社長ブログ

区分所有マンションを買うと儲かるのか(5)区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフローからいえること

実際に経験した、地方の区分所有マンションに投資するとどんな感じかという話です。。

以上、昨日の投稿でご説明してきましたように、12%の利回りで試算しても実際には半分以下しか残らないのです。

つまり地方の区分マンションへの投資に関しては、よほど安い金額で投資しない限り(つまり、よほど高い利回りで不動産を入手しない限り)投資物件としては購入してはいけないのです。

また、すでに述べましたように、銀行評価も低いのが区分マンションです。購入額の半分の評価がでればラッキーな程度です。

区分マンション全般にいえる難点として、管理費がかかること、修繕費積立にキャッシュフローをとられること、運営費がかかることです。以上総合的に考えますと、賃貸収入からの利益はほとんどでないという結論になります。

運営に困って売却しようにも、地方の区分マンションは買い手がつきにくいのが別の難点としてあります。

ここまでお読みになられたあなたであれば、区分マンションの低収益性が理解いただけたことと思いますので、よもや投資対象として購入はしないことでしょう。転売相手が限られることからも、転売で利益を上げようと考えることもやめた方が良さそうですね。ギャンブルとして取り組むのなら、あえて止めませんが。

ただ、これは純粋に投資用として区分マンションを購入した場合の話です。

「純粋に投資用として購入する」とは、入居者に建物を貸し、家賃を払ってもらい、その家賃収入で収益を得ようとする場合です。

(明日に続きます。)

 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(4) 区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフロー

地方の区分所有マンションに投資した場合のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。

ある県庁所在地にある区分所有マンション一室を購入した場合のキャッシュフロー例です。

築20年、賃貸面積22平米、家賃4万円、うち修繕積立金が5千円、管理費が5千円、合わせて1万円でした。

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区分所有マンションをうりまくっている不動産業者はここで説明を止めますが、実はこれにとどまりません。

あなたが運営代行を依頼する不動産業者によっては、運営代行料として家賃の二割(20%)程度を要求してくるのです。

20%なんてオーバーな!運営代行料の相場は家賃の5%だときいたよ!とつぶやいているあなた。

あなたは、区分所有物件をお持ちになったことが、ないのですね…。
毎月機械的に管理手数料として家賃の5~10%を徴収されるほかに、いろいろ取られるのです。

たとえば…
毎年増え続ける新築の区分マンション。どんどん築浅のライバル物件が出てきてあなたのお部屋が空室状態のまま、入居者がつかなくなります。仲介業者に相談すると、広告料として家賃の3~6ヵ月をお支払いいただければ営業マンが張り切って入居希望者に案内しますよ!その入居者も二年で契約更新時に退去。

控えめに見て3ヶ月の広告費を支払って2年(24ヶ月)入居してもらったとすると、3÷24=12.5%の費用負担をしたのと同じです。4ヶ月負担したなら4÷24=16.6%。管理費の5%と足し合わせるとあっ言う間に20%を超えてしまうのです。

つまり、賃料収入の本当の内訳は、以下のようになります。

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この分析をお読みになり、いかがお感じになったでしょうか?
残った2万2千円から、室内設備が壊れたときの修繕代金を負担したり、室内の設備や壁紙が古ければ更新投資をする必要があるのです。

この図を見るだけで、収益はほとんどあがらないであろうことが容易に理解できたことと思います。

地方の中古マンションでしたら表面利回り(諸経費引く前の利回り)は12%前後の物件をよく見かけますよね。

上の図に習って表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

【表面利回り】   家賃収入48万円÷12%=400万円
【管理費積立金支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】家賃残り26.4万円÷400万円=6.6%

なんと!半分しか残らないのです。

そのうえオーナーであるあなたは空室の期間、ローン支払いを給与収入から自費で負担しなくてはなりません。
金利3%で元金と利息を支払うと、手元に残るのは微々たる金額です。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(3)区分所有マンションへの投資の特徴

