社長ブログ

太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その5)

(この記事はその4の記事の続きです。)

節税効果も加味したうえでの、太陽光発電とトランクルームの投資比較を行います。

***余談***
新築アパ・マンは無視しましょう。なぜなら節税部分の影響がとても小さく、計算するだけ時間の無駄だからです。

 

なぜ時間の無駄なのでしょうか。建物部分をRC(鉄筋コンクリート)造なら47分割して毎年計上するだけ、木造および軽量鉄骨造であれば22分割して計上するだけでだからです。RCなら建物価格に占める費用計上部分は毎年2.1%(=1/47 オフィスなら2.0%=1/50)でしかなく、木造・軽量鉄骨造なら毎年4.5%(=1/22)でしかありません。

効果が小さすぎるので、計算するだけ時間の無駄なのです。

新米大家さんを言いくるめるために収益不動産業者が説得材料として使っている場合はありますが。

中古アパ・マン特に木造の場合はやりようによってはおおきな節税効果が得られます。ハイレバレッジな銀行融資はあまり期待できませんが、自己資金で半分弱出せる方なら可能性大です。興味のある方はこちらまでお問い合わせください。

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***余談 ここまで***

 

1.太陽光発電における節税効果が収益性に与える影響

比較対象の太陽光発電を再掲します。

 

場所: 大阪隣接県(関西電力管内、供給制限なし)
価格: 2500万円
年収: 300万円(フル稼働時)
利回り: 12% ( ← 300万円÷2500万円)
発電設備: 低圧55kw ※1
発電量: 7万5千kWh(キロワット時)
FIT※2価格: 40円

その他、借地代(年10万円)

租税特別措置法の規定により、この物件を平成29年3月までに取得、送電網への接続が完了した場合には当期の費用として50%=1750万円を計上でき節税が可能です。

例えばあなたが法人をお持ちで法人税率が典型的な中小企業法人税率である38.8%の場合※、1750万円の費用計上に伴い納税せずに(キャッシュアウトせずに)済む金額は1750x38.8%=679万円となります。個人事業主の方またはサラリーマン大家さんでそれ以下の所得であれば税率はもっと低いため節税効果の程度は限定的で、あまり気にされなくてもよろしいかと思います。

(※ サラリーマン大家さんなどの個人事業主のばあであっても、合算所得9百万円から18百万円程度の個人事業主であれば、ほぼ同じ税率となります。)

したがって、2500万円の支出ではなく、期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
2500-679=1821万円、
運営費用計上前の粗利回りは
16.5% (=300÷1821)
となります。12%から4.5%改善しました。

2.トランクルームにおける節税効果が収益性に与える影響
同じように、トランクルームも減価償却を考えてみましょう。
場所: 岩手県盛岡市 住宅地の中にポツンと。
地積: 169坪(約561平米)
収納庫投資額: 734万円(※2)
年収: 446万円(満室時。税後、運営委託手数料控除後)
利回り: 60.7% (平均空室率10%としても、46%)
損益分岐点空室率: 73%(入居率17%で収支トントン)

その他運営経費:構内電気照明代、運営委託費など。

新品のトランクルームは7年償却が可能で、税法上定率法での償却が可能です。

国税庁資料(末尾※記載)によりますと7年償却資産の償却率は35.7%ですから、設置時点の年度では734万円x35.7%=262万円の減価償却が可能です。

すると、納税額は262x38.8%=101万円減少、太陽光の場合と同じ考え方により、734万円の支出ではなく101万円安く投資できるということですね。

期末まで待ったうえでの納税額の減少を考慮すると投資金額は
734-101=633万円、
太陽光と条件をそろえる目的で運営費用計上「前」の利回り(粗利回り、表面利回り)を計算しますと、
85.1%(=539÷633)
となります。

土地持ちの方は思わず投資したくなる利回りだと思いませんか?

