の方も少なくなく、また、現実的には世のほとんどの不動産屋さんはこの資格及び競売手続に詳しいわけでもない。競売の話をするとネガティブな話題全開で一般流通物件買ったほうが良いですよ~、となります。
昔と違って、きちんと制度を理解していれば安心して取り組むことのできる制度になったのですが、不勉強な方にあたってしまうと昔の制度整備が未然だった頃の話を延々と持ち出されます。

むしろ銀行員や司法書士の方が債権処理の関係で業務理解を深めようと取得されている場合が少なくないようです。と研修の際に教えてもらいました。

経歴だけは東大だの興銀だのゴールドマンサックスだのと派手な私ですが、毎年1つは幅を広げる、または知識を深めようと思い、毎年最低1つの資格試験に挑戦しています。

顧問先の緊急駆け付け工事系の全国チェーンの本社様にウェブ集客関連のお仕事で毎週訪問させていただいているのですが、その会社では大会議室の壁に今年の目標として社長以下幹部社員全員が資格取得を宣言、公開し、合否まで発表している。こういう積み重ねができる会社の稼ぐ力が強化されているのはわかる気がする。刺激を受けて始めました。

とはいえ、いざやってみると昼間はもちろん無理、夜は帰宅が遅く、疲れていたり酔って帰ってきて無理、土日は平日にできなかった残務処理でなかなか時間が取れず。消去法で平日の朝、5時起きで30分から60分しか時間が取れず、もどかしいものです。

それでも、何歳になってもあたらしい知識を得ることは楽しいものです。その瞬間だけは仕事から離れて学びに集中する。人間どんな人でも毎日いいことばかりとは限らない。むしろ後退している、停滞していると感じる日の方が多いのではないだろうか。緊急のプロジェクトが断続的に入り、毎日できるわけじゃないが、学んでいるときはちょっとだけ前に進んでいる気がする。

毎朝もくもくと早起きして朝焼けを見ながら学ぶオッサンの背中を見て子供も朝勉強するようになり、解けない問題の解放を教えろと突っ込まれるようになり、仕事に忙殺されて途切れがちだった我が子との会話の時間も増えました。名付けて「パパ塾」(英会話のCoCo塾のパロディー)

社員にも呼び掛けているのですが、いまのところ反応あまりなし。でも、自ら率先しないと、説得力ないもんね。

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トランクルーム新店舗用地に不法侵入が!

トランクルーム大家のマイクラです。先日購入した新店舗用の土地。某銀行にて打合せがあったついでに様子を見に行く。前の週に結構な積雪があったらしいが少し溶けている模様。すると。。。。


ん?

んん??(おもわず2度見)

おもわず積雪15センチの雪の中を、スーツで革靴のままずぶずぶと歩を進めていく。
近づいてみると・・・


ゆきだるまだ(笑)
ちょっと、溶けてる。そのあとでまた雪が降ったんですね。

と、いうことは・・・・
わたしの私有地に不法侵入したんだな!
でも、かわいいから許す!

建築業者さんとそれこそ文字通り建設的な議論ができて、よい一日でした。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。

(今日知った豆知識。東北新幹線はやぶさ号のグリーン車は座席番号14Dがねらい目。予約システムから座席指定するといつも隣の14Cが予約済みになっているのは、14Cが存在しないから。(乗ればわかる))

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ひとりごと

ちょっと、ゴシップ的なお話です。

相談に来る人、さいきんやたらと〇〇トーシ法(仮名 ※1)と霞ヶ浦系のおやおやさん(仮名 ※2)と青学の女子大生のシャンプーの残り香がまぶしい街にオフィスを構える、プレミアムな価値の傾斜路(仮名 ※3)がおおい。

おかしいな。

資産価値と収益性のバランスを見てどうのこうの、経済的自由を目指すあなたの味方ですとか業者に騙されないように特別に無料でン百ページの投資の教科書だか大百科事典を配っていた、庶民の味方のはずだったのに。

同業の悪口を言うつもりはないので正式名称は書きませんが。
心が痛みますね。

ウルトラマンもびっくりの速度で資産を拡大させ、1年たたずにしんどくなって売りに出しても買い手がつかない。相談するとおまえの客付けは工夫がなさすぎるなんて言われてね。満室でこの地域は安泰ですと言われたのに購入後3か月で半分空室とかね。

一棟もの居住物件のマーケットがすっ高値の現在、収益還元法でさらにフルローンまたはオーバーローンを組んだ物件を買わされたことに、皆、投資初心者ゆえ気づかないからだ。

これを読んでいるあなたはその者たちの餌食になりませんように。えっ、業者名を知りたいの?そういう人は満室経営研究会の投資相談にでも申し込んで、聞いてみてください。ネットには流れることのないマル秘業界情報がいろいろと集まっていますよ。以上ただのひとりごとでした。

※1のヒント:5年ほど前に一世を風靡した。電子商材屋さんのお兄ちゃんの話では3万円弱の不動産向けテキストの販売部数としてはいまでも史上最高記録なんだとか。一度業界から姿を消し、近年再復活。
※2のヒント:店舗は茨木にはなくて都心3区のどっかの有名交差点のビルの2フロア。パリッとツーブロックヘアでかっこよく決めてかっこいい。夕方店舗前の交差点で信号待ちをする姿をお見掛けします。目立つルックス、かつ露出多い方なのですれ違うひとが振り返ること多し。
※3のヒント:そのまま英語単語に置き換えましょう。在東京都中央区のプレミアムな街の築浅ゴージャスビル。

ちなみに投資不動産好きな方から立地から推測して指摘してきそうなのであらかじめ断っておきますが、青〇メインランドさん、第〇リアルターさん、けんさん、ではありません。こういう中堅~大手じゃないよ。新興系だよ!

気分転換が終わったので、しごとします
ばいばいきーん