「社長ブログ」カテゴリーアーカイブ

ベンチャーキャピタリストとランチ|vol.80

ストレージ大家のオバラです。

今日は六本木1丁目のインターコンチネンタル(ANAホテル)に来ております。
昔の同僚でいまベンチャーキャピタリストをしている人が人工知能について教えてくれというので。

 

投資案件が減ってきている

 

今週はベンチャーキャピタリスト2件、プライベートエクイティ2件で合計4件の投資業界関係者が会いに来ました。みな投資案件が減ってきて(というか、あるにはあるのだが胡散臭いやつ多すぎ&価格が上がりすぎ)、新規を探すのに苦労している様子。オーナー系企業の事業承継などでお悩みの方、こっそり相談していただければ買収による現金化と事業継続、MBO、カーブアウトなど相談できる先たくさんありますのでご紹介しますよ。営業利益で最低数億円ある先ですとスムーズに話が進むと思います。
または10年後の世界を変えるような革新的な操業に挑戦しているテクノロジー・ベンチャー創業者の方々であれば将来性だけで評価される場合もあります。

 

仕事に便利な六本木1丁目のカスケイドカフェ

 

さて、
六本木1丁目はアークヒルズがあり、徒歩5分で溜池山王、赤坂、永田町、虎ノ門あたりがアクセス圏になるので、意外と便利な場所です。最近再開発が進み、ビルがガンガン立っています。

また近隣のSOHOオフィス物件あたりが空いて新築ビルへの移動が起こるのだろう。大家さんは大変です。
森ビルが最近建築しました虎ノ門ヒルズ。このビルの周辺もビルオーナーが新築物件に入居者が移ってしまうというので空室対策と入居者付けに奔走しているそうです。

ANAインターコンチネンタルホテルのカスケイドカフェ。
カスケイドというのは英語でcascade。滝という意味の単語。確かに店内に滝が(! 画面中央)
ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe

昼はビュッフェスタイルでいつも満員ですから早めに並ばないとアポなしでは入れません。1人当たり4千円くらいかな。

ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe_Buffett
店内の様子。画面奥がビュッフェコーナーで、好きなお料理をとって食べる形式。お気に入りはローストビーフ。シェフがその場でカットし、取り分けてくれます。

 

ランチの後、有名人のイベントを発見!なんと・・・

 

ベンチャーキャピタル業界のことでひとしきり盛り上がったのですが、同じホテル内でおっ!という掲示を発見しました。それは・・・・

(写真の一番下の表示にご注目)
Mitoooyasan_s

水戸大家さんまた本だすんですね。
儲かってますね。テレビにも出演されています。
彼は水戸のほうでアパートの大家さんをしていて、ブログをこつこつと書いていたのですが
途中から不動産を売る側に回りました。

はじめは宅地建物取引業免許(宅建業免許)は持っていなかったと思います。

確か、メルマガで物件情報を流して宅建業者さんに紹介する形式で始めたのではなかったかな。6~7年位前の記憶なのであやふやですが。

いまや収入10億。業者の身内トーク情報によると三為(知ってる?)売買、○価取引(知っていたらあなたは業界人!)そのた各種取引取り混ぜてなので全額が仲介手数料収入というわけではないようですが、いずれにせよこの金額は立派。

六本木交差点のビルに2フロア借りてオフィスを構えています。

彼ははじめは小さくメルマガ集客からはじめ、途中でプロダクトローンチを組み合わせて収益の桁を上げて顧客基盤を拡大、いまのビジネスを築いていきました。

たいしたもんですね。
感心している場合ではないな。
わたしも気を引き締めて事業拡大していかなくては。

今にして思えば、ですけれど、エンド向け居住用物件をこつこつ買っていくだけだと手間がかかる割にもうからない物件がすくなくないから、儲けようと思うと売る側に回らざるを得ないのかもしれないね。
似たような事例を何件か見てきたので、大家業の皆さんもある程度の棟数に達したら同じことをお考えになるものなのかもしれません。
いずれにせよ、最初の数棟保有まで行ける人すら、なかなかいないのだから、水戸大家さんはたいしたもんです。