(実際に取り組まれた場合、利回り向上のための細かいノウハウがないとここまで利回りは向上しませんが、それでも粗利回り・表面利回りで40~60%程度は狙えると思います)
土地取得を加味しても相変わらずすごい利回りです。
1700万円で土地を取得した場合の比較
粗利回り 23.1%(=539/(2434-101))
純利回り 19.1%(=446/(2434-101))

相場並みで2200万円で土地を取得した場合であっても、
粗利回り 19.0%(=539/(2934-101))
純利回り 15.7%(=446/(2934-101))
です。

すごいと思いませんか。

※ 出典:国税庁「減価償却資産の償却率表(pdfファイル)」https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070914/pdf/06.pdf

ペラペラしゃべりすぎたので、今回はここまでとします。

 

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太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その4)

(この記事はその3の記事の続きです。)

とにかく、太陽光発電と比較して、トランクルームの収益性はどうなのでしょうか。

初めの記事をアップしてから日にちが空いてしまったので、今回の比較対象の太陽光発電と比べてみましょう。

まずは、太陽光。借入を起こさない場合。

 

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

続きを読む

太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その3)

(この記事はその2の記事の続きです。)

私はトランクルーム投資も手掛けておりましてこいつが金の生る木となっています。

とはいえ自分の資産管理会社で資金を出して物件の取得をするものの運営自体は別会社に委託しているのでなにか特別なことをやっているわけではないのですが、利回は実はとても高い。表面利回りで60%を超えています。土地取得費用を考慮しても25%を超えています。東京都内の区分オフィスを改造してトランクルームにした物件も表面利回りで低収益のもので11%、高収益のもので18%くらいです。

もちろんこの利回りは誰がやっても出せるわけではありません。いろいろなノウハウがありまして、その小さなノウハウの積み重ねの結果、上に述べたような爆発的な利回りになっています。

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トランクルームが米国(年商3兆円市場)、英国(年商1兆円市場)、フランス(年商1兆円市場)シンガポール(年商2千億円市場)、香港などで「沈黙の成長市場」と呼ばれているのも、実際に物件を保有してみるとよくわかります。

日本でも10年以上連続で市場規模が拡大していますが、それでも年商でほんの550億円程度。米国が11世帯に1世帯トランクルームを利用していのに対し、日本はまだ220世帯に1世帯しか使用していません。認知度向上につれ日本でも需要は着実に伸びそうです。

でもねえ。日本にあるトランクルーム、店舗を外観だけ見ていても儲かっているのかどうか、ようわからんもんね。人の出入りもほとんどないし。

実のところ、一部の金持ちと不動産投資をあれもこれもやってきた優良事業法人だけがこっそりやっています。

 

やってみると分けるけれど、地方の1棟もの木造アパート・マンションを購入できる程度の現金を持っている個人のかた、サラリーマン大家さんでも十分参入可能な市場なのですが、ネタバレ記事が全然ないので知られていないのです。一部に公開されているホームページがありますが、そこは高額の情報商材の購入へと誘導するサイトなので、●●●万円払わないと情報が手に入りません。

 

(情報商材というとネガティブなイメージがありますが、提供されている情報自体はごくまれに値千金な情報商材もあり、商材自体を否定するものではありません)

 

それにしても、なぜみなさんのスマホやPCから一生懸命目を皿にして儲かる情報を検索しても詐欺的な情報ばかり手に入り、有益な情報が手に入らないのでしょう?

 

理由は簡単、日本のWEBページは業者が広告目的で外注記事を書かせているものが全体の8割以上と言われているため、「売らんかな」のページだらけなのです。

 

私は東京工業大学の人工知能研との共同研究を事業化するベンチャー企業も経営しており、そこにはWEB集客の専門家もおり業者の裏事情というものを垣間見ることのできる幸運な席に座っているのですが、ネット上で集客職を得るためのサイトの作り方というのがあるのです。

 

グーグル・ヤフーの検索ロジックに好まれる記事を用意します。
1ページ当たり1500文字から2000文字、1テーマ1記事という体裁で相互にリンクし読者が他のサイトに流出しないようなページ構造を考えながら作ると、読者がだんだんそのサイトの考え方に感化されていき(悪く言うと洗脳されて行っているともいえるが)、そのサイトの提示する商品を買う方向へと誘導されるのです。

 

ヤフーはグーグルと検索エンジン部分で技術提携しほぼ丸投げ状態なので、ヤフー検索の実態はほぼグーグルと考えていただいて差し支えありません。

 