区分所有マンションへの投資の良い点は何でしょうか。

区分所有マンションへの投資の良さは、なんといっても投資金額が小さく買いやすい点です。

一棟もののアパートやマンションに比べると必要な資金がだいぶ少なくてすみますから取り組みやすく見えるのですね。

ところが、家賃収入を見込んで区分所有マンションを買ってしまうと、投資としては非常に投資効率の悪い投資手法となってしまうのです。

なぜなら、先ほど説明した管理費や修繕積立金が家賃収入の大きな割合を占めてしまうためです。のこりはわずかな額となり、ぜんぜん儲かりません。

詳しくは次回以降、数値データを用いてご説明します。

また、銀行は区分の投資マンションを融資対象としてはほとんど見てくれないことも問題です。

なぜなら、ほぼすべての金融機関において、土地つき建物であれば高い評価をしてくれるのですが、区分所有マンションでは土地の持ち分が敷地全体の数百分の一程度と小さくなってしまうため、銀行が高評価をつけたくとも区分所有マンションは彼らからするとコンクリートの箱に融資するのと同じ扱いとなり、高い評価のつけようがないのです。

最初の1~2部屋までは、担保としての価値があまりなくてもあなたの給与所得を食いつぶす形でなら融資は可能なので、はじめのうちは融資してくれるのですけれども……。外資系金融などの超高級サラリーマン、年収で3千万超の方などですと4部屋5部屋くらいまで融資してくれる場合もあります。

銀行が融資対象としてほとんど見てくれないために、不動産投資の醍醐味である「次々に融資を受けて資産を拡大させる」戦略が維持できなくなってしまいます。

いずれにせよ、区分所有物件の地方版と都心版のキャッシュフローについて、具体的な数値で試算を行ってみましょう。

 

 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(2)管理費・修繕積立金の重荷

区分所有マンションを買うと管理費・修繕積立金が必要ですがこれが意外と頭痛のタネになります。


区分所有物件は区分所有法(くぶんしょゆうほう)と言う法律に基づき存在している投資物件です。分譲マンションの一室を購入して賃貸に出します。

区分所有法では、分譲マンションのような集合住宅を建てますと管理組合という自治組織を形成してマンション全体を管理するよう定められています。

もちろんマンションの個別のお部屋は購入したあなたのものです。

部屋と部屋を区切る壁の内側、廊下、エレベーターや高架水槽、エントランス部分、建物の駆体八外壁などは入居者の共有となりますから、管理組合という自治組織を作って管理をするわけです。

日頃の管理は管理組合経由で別途管理専門会社に外注する場合もあります。

管理会社の例としては、東急コミュニティ、スターツ、ライオンズマンションの「大京」などが有名ですね。大京さんはすこしまえにオリックスに買収されました。
ほかにもたくさん存在しています。

その管理会社が毎月、部屋ごとに管理費用を徴収します。これが管理費です。

修繕積立金というのもあります。

将来の大規模修繕に必要な資金をプールしておくものです。

これは費用ではなく、将来に備えた積み立てですね。ですから会計上も費用扱いではなく、資産扱いになります。現金の代わりに預け金という別勘定の積立金として処理されます。

ちなみに、管理費と修繕積立金にはきちんとした使途があります。マンションは共用部分といって、購入者が占有している部分以外の箇所があります。

管理費は共用部分を管理してくれる管理人さんのお給料、清掃用具代、ロビーに飾るお花代や共用部の照明器具代、冷暖房費などに使われます。

修繕積立金は共用部分、たとえば廊下やエレベーターの維持修繕、屋上や壁面の大規模修繕工事(防水工事など)に使われます。

 

 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(1)区分所有マンションへの投資戦略

区分所有マンションを買うと儲かるのでしょうか。都心と地方、両方で経験があります。ここから順次投稿していきたいと思います。


区分所有マンションへの投資は、一番物件数も多く価格も手ごろなので投資家が殺到する分野です。業者も多数存在し、投資の手頃さも手伝って人気のある分野です。その分、売買価格が高くなりがち。貸し出すお部屋の買値(仕入れ値)が高ければ高いほど利回りが下がります。

この分野の良いところ

  • 投資単価が少なくてすみ、買いやすい
  • 立地がよければ良いほど売却が容易

この分野の留意点

  • 管理費と修繕積立金が収益構造を圧迫
  • 住宅ローン以外のローンで買うことが難しい

区分所有マンションの収支構造をこれから見ていくまえに、収益圧迫要因である管理費と修繕積立金について理解を深めましょう。

 

 

 

 

 

 

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セルフストレージで1億6千万儲けた秘訣。個人が富豪になる時代。

トランクルーム大家です。いままで黙っていたのですが、つい先日、サラリーマン時代に購入した収益物件を売却して1億6千万円の売却益を得ました。売却額がではないですよ。3億ほどで売却を行い、残債を一括返済したところ、手元に1億6千万円残ったという話です。なぜなら……