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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不動産で節税投資(03) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (3)|vol.62

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

前回の話の続きです。

 

わたくしのとった戦略

 

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。

収益性の高すぎる不動産については、個人で持っていても税金ばかり取られてちっともキャッシュがたまりませんので、資産管理法人を設立、法人名義で取得し法人に資金をためていきます。当然、レバレッジもかけたかったので、法人名義で銀行融資も通しました。満室研のスタッフはノウハウを持っているので不動産投資にご興味のある方はお問い合わせください。

 

税率の高い方には不動産投資がおすすめ

 

たとえば中古のアパートを1棟買ったとします。節税効果だけでいえば、築20年以上の木造物件が物件数も豊富でおススメです。

木造建物の場合、建物部分は4年で分割して毎年費用計上できます。地方のアパートや都会でも借地権(土地を借りて建物を建設する)上のアパートは取引価格に占める減価償却費の割合が高いので、その分高い減価償却効果が得られます。借地権物件は工夫しないとローンがなかなか通らないので、手許現金が豊富な方でないとローンでの取り組みは難しいようですが・・・。

理想としては設置後6年以上経過した屋外型のトランクルームなども最高なんですけどね。収納庫部分を1年で全額償却できる可能性があります。

どんな不動産物件でも、土地部分は減価償却できないので費用計上できません。

最高税率の方ですと、所得税+住民税で55%ですから、減価償却費を計上して申告所得が減ることで、納税額を圧縮することができます。社会保険料も税金に準ずると考えると70%。

減価償却費を1千万円計上できれば、国に納めるはずのはのうち55%~70%である550万円から700万円もの金額を納税せずにあなたの資産形成のための資金として活用できるのです。

何もしなければ税金として納税することとなりますが、国としても設備投資を奨励して民間の事業の成長を促し、その結果として税収総額が増える方向に誘導したいので、このような制度があるのです。

設備投資と言っても全額をあなたが現金で用意する必要はありません。銀行等がアパートローンという名称で提供している不動産担保融資を用いればよいのです。自己資金で1割から3割程度見せることができる方であれば、銀行は前向きに貸し出しを検討してくれます。

返済は賃料収入と、減価償却費の計上で納税額が減りますから、その結果生まれる余剰キャッシュフローから返済資金に充てればよいのです。

お金持ちほど築古物件や収納庫投資を好んで行う理由がなんとなくお分かりいただけましたでしょうか。

 

 

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不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)|vol.61

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

話の続きです。ちょっとだけ脱線します。

 

節税に励みながら投資を続けてトランクルームで悠々自適

 

節税(脱税ではありません。あしからず。法律はちゃんと守りましょう!)して手元に残したキャッシュを元手に、
現在、個人の資産管理会社でトランクルーム500室を保有、運営しています。
英語圏ではセルフストレージ(self-storage)、日本ではレンタル収納とも呼ばれていますね。

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べたら断然安い。

アパート。マンションは毎年新しい物件をビルダーが建築していきますので完全に過剰供給。中古物件は入居者の取り合いで賃料のダンピングと、仲介業者に広告費をじゃんじゃん取られます。最近聞いた一番激しい例で集客のための広告費として月額賃料の6か月を請求され、ようやく空室が埋まったと思ったら4か月で退去。

トランクルームは需要過多で供給が全然追いついておらず、そのような心配はありません。
運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

トランクルームはとてもいいです!
新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。

収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。
退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。
究極の自動操縦状態です。

 

副業禁止規定の勤務先に転職した場合に備える

 

資産管理会社も作りました。
資産管理会社は私がサラリーマン時代、最高税率を払っていて税率の高さに悩んでいた名残で設立したものです。今この記事を書いている時点で9期目です。

よく不動産投資本で見かける、個人所有の不動産を転貸したり管理委託して賃料の5%~15%を節約するための法人ではありません。(賃料の5%~15%を法人に移して節税といったところで、賃料収入で億越えならまだしも、大部分の大家さんはこのスキームを活用しても税理士が喜ぶだけのような気がします)。