記事を書くには人手が必要。そこでランサーズやクラウドワークス、シュフティなどの外注ビジネスが大盛況となっています。嘘だと思うならあなたもワーカー登録してごらんなさい。登録は無料ですから。WEB業者が大手企業から下請けで受けた案件やら自社案件やらで大量に書き手を募集しています。儲かるから、外注にお金を払うのです。

 

無料で手に入る情報というのは、こわいですね。

話題が脱線してしまいました。

とにかく、太陽光と比較して、どうなんだろう。

 
太陽光発電への投資とトランクルームへの投資、比較結果を知りたい人は次の記事(その4)をご覧ください。

 

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アパ・マン投資を超えて:太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その2)

(この記事はその1の記事の続きです。)

だらーっとしていた私のところに届いた太陽光発電所の物件概要は、以下のようなものでした。
物件が特定されないよう、少しぼかして書いてありますが実際に売りに出ている物件です。類似物件が10物件ほど届いています。

1.太陽光発電の物件概要

届いたものの1つは、こんな物件でした。イメージがつかめるでしょうか。

続きを読む

アパ・マン投資を超えて:太陽光発電とトランクルーム、どっちが儲かるのか(その1)

だらーっとしてます。
投資というのは決断が重要で、あとは運営自体は委託していることが多く、投資しちまえば後は暇です。
たまに自主管理もしますが、数が増えると体がいくつあっても足りないので。自主管理で損益トントンならその投資はスケーラブル※1ではないので、さっさと売却して楽になったほうが良いです。あ、こんなこと言うと嫌われちゃうかな。でも自らの失敗経験から学んだことです。この点については自分が意見を求められてもブレはありません。

※1 scalable。同じ手法で規模を拡大できるという意味。

先日、投資案件の引き合いが来ました。太陽光発電です。
情報提供元は信頼のおける、実績豊富な分譲業者様。

昨今の不動産投資ブームの影響か、居住用不動産への投資は価格水準が上昇傾向にあり、利回りが低下気味。太陽光ですと表面利回り10%と比較的高く、しかも国の固定価格買い取り制度が20年間ついてきます。
さらに今回の物件は表面利回りが12%。しかも最近の新規物件で設定されがちな、電力買取量の供給上限設定の対象外の案件らしい。これは、いいかもしれない。

投資家の血が騒ぎます。

さらに平成29(2017)年3月末までに取得、電力会社への接続が完了した物件であれば、50%即時償却の制度もあります(解説1)。

とはいえ、現役外資金融マン時代の2011年ごろ、名古屋地区の自動車メーカーの下請け先などではすでに10億円単位で取り組んで100%償却している会社さんを数社見ているので、今更感はぬぐえませんが・・・。持つべきものは賢い友と、かしこい会計士。

少し前に保有しているビル1棟を売却しまして、全空からほぼ満室まで埋めたうえで売却したのでキャピタルゲインすなわち課税所得が半端なく、法人税予想額はアストンマーチン・ラピード(イギリスのスーパーカー)数台分になりそうです。売ってから気がづいた。

太陽光発電のセールスマンの話を聞く限り、とてもお得な気がします。

なぜなら、このセールスマン氏の説明によると、この制度を使えば、太陽光発電という「お金を生む資産」の取得費用の半分を経費として計上でき、今期の納税額を圧縮できるのではないか!?私は色めき立ちました。

太陽光発電が儲かるという話は不動産投資家の方なら一度は耳にしたことがあると思います。ではどんな物件が持ち込まれたのでしょうか?

どんな発電所で価格や利回りが気になりますね。
物件の概要にご興味ある方は次の記事(その2)をご覧ください。


※解説1

取得額の50%を同じ期の費用として計上できる制度。費用科目としては減価償却費で、減価償却費を前倒しで計上できる。減価償却費は太陽光設備購入時に支払い済みですから以降の減価償却費は現金支出を伴わない経費項目のため、節税になる。

