「社長ブログ」カテゴリーアーカイブ

確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その1)|vol.41

公私ともども忙しく更新サボってました。

不動産再生と不動産投資をテーマにした会社を1つ経営しています。

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不動産仲介業をテクノロジー(モバイルアプリ、位置情報、人工知能などなど)の力でもっと利用者に使いやすいサービスにしようと思って日々開発に明け暮れています。不動産テックベンチャーとも呼ばれます。

開発費を捻出する関係で、かつ、主要メンバーがメガバンク、外資金融、不動産出身者でキャリアの長いものがいるので、売買仲介や購入時の第三者的な意見を求められることがあります。

では、タイトルにもある「オーバーローン・フルローンで不動産投資が可能な事例に遭遇」の話です。

ちなみに物件価格同額までローン調達するとフルローン、物件価格以上調達するとオーバーローンといいます。10年前ならともかく現在は物件価格の1~2割の自己資金を要求されますから、ありえないんですけどね。

さて、以下実話です。
自分の不動産会社のブログに書くにはあまりに生々しすぎたので、ここに書くことにします。

年末年始のころ、1棟もの専業の収益不動産仲介会社(カタカナ英語のの社名の会社さん、プレミアムな価値観をほうふつとされる高級感あるリッチな感じのお名前)の仲介でRC(鉄筋コンクリート)の地方1棟マンションの購入を検討している方からご相談を受けました。

私どもの調査によりますと、類似の手法を行っている業者さんは7~8社あるようです。

聞くと、人口百万超の地方都市、新幹線開業で盛り上がる街の1棟もの物件。築15年未満。でもなぜか空室率30%。満室時表面利回り(※1)9%。の購入を検討しているとのこと。

満室であれば年間賃料収入1800万円の物件ですね。

空いている30%の部屋については、購入後1年?間は不動産会社が空室保証を付けてくれる。
現在入居している部屋については保証外ですが、購入時点で理論上は満室ですね。
空室保証を付けた部屋については、仲介会社さんの持ち出しになってしまうので頑張ってうめます!とのこと。
仲介手数料(物件価格の3%+6万円、税別)はお支払いいただかなくて構いません、仲介手数料無料ですとのこと。

2億の物件ですと手数料は税前で600万円を超えますから、購入側にとっていい話です。
さらに3割の空室部分に1年間賃料保証が付く。満室で1800万だから、1800×30%=540万円を会社が負担してくれているようなもの。ますますお得な気がしますね。

お話を聞く限り対象物件は土地も建物床面積も広く、銀行評価も伸びそう。でも地方で中古物件で利回り9%とはずいぶんチャレンジング。

価格は2億。初心者の個人に2億出す銀行もどうかと思うが地方で9%利回りで販売を推奨する不動産屋もどうかと思う。

北国は除雪費用など東京都は違ったコストがかかるので都心と同じ基準で評価していると、おおむね失敗する。

ご相談いただいた方いわく、
「最初はいいかなって思っていたんですけど、話がうますぎるので・・・・」
「物件を紹介してくれた会社さんはちゃんと宅建業免許をお持ちでしたが、担当営業の子(女性でした)は宅建士持っていないようだし、物件の説明もおぼつかないし・・・・。」
「取引の際は社内の宅建士が担当するので問題ないというけれど、どうも心配なんですよね。」
「新卒2~3年くらいの子で、キラキラした目で熱心に物件の良さを説明してくれるのだけれど買った後で全リスクを負うのは自分だし、不安なんですよね。ほんとうに相手を信じて買っていいんでしょうか」
などなど。

さらに話が進むにつれ、驚きの情報が。
まずこの物件、物件価格2億に対し、フルローンで2億の融資が内定しているという。2億以上必要でしたら若干のオーバーローンもOKですよと言われたんだとか。

それもなんと、融資しているのがメガバンクだという。
(ヒント:以前収益還元融資で突っ走りすぎ、融資基準を厳格化したところ)

はじめのうちは何かの冗談かと思っていたが、詳しく聞いてみるとあながち嘘でもないらしい。

あそこの銀行は基本的に資産家じゃないと融資しない方針に変更されたはず、でもこの方は一般の務め人なので該当しないはずで、最低でも自己資金を物件価格の1割から2割要求してくるはずだ。
一番ハイレバレッジな案件でも必ず1割は要求するはずなのに、なぜフルローンだのオーバーローンが出るのだろう?

好奇心が頭の中でむくむくと起き上がってきて、いろいろ質問していくうちに、全貌が分かってきたのでした。銀行が融資基準を緩和したのではなかったのです。

ではなぜ銀行が融資基準を緩和していないのに、フルローンやオーバーローンが出る案件が生まれているのでしょう?

その2に続きます

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用語の解説
※1 満室時表面利回り:
(経費、返済、税金などを考慮しない)賃料収入÷物件価格で割って、投資商品の利回りのように物件価格の何%が毎年最大で得られるかを示した指標。
単に「表面利回り」「利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれる。 

11/10 Fintech meetup|vol.38

I attended fintech meetup at Grand South Tokyo Tower, with 180+ attendants. many of them wear suits, it doesn’t look like venture meetup at all.