収益性の高い不動産を個人で保有せずに、法人名義で保有するために設立したのです。

今振り返ってみれば、当時設立していて大正解でした。独立後、社歴の長い会社であることから一定の信頼感を獲得できるようになったのです。

いわゆる外資系の投資銀行(ゴールドマンやJPモルガン、モルガンスタンレー、旧リーマンブラザーズ、メリルリンチ、バークレイズなど)におりまして、収益部門で稼ぎまくっていましたので所得税は最高税率で当時40%。
住民税と合わせて50%。社会保険料も合わせると計65%も支払っていました。

税後の手取りは、会社に通知された金額のたった35%しかなかったわけです。

個人で節税を図りながら、収益性の高い不動産については初めから法人で取得しました。法人というオサイフの中に賃料収入というマネーが流れ込み、個人のオサイフと分割することでかなり自由度の高い不動産投資が可能となったのです。

また、法人保有の物件については、勤務先に所得内容がばれない点も魅力的でした。役員報酬として払いだしてしまえば個人の給与所得と合算されて翌年ばれます(仮に確定申告で自主納税したとしても翌年以降の地方税額がわかるので頭のいい人事部員がいればわかる)。当時は不動産投資に関してはかなり寛容な会社に勤務していたのであまり神経質になる必要はありませんでしたが、いわゆる金融系プロフェッショナル社員として同業他社を渡り歩く人が多いこの業界、日系の金融機関に行くといきなり不動産投資ができない会社もあるわけなので、その時のことまで考えての法人設立でした。法人にして、法人からの配当金支払いにすればよいと思ったのです。給与所得とは別の分離課税(20%)ですから会社は知りようがありません。結局予定より早くサラリーマンをリタイヤしたので、自前の法人からの配当金支払いは実施しませんでしたが。

 

いくら税金がかかるのか?1千万、2千万、4千万の場合

 

所得税の税率は平成27年分から45%になりましたけれど、この基準だと当時の私も45%を払わされる羽目になっていたでしょうね。住民税を合わせれば55%、社会保険料も合わせると70%ですか。すごいですね。

社会保険料は病気になったときや将来の年金部分が入っているので自分のためではないかという声もありそうです。

それも正論な気はします。
よろしい、とりあえず所得税と住民税だけで考えてみましょう。

たとえばかつての私のような例で、所得税、住民税すべて最高税率の方ですと、現在ですと総税率45%と10%で55%ですよね。

仮にあなたの年収が4000万円だったとしますと税額は
課税対象額
(所得税)4000万円-479.6万円(基礎控除)=3520万円
(住民税)4000万円-170万円(住民税の基礎控除)=3830万円
したがって、税額は
(所得税)3520万円 x 45%(所得税率)=1584万円
(住民税)3830万円 x 10%(住民税率)=383万円
合計 1,967万円!!!
ナント! 約2000万円もの金額が税金としてあなたのポケットから出ていくのです。

年収2000万円の方ですと、税額は
(所得税)412万円 (住民税)169万円 
(合計) 581万円
年収の30%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると45%と言ったところ。

年収1000万円の方ですと
(所得税)101万円 (住民税)72万円 
(合計) 173万円
年収の17%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると32%くらい。

17%というパーセンテージだけ見ると、あれそんなもんなの?という感じはします。
年収1千万円がこの国では一番幸せ、という説はこの辺からきているのかもしれません。

いずれにせよ
このようにしてあなたの手取り金額は減っているのです。

そうして手に入れた手取り給与の中から、
買い物をすれば消費税を支払い、
家を買えば固定資産税を支払い、
子供が成長すれば学費を支払い、
あれもこれも支払って、
のこった金額は税前年収から考えると数%しかないのでしょうけれど。。。

そこから趣味や旅行にお金を使い、
残額を貯蓄しようと思っても、
ほとんど残っていません。

それが人生さ。

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。
収益性の高いものは個人で持っていても給与所得と合算されてしまい、税金を払うために金を稼いでいるような状態になってしまうので、資産管理法人を設立し法人名義にて取得を行いました。