所得税・法人税計算時の税額計算に必要な「課税所得」を押し下げる効果があり、納税によるキャッシュアウトの額を減少させる効果がある。

平成28年3月末までであれば100%償却だったのですが、50%に変更になりました。太陽光が一気に普及した背景にある制度です。儲かっている会社さん、個人事業主の方々ですと課税所得を減らして納税額を抑えることができ、手元資金を温存できるうえに以後20年間太陽光発電所から生まれる売電収入が得られます。

急増により電力会社の送電網の容量を超える地域への接続が急増したり、東京電力や関西電力、中部電力以外は電力発電設備は実は供給過剰気味でこの都市部の3電力への売電収入で稼いでいるというのが日本の電力市場の特徴なのですが、送電容量の面であまり余裕のない九州、北海道などに発電所が集中(土地が余っていたから設置しやすかった)したことから、近年では新設分の設置地域によっては買取量に上限が設けられているなどしています。

 
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知られざるシリコンバレーの歴史

知られざるシリコンバレーの歴史 https://youtu.be/N0NNgfguR9g
面白い。
まじめにベンチャー経営をしている人の間でよく読まれているベストセラー「スタートアップの教科書」(the four steps to the epiphany)でおなじみ、Steven Blankが話しています。日本語字幕つき。 第2次世界大戦の対独戦のレーダー対策の話が前半26分間続き、米国政府の資金供給により大学発の対電子戦開発が活発になった話が続き、33分頃からシリコンバレー関連の話。
解説ページ http://chibicode.com/silicon-valley-history/

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メルカリ時価総額1千億円突破の件(日本のユニコーンはたったの1社)

日本のユニコーンは1社だけ (bloomberg)
「ユニコーン」と聞いて、80年代~90年代に活躍したロックバンドを思い出す人が大半じゃないでしょうか。

ベンチャーの世界では、Unicornというと企業価値が1 billion dollar(10億ドル。日本の場合なら約1千億円)を超えた新規創業企業のことを言います。企業価値は上場していれば時価総額で測りますし、未上場の場合はベンチャーキャピタルなどから新規に増資を受けた場合の株価掛ける発行済み株式数で時価総額となります。

世界3位の経済大国日本でユニコーンはメルカリ1社だけだそう。もっとあってもよさそうなものだが起業率の低さが原因で低迷していると、ブルームバーグでは報道しています。

労働人口に占める起業家比率は3.8%。なんと世界で2番目に少ないのだそう。
ちなみに中国は15.5%、台湾は8.5%。
世界で1番少ない国は人口58万人のスリナムというアフリカの小国。日本はその次。

7%・・・起業をチャンスと思っている人
12%・・・自分は起業できると思っている人
54%・・・失敗が怖くて起業を避ける人 失敗への恐怖心が高い。これは財政破たんしたギリシャに次いで世界2位。

日本でももっとUnicornの出現を見たいですねえ。

そのまえに企業数が増えないと。

自分が見ている先(ここここ)もそうなるといいなと思い取り組んではいますが技術や企業経営のノウハウを持つ人材があと1万人くらい、大企業を飛び出して創業するといいんですが。

仕事がらであう創業経営者の皆さんは技術はあっても経営は素人、資金調達もできず困っていたり、話し相手の社長仲間を見つけるのにも苦労していたり、孤独に頑張っている創業者は多いようです。

日本の起業率が低いのは日本人の精神構造のせいもあるのだろうけれど、失敗するとやり直しするのが難しいところも、あるのでしょう。

政策面でももっと支援ができそうなものです。
この間こんな話を聞きました。シード期のベンチャーが創業しようとして資金調達に行くと、保証協会にリスクを丸投げする民間銀行は論外で多くの人が政策金融公庫に行く。

ところが政策金融は一度起業して創業融資を受けると、2社目の操業に取り組むもうにも、内規により5年間はその人物には新規融資できないのだそう。その会社が倒産していない場合であってもです。

シード期のベンチャーもあまり見かけませんし(あるにはあるけれど身内で盛り上がっている感は否めないですし)、寄らば大樹の陰、で大企業にいたほうが良いと思う人が多くなってしまうのは、やむを得ないのでしょう。。。。

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確信犯?フルローン・オーバーローン投資を求める不動産投資家と結託した不動産仲介会社がフルローン・オーバーローン取引を組成する方法(その7-後日談)

