社長ブログ

知られざるシリコンバレーの歴史

知られざるシリコンバレーの歴史 https://youtu.be/N0NNgfguR9g
面白い。
まじめにベンチャー経営をしている人の間でよく読まれているベストセラー「スタートアップの教科書」(the four steps to the epiphany)でおなじみ、Steven Blankが話しています。日本語字幕つき。 第2次世界大戦の対独戦のレーダー対策の話が前半26分間続き、米国政府の資金供給により大学発の対電子戦開発が活発になった話が続き、33分頃からシリコンバレー関連の話。
解説ページ http://chibicode.com/silicon-valley-history/

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メルカリ時価総額1千億円突破の件(日本のユニコーンはたったの1社)

日本のユニコーンは1社だけ (bloomberg)
「ユニコーン」と聞いて、80年代~90年代に活躍したロックバンドを思い出す人が大半じゃないでしょうか。

ベンチャーの世界では、Unicornというと企業価値が1 billion dollar(10億ドル。日本の場合なら約1千億円)を超えた新規創業企業のことを言います。企業価値は上場していれば時価総額で測りますし、未上場の場合はベンチャーキャピタルなどから新規に増資を受けた場合の株価掛ける発行済み株式数で時価総額となります。

世界3位の経済大国日本でユニコーンはメルカリ1社だけだそう。もっとあってもよさそうなものだが起業率の低さが原因で低迷していると、ブルームバーグでは報道しています。

労働人口に占める起業家比率は3.8%。なんと世界で2番目に少ないのだそう。
ちなみに中国は15.5%、台湾は8.5%。
世界で1番少ない国は人口58万人のスリナムというアフリカの小国。日本はその次。

7%・・・起業をチャンスと思っている人
12%・・・自分は起業できると思っている人
54%・・・失敗が怖くて起業を避ける人 失敗への恐怖心が高い。これは財政破たんしたギリシャに次いで世界2位。

日本でももっとUnicornの出現を見たいですねえ。

そのまえに企業数が増えないと。

自分が見ている先(ここここ)もそうなるといいなと思い取り組んではいますが技術や企業経営のノウハウを持つ人材があと1万人くらい、大企業を飛び出して創業するといいんですが。

仕事がらであう創業経営者の皆さんは技術はあっても経営は素人、資金調達もできず困っていたり、話し相手の社長仲間を見つけるのにも苦労していたり、孤独に頑張っている創業者は多いようです。

日本の起業率が低いのは日本人の精神構造のせいもあるのだろうけれど、失敗するとやり直しするのが難しいところも、あるのでしょう。

政策面でももっと支援ができそうなものです。
この間こんな話を聞きました。シード期のベンチャーが創業しようとして資金調達に行くと、保証協会にリスクを丸投げする民間銀行は論外で多くの人が政策金融公庫に行く。

ところが政策金融は一度起業して創業融資を受けると、2社目の操業に取り組むもうにも、内規により5年間はその人物には新規融資できないのだそう。その会社が倒産していない場合であってもです。

シード期のベンチャーもあまり見かけませんし(あるにはあるけれど身内で盛り上がっている感は否めないですし)、寄らば大樹の陰、で大企業にいたほうが良いと思う人が多くなってしまうのは、やむを得ないのでしょう。。。。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その7-後日談)

この記事はその6の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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(アクセス数が最近すごい。皆さん関心が随分とおありのようで アクセス多すぎて怖いから、そのうち消すかも)

※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

収益不動産業界、大丈夫かね。
今日も相談を受けた件で2度も3度もびっくりしました。

港区の六本木にある新興系収益不動産の仲介会社から物件買った方(どこか、は、ないしょ)。
買った方は大企業お勤めで年収もしっかり。

六本木の会社さんが買い取って投資家に転売した物件でした。
サラリーマン大家さんの方が転売物件を購入され、入居率が改善せずむしろ退去となり、横浜方面のベッドタウンの物件の管理を六本木の会社さんの関連会社に依頼しっぱなしだがこのままで大丈夫でしょうか?仲がいいのでこういうつらい話は相談しにくくって。とご相談にお見えになりました。
こういう管理会社への任せ方ではたいてい失敗するのでその辺は教えて差し上げました。うちには何の売り上げにもならんけど、この方が気の毒だなと思いまして。あちらは商売でフレンドリーにしているだけで、仲が良いと思っているのはオーナーさんだけかもしれませんよ。。。。

