社長ブログ

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(5) 地方物件には○○○がないと致命傷になる!?

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、昨日の投稿に続きいて、さらに寄り道をして地方物件の別のワナと、再建築不可物件に出会った場合の考え方についてお話ししたいと思います。といいますのも、これがないと一見満室の物件でも購入後に空室で困ること間違いなしだからです。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

余談が多すぎる!と会社のスタッフから苦情がありましたが
人間、なにか事をなすためには、教科書的な知識だけではやっていけません。
昨日の雪庇(読み方覚えてます?)除雪費、やっている人しか知らなくて本に書かれていない、物件売ることで頭がいっぱいの業者さんは教えてくれない、そんな知識がたくさんあったほうがあなたも投資家として討ち死にせずに済む確率が上がります。

FXでも株でもゴールドでもビットコインでも何でもよいですが、投資で一番大事なことは死なないことです。継続は力なりで、コツコツ続けていくことさえできれば成功できる。それが投資の良いところだからです。

そういうわけで、あなたが不動産投資家として成功してくため、地方物件でないと致命傷になりがちなものについても頭の片隅にインプットしておいてください。

○○○にはなにが入ると思いますか?

答えは、「駐車場」です。

地方物件では駐車場がないと入居者募集の際に致命傷

になりかねませんから、注意してください。

都心や政令指定市で暮らしていると電車中心の暮らしをしている方も多いので駅徒歩○分の表示をみて駅近物件しか見ない方がいますが、それはみるべきところがずれています。 

地方では電車通勤、電車通学の人はごく一部です。車社会なのです。ですから駅前でもない限り駐車場は必須で、ファミリー向けであれば夫婦で一台ずつ、合計二台分の駐車場が必要です。だんなさんは通勤と仕事用に一台。奥様は子供の送り迎えやパート先への通勤に一台必要になります。

駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場をかりるなどする必要があります。

(こんな駐車場の看板を見つけました。過激ですね~)
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地方は車社会であることから、道路へのアクセスのしやすさ、ショッピングセンターへの行きやすさなども大切です。

特に道路として大切なのは国道、バイパスです。物件購入の前にレンタカーなど借りるなどして、仲介の不動産屋さん抜きで近隣を走ってみましょう。仲介さんだと見落としているところ、都合が悪くて見せていないかもしれない町の顔を見に行きましょう。 

区分所有マンションですと、建設時点で開発業者さんが地域の生活環境をある程度調査した上で建設されています。分譲マンションは売り切らないと建設用資金を銀行に返済できないので、調査に調査を重ねて建設しています(その分コストがかかるので、新築の分譲マンションを賃貸に出そうとしても価格が高すぎて割に合いません)。

一方、戸建て家屋や1棟アパートでは必ずしも立地周辺の需要調査をして建てているわけではないので、怠らずに調査しましょう。

 

 

「再建築不可」との記載のある不動産に出会ったら

投資物件を探していると、物件概要の中に「再建築不可」の記載があるものに時々出会います。

これは、現在の建築基準法では建築許可を出すための要件があるのですが、その要件を欠いている物件です。
昔は法規の関係で建築できたけれど、いまの建築基準法の条件下では建物が立ちませんよ、という土地の上に立っている物件がありますと、物件概要のところに「再建築不可」と書かれます。

たとえば現在の法規では前面道路に二メートル以上接道していないといけません。
2メートル。違和感ないですよね。
消防車や救急車などの緊急自動車の乗り入れの関係で決まっているという話だそうです。

昔は自動車があまり一般的でない時代というのがありました。マイカーという単語が一般化したのは昭和40年代。メートル法の普及が昭和30年代。

昔は尺貫法(しゃっかんほう)で寸法どりをしていました。
接道幅は六尺(約180cmつまり1.8メートル)でよかったのです。

このような物件ですと現行法令上は二メートル未満の接道となり、建築許可が降りません。そこで再建築不可という表記をいたします。

建物に大きな欠陥がなければ投資対象としては検討の価値ありと思います。駆体が木造の場合シロアリや土台の腐食があると致命的です。
修繕に大金をつぎ込むことになりますので、念のため購入前に大工さんや工務店の方、建築士(高層ビルを建てるわけではないので、二級建築士でも大丈夫です)の方などにざっとみていただきコメントをもらうようにしましょう。