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)という「武器」があったからこそ、実現したのです。「利回りは在るものではない。作り出すものなのだ」です。
トランクルーム大家になって、本当に良かった。

こういう話を詳しくお知らせしたいとおもうのですが、ご興味のある方はどの程度いらっしゃるのでしょうか。あてもなく会場を借りてセミナーを開催しても閑古鳥では寂しいですからね。。。
一定数いらっしゃるようでしたら、セミナーで証拠画像付きでお見せしたいと思います。

リクエストはこちらのフォームから!
満室経営研究会のお問い合わせフォームです。http://manshitsu.jp/?page_id=14メッセージ欄に「1億6千万円儲けた話希望」と書いてメッセージを送信してください。

メール、電話番号を書く欄があります。
こちらから折り返し電話は致しませんが、セミナー開催日が決まりましたら、メールでご連絡させていただきたいと思います。

また、遠方で参加できない方には講演内容をまとめたプレゼン資料をプレゼントしたいと考えています。

 

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不動産で節税投資(06) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

不動産屋さんのいう節税

 

【ご質問】
なるほど、経費となる減価償却費の額が3.5倍も違うのですね。

その分、不動産所得の計算で経費として申請することができる額が多くなるのですね。不動産屋さんが税金が戻ってくるといっていたのは、この仕組みのことを言っていたんでしょうか。

【お返事】
まあ、そうでしょうね。

その不動産屋さんと直接話したわけではありませんが、よくある営業トークとしては同じようなロジックで説明が行われますので。

念のためクギを指しておきますが、節税とは税務署から納税した現金を取り返す手法とは思わないほうが良いです。
そのような印象で節税を理解するとがっかりすることが多いのでは。

税法で認められた範囲内で経費計上することにより課税所得を下げることができ、結果として納税額が減るわけです。

節税とは、エレベーターやセキュリティ設備など優良設備への投資や賃貸用建物の取得、IT投資などの設備投資を税率分安くできる国が認めた仕組みなのです。その点、法を犯して税をちょろまかす?脱税とは異なるわけです。

たとえば現在の税率が毎年5割の方なら設備投資や建物の取得を5割引きで行うことができる。これが費用計上の仕組みであり、節税です。

 

減価償却費計上期間が終わったらどうするの?

 

【ご質問】
計算例2ですと年間の減価償却金額は大きくなったものの、5年目からは計上できる費用がゼロになってしまいます。

結局この不動産を個人で保有すると5年目以降の税金が増えて苦労するのでは?

【お返事】
これもよくある質問です。この質問については2つの観点からお話ししましょう。

まず、節税には「課税の繰り延べ」という観点があります。

今年払うはずだった税金を将来時点まで先延ばしする効果です。

仮にあなたが体調を崩したり収入が減少する事態になったとしても、不動産からの収入があなたの生活を下支えしてくれ、収入が尽きることを心配せずに再起を図ることができます。

不動産投資を通じて節税しながら投資することで、保険・保障のような経済効果が期待できるのですね。あなたご自身の生活も、ご家族の生活に対してもあんしんをもたらしてくれることでしょう。

次に、5年目以降もお元気であった場合。
お元気で働き続けているのであれば、きっとあなたは高額納税者のままでしょう。

この場合は資産保有法人を別途つくり、あなたまたはあなたの配偶者だけでコントロール可能な状態にして置き、この法人に建物部分または土地建物一体で移してしまえばよいのです。

この方法については満室経営研究会にノウハウがありますので相談されるとよいでしょう。建物部分の消費税が還付される仕組みもありますので、5年後にいきなり法人を作るよりは少し前から準備されることをお勧めします(理由を知りたい方は満室研に相談してみてください)。

 

減価償却費の観点から選ぶべき不動産の注意点

 

【ご質問】
減価償却費の観点から投資対象不動産を選ぶ際の注意点はほかにありますか。

【お返事】

不動産といえば多くの場合土地と建物がセットになって取引されますが、土地は時間の経過とともに損耗しないため、減価償却費は計上できません。あくまでも建物や設備部分が対象となります。

従いまして、都心の地価の高いところですと物件価格に占める土地代が多くかかり、購入金額の中の建物の金額が占める割合が少なくなりがちです。従いまして減価償却費も少なくなりがちです。