 

 

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不動産で節税投資(01) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密|vol.60

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

偶然、同時期に税金についての悩みで盛り上がりました。

 

若き?高額所得者の悩み

 

先日、3名の友人から別々に「久しぶりに軽く飲みにいかない?」と誘われ、旧交を温めたのですが、その場で全く同じ相談を受けました。
2名は外資系金融機関に勤務。1名は勤務医。どちらも30代の方と40代の方です。

年代 税込み年収(だいたい) おしごと
友人1 30代後半 1800万ほど? ドクター。勤務医、私立病院勤務、消化器系。内視鏡大得意
友人2 40代前半 4000万ほど 外資系証券会社勤務、M&Aバンカー、ディレクター
友人3 30代半ば 2500万ほど 外資系証券会社勤務、資金調達部門株式系、ディレクター

1名は大学時代の友人。2名は大学院時代の友人であり、私が外資系金融でサラリーマンとして稼ぎまくっていたころの友人たちです。
みなお給料がとてもよく、私が知る限りではみなさん最高税率かそのちょっと手前の方たちです。

表に書いた年収は会話内容から推定したものです。サラリーマン時代、最後のころは部下の給与テーブルを知る立場にいましたので、おおよその数字はあっていると思います。勤務医の方も月の手取りの話をしていたので、そこから税込年収を推定。

わたしは引退して独立しており、不動産を活用して節税しいまの生活基盤を築いているので、その辺の話を聞きたいようでした。

 

日本では高額所得者ほど「カネ持ってる」実感が少ない

 

日本は税率が高いですね(外国人の方の中には、自国の状況と比較し社会保障の手厚さや治安の良さを考えれば当然と言っている方もいますが)。

私がサラリーマンだった時代ですら所得税率が40%、住民税率が10%で計50%。
社会保険料や年金を合わせると60%を超えます。

年収3千万とか5千万と言っても、手取りは半分も残らないのです。
税率を考えると日本で一番幸せなのは年収800万円から1千万円前半の人たちではないかという人もいます。
おっと税率を決定している高級官僚の皆さんの年収帯に近いね。偶然かな。

 

なぜわたくしは節税しながら投資をして経済的自由を目指すことにしたのか

 

外資金融サラリーマン時代、会社側でも報酬の一部を退職金として積み立ててくれたり(退職金は税率20%かつ勤続年数比例で控除額が増える仕組み)、賃貸住居を社宅扱いにして税前報酬から支払う制度を作ってくれたり、それなりに配慮はしてくれました。

しかし、報酬の大部分は月給と年度ボーナスで支払われていました。世間では高額所得者として華やかに宣伝されていた外資系金融バンカーなどといっても、暮らしぶりは額面から感じるイメージとはだいぶちがって、地味なものです。

それに完全に実力勝負のこの世界、業績が低迷すると予告なしに突然首になります。

本社が海外(米国や英国、フランス、ドイツなど)のため、日本支社やアジア部門が仮に業績好調だったとしても、本国業績が悪化すると共連れで人員削減や東京支社閉鎖、となります。なんらかの備えをしておかないと、突然職を失ってしまってから慌てても間に合いません。

外資系金融の場合、50歳手前でみなさんいなくなり(退職し)ます。
転職する人、クビになる人、さまざまですが静かにみなさん蒸発していくのです。日系の大手銀行や大手証券会社も同じと聞いています。

外資の先輩だとその後田舎に戻ったり、経営助言をしていたり。陶芸家になってろくろを回していたり(実話)。
成功して稼がなくてもよい人の中には財団の理事長になったり。

そんな先輩方を見て、わたしは40歳まではサラリーマンをしてその後独立すると決めておりました。
そこで、32歳ごろから用意周到に準備を始めました。

わたしのところに相談に来たドクターも外資金融の同僚もいつかは独立開業、もしくはいつかは引退して自分の時間を大事にしたいと考えている様子。

そこでわたくしは自分の最高税率で納税していたころの経験から、どのようなアドバイスをしたのかといいますと・・・
次の投稿に続きます。

 