修繕が必要であればどのくらいのコスト感なのか、粗見積もり(あらみつもり)をお願いしましょう。

ちなみに再建築は不可のままでも、リフォームなどの改装は禁止されていないのですね。
都市計画地域(まちのなか)であれば集合住宅など建築基準法上、特殊建築物と分類されている建物は何やるにしても建築確認が必要ですが、小規模な建物(床面積100㎡未満)ですと建築確認不要という例外規定がありますので、柱だけを残して壁や床を張り直し、さらに柱もこそっと補強したりしてあたかも新築のようにしてしまうという猛者もいるようです。

わたしはめんどくさがり屋なのと、ちょっと脱法行為的な香りがするので、やりませんが・・・。

明日からは再び、戸建て賃貸は地方ではもうかるのか?の話に戻ります。


 


 

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(4) 雪国物件のワナと注意点

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、ちょっと寄り道をして雪国物件のワナについてお話ししたいと思います。といいますのも、フルローンで北海道の某豪雪地帯に1棟物のマンションを買うことになったけれども、どうもうまい話しすぎて心配で・・・というご相談がありまして。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

私が主催します満室経営研究会(http://www.manshitsu.jp ) にです。

ほぼ毎月、同じような相談が来ます。

セールスマンの満面の笑みを見ていたら不安になってきたとのこと。その皮膚感覚が素晴らしいなと思います。

そういうわけで今日の投稿は戸建て賃貸のお話を1日お休みしまして、雪国物件のワナと注意点についてお話ししたいと思います。
何を隠そう、このブログを書いているわたくしも岩手県出身!よ~く雪が降ります。

いまは東京に住んでいて、岩手においてある収益物件の様子を見に行ったり、自分で保有しているトランクルームの管理状況を見に行ったり、月に一度ほど往復しているだけですが、小学生中学生のころなどは、冬は朝四時にたたき起こされる毎日でした。なんでかって?そりゃもちろん。「雪かき」(除雪のこと)です。

豪雪地帯では子供も貴重な労働力であります。おかげで足腰が鍛えられました。

雪の中を歩いても、走っても、さらにアイスバーンの上をチャリンコで学校に通っていたのでチャリンコの運転もお手の物であります。

さて、雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。
東京で満室時表面利回り7~9%で売られている時期、北国の豪雪地帯では3~4%高い利回りで売られているので
おもわず仲介業者さんに問い合わせをして、池袋や新宿や大手町や銀座や品川などにある、会社の豪華な応接室で営業マンと名刺交換をして・・・なんて方も読者の中にはいらっしゃるかもしれません。

(お客さんが男性だと、なぜか目がキラキラした20代の女子が出てきたりしてね。逆に女性だと、ナイスミドルな感じのダブルスーツのかっこいいおじさんが出てきたりしてね。
年金と老後不安と日本財政とかを語ってきたりして、自分の将来は自分で守らないとねなんて演説してもらったりしてね。。。。
いや、どこの業者さんというわけではないのですが。時々いますよね。)

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

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北国物件の中には掘り出し物もありますから、備えあれば憂いなし、だまされずに良い投資ができるはず、です。