では都心の築浅もしくは新築の区分マンションを買って節税になるという業者が存在しているのはなぜかと申しますと、売値(投資家から見ると買値)が高すぎて、投資利回りが低くなってしまっているためです。毎月毎年の賃料収入だけでは賄いきれない費用となり、実損が発生。これを節税と呼ぶのは売り手や仲介業者お屁理屈なのではないかなと思います。

逆に地方都市では都心と比べて土地代が安いわけですが建物の構築費用が土地代に比例して安くなるというわけではない(人件費や建築資材費は地域によって大きな差がない)ので、購入総額に占める建物の金額の比率が大きくなります。税金だけを考えると建物の減価償却費が多く計上でき、税金分建物を安く買うことができているような状況になりますので有利であるといえます。

手前味噌ですがセルフストレージも高額納税者の節税にはよい手法です。それはなぜかというと・・・・上で紹介した耐用年数表をよ~く、眺めてみてください(すでに過去のブログでも触れてはおりますが)。

金持ちは4年落ちの中古外車に乗っているなんて言う本が昔ベストセラーになりましたがその理由もわかるようになりますよ。

 

目指せアーリーリタイヤ

 

40代50代でサラリーマンを辞めて引退を考えている高額納税者の皆さま、例えば金融マンや外資系サラリーマンの方々、20代後半、30代のうちからこつこつ節税を考慮に入れた「節税投資」を行って、アーリーリタイアとその後の自由な生活のための準備をしませんか。

勤務医の方々にもおすすめです。激務の勤務医時代は同時に高額納税者の時代でもありますから、なかなか独立開業用の資金がたまらないという現実があります。

私のように事業を興すための資金も容易に作ることができますし、生活費も不動産の収入から賄うことができます。

ワンルームマンションではない不動産を選びましょうね。
安定高利回りで払うはずだった税金の一部でご自身の資産形成ができる「節税投資」。
おすすめですよ。

 

 

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不動産で節税投資(05) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

 

現金の出ない経費とは

 

【ご質問】
ありがとうございます。パターン1だと、ますますうれしくないですね。
売主さんと仲介した不動産業者さんはうれしいかもしれませんが、これでは買う側が踏んだり蹴ったりです。

パターン2のほうは良さそうですね。もう少しよく理解したいので、教えてください。

【お返事】

重要な点は、「不動産所得が赤字になるのは、必ずしも現金支出によるものではない」という点です。

不動産所得が赤字になる、もしくは不動産所得を圧縮できる主な原因は、購入した不動産の建物の減価償却費によるところが大きいのです。

減価償却は、建物の金額を耐用年数(使用可能期間)にわたって経費として計上するものです。

耐用年数は上で紹介した方法で計算されるのですが、実際の耐用年数よりも短く設定されているのが通常です。
つまり原価昇格費を正しく活用できれば、投資した資金を早めに回収できるということです。

不動産所得は賃貸収入から金利や管理費、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いて計算します。
減価償却費もこの経費の一つとして計算するのです。

毎年、「減価償却費」というお金をだれか第三者に支払っているわけではないので、あなたのお金が減るわけではありません。
あなたのお金が減るわけではないけれど、申告所得を圧縮できますので、「非現金性の費用」と呼ばれているのです。

【ご質問】
なるほど。つまり、
「購入した建物金額が毎年経費として計上できるから、賃貸不動産経営を行う上で手元に残っているお金はプラス(黒字)なのに、税金を計算する際の申告所得がマイナスになっているということが起こり得る」
ということなのでしょうか?

【お返事】

はい、そうです。

お話の冒頭に出てきた、不動産業者の方が中古物件を購入したほうが新築と比べて税金上有利ですという説明をしたのもそのためです。

建物の減価償却費の観点からの発言と思います。

 

中古物件の償却年数の決め方とは

 

【ご質問】
中古物件だと、減価償却費計算上の年限はどう計算するのですか?