There are increasing number of big companies, including 3 megabanks, IT developers, settlement service providers, etc etc. Currently the number of support member companies becomes more than 40 from big companies but less than 20 from venture firms.

During the discussion after presentation was quite funny. One of the big consumer group guy raised his hand saying,
“My boss asked our team with 10 people to think something looking like fintech.but we dont know what to do were at a loss. Please tell us what should we discuss first to avoid mistake and failure.”
I laughed but no one laughed other than me. This guy dosent understand what is venture, what is entrepreneurship. 99% guys in the same room belong to him. I remembered the air, atmosphere when I was Mizuho, Japanese bank ;-(

 

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北海道湧別町食堂 市ヶ谷駅前|vol.35

本日はドメイン名のオークションがあり深夜までPCの画面とにらめっこです。ドメイン名?オークション?ドメイン名を入札で買うの?はいそうなんです。くわしくはここでは書けませんが(笑)興味のある方には直接お話ししますよ。。。。。

知床鶏ザンギ葱タレ定食950円。ごはん大盛り無料(太るから頼まないけど、なべ底のおこげがうまい)。うますぎる!

ネット集客のための技術|vol.33

我がグループで一番人材が不足している検索エンジン対策の為の技術について、先週から社長業の合間に大量にインプットをしています。 ニーズあるのに社内に人手が足りなさすぎて受けられず、いっそ中途で雇おうかとも思いましたが人材供給の少ない分野で年俸が高すぎる。そこで自分で調べているところ。全体像わかってないと指示の出しようもないから、大まかにでも全体図はつかまなくてはなりません。 グーグルの検索上位表示アルゴリズムが、昔学んだ確率遷移行列と固有ベクトルの概念で構成されていることを知り、おどろいています。検索アルゴリズムについてはグーグルが米国で特許を取っており、理系の素養のある人ならゆっくり読めば理解できるんじゃないかなと思います。 実装するには超巨大疎行列(2兆×2兆サイズ)の逆行列計算もしくは反復計算による収束値の導出が必要で、数値解析専攻のph.Dが何人か必要だと思いました。あとは巨大DBの構築と、世界を隈無く情報収集するクローラー構築と、DBからクエリリクエストを高速に処理できるDB検索技術、言語処理。何が必要かな?と逆算して考えるのは、いつも楽しい思考実験の時間です。 これで、世のネット集客の専門家を自称している人たちがいかに感覚で話しているのかがわかりました。 少なくともロジックのところに限って言えば、行列の固有空間のイメージや、不動点定理のことを知ってこの仕事をできている人はほとんどいないはずで、特に日本の難関大卒でも文系出身の方だとロジック自体がわかっていないとおもう。 ふだんビジネス書は流し読みでおわるのですが、良い書にいくつか出会えたので手元において実践しようと思います。

グーグルの真のライバル|vol.32

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グーグルの敵といえばどこでしょうか??

ヤフーでしょうか?
マイクロソフトのMSNでしょうか?
それとも意外と検索エンジンBingかも??

すべて、ちがいます。

グーグルのEric Schmidt(エリック・シュミット)会長(前CFO)は
グーグルのライバルについて以下のように発言しています。

「私たちの競争相手は
 BingやYahoo!だと考える人が多いが、
 検索分野での最大のライバルは、Amazonだ。*」

*出典 http://www.ft.com/intl/cms/s/0/748bff70-52f2-11e4-b917-00144feab7de.html#axzz3meK3LqXv “Amazon is our biggest search rival, says Google’s Eric Schmidt, Financial Times, October 13, 2014 6:00pm.” High quality global journalism requires investment. Please share this article with others using the link below, do not cut & paste the article. See our Ts&Cs and Copyright Policy for more detail. Email ftsales.support@ft.com to buy additional rights.
“many people think our main competition is Bing or Yahoo. But, really, our biggest search competitor is Amazon”, pointing out that internet users are likely to go directly to the retailer if they are shopping. “

どうです?検索エンジン最大手のグーグルが、検索エンジンのライバルは検索エンジンではないというのです。ライバルはネット通 販最大手のアマゾンであると。意外なような気もしますが、アマゾンのサイト自体が欲しい商品を探し出すための巨大な検索システムだと考えると理解 できる気がします。さらにアマゾンは現実世界とも結びついています。無数の商品とショップとつながり、さらには自社倉庫も保有しているので す。

ライバルの存在が重要

ライバル企業の存在は、グーグルに限った話ではありません。

一流企業には必ずといっていいほど、敵がいます。アップルのOS分野の敵はマイクロソフト。セブンイレブンのコーヒー戦争の相 手はドトールコーヒー、タリーズ、スターバックス。ドーナツ戦争の相手はミスタードーナッツ。テイクアウトのフライコーナーの敵はケッタッ キー。

なぜ一流企業には敵がいるのでしょうか?