以下に書いてある事項を、仲介さんに会ったときに聞いてみましょう。
即答できないやつは、まちがいなく「北国物件のシロウト」です。

そんなひとにあなたの人生を任せては、いけません。

だって、借金しょって一世一代の1棟物件をかうのでしょう?
「あの営業さんいい人そうだから」と、マイホームを買うノリで買ってはいけません。

ちなみにその1が北国初心者レベルで、その2が中級レベルになります。上級レベルは・・・・書いていたら長くなったので、気が向いたらまた書きます。

雪国育ちでない方が雪国物件を購入する場合に注意してほしいこと

その1:除雪費

雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。

健美家や投資homesなどの仲介サイトで利回りで検索した方の中には雪国物件の安さ、利回りの高さに気づいている方もいらっしゃるかもしれません。

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

雪国、たとえば北東北、北海道、北陸地域などですが、雪国ではその地域特有のコストとして除雪費がかかります。

基本的にどの雪国地域でも公道は行政が公費で除雪してくれます。

一方、私道はやってくれません。自力除雪となり、私道接道の不動産オーナーはそこに住んでいれば早起きして自力で除雪作業をしますし、住んでいなければ業者に頼んで除雪してもらいます。

また、地域によっては幅員4m未満の公道でも除雪してくれない市町村もあります。

面談前に、物件所在地の市町村役場の道路課に電話して聞くと、大体の状況がわかります。
わかったうえで知らんぷりして仲介さんに会いに行き、「除雪費の負担はどのようになっているのですかぁ~♪」と明るく聞いてみて
仲介さんのどきどきするそぶりを観察するのもおつなものです。

動揺せずに堂々と助言をしてくれる仲介さんなら、その2の知識を持っているか、聞いてみましょう。

その2:雪庇( ← なんとよむ?)

雪庇の読み方を知らない方は、雪国不動産オーナーとして完全に勉強不足で地元の不動産屋によそもんだな?と、足元を見られますから、せめて読み方は覚えましょう。雪庇は「せっぴ」とよみます。

(さらに余談ですが、アクセントは(筆者の経験則としては)西日本だと「せ」に置く方が多いですし、東日本だと「ぴ」に置く方が多い気がします。)

せっぴってご存知ですか。漢字で書くと雪庇。

漢字で書いて、これなんて読むんですかね?って面談時に聞いてみると読めない仲介さんがいたりするので面白いです。
昔20台の、どうみてもアンタノリだけで物件売ってきただろっ!という感じの美人のおねーさんに聞いてみたら、
「ゆきかばい?ですかね?」
っていわれて身もだえしました。性格悪くてすいません。

雪が積もると、雪庇ができます。
さて雪庇ですが、どこにできるのでしょう。

雪が降り積もると、屋根に雪が残りますね。そのあとまた雪が降り、屋根に積み重なります。これが続くと屋根の上の雪の層がパイ生地というかミルフィーユのようになりまして、雪の重みでトタン屋根と接している面が固まり、氷になります。

そして自重で屋根から少しずつ滑り始めます。まるで、北極大陸の氷河が自らの重みで海へとせり出し、崩れていくように。

屋根の雪を放っておくと雪の層は屋根のへりからせりだして、丸く固まっていきます。こるが、雪庇です。

こんな感じです。
c0189970_10483465
(出典:pds.exblog.jp/pds/1/201201/20/70/c0189970_10483465.jpg)

雪庇自信の重さで屋根から地上に落下します。屋根下の駐車場に車が駐車してあれば車が破損し、不動産オーナーは損害賠償責任を負います。

雪庇被害が対物損害である分にはまだましなのです。屋根下を歩いている人に直撃したら?考えるだけでも恐ろしいですね。これも賠償責任の対象となります。

落とさないためには「雪ノコ」なる、柄の長いのこぎりのようなもので雪庇を切り取ったりします。結構重労働なのですが、子供と一緒にやると楽しいです。
こどもがキャッキャ言ってはしゃぐので。
つららとかついていたりするので、あたるとあぶねーべよ!と親は怒鳴りながら雪庇を落とします。
落としてできた雪山で、雪だるまとか即席のかまくらなどをつくるお子様たち・・・・このやろぉ親の苦労も知らないで無邪気に遊びやがって・・・・