【次回へすすむ】 
不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

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サンダーバード / thunderbird メール送信時にタイムアウトになる場合の対応法|vol.58

仕事で使うPCはLenovoのwindowsノート型ワークステーションです。
メールソフトはOutlookを使うとウィルスメールが来た時にややこしいので、Thunderbirdを使っています。

さて、最近Thunderbirdから大き目(2MB以上)の添付ファイルをつけてメールを送信しようとすると、以下のメッセージが出て送信できなくなってしまいました。

<blockquote>
<p>メッセージを送信できませんでした。
SMTP サーバ smtpx.xxxxx.co.jp との接続がタイムアウトになったため、メッセージを送信できませんでした。再度試すか、ネットワーク管理者に問い合わせてください。</p>
<p class=”link-ref”><cite>引用元: <a href=”” target=”_blank”>セッションタイムアウトのメッセージ</a></cite></p>
</blockquote>

Outlookだとアカウント設定内にサーバタイムアウトの時間設定欄がありますが、Thunderbirdにはあるのか??あるにちがいない

探してみたら、ありました。

【ツール】→【オプション】
→【 詳細】→【一般】→【高度な設定】→
「設定エディタ」をクリックし、 about:config を開く。

フィルタに mailnews.tcptimeout と入力すると設定項目を検索できます。
300から500くらいに変更

これで送信できるようになりました。

適格機関投資家になる方法/How to be QII in Japan|vol.57

適格機関投資家とは何か?一言でいえば「金融分野における投資のプロ中のプロ」。

英語ではQII (Qualified Institutional Investor)といいます。厳密にはQIIは海外の概念なので米国法などの定義に従うわけですが、位置づけや役割がそっくりなのでノンジャパのみなさんに説明するときにはJapan QIIとざっくり説明します。

投資の世界における適格機関投資家はアイドルグループAKB48のセンターのようなもので、ごく限られた存在です。
適格機関投資家でないと参加できない投資であったり、税制上や金融法制上適格機関投資家がいなければ成立しえない投資スキームは山ほどあります。
一般個人や中小企業だと、末端の証券会社の営業マンや銀行窓販のオネーサンから買うことになるわけです。末端には一流の投資案件は来ません。

ところで、株式会社などの法人はもちろん、個人でも適格機関投資家になることができるってご存知でしたか?
適格機関投資家の定義は金融商品取引法第二条および第二条に関する内閣府令(※)金融庁のホームページに記載があります。

  1. 金融商品取引業者。(第一種金融商品取引業者、投資運用業者など。例:証券会社、資産運用会社)
  2. 投資法人(法的に認可されたもの)
  3. 外国投資法人(法的に認可されたもの)
  4. 銀行
  5. 保険会社
  6. 外国保険会社
  7. 信用金庫、信用金庫連合会、労働金庫、労働金庫連合会
  8. 農林中央金庫、商工組合中央金庫
  9. 信用協同組合(金融庁長官に届出を行った組合のみ)、信用協同組合連合会、または農業協同組合連合会、又は共済水産協同組合連合会
  10. 地域経済活性化支援機構、東日本大震災事業者再生支援機構
  11. 財政融資資金の運用管理者、財政投融資計画の執行者
  12. 年金積立金管理運用独立行政法人
  13. 国際協力銀行、沖縄振興開発復興金庫
  14. 日本政策投資銀行(略して政投銀)
  15. 農業協同組合、漁業協同組合連合会。ただし預貯金受け入れ可のところ限定。
  16. 主としてコール資金の貸付け又はその貸借の媒介を業として行う者のうち金融庁長官の指定するもの(条文は「金融商品取引法施行令第一条の九第五号に掲げる者」と書いてある)
  17. 銀行子会社のうち資本金5億円以上で資金供給を業務とする会社(条文は「 銀行法施行規則(昭和五十七年大蔵省令第十号)第十七条の三第二項第十二号に掲げる業務を行う株式会社」と書いてある)
  18. 投資事業有限責任組合契約に関する法律第二条第二項に規定する投資事業有限責任組合
  19. 厚生年金基金
  20. 都市再生特別措置法に基づく承認を受けたもの
  21. 信託業法に基づく信託会社
  22. 外国信託会社
  23. 有価証券保有残高十億円以上の法人で金融庁長官に届け出を行った者
    資産流動化法の特定目的会社で、投資対象の特定資産に有価証券が含まれており有価証券残高10億円以上の場合、または、金融商品取引業者もしくは信託会社(適格機関投資家)に信託契約を締結し構成員全員の同意を得ている場合
  24. 有価証券残高10億円以上の個人。有価証券口座開設から1年以上いることが必要。
  25. (外国金融会社の場合。割愛)
  26. (外国政府、国際機関の場合。割愛)