この記事はその6の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

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(アクセス数が最近すごい。皆さん関心が随分とおありのようで アクセス多すぎて怖いから、そのうち消すかも)

※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

収益不動産業界、大丈夫かね。
今日も相談を受けた件で2度も3度もびっくりしました。

港区の六本木にある新興系収益不動産の仲介会社から物件買った方(どこか、は、ないしょ)。
買った方は大企業お勤めで年収もしっかり。

六本木の会社さんが買い取って投資家に転売した物件でした。
サラリーマン大家さんの方が転売物件を購入され、入居率が改善せずむしろ退去となり、横浜方面のベッドタウンの物件の管理を六本木の会社さんの関連会社に依頼しっぱなしだがこのままで大丈夫でしょうか?仲がいいのでこういうつらい話は相談しにくくって。とご相談にお見えになりました。
こういう管理会社への任せ方ではたいてい失敗するのでその辺は教えて差し上げました。うちには何の売り上げにもならんけど、この方が気の毒だなと思いまして。あちらは商売でフレンドリーにしているだけで、仲が良いと思っているのはオーナーさんだけかもしれませんよ。。。。

4800万円の物件です。築15年弱。満室利回り9%。駅から徒歩至近件。
でもなぜか入居率50%。横浜からほど近い人口約50万人の軍港の街にある1棟もの軽量鉄骨アパートでした。
あの辺若年人口がどんどん減っているのだけれど、その辺の情報を不動産屋さんから入手できないままにあおられて購入したようでした。

物件自体は見た目きれいです。築年もそんなに古くない。駅近で、あの辺にありがちな丘の中腹の傾斜地にあるわけでもない。30年ローンで満額、いや若干オーバーローンが出たという。

何を見ても動じない水戸黄門さまでも六本木交差点のデートの待ち合わせスポットアマンド前に立ってできて間もないビルを見上げてびっくりぽんやわ( ← NHK朝ドラ「あさが来た」にはまっていてセリフがしみついてしまった)。

やり方はこの記事の「その1」以降で解説したものと基本的には同じです。
でも今回の手法はもっと雑だった。

売買当時のお話も伺いました。
内容は若干デフォルメしていますが、以下のような感じです。

銀行向け売買契約書は、6千万円のものを用意します。

(この段落は想像ですが)銀行には事前審査でローン金額をおおよそ打診しておきます。銀行員曰く、うーんそうですねーがんばっても5千万円くらいまでですかね~という情報を事前に得てある。大丈夫、収益不動産マンは経験豊富なので空室5割の物件でもまあまあ築浅ということで自己資金2割くらい言ってくるんだろうなと想定して売買契約書を用意しているから。

想定通り、5千万円の融資が内定しました。

エグいのはここからで、前回の例と違い不足分の資金を用意すらしません。取引直前での通帳の確認は当然、しません。稟議が通っているので流れるとそれはそれでややこしいですから、寝た子を起こさなくてもね。
売主不動産会社側から銀行担当者には「中間保証金として1200万円現金で支払い済みです」と、あたかも資金が渡されたかのような報告をしておきます。
現金の出所がタンス預金なら銀行預金が動いていなくてもわからない。
ご本人に伺ったところ、実際に支払った手付金は100万ほどだったようですが・・・・

で、当事者間では価格修正の合意書を締結し4800万円で決済します。
持ち出しゼロで収益アパートゲットできてよかったね、というセールストークらしいです。

銀行ってこんなずさんな融資審査やってるの??と思う方もいるかもしれませんね。

これは業者さんの段取りがうまいのだろうと思います。

融資申請に先立ち、預金や金融資産残高の一覧を銀行に提示するのですが、
2008年ごろにフルローン不動産融資で一世を風靡して高速いや光速のスピードで財を成し同じ速さで姿をくらました有名なIさんという方がおりまして、その方とそのお弟子さんが預金残高を膨らませる方法について書いた情報商材を販売していました。限定1000部(100部だったかも)で19800円だったかな。我輩のところにも1部興味本位で買っておいてありますが。。。。
そこに書かれている手法をほぼそのまま、使っているのです。
○ット銀行に口座開設してシステム使用を逆手にとったりしてね。