先ほど簡単に説明していただきましたが、もう少しくわしく教えてください。

【お返事】

先ほど紹介した国税庁タックスアンサーを読めばわかりますよ短いですし・・・・と言ってしまっては冷たすぎますかね。中古建物の税金計算上の耐用年数(税法上耐用年数)は以下のように計算します(※1)。

(1) 法定耐用年数(※2)の全期間を経過したもの
  「法定耐用年数 x 20%」(年)
(2) 法定耐用年数の一部の期間のみ経過したもの
  「(法定耐用年数-経過した年数)+経過した年数 x 20%」
  つまり、「法定耐用年数-経過年数 x 80% 」でも計算できます。

計算例1

 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の木造アパート(建物価値1,400万円)を取得した場合の税務上の耐用年数と毎年の減価償却費。

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-10年=12年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 10年×20%=2年
(c) 耐用年数
 12年+2年=14年

したがって、1年当たりの減価償却費は100万円(=1400÷14)。
向こう14年間にわたり毎年100万円計上できる。

計算例2

 法定耐用年数が22年で、経過年数が20年の木造建物を取得した場合の税務上の耐用年数

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-20年=2年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 20年×20%=4年
(c) 耐用年数
 2年+2年=4年

したがって、1年当たりの減価償却費は350万円(=1400÷4)。
向こう4年間にわたり毎年350万円計上できる。

例1では年間100万円。
例2では年間350万円。
3.5倍の差が出ました。

中古物件で残存年数の短いほうが減価償却費をまとめて計上でき、節税上、課税所得の圧縮効果が大きいことが分かります。

※1 別途、小数点以下の処理などがありますから、申告時には顧問税理士の方またはお近くの税務署の方に確認しましょう。税務署というと世の中の先生方がコワイコワイとあおりがちです(顧問契約ほしいのだからあたりまえ)が、直接会って話してみるととても話しやすい方たちですよ。正確な納税をめざして税務署に相談にいったり電話で質問しているのに納税者である私たちに怖く接するわけがないのです。

※2 法定耐用年数というのは別途税法で決まっておりまして、ネットで閲覧することも可能です。
主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)
耐用年数表(建物以外もここに掲載されています)

(長くなったので、次回に続きます。)

 

 

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不動産で節税投資(04) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その1)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税について、知人からこんな質問がありましてメール形式でチャットをしていました。同じお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんので、紹介することにしました。

税を制するもの不動産投資を制すとも申します。

ドナルド・トランプもロバート・キヨサキも米国の不動産分野における節税制度(譲渡益課税の繰延制度)を繰り返して富豪になったというのはあまり日本では報道されていない話だったりしますし・・・・。

順番にご紹介したいと思います。

 

中古物件はなぜ税金上有利なの?

 

【ご質問】
わたしは給与所得で1800万円ほどあります。

内訳としては営業職のため基本給は1300万円ほど、あとは業績給のようなものです。
所得税・地方税・社会保険料負担などで税負担がばかにならない金額で悩んでいたところ、たまたまセミナーで知り合った不動産会社の方から節税になるからと賃貸不動産の経営を勧められています。

その不動産会社の方いわく、「特に中古物件が利回りが良く、税金上も有利である」とのことでした。
そもそもどうして中古物件は利回りが良くて税金上も有利になるのですか?

【お返事】
賃貸不動産が節税になるというのは本当です。

賃貸不動産の所有によりさまざまな費用が発生しますので、賃貸不動産の経営により生じる費用と給与所得とを相殺させることであなたの申告所得(課税対象となる所得)を減ずる効果が得られます。

課税対象所得が低下することで税額も減るわけです。

賃貸不動産から生じる費用の中で大きな部分を占めるのが減価償却費(げんかしょうきゃくひ)といわれる費用項目です。

これは、建物が経年劣化により自然に損耗してくという考え方に基づいた、非現金性の費用です。

費用ですが計算上費用として申告しているだけで実際にあなたのお財布から現金を支払っているわけではないので、不動産投資を行う上で手元にキャッシュを残してくれる効果があります。

 

経費計上できる2種類の赤字とは?

 

【ご質問】
なるほど、だんだんわかってきました。

でも、区分マンションを新築で買って赤字が出て、つまり損をして税金が安くなっても全然うれしくないのですが。
もう少し、詳しく教えていただけますか。

【お返事】
はい。まず1つ覚えておいてほしいことは、どんな不動産物件を買っても節税になるというわけではない、ということです。

賃貸不動産の経営でとても良い物件を取得して賃料収入で笑いが止まらない状態、利益が出て仕方ない状態になりますと、そのぶん、不動産から得られる賃料所得が給与所得にプラスされてしまいますので、節税どころか逆に税金が増えてしまいます。

従いまして、以下のような不動産を取得しないと税額減とはなりません。

(パターン1)儲からない不動産を購入した場合(例 低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで買い、賃料収入以上の返済を行う)