※ PDF版はこちら。平成五年三月三日号外大蔵省令第十四号「適格機関投資家の範囲と届出」

 

長々と書きましたが、個人であっても23番に書かれているように、なろうと思えばなれるのです。株式取引で成功して直近残高が10億円を超えた人、株式会社などを興して軌道に乗り株式時価が10億円以上ありそうな人はチャンスありですね。あと、中小企業であっても保有有価証券が十億円以上あれば適格機関投資家になれます。

売買系の不動産業はそろそろピーク 1年後桜の咲くころには違った風景か|vol.56

一読の価値あり。田原都市鑑定(不動産鑑定士。当社(千代田区三番町)の近所。千代田区一番町1-11「ゆで太郎」が入っているビルにオフィスがある)

不動産業の業況の分水嶺は2007年7月だった
http://www.tahara-kantei.com/column/column507.html
一般財団法人土地総合研究所(http://www.lij.jp/)が発表している統計値(不動産DI指数)によると、リーマンショックのせいで不動産業がおかしくなったのではなくて、その一年前にはピークを過ぎていたという記事。

ちなみに現在不動産DI値(※)はプラスだが、3か月後予想値はマイナスに突入している。

※同研究所の、以下のアドレスで公開されている。
http://www.lij.jp/search/

「少し不動産業がおかしいぞ」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1461.html

「1455)衰えぬ年間10兆円の不動産業新規貸出額・平成27年」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1455.html
2015年9月が不動産業融資額が最高。その後の3ヶ月では融資額が減少。国内銀行の不動産業融資にブレーキが掛かり、不動産価格はこれから下落しはじめるのでは、と警鐘を鳴らしている。

(以下抜粋)
銀行が金に糸目も付けず、止めどめもなく不動産会社に金を融資続ければ、土地価格は上がり続けると私は記した。
 この裏を読めば、銀行が融資をストップすれば、土地価格は上がらないと云うことになる。
 不動産価格は、これから下落するぞ。
 今年の3月20日頃発表の地価公示価格は、商業地価格大巾上昇という文字が、新聞に躍るであろうが。

そのほか、一読に値する記事
「不動産業の倒産が増えだした」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1438.html

「1457)日経のトップ見出し「不動産融資26年ぶり最高」」
http://www.tahara-kantei.com/column/column1457.html

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その5)|vol.54

(この記事はその4の記事の続きです。)

節税効果も加味したうえでの、太陽光発電とトランクルームの投資比較を行います。

***余談***
新築アパ・マンは無視しましょう。なぜなら節税部分の影響がとても小さく、計算するだけ時間の無駄だからです。

 

なぜ時間の無駄なのでしょうか。建物部分をRC(鉄筋コンクリート)造なら47分割して毎年計上するだけ、木造および軽量鉄骨造であれば22分割して計上するだけでだからです。RCなら建物価格に占める費用計上部分は毎年2.1%(=1/47 オフィスなら2.0%=1/50)でしかなく、木造・軽量鉄骨造なら毎年4.5%(=1/22)でしかありません。

効果が小さすぎるので、計算するだけ時間の無駄なのです。

新米大家さんを言いくるめるために収益不動産業者が説得材料として使っている場合はありますが。

中古アパ・マン特に木造の場合はやりようによってはおおきな節税効果が得られます。ハイレバレッジな銀行融資はあまり期待できませんが、自己資金で半分弱出せる方なら可能性大です。興味のある方はこちらまでお問い合わせください。