と、思うこともありますが、今にして思えば自分も小さい頃は同じ事してたな。
屋根の下にたまった雪の山で、長いトンネルを掘ったりとかね(雪の重みでつぶれると、中にいる子供は窒息死してしまうのでやらないほうがいいです)。

先に述べました除雪に関しても、雪を捨てる場所がありまして、市町村によっては有料となります。

このように、雪国では路面の除雪費、雪庇被害を未然に防ぐために定期的に雪下ろし費、万一の被害発生に備えた保険料など、追加で費用がかかります。

雪国の収益不動産の表面利回りが都会に比べて高くみえるのは、そんな事情が背景にあるためです。地元投資家がそのあたりの追加コストをわかっているので、売買価格の低下(利回りの上昇)という形で反映されているのですね。

決して、田舎の大家がアホで価格設定を誤ったからではない(まれにおかしな価格もありますが)ので、雪国物件の所有・運営経験のない仲介業者の口車に乗せられませんように。

なお、賢い大家さんは事前に「スノーストッパー」とか「スノーバスター」(だったかな)というストッパーをつけているので、あまり心配しなくてもいいです。
50センチ60センチ積もってきたら屋上に上がって雪下ろしせんとけんけどねぇ。。。。

ちなみにストッパーは、こんなかんじです。ネットで検索するといっぱい出てきます。そんなに高いものでもないので、物件購入時についていなければ雪が降る前につけておきましょう。設置費で数万(人件費+若干の工賃)かかりますが、ストッパー自体はそんなに高いものでもないので積雪時のメンテコスト低減と損害賠償リスク軽減に役立ちます。

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書きすぎて指がつかれたので、きょうはここまで!


 


 

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(3) 地方または都市部郊外の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。昨日は都心戸建てのお話をしましたので、今日は地方の戸建て投資のお話をしたいと思います。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

それでは早速、地方の戸建て賃貸物件への投資収益性をみるためのキャッシュフロー・シミュレーションを行いましょう。

ここでの分析では融資は考慮しません。融資を使うことによって自己資金の拠出額を節約できますから、キャッシュフロー利回り(=年間キャッシュフロー÷自己資金投下額、年率%表示)の向上が見込めますので、半額程度の自己資金を用意できる方なら銀行に相談に行ってみても良いでしょう。

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戸建て賃貸の一番の特徴は、賃料に占める運営費の高さですね。

先ほどの区分マンションの場合でも高かったのですが、戸建て賃貸ですと賃料収入の25%が運営費で消えます。

区分マンションよりも運営費がかかる理由は単純明快。
建物の維持管理は共用部(廊下やエレベーターなど)の床面積と壁面・屋上や屋根などの維持対象の表面積の大小で決まります。
戸建てはエレベータなどは滅多にないのですがそれ以外は共同住宅と同様にあります。全区分所有者で案分すれば良かっただけの維持管理費とは異なり、戸建て賃貸の場合は100%全額オーナーさんの負担となります。外壁の塗装、補修、内装の修繕、室内清掃など、戸建てですと総床面積が大きい分、割高になります。

なお戸建て賃貸で運営費が高くつく場合というのは、短期間に入居者の出入りが激しかった場合です。実際に運営してみると、戸建て賃貸は単身者というよりはファミリー向けであるため、一般的には単身者に比べて長く住んでくれる傾向が強いのです。出入りの激しさは区分投資マンションとは対照的ですね。

それでも入退去が連続して起こると運営費が高くつき、赤字発生原因ともなりやすいです。ファミリー層であっても引っ越しはするわけですし、ファミリー向けで長期賃貸の可能性ありといいつつも戸建て賃貸の運営費の高さは痛し痒しと言ったところです。

前節の区分投資マンションの例に倣い、上の図に記載された収益及び表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