(○には何が入るのでしょう。おっと、ねっと、さっと、きっと、ずっと、ねっと、やっと、そっと。みんなわたしのことをそっとしておいてね)

こんなこと、収益不動産業者はみんなやってんのかね。
昔銀行員の端くれだったので、どうしても抵抗あるんだがね。。。
同列に見られたら嫌だな。

いつか気が付いた銀行が、またはそろそろ金融庁検査が入りそうな銀行の中で不動産投資が著しく伸びているところが、重点検査項目になりそう、なんて感じで自主チェック始めて気づいたりするのかもしれませんね。そうあってほしい。

ちなみに銀行がこれを知れば有印私文書偽造(銀行に真実と異なる契約書を提示して過大な融資額を引き出したから)または詐欺で訴えられるような気がします。新米大家さんはみなさん無邪気に、物件購入に至るいきさつをお話してくださいますが、じつはいま述べたような行為に無意識のうちに加担しているかもしれないのですよ・・・・

私の経営する会社でこんなこと絶対させないのだけれど かかわっている仲介業者さんは結構いるのですね。

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3/11追記 アクセス元を分析していると同じような問題点を指摘している記事から飛んで来られる方がいらっしゃるようです。例えば以下の楽待さんの記事です。
有印私文書偽造だけでなく、詐欺にもなるのですね。

この記事を読んだ方が一人でも多く、業者殿のこの種の誘いに乗らずに済みますように・・・

あなたは不動産投資で犯罪者になるかもしれません http://www.rakumachi.jp/news/archives/12039

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この記事はその5の続きです。
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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

「サラリーマン大家さんは少ない自己資金で大きな物件を取得でき、買いたくて買っているんだからいいじゃないか」という声が聞こえそうです。
この手法、いったい何が問題なのでしょうか。

問題点1 銀行を欺いている

すでに述べた通り、銀行は2.4億円の売買契約を前提に融資を実行しました。契約書もあります。
一方、売主業者と購入者は2.0億円に売買価格を減じる覚書を締結しました。
覚書は売主業者が手順8で述べているように「契約書に該当しない」のでしょうか?

いいえ。契約書に該当します。
契約とは、「複数の当事者間において債権債務関係を発生させる旨の合意」※1です。
契約書とは、契約の内容を明確にするために契約当事者が作成する書面です。

覚書も2.4億円の売買契約書についての価格修正の合意事項を約した書面ですから、契約書です。
より正確に申せば、2.4億円の売買契約書の修正条項を記した書面で、2つで1つの契約書となるのです。

したがって、以下の2重状態で同一物件についての売買契約書が存在しているわけですね。
銀行が認識している契約書:2.4億円(物件売買の原契約書)
当事者同士認識している契約書:2.0億円(原契約書+覚書)

銀行が覚書の存在を知れば、この銀行の場合価格の8割までしか融資しませんから、実行済み融資の巻き直しを求めてくるはずです。そして購入者に対し、2割の自己資金である4千万円を入れるよう要求してくるでしょう。しかしそんな資金はありません。なぜなら、X社から借りた金で見せ金を作っただけなので、すでにX社に返済してしまった後だからです。

もう1つ、プロの業者としてもっと深刻な問題があると考えます。

問題点2 宅建業法違反行為の可能性が高いこと

宅建業法には禁止事項が定められており、以下の記述があります。

○宅地建物取引業法第47条(業務に関する禁止事項)
宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
一 (略)
二 (略)
三 手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為

本件は業者自身が購入者さんに貸付を行っていないようです。それは、調査されるとすぐ露見してしまう行為なのでさすがにやらないのだろうと思いますが、今回相談いただいた方から伺った限りでは、別会社経由で迂回融資を行っていたようです。

宅建業法の施行令などの細則まで見たわけではないので何とも言えませんが、常識的に考えて子会社、関連会社、または当該会社の役職員個人名義軽油であろうと何だろうと、全体でみるとアウトではないかとおもいます。

そこまでしてフルローン投資、オーバーローン投資を組成して素人の個人大家さんを数年後の返済地獄に(そうならないように切り抜ける方もいることはいるようですが)いざなうんですかね。個人大家を野焼き草刈りの対象にしてしまっては、収益不動産ビジネスの健全な成長はありえないと思うのですが。
「売らんかな」「いま儲かればいい」主義の営業第一主義の業者さんが多数を占めているから、こんなところでぼやいていても、むだか。。。