トランクルーム投資、空き店舗・空きオフィス、空き駐車場の有効活用についての無料相談受け付けております(満室経営研究会 by 日本公共収納株式会社)。ご相談は左のリンクから満室研ホームページに行っていただき、「お問い合わせ」フォームからどうぞ。

***余談 ここまで***

 

1.太陽光発電における節税効果が収益性に与える影響

比較対象の太陽光発電を再掲します。

 

場所: 大阪隣接県(関西電力管内、供給制限なし)
価格: 2500万円
年収: 300万円(フル稼働時)
利回り: 12% ( ← 300万円÷2500万円)
発電設備: 低圧55kw ※1
発電量: 7万5千kWh(キロワット時)
FIT※2価格: 40円

その他、借地代(年10万円)

租税特別措置法の規定により、この物件を平成29年3月までに取得、送電網への接続が完了した場合には当期の費用として50%=1750万円を計上でき節税が可能です。

例えばあなたが法人をお持ちで法人税率が典型的な中小企業法人税率である38.8%の場合※、1750万円の費用計上に伴い納税せずに(キャッシュアウトせずに)済む金額は1750x38.8%=679万円となります。個人事業主の方またはサラリーマン大家さんでそれ以下の所得であれば税率はもっと低いため節税効果の程度は限定的で、あまり気にされなくてもよろしいかと思います。

(※ サラリーマン大家さんなどの個人事業主のばあであっても、合算所得9百万円から18百万円程度の個人事業主であれば、ほぼ同じ税率となります。)

したがって、2500万円の支出ではなく、期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
2500-679=1821万円、
運営費用計上前の粗利回りは
16.5% (=300÷1821)
となります。12%から4.5%改善しました。

2.トランクルームにおける節税効果が収益性に与える影響
同じように、トランクルームも減価償却を考えてみましょう。
場所: 岩手県盛岡市 住宅地の中にポツンと。
地積: 169坪(約561平米)
収納庫投資額: 734万円(※2)
年収: 446万円(満室時。税後、運営委託手数料控除後)
利回り: 60.7% (平均空室率10%としても、46%)
損益分岐点空室率: 73%(入居率17%で収支トントン)

その他運営経費:構内電気照明代、運営委託費など。

新品のトランクルームは7年償却が可能で、税法上定率法での償却が可能です。

国税庁資料(末尾※記載)によりますと7年償却資産の償却率は35.7%ですから、設置時点の年度では734万円x35.7%=262万円の減価償却が可能です。

すると、納税額は262x38.8%=101万円減少、太陽光の場合と同じ考え方により、734万円の支出ではなく101万円安く投資できるということですね。

期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
734-101=633万円、
太陽光と条件をそろえる目的で運営費用計上「前」の利回り(粗利回り、表面利回り)を計算しますと、
85.1%(=539÷633)
となります。

土地持ちの方は思わず投資したくなる利回りだと思いませんか?

(実際に取り組まれた場合、利回り向上のための細かいノウハウがないとここまで利回りは向上しませんが、それでも粗利回り・表面利回りで40~60%程度は狙えると思います)
土地取得を加味しても相変わらずすごい利回りです。
1700万円で土地を取得した場合の比較
粗利回り 23.1%(=539/(2434-101))
純利回り 19.1%(=446/(2434-101))

相場並みで2200万円で土地を取得した場合であっても、
粗利回り 19.0%(=539/(2934-101))
純利回り 15.7%(=446/(2934-101))
です。

すごいと思いませんか。

※ 出典:国税庁「減価償却資産の償却率表(pdfファイル)」https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

ペラペラしゃべりすぎたので、今回はここまでとします。

 

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その4)|vol.53

(この記事はその3の記事の続きです。)

とにかく、太陽光発電と比較して、トランクルームの収益性はどうなのでしょうか。

初めの記事をアップしてから日にちが空いてしまったので、今回の比較対象の太陽光発電と比べてみましょう。

まずは、太陽光。借入を起こさない場合。

 