4800万円の物件です。築15年弱。満室利回り9%。駅から徒歩至近件。
でもなぜか入居率50%。横浜からほど近い人口約50万人の軍港の街にある1棟もの軽量鉄骨アパートでした。
あの辺若年人口がどんどん減っているのだけれど、その辺の情報を不動産屋さんから入手できないままにあおられて購入したようでした。

物件自体は見た目きれいです。築年もそんなに古くない。駅近で、あの辺にありがちな丘の中腹の傾斜地にあるわけでもない。30年ローンで満額、いや若干オーバーローンが出たという。

何を見ても動じない水戸黄門さまでも六本木交差点のデートの待ち合わせスポットアマンド前に立ってできて間もないビルを見上げてびっくりぽんやわ( ← NHK朝ドラ「あさが来た」にはまっていてセリフがしみついてしまった)。

やり方はこの記事の「その1」以降で解説したものと基本的には同じです。
でも今回の手法はもっと雑だった。

売買当時のお話も伺いました。
内容は若干デフォルメしていますが、以下のような感じです。

銀行向け売買契約書は、6千万円のものを用意します。

(この段落は想像ですが)銀行には事前審査でローン金額をおおよそ打診しておきます。銀行員曰く、うーんそうですねーがんばっても5千万円くらいまでですかね~という情報を事前に得てある。大丈夫、収益不動産マンは経験豊富なので空室5割の物件でもまあまあ築浅ということで自己資金2割くらい言ってくるんだろうなと想定して売買契約書を用意しているから。

想定通り、5千万円の融資が内定しました。

エグいのはここからで、前回の例と違い不足分の資金を用意すらしません。取引直前での通帳の確認は当然、しません。稟議が通っているので流れるとそれはそれでややこしいですから、寝た子を起こさなくてもね。
売主不動産会社側から銀行担当者には「中間保証金として1200万円現金で支払い済みです」と、あたかも資金が渡されたかのような報告をしておきます。
現金の出所がタンス預金なら銀行預金が動いていなくてもわからない。
ご本人に伺ったところ、実際に支払った手付金は100万ほどだったようですが・・・・

で、当事者間では価格修正の合意書を締結し4800万円で決済します。
持ち出しゼロで収益アパートゲットできてよかったね、というセールストークらしいです。

銀行ってこんなずさんな融資審査やってるの??と思う方もいるかもしれませんね。

これは業者さんの段取りがうまいのだろうと思います。

融資申請に先立ち、預金や金融資産残高の一覧を銀行に提示するのですが、
2008年ごろにフルローン不動産融資で一世を風靡して高速いや光速のスピードで財を成し同じ速さで姿をくらました有名なIさんという方がおりまして、その方とそのお弟子さんが預金残高を膨らませる方法について書いた情報商材を販売していました。限定1000部(100部だったかも)で19800円だったかな。我輩のところにも1部興味本位で買っておいてありますが。。。。
そこに書かれている手法をほぼそのまま、使っているのです。
○ット銀行に口座開設してシステム使用を逆手にとったりしてね。

(○には何が入るのでしょう。おっと、ねっと、さっと、きっと、ずっと、ねっと、やっと、そっと。みんなわたしのことをそっとしておいてね)

こんなこと、収益不動産業者はみんなやってんのかね。
昔銀行員の端くれだったので、どうしても抵抗あるんだがね。。。
同列に見られたら嫌だな。

いつか気が付いた銀行が、またはそろそろ金融庁検査が入りそうな銀行の中で不動産投資が著しく伸びているところが、重点検査項目になりそう、なんて感じで自主チェック始めて気づいたりするのかもしれませんね。そうあってほしい。

ちなみに銀行がこれを知れば有印私文書偽造(銀行に真実と異なる契約書を提示して過大な融資額を引き出したから)または詐欺で訴えられるような気がします。新米大家さんはみなさん無邪気に、物件購入に至るいきさつをお話してくださいますが、じつはいま述べたような行為に無意識のうちに加担しているかもしれないのですよ・・・・