それは・・・・・

自分たちが素晴らしい企業、組織であると思っているからです。

グーグルの人はグーグルこそが一番だと思っています。

ゴールドマンの人はゴールドマンが一番だと思っています。

それを確認するためには、
相手と比べなくては本当に自分たちが優れているのか、わかりません。

人間は回りと自分たちを比べて、周囲との相対距離の中でしか自分を評価できない生き物です。

だから、敵を設定するのです。

この敵チームは他の会社に限りません。
他の業界であったり、他の組織であったりします。

いずれにせよ敵チームが要ることで自分たちのチームに誇りを感じ、
団結しそれぞれがチームに貢献しようとするのです。

逆に敵チームが居ないとどうなるのでしょう?

それは・・・・・
そのチームで働く人はチームではなく、「他人を敵」にしてしまうのです。それも社内の人間を相手にしてしまうのです。

他人より秀でるためにはどうしたらいいか?自分が素晴らしいけどあの人は駄目だ。自分と同じくらい出来るやつは居な い。

そんなことばかり考える人が多数を占める組織になってしまいます。

もし、素晴らしい組織を作りたいなら、まずは敵チームを設定することです。

敵チームを設定し、「自分たちこそは素晴らしい」と思ってくれる人を増やせばよいのです。

あなたの会社では、自分たちの敵と呼べる会社、業界、チームはありますか?
もしないのなら、まずはその敵を設定するところからはじめましょう。

社長のヤミ勉|用語集ページを作る|vol.30

用語集ページはつくるべき

サイト構築でコンテンツ量を増やしたいときに効き目があるのは、用語集ページの作成です。あなたは自分の経営している会社の分野では専門家のはず。自分ではあたりまえ、常識と思っていることでも、世間一般的にはぜんぜんあたりまえの知識ではなかった、と言うことが往々にして起こります。ロングテールSEOにもなるこの手法はぜひとも行っておくべきでしょう。

用語集ページの作り方を誤ると、ドブ板にはまる

ただし1点だけ注意があります。グーグルは2014年のアルゴリズム改正でいわゆるスパムブログを締め出しました。スパムブログの特徴は貧弱なコンテンツのページを大量に作り、各ページからターゲットのページにリンクを送り、ターゲットページの評価を人為的に上げようという手法です。

グーグルの検索エンジンはプログラムですから、用語集サイトとスパムブログの区別がつきません。主に1ページあたり文字数で識別してしまうからです。

つまり、1用語1ページという作り方をしてしまうと、外形基準によりあなたの用語集はスパムページとなり、スパムページを抱えているあなたのサイトは検索エンジンからの評価が下がり、意図せずに損をしてしまうことになります。

一般論ですがSEO会社の実証研究によると1ページあたり文字数で1500文字~2500文字はあったほうが良いようです。

つまり、用語集は単語別に作らないほうがよいということです。頭文字ごとに50ページというような造り方なら、あなたがその分野の専門家であれば用語の5個や10個は入れられるでしょうから、1単語の解説に300文字程度は書けますよね?用語集のページ構成は頭文字別でまとめることをオススメします。

ワードプレスで用語集ページを作る

手順は、やってみると案外簡単でした。

  1. 親ページを作る 子ページをまとめるページ
  2. 子ページを作る 頭文字別

作業はデザインアフィリエイト.tokyoさんのものを参考に作業。

ワードプレスプラグイン”WP Canvas – Shortcodes”を使い、さくさくと作業できました。

フィロソフィ、行動指針の研究(1)ネットエイジ|vol.29

今回はネットエイジです。会社を経営すると、スタッフのベクトルが合わなくなってくることがある。行動指針、フィロソフィのようなものの必要性を感じています。策定にあたり、先達の指針を参考にしようと考えました。

ネットエイジの場合

この記事から参照。この会社はすごい。同社出身者が次々とベンチャーを成功させ、一大ネットワークとなっている。
(各項目冒頭の見出しは筆者がつけたもの)

頭を創造的に使って付加価値の高いことをやろう。常に学習し、その成果としての新しい何かを世の中に提唱しよう。
トライ&エラーの実験主義でいこう。若干難しいと思っても臆することなく飛びつこう。背伸びしよう。そして、困難を乗り越えながら成長しよう。
仕事への責任感の意義をひとりひとりがしっかり持とう。
仕事を好きになろう。好きになるための工夫をしよう。
チームスピリット&オープンマインドでいこう。社内のみならず、外の世界とコラボレートしよう。
筋肉質の低コスト体質をつくろう。冗費をなくして、したたかに稼ごう。
反社会的、反倫理的なことは、たとえ儲かりそうでも、ぜったいやらない。
いつか世界に雄飛しよう。世界に顧客とオフィスをもとう。
常にポジティブマインド、楽観主義でいこう。
そして、みんなで永遠の青春を確保し、幸せになろう。

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