6回の連載にお付き合いいただき、ありがとうございました。

補足:後日談がありまして、別の方からのご相談があり、別の仲介業者でもう少しスパイシーな手法が行われていました。
   知りたい方はこちら → (その7-後日談)

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この記事はその4の続きです。
(初めから読む方はその1からどうぞ。)

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
《トランクルーム運営》
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※この方法は絶対にお勧めしません。物件を買う時点で問題があるのと、購入後の資金繰りリスクが大きすぎます。

銀行向け契約書に記載された2.4億と、当事者間契約の2.0億。
銀行向け契約書と当事者である売主業者と購入者の間の契約。当事者間の契約も金額が金額ですから口頭で済ませるというわけにはいきません。書面にしていないと、買う側が不安になりますよね。でも、2.4億の契約書(銀行が認識する金額)があるのに、2.0億の契約書を用意すると銀行を欺いている状態、2重売買契約の状態になります。

疑問1:でも業者は2.0億円のほうは売買契約書はいらないというのです。どうやって実現したのでしょう?
疑問2:また、契約の瞬間に必要な、「不足分の4千万円分」の現金は、どうするのでしょうか?

実は、以下の手順7,8,9を経て実現していたのです。

手順7 関連会社から差額の貸付

売買契約直前 売主業者(正確には業者本体ではなく、関連会社X社のようですが)から購入者さんとの間で4千万円の金銭消費貸借契約を締結、購入者さんに4千万円貸付。
担保付き貸付でもなく、当然登記される類の貸付でもないので、銀行側が知ろうとしても察知できません。

直前に通帳記入したものを提出してもらえば察知できるかもしれませんが。不自然な4千万円の入金があれば、これなんですか?となりますよね。でも、通帳の確認に関しては、銀行側は審査時に済ませるので、取引直前に確認まではしないでしょう。

これで対銀行の契約書上に記載され銀行が認識している、2.4億円の取引が可能な状態が成立します。

銀行から購入者に2.0億円の融資が実行され、購入者さんの口座にある自己資金1千万円とX社からの借入金4千万円を合わせ、融資実行直後にこの方は2.5億円の現金残となります。

同日の融資実行とほぼ同時に、売主業者に2.4億円が支払われ、残1千万円(ご本人が用意した自己資金)から諸費用が支払われ、収益物件の所有権が移転、銀行は当該物件の担保設定を実施、(銀行から見える)取引が完了します。

買えたよ!これで夢の不労所得生活がスタート!!
おめでとうございます。
よかったね。
(年ごとのキャッシュフロー計算をザル勘定で済ませて儲かった気になって購入する新米大家のなんと多いことか。。。)

手順8 重要!売手・買手の間で価格を変更し同意書作成

売買契約直後 、売主業者・購入者の間で覚書(ここ重要!)を締結。覚書上で売買価格の訂正を行い、物件売買価格を2億円に変更する。

売主買主の同意の上であれば可能ですね。

問題は、これを銀行が認識していないところで行うということ。

売主側はこの覚書の締結を「これは契約書ではない、だから2重売買契約に該当しない」とうそぶいて、素人大家さんを信じ込ませていました。

手順9 払いすぎた代金の買主への返金と買主借入金の返済

手順7で売主業者に流れていった2.4億円のうち、価格訂正によって不要になった4千万円を売主業者側が返金します。

同時に、買主はその4千万円をそのままX社借入金への返済に充て、X社からの借り入れをゼロにします。

これで、
・銀行は2.4億円の売買取引と認識し、2.0億円融資した
・購入者は銀行から2.0億円融資を受け、裏側で売主業者と共謀して収益物件を2.0億円で入手
・売主業者は「物件仕入額+修繕費用(通常1~2千万円)+空室部分の賃料保証費用(最大560万)」と販売額2.0億円の差額を転売益として獲得。
という構図が出来上がるわけです。

その6に続きます。

《投資用不動産の売買》《空室対策》《収益マンションの売却》
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