私の経営する会社でこんなこと絶対させないのだけれど かかわっている仲介業者さんは結構いるのですね。

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3/11追記 アクセス元を分析していると同じような問題点を指摘している記事から飛んで来られる方がいらっしゃるようです。例えば以下の楽待さんの記事です。
有印私文書偽造だけでなく、詐欺にもなるのですね。

この記事を読んだ方が一人でも多く、業者殿のこの種の誘いに乗らずに済みますように・・・

あなたは不動産投資で犯罪者になるかもしれません http://www.rakumachi.jp/news/archives/12039

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その6)

この記事はその5の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

「サラリーマン大家さんは少ない自己資金で大きな物件を取得でき、買いたくて買っているんだからいいじゃないか」という声が聞こえそうです。
この手法、いったい何が問題なのでしょうか。

問題点1 銀行を欺いている

すでに述べた通り、銀行は2.4億円の売買契約を前提に融資を実行しました。契約書もあります。
一方、売主業者と購入者は2.0億円に売買価格を減じる覚書を締結しました。
覚書は売主業者が手順8で述べているように「契約書に該当しない」のでしょうか?

いいえ。契約書に該当します。
契約とは、「複数の当事者間において債権債務関係を発生させる旨の合意」※1です。
契約書とは、契約の内容を明確にするために契約当事者が作成する書面です。

覚書も2.4億円の売買契約書についての価格修正の合意事項を約した書面ですから、契約書です。
より正確に申せば、2.4億円の売買契約書の修正条項を記した書面で、2つで1つの契約書となるのです。

したがって、以下の2重状態で同一物件についての売買契約書が存在しているわけですね。
銀行が認識している契約書:2.4億円(物件売買の原契約書)
当事者同士認識している契約書:2.0億円(原契約書+覚書)

銀行が覚書の存在を知れば、この銀行の場合価格の8割までしか融資しませんから、実行済み融資の巻き直しを求めてくるはずです。そして購入者に対し、2割の自己資金である4千万円を入れるよう要求してくるでしょう。しかしそんな資金はありません。なぜなら、X社から借りた金で見せ金を作っただけなので、すでにX社に返済してしまった後だからです。

もう1つ、プロの業者としてもっと深刻な問題があると考えます。

問題点2 宅建業法違反行為の可能性が高いこと

宅建業法には禁止事項が定められており、以下の記述があります。

○宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 (略)
二 (略)
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

本件は業者自身が購入者さんに貸付を行っていないようです。それは、調査されるとすぐ露見してしまう行為なのでさすがにやらないのだろうと思いますが、今回相談いただいた方から伺った限りでは、別会社経由で迂回融資を行っていたようです。

宅建業法の施行令などの細則まで見たわけではないので何とも言えませんが、常識的に考えて子会社、関連会社、または当該会社の役職員個人名義軽油であろうと何だろうと、全体でみるとアウトではないかとおもいます。

そこまでしてフルローン投資、オーバーローン投資を組成して素人の個人大家さんを数年後の返済地獄に(そうならないように切り抜ける方もいることはいるようですが)いざなうんですかね。個人大家を野焼き草刈りの対象にしてしまっては、収益不動産ビジネスの健全な成長はありえないと思うのですが。
「売らんかな」「いま儲かればいい」主義の営業第一主義の業者さんが多数を占めているから、こんなところでぼやいていても、むだか。。。

6回の連載にお付き合いいただき、ありがとうございました。

補足:後日談がありまして、別の方からのご相談があり、別の仲介業者でもう少しスパイシーな手法が行われていました。
   知りたい方はこちら → (その7-後日談)

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その5)

この記事はその4の続きです。
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《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
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銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。
銀行向け契約書と当事者である売主業者と購入者の間の契約。当事者間の契約も金額が金額ですから口頭で済ませるというわけにはいきません。書面にしていないと、買う側が不安になりますよね。でも、2.4億の契約書(銀行が認識する金額)があるのに、2.0億の契約書を用意すると銀行を欺いている状態、2重売買契約の状態になります。