戸建ての場合、地方ですとどんなにやすい物件でもリフォームを行うと総額で600万円から700万円を下回ることは、難しいです。

あなたが大工さんでご自身でフルリフォームされるのであれば人件費、そうですね、およそ40-60万円は節約できるかもしれません。しかし材料費は外注しても自力でホームセンターで集めても、似たり寄ったりです。

そもそも同じことを10棟、20棟、30棟、100棟と反復して収益を増やしていくことが大家業たる事業としてやっていくためには必須です。

ご自身でフルリフォームを100棟できるなら、毎回のリフォーム費用から40-60万円引いて収支予測しても良いかもしれませんね。この記事を読んでくださる方はつとめ人の方が大半なので、あまり、現実的ではないかと思いますが。。。

いずれにせよ、きりつめて1棟賃貸に出すための取得費と修繕費で総額600万円と仮定します。上の説明であれば650万くらいはみておきたいところです。

【表面利回り】家賃収入72万円÷600万円=12%(年率)
取得費650万円としますと、年率11%となります。

【管理費支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】
年額家賃残 54万円=4万5千円×12ヶ月
家賃残り54万円÷600万円=9%

取得費650万円としますと、8.3%となります。


 


 

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(2) 都心の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

都心の一戸建てはサラリーマン大家さんには不向き、専業大家さんなら可能性あり

地方の戸建て賃貸はまぁまぁ魅力的なのでそちらのお話をしたいのですが、地方に触れる前に都心の戸建て賃貸への投資について簡単に触れたいと思います。

サラリーマン大家さんが都心の一戸建てを買っても、投資としてはまずうまくいきません。

理由は簡単。

地価が高すぎるのと、都心はエリートサラリーマンの皆様が高額の住宅ローンを引っ張ってきて新築・中古構わず購入します。
新築は購入の翌日に売りに出すと、およそ2~3割、販売価格が下がります。
嘘だと思うなら新築買って価格査定に出してみてください。

なぜ、購入直後に価格が2割も3割も減ってしまうのでしょう。

これも理由は簡単。

広告費、営業マンへのインセンティブ(営業成果報酬)を上乗せして販売しているからです。
加えて住宅ローンで購入していますので、表面利回りで3%~4%くらいの価格で買われていきます。

戸建て分譲住宅はそもそも個人の方が終(つい)の住みかとするべく、給与所得を実質的な担保とみなした住宅ローンで購入する商品です。物件担保価値プラス給与所得の一部を返済原資として加算し、融資額を考慮します。

主に個人の大家さん向けに、物件の収益性を評価しますよ、というのがアパートローン。
副業で大家さんをしている方も多いことから、賃料収入を返済原資として物件担保価値に加算し、融資額を考慮します。

それだと返済がきつそうという場合でも他行との競争上、融資を出さなければならない場合もあります。
こういう場合は補助的に給与所得の一部を返済原資としてみますが、万が一の補助的な返済原資なので融資額への影響は住宅ローンと比べると小さいですね。

さらに住宅ローンのなかでも住宅支援機構(旧・住宅金融公庫)の提供する「フラット35」ローンを使っている場合、銀行が負担するリスクは融資実行時から機構へ住宅ローンを譲渡(売却)するまでの2~3か月間だけです。

機構は購入した皆さんの住宅ローンをまとめて300億円から1000億円のまとまりにし、これを「機構RMBS(住宅支援機構住宅ローン担保債権)」という金融商品にして、生命保険会社等に運用商品として販売。生命保険会社等は死亡保険という超長期のリスクをしょっているので、保険料収入を原資にリスク発生期間の長さに見合う長期、超長期の運用をするのです。普段は生保さんは長期の日本国債を買うのです。10年物、15年、20年、30年・・・といった年限で買っています。しかし昨今のゼロ金利下では運用のしようがありませんよね。