(パターン2)中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上する。

パターン1:低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで購入

都市部で給与所得者向けに不動産投資が節税になりますと称して区分の新築ワンルームマンションを分譲している業者さんの多くはこのパターン1です。

わたしもサラリーマン時代にセミナーに行きましてお話し伺いましたけれども、ローンを返済し終わった30年後には家賃が丸々入ってくるので私的年金になるとアピールしておりますね。

どの程度実現性があるかどうかは、あなたの周りの賃貸不動産で築30年のお部屋の賃料や募集部屋数の多さをネットで検索することで簡単にわかると思います。

パターン2:中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上

節税になる場合も少なくありませんし、節税にならない場合は超優良資産を取得したということで納得感もある手法です。

 建物に関する減価償却費の計上期間につきましては厳格なルールがありますのでルールに従って申告しましょう。築22年超の木造物件ですと4年償却。軽量鉄骨造の場合も同じです。34年超の重量鉄骨物件ですと6年償却。
計算ルールにつきましては国税庁タックスアンサーの案内をご参照ください。
国税庁タックスアンサー No.5404 中古資産の耐用年数(https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm)

(長いので、次回に続きます)

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門 読者の方からご質問がありました 続編

こんにちわ!セルフストレージ大家のマイクラオバラです。

トランクルーム設備の減価償却期間をお教え下さい。(ネットをみたら、3年、7年、15年と色々書いてあったので。。。)

あーわたしもむかしなやみました。
ネットにいろいろ書いてあるんですよね。

新品の場合、償却年限の具体的数字に関しましては、国税庁通達の機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表 別表1
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm (ご参照下さい)
が判断基準の根拠となります。

申告時の判断は設置地域の状況に基づいて税務署及び税理士さんの判断に基づいて決められます。つまりズバリ何年という事は一概には申し上げられません(弊社税理士業務を行っておりませんのでご理解ください)が、基本的な考え方について以下ご説明申し上げます。

トランクルームは設置形態、素材など様々ですが、基本的に以下の①②③によって決まります。
① どう認識するか?
② どのように設置するか?
③ 新品か中古か?  

以下、順次説明します。

① どう認識するか?

①は一言で申せば動産か不動産かの認識の違いになります。

固定基礎を用いて移設が困難な場合は不動産扱いになりますし、移設が容易であれば動産となります。前者のほうが償却期間が長く、後者のほうが短くなります。

② どのように設置するか?

②は土地の上の固定物(不動産)として設置または建設・運営するか、仮置きの構築物として設置・運営するかの違いです。

前者のほうが使用収益する期間が長いと判定され、減価償却期間は長くなります(7年~22年 22年は木造または軽量鉄骨造の場合。重量鉄骨造なら34念。RCなら50年。突っ込みがありそうなので前もってお話しておきますと、レジではないので47年ではありません。)。

後者の場合は使用収益する期間が前者比短いと判定され、減価償却期間は短くなります(3年~7年)。

前者ですと定額法(毎年一定額の償却)、後者ですと定額法または定率法(毎年一定率の償却)を選択できます。

③ 新品か中古か?

③は言わずもがなですが、新品のほうが償却期間は長くなります。中古の場合は中古償却資産の耐用年数について算定基準が国税庁にあり、その算式に基づいての決定となります。

(ご参考)国税庁タックスアンサー「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

基本原則は以上のとおりです。

※ネット掲載の記事の場合は、検索エンジン対応業者が外注に書かせている物が多く、不動産及び税務の知識に欠けている外部ライターが書いておりますので、正確性に欠けます。
この点はご注意下さい。

正確な判断はあくまで、税務署や税理士の認識、判断で決まります。
但し設置する地域等によっても判断が変わる事もある様です。

野積みコンテナが林立している横浜市では建築確認を取らないと設置できなくなっている(つまり、動産扱いは事実上無理)ようですし、他の市ではそこまで厳しくないなど、地域によって微妙な違いがあります。

ちなみに、設備は新品しかありえないのでしょうか?(中古は流通してないものなのでしょうか

わたくしも中古品は欲しいと思っているのですが、現在中古品は殆ど流通しておりません。

それだけ、失敗の少ないビジネスとも言えますし、減価償却が終わってもビジネスは続いていくので、出回っていない様です。

まれに出物もあるのですが、あっという間に買われてしまいます。

ご質問がある方はこちらからどうぞ。可能な限り、お答えしたいと思います。

 

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セルフストレージ読者の方からご質問がありました

 

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