疑問1:でも業者は2.0億円のほうは売買契約書はいらないというのです。どうやって実現したのでしょう?
疑問2:また、契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

実は、以下の手順7,8,9を経て実現していたのです。

手順7 関連会社から差額の貸付

売買契約直前 売主業者(正確には業者本体ではなく、関連会社X社のようですが)から購入者さんとの間で4千万円の金銭消費貸借契約を締結、購入者さんに4千万円貸付。
担保付き貸付でもなく、当然登記される類の貸付でもないので、銀行側が知ろうとしても察知できません。

直前に通帳記入したものを提出してもらえば察知できるかもしれませんが。不自然な4千万円の入金があれば、これなんですか?となりますよね。でも、通帳の確認に関しては、銀行側は審査時に済ませるので、取引直前に確認まではしないでしょう。

これで対銀行の契約書上に記載され銀行が認識している、2.4億円の取引が可能な状態が成立します。

銀行から購入者に2.0億円の融資が実行され、購入者さんの口座にある自己資金1千万円とX社からの借入金4千万円を合わせ、融資実行直後にこの方は2.5億円の現金残となります。

同日の融資実行とほぼ同時に、売主業者に2.4億円が支払われ、残1千万円(ご本人が用意した自己資金)から諸費用が支払われ、収益物件の所有権が移転、銀行は当該物件の担保設定を実施、(銀行から見える)取引が完了します。

買えたよ!これで夢の不労所得生活がスタート!!
おめでとうございます。
よかったね。
(年ごとのキャッシュフロー計算をザル勘定で済ませて儲かった気になって購入する新米大家のなんと多いことか。。。)

手順8 重要!売手・買手の間で価格を変更し同意書作成

売買契約直後 、売主業者・購入者の間で覚書(ここ重要!)を締結。覚書上で売買価格の訂正を行い、物件売買価格を2億円に変更する。

売主買主の同意の上であれば可能ですね。

問題は、これを銀行が認識していないところで行うということ。

売主側はこの覚書の締結を「これは契約書ではない、だから2重売買契約に該当しない」とうそぶいて、素人大家さんを信じ込ませていました。

手順9 払いすぎた代金の買主への返金と買主借入金の返済

手順7で売主業者に流れていった2.4億円のうち、価格訂正によって不要になった4千万円を売主業者側が返金します。

同時に、買主はその4千万円をそのままX社借入金への返済に充て、X社からの借り入れをゼロにします。

これで、
・銀行は2.4億円の売買取引と認識し、2.0億円融資した
・購入者は銀行から2.0億円融資を受け、裏側で売主業者と共謀して収益物件を2.0億円で入手
・売主業者は「物件仕入額+修繕費用(通常1~2千万円)+空室部分の賃料保証費用(最大560万)」と販売額2.0億円の差額を転売益として獲得。
という構図が出来上がるわけです。

その6に続きます。

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前回の投稿から日が空いてしまいました。
続編をお待ちだった方はゴメンナサイ。

同業者に脅されたからでも、監禁されていたからでもなく(笑)、本業で忙しかったからでした。
では、続けます。

手順6 購入希望者を見つける

 
ここも重要!
購入希望者さんに対して、業者側は2億円で案内をかけます。

銀行は2.4億円と認識し、2.4億円の売買契約書をもとに融資を実行します。
一方、売主業者と購入者の間では、2.0億円の売買契約を成立させます。金額が金額ですから、売買契約書をもう1つ作るわけです。

これが2重売買契約と言われる手法です。

いわずもがな、融資銀行を欺く行為であり、やってはいけません。

ところが。
今回は業者殿が以下の通り購入希望者に説明しているそうなのです。

主張1(2重売買契約に該当しないという主張):
「今回の手法は2.4億円の売買契約は契約書として存在しているのですが、2.0億円のほうは売買契約書が存在しない、だから2重売買契約にあたらない。」
主張2(融資行のことを欺いていないという主張):
「証拠となる2.0億円の契約書がない以上、銀行のことを欺いているとは言えない、。」

(売るためなら何でも言うんだろうな、こういう業者殿は・・・ ボソッ)
(業界経験の浅い女子社員に成果報酬の人参ぶら下げて売らせまくってるんだろうな・・・)

行間を埋めていくと業者殿の主張1、主張2の矛盾点が見えてきます。

実際の売買価格は2.4億円。銀行側から見て2.4億円の資金移動がなくてはいけません。
しかし銀行から融資される金額は2億円ですから、4千万円足りません。

では、どうやって2.4億円の資金移動を実現しているのでしょうか?