住宅ローン担保債権はその点、とても魅力的なのです。最長で35年の債券ですが、住宅ローンを抱えている皆さんは勤勉な日本人の方たちばかりなので、35年間予定通りに返済するという方がとても少ないのです。滞納?いいえとんでもない。その逆で、ボーナスをコツコツためたり退職金の一部を使って、前倒し返済するのです。
その結果35年のはずの債券が、ローン残高を使って全借入人の平均返済期間を算出すると、なんと、12~15年くらいになり、それでいてさらに同じ年限の日本国債よりも150bp~200bp(bpはべーしすポイント。100bpが1%)も利回りが高いのです。10億円以上の資金がないと購入できませんが、なかなか魅力的な投資商品ですね。

話が脱線しましたが、そんなこんなでして、銀行からするとローン実行から2~3か月だけの融資リスクを取ればよく、あとは機構の売却して貸付金が回収できなくなるリスクからさよならできまして、低リスクでローン手数料が入ってくる。

これは、おいしい。
おいしい商品のため、販売に積極的。
ローン実施時のルールさえ守っていれば機構がお買い上げくださるので、ルールの範囲内でぎりぎりまでローンを出してくれます。

それでも都心の一戸建てがいいという人は

つまり、融資が最もつきやすいのがこのジャンルなので、特に都心のこのジャンルなので、物件価格が高止まりしてしまって利回りで考えるととても取り組む意味がなくなるということです。

表面利回りでこの水準では、自己資金半分出しても投資として機能しません。
元利返済、メンテナンスコスト支払、将来の修繕への積み立て、管理会社への支払・・・など考えていきますと
どうしても毎月赤字になってしまいます。

接道していない再建築不可な築古を買うという手段もありますが、築古過ぎてどうしようもなくなっている物件が多いですね。再生に取り組むとなると本業をそっちのけで取り組む必要がありますし、そもそも銀行ローンが出にくいので、事業性ローン(プロパーローン)で取り組み可能な専業大家さん、地上げ屋さん以外は取り組むだけ時間の無駄であります。

またはシェアハウス的な運用を行うという選択肢もあります。でも、世の中で喧伝されているほど甘い投資じゃないですね。これについては安易に飛びついて苦労され、わたくしのところに相談に来ている方が何名かおられましたので、別途取り上げます。

そういう背景もあり、戸建て賃貸を購入して家賃収入を得よう!と思いますと、自然な流れで地方の戸建て賃貸に目が向くわけです。
戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 


 


 

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戸建て賃貸を買うと儲かるのか(1)

セルフストレージ大家小原たけやです。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

近頃区分マンション投資が利回りが下がってきた(購入価格が上がってきた)せいでしょうか、利回りが比較的高いと言われている、戸建て一軒家への投資に人気がでているようです。そこで戸建て賃貸への投資についてみてみましょう。いろんな書籍が出版されていますし、仲介する不動産業者さんも増えてきました。

特に地方では裁判所の競売で戸建てが出やすいこともあり、若干過熱気味ですね。

地方の競売でブツ( ← 不動産のことね)を仕入れている地場の不動産業者さんからは時々、「最近素人大家さんが入ってきて落札価格が上がって商売になんねぇ」なんていうつぶやきもきこえてきます。

戸建て賃貸への投資の場合、多くのケースにおいて土地が所有権つきでついてきます。ときどき借地権の上に建てられた戸建てもありますけれども。

区分所有の場合でも、物件に土地の所有権がついてくるものは珍しくありません。

しかし区分所有の場合は一つの敷地を数十、数百のお部屋で共有する事になりまして不動産オーナーおひとりでの占有(独占的所有)ということができません。

区分マンションでは所有権はお部屋の広さの割合に応じた持ち分、たとえば共有だけれども権利は10万分の1500、などと言うことがよく起こります。たとえば10階建てのマンションで各フロア同じ面積の部屋が10室ある、全部で同じ部屋が100室あるような区分マンションですと、持ち分は100分の1ということになりますね。