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

続きを読む 太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その4)|vol.53

太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その3)|vol.52

(この記事はその2の記事の続きです。)

私はトランクルーム投資も手掛けておりましてこいつが金の生る木となっています。

とはいえ自分の資産管理会社で資金を出して物件の取得をするものの運営自体は別会社に委託しているのでなにか特別なことをやっているわけではないのですが、利回は実はとても高い。表面利回りで60%を超えています。土地取得費用を考慮しても25%を超えています。東京都内の区分オフィスを改造してトランクルームにした物件も表面利回りで低収益のもので11%、高収益のもので18%くらいです。

もちろんこの利回りは誰がやっても出せるわけではありません。いろいろなノウハウがありまして、その小さなノウハウの積み重ねの結果、上に述べたような爆発的な利回りになっています。

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トランクルームが米国(年商3兆円市場)、英国(年商1兆円市場)、フランス(年商1兆円市場)シンガポール(年商2千億円市場)、香港などで「沈黙の成長市場」と呼ばれているのも、実際に物件を保有してみるとよくわかります。

日本でも10年以上連続で市場規模が拡大していますが、それでも年商でほんの550億円程度。米国が11世帯に1世帯トランクルームを利用していのに対し、日本はまだ220世帯に1世帯しか使用していません。認知度向上につれ日本でも需要は着実に伸びそうです。

でもねえ。日本にあるトランクルーム、店舗を外観だけ見ていても儲かっているのかどうか、ようわからんもんね。人の出入りもほとんどないし。

実のところ、一部の金持ちと不動産投資をあれもこれもやってきた優良事業法人だけがこっそりやっています。

 

やってみると分けるけれど、地方の1棟もの木造アパート・マンションを購入できる程度の現金を持っている個人のかた、サラリーマン大家さんでも十分参入可能な市場なのですが、ネタバレ記事が全然ないので知られていないのです。一部に公開されているホームページがありますが、そこは高額の情報商材の購入へと誘導するサイトなので、●●●万円払わないと情報が手に入りません。

 

(情報商材というとネガティブなイメージがありますが、提供されている情報自体はごくまれに値千金な情報商材もあり、商材自体を否定するものではありません)

 

それにしても、なぜみなさんのスマホやPCから一生懸命目を皿にして儲かる情報を検索しても詐欺的な情報ばかり手に入り、有益な情報が手に入らないのでしょう?

 

理由は簡単、日本のWEBページは業者が広告目的で外注記事を書かせているものが全体の8割以上と言われているため、「売らんかな」のページだらけなのです。

 

私は東京工業大学の人工知能研との共同研究を事業化するベンチャー企業も経営しており、そこにはWEB集客の専門家もおり業者の裏事情というものを垣間見ることのできる幸運な席に座っているのですが、ネット上で集客職を得るためのサイトの作り方というのがあるのです。

 

グーグル・ヤフーの検索ロジックに好まれる記事を用意します。
1ページ当たり1500文字から2000文字、1テーマ1記事という体裁で相互にリンクし読者が他のサイトに流出しないようなページ構造を考えながら作ると、読者がだんだんそのサイトの考え方に感化されていき(悪く言うと洗脳されて行っているともいえるが)、そのサイトの提示する商品を買う方向へと誘導されるのです。

 

ヤフーはグーグルと検索エンジン部分で技術提携しほぼ丸投げ状態なので、ヤフー検索の実態はほぼグーグルと考えていただいて差し支えありません。

 

記事を書くには人手が必要。そこでランサーズやクラウドワークス、シュフティなどの外注ビジネスが大盛況となっています。嘘だと思うならあなたもワーカー登録してごらんなさい。登録は無料ですから。WEB業者が大手企業から下請けで受けた案件やら自社案件やらで大量に書き手を募集しています。儲かるから、外注にお金を払うのです。

 

無料で手に入る情報というのは、こわいですね。

話題が脱線してしまいました。

とにかく、太陽光と比較して、どうなんだろう。

 
太陽光発電への投資とトランクルームへの投資、比較結果を知りたい人は次の記事(その4)をご覧ください。

 

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