今回ご相談いただいた方は現金は1千万円ほどしかお持ちではありませんでした。
(これでは取得時の費用すらアブナイとおもうのですが・・・)
銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。

契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

その5に続きます。

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やり方はそんなに難しくありません。

手順1 業者による物件仕入

まず、業者が物件を仕入れます。
(厳密には宅建業者が任意売却物件などを金融機関から相場比安く仕入れ、以下に述べる手順で加工を施すので、業者がこの物件の採取的な売主となります。)
 仕入れる際、銀行の対象物件の評価ルール上、融資金額が伸びそうな物件かどうかを考えたうえで仕入れを行うことがとても大切です。
 土地面積、前面道路路線価、建物の構造、経過築年数、延床面積の5つの情報があれば大まかに概算できます。
 これにレントロール(賃料一覧)が加わるとなおよし。

手順2 修繕工事などのバリューアップ工事

 
屋上防水工事などの修繕工事を、手順1で物件を購入した業者の負担で行います。
売主が宅建業者の場合、販売後2年間は瑕疵担保責任を負うため、ここは丁寧に行っていると予想されます(宅建業法40条)。

また、販売時には「資産価値向上のための修繕工事済みですので当面の間大規模な修繕工事関連の支出は見込まなくても大丈夫です!」
と見込み客の方々にアピールすることもできます。

業者負担分、と書きましたが、転売時の価格に乗せて回収します。
商売ですので当然ですね。

手順3 疑似的に満室状態をつくる

 

既存空室の募集を行いつつ、当該空室に対して賃料保証を付け、
実質満室状態のレントロール(賃料明細)を提示できるようにします。

この物件を最終的にフルローン・オーバーローンで買う初心者大家さんは
購入後は満室状態で安心ですね。賃料保証対象の部屋に業者が客付けを行い、
入居者が決まりますと、その部屋についての賃料保証は解除となります。

さあ、この入居者が退去した後、初心者大家さんはどうやって集客するんですかね?
地元の有力な賃貸専門業者が付いているので大丈夫です!
と、今回ご相談の方は営業担当のキラキラ女子に言われたのだそう。

そんなキラキラ女子のムードをぶち壊す一言を送ります。
あなたの物件はその地域のオンリーワン物件ではありません。
他にも空き室はたくさんあるのです。あなたの空き室は、あまたある空き室の一つでしかありません。

がんばって内装工事にお金をかけて、客付け業者さんに広告費4か月払って
最優先で客付けしてもらいましょう(^^♪ 
(すべての地域がこうだというわけではないです。この方が買おうとした極北の大都市はそうだという意味です)

手順4 ざっくり担保価値評価を行う

 

ざっくりと担保価値評価を行い、最大でいくらまでなら融資できそうかを概算します。
今回の場合ですと2億から2.1億くらいだったのかな?と思います。
手元の電卓で計算したら土地が3千万。残りの1.7億が全部コンクリートの躯体部分の価値だった。

減価償却費がたくさん計上できていいですね(^^♪
(築10年ほどだったので、40年均等計上となり、毎年の節税効果はたかが知れていますが・・・・)

担保価値評価はどこの銀行も細かい差はあれど考え方はほぼ共通ですので、そんなにぶれることはありません。不動産屋も取引件数が増えるにつれ自然とわかるようになりますし、業者によっては銀行出身者が転職してきたりするので、銀行と通じていなくとも大体のことはわかっているわけです。

手順5 銀行向け価格設定と売買契約書1の作成

 

自己資金2割を要求する銀行の利用を想定する場合、物件価格を手順4の価格の2割増し、2億4千万円に設定。

物件価格2億で表面利回り9%ということは、2.4億で表面利回り7.5%で銀行側に打診するわけですね。

銀行に事前にどの程度までなら(属性の良いサラリーマンの方などに)アパートローンで融資可能か、感触を探っておきます。
ま、予想通りに「2億前後ですかねぇ」(自己資金で4~5千万出せる人でないと、危なっかしくて融資できませんねぇ 担保評価上もせいぜい2億程度だし)といった反応を得ていたと思います。

その4に続きます。

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延べ3時間ほどいろいろお話を聞いているうちに、なぜ物件価格の8割強しか融資しない銀行がオーバーローンを提供しているのか理由がわかり、その巧妙さに驚くとともに、ぞっとしました。

こんなことやって銀行をだまして高額の融資を引っ張りだし、素人同然の「不労所得を夢見る初心者大家さん」にハイレバレッジ・ローンをはめ込む業者さん、モラルとしてどうなのよ?とおもいましたので、ここでシェアします。

前もってお断りしておきますが以下の方法に取り組み、発覚すると銀行取引停止になるだけでなく、銀行ローン契約上、満期を待たずに一括全額返済を求められても借入人であるサラリーマン大家さんは一切抗弁できません。

ハイレバ投資、オーバーローン投資は昔からある手法ではあります。これまでにあまたのサラリーマン大家初心者くんが犠牲になり、入居率低下時に返済が追い付かずに破産の憂き目にあっている手法です。お取組みは慎重に。収益不動産投資は買うこと自体が目的になってはなりません。購入後に安定経営をし、安定的に利益を作り出すことが目的なのです。

また、破綻してしまっては立ち直るまでのダメージが大きすぎますし、今回紹介する手法に巻き込まれると復活できなくなる可能性大です。また、今回紹介する手法を推進した仲介業者はその銀行とは取引できなくなります。

ではどんな手法なのでしょう。

結論から言うと、同一の物件に対し、契約書を2重に用意します。
昔からある手法です。
今回のケースはちょっとだけひねりをきかせているのですが、本質的には売買契約書の偽造です。

過去の手法では売買契約書を2種類作ることを物件購入者も仲介業者も自覚しているので両者に自覚があります。
今回の手法は物件購入者が自覚せずに加担するよう巧妙に仕組まれています。

よく考えればやばい取引であることに気づくはずなんだけどなぁ~~ でも騙されて取引をしているのか、確信犯的に無知なふりして取引に乗ってしまうのか。

ポジティブにとらえると、それだけ不動産投資のすそ野が拡大し、素人投資家が増えてきたということなんでしょうか。ああ、任意売却の物件の列ができる数年後が見えるようだ。。。。いつか見た風景ではありますが。

その3に続きます。

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公私ともども忙しく更新サボってました。

不動産再生と不動産投資をテーマにした会社を1つ経営しています。

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不動産仲介業をテクノロジー(モバイルアプリ、位置情報、人工知能などなど)の力でもっと利用者に使いやすいサービスにしようと思って日々開発に明け暮れています。不動産テックベンチャーとも呼ばれます。

開発費を捻出する関係で、かつ、主要メンバーがメガバンク、外資金融、不動産出身者でキャリアの長いものがいるので、売買仲介や購入時の第三者的な意見を求められることがあります。

では、タイトルにもある「オーバーローン・フルローンで不動産投資が可能な事例に遭遇」の話です。

ちなみに物件価格同額までローン調達するとフルローン、物件価格以上調達するとオーバーローンといいます。10年前ならともかく現在は物件価格の1~2割の自己資金を要求されますから、ありえないんですけどね。

さて、以下実話です。
自分の不動産会社のブログに書くにはあまりに生々しすぎたので、ここに書くことにします。

年末年始のころ、1棟もの専業の収益不動産仲介会社(カタカナ英語のの社名の会社さん、プレミアムな価値観をほうふつとされる高級感あるリッチな感じのお名前)の仲介でRC(鉄筋コンクリート)の地方1棟マンションの購入を検討している方からご相談を受けました。

私どもの調査によりますと、類似の手法を行っている業者さんは7~8社あるようです。

聞くと、人口百万超の地方都市、新幹線開業で盛り上がる街の1棟もの物件。築15年未満。でもなぜか空室率30%。満室時表面利回り(※1)9%。の購入を検討しているとのこと。

満室であれば年間賃料収入1800万円の物件ですね。

空いている30%の部屋については、購入後1年?間は不動産会社が空室保証を付けてくれる。
現在入居している部屋については保証外ですが、購入時点で理論上は満室ですね。
空室保証を付けた部屋については、仲介会社さんの持ち出しになってしまうので頑張ってうめます!とのこと。
仲介手数料(物件価格の3%+6万円、税別)はお支払いいただかなくて構いません、仲介手数料無料ですとのこと。

2億の物件ですと手数料は税前で600万円を超えますから、購入側にとっていい話です。
さらに3割の空室部分に1年間賃料保証が付く。満室で1800万だから、1800×30%=540万円を会社が負担してくれているようなもの。ますますお得な気がしますね。

お話を聞く限り対象物件は土地も建物床面積も広く、銀行評価も伸びそう。でも地方で中古物件で利回り9%とはずいぶんチャレンジング。

価格は2億。初心者の個人に2億出す銀行もどうかと思うが地方で9%利回りで販売を推奨する不動産屋もどうかと思う。

北国は除雪費用など東京都は違ったコストがかかるので都心と同じ基準で評価していると、おおむね失敗する。

ご相談いただいた方いわく、
「最初はいいかなって思っていたんですけど、話がうますぎるので・・・・」
「物件を紹介してくれた会社さんはちゃんと宅建業免許をお持ちでしたが、担当営業の子(女性でした)は宅建士持っていないようだし、物件の説明もおぼつかないし・・・・。」
「取引の際は社内の宅建士が担当するので問題ないというけれど、どうも心配なんですよね。」
「新卒2~3年くらいの子で、キラキラした目で熱心に物件の良さを説明してくれるのだけれど買った後で全リスクを負うのは自分だし、不安なんですよね。ほんとうに相手を信じて買っていいんでしょうか」
などなど。

さらに話が進むにつれ、驚きの情報が。
まずこの物件、物件価格2億に対し、フルローンで2億の融資が内定しているという。2億以上必要でしたら若干のオーバーローンもOKですよと言われたんだとか。

それもなんと、融資しているのがメガバンクだという。
(ヒント:以前収益還元融資で突っ走りすぎ、融資基準を厳格化したところ)

はじめのうちは何かの冗談かと思っていたが、詳しく聞いてみるとあながち嘘でもないらしい。

あそこの銀行は基本的に資産家じゃないと融資しない方針に変更されたはず、でもこの方は一般の務め人なので該当しないはずで、最低でも自己資金を物件価格の1割から2割要求してくるはずだ。
一番ハイレバレッジな案件でも必ず1割は要求するはずなのに、なぜフルローンだのオーバーローンが出るのだろう?

好奇心が頭の中でむくむくと起き上がってきて、いろいろ質問していくうちに、全貌が分かってきたのでした。銀行が融資基準を緩和したのではなかったのです。

ではなぜ銀行が融資基準を緩和していないのに、フルローンやオーバーローンが出る案件が生まれているのでしょう?

その2に続きます

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用語の解説
※1 満室時表面利回り:
(経費、返済、税金などを考慮しない)賃料収入÷物件価格で割って、投資商品の利回りのように物件価格の何%が毎年最大で得られるかを示した指標。
単に「表面利回り」「利回り」「グロス利回り」などとも呼ばれる。 

11/10 Fintech meetup

I attended fintech meetup at Grand South Tokyo Tower, with 180+ attendants. many of them wear suits, it doesn’t look like venture meetup at all.

There are increasing number of big companies, including 3 megabanks, IT developers, settlement service providers, etc etc. Currently the number of support member companies becomes more than 40 from big companies but less than 20 from venture firms.

During the discussion after presentation was quite funny. One of the big consumer group guy raised his hand saying,
“My boss asked our team with 10 people to think something looking like fintech.but we dont know what to do were at a loss. Please tell us what should we discuss first to avoid mistake and failure.”
I laughed but no one laughed other than me. This guy dosent understand what is venture, what is entrepreneurship. 99% guys in the same room belong to him. I remembered the air, atmosphere when I was Mizuho, Japanese bank ;-(

 

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