これでは処分もできませんし、土地の持ち分がかなり小さくなります。

土地の持ち分が小さくてオーナー一人で土地の活用についてなにも決められない分、銀行は区分マンションには担保価値(銀行からみた資産価値)は限定的になってしまいます。

そのため区分マンションをローンを活用して買い進めようと思っても三部屋目くらいからローンがでにくくなり、先に進めなくなってしまうのです。私もこれまでに高給取りのエリートサラリーマンや勤務医の方々が新築中古に関わらず区分所有マンションを買い進めた結果、担保不足に陥ってどこからもローンがでない状態になっているのをみました。

つまり区分マンションへの投資は現金がたっぷりある方向けの投資と言うことになります。

これに対して戸建て賃貸への投資は、銀行融資を活用して収益物件を買い進めようと言う方には向いている手法といるかもしれません。

なぜなら、言うまでもないことですが、戸建ては土地も丸ごとあなたのもので共有者がいません。他の人と土地部分を共有している状態にないので、土地の持ち分といいますか専有面積は100%になるわけです。

区分マンションとくらべて土地の処分や建て替えの決定もしやすいです。

なんといっても、資産を加速度的に増やしたいときに重要なパートナーとなる、銀行も土地の比率が高い収益物件ということで価値が高いとみなしてくれ、融資しやすい分野となります。一棟もの投資は皆そうなんですけどね。

反面、戸建ては区分マンションと同じで賃借人が退去してしまうと全空物件となってしまうため、高額のローンは望めない分野ではあります。

明日に続きます。
(おそらく午後7時ごろの投稿になると思います。)


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(9)区分所有マンション一室~都心物件でのキャッシュフローからいえること

セルフストレージ大家小原たけやです。都心の区分所有物件は、投資対象としてはどうなのでしょう?


都心の区分所有マンションは投資対象としてはどうなのでしょうか?

筆者は、投資対象としてはまあまあ良いかな、と思います。

なぜなら家賃相場が高いので、管理費、積立費、経費を引いた後でもキャッシュが残りますし、地方よりも転売可能性が高いので運営をやめようと思ったときにも比較的はやめに現金化できます。

そのような理由から、都心に住みつつ都心のワンルームマンションに投資するという投資手法は、投資の初心者の方であればありかなと考えています。

ただし注意点もあります。
安い、価格帯で600万円以下の物件では借地物件や狭小ワンルームが多く存在しているのです。

まず借地権について。
ワンルームマンションの資料をよく読むと、土地権利についての記載があります。「所有権」または「借地権」と記載されていることが多いと思います。

借地権の中でも特に「定期借地権」の場合注意が必要です。備考欄に何年までの借地か記載があると思うのです。

たとえば定期借地期間五十年の物件があったとしましょう。このワンルームマンションの築年は20年。

最近の定期借地物件は期間満了しますと建物を取り壊して更地にして土地を返還しなければなりません。

そう考えると、建物が使える期間は残り30年しかありません。

30年あれば投資額は回収できるのではないかとお感じになる方もいらっしゃるかもしれません。しかしそれは大きな間違いでして、都心の中古マンションは人気があり利回りが低いので、資金回収できそうになるまで待ってからワンルームマンションを売ろうと思っても、そのころには残存期間わずか数年のマンションになってしまっています。こるでは誰も買いません。都心の中古マンションへの投資の基本戦略は、利回りが低いので数年保有して売却し利益を確定させる。これに尽きます。

この価格帯のワンルームのもう一つの問題が「狭さ」です。狭いと借りても少なくなり、売却時の買い手も少なくなります。実際20平米と言いますと、約6坪。12畳ほどです。このスペースの中に洗面、トイレ、風呂、キッチン、収納、玄関を詰め込むので、居住スペースはこの半分くらいになります。ご自分で住んでみたところをイメージしてみて、どれくらいの広さならふつうに生活が可能か、考えて広さを選びましょう。

経験上20平米未満は検討対象から外した方がよいと思います。

都心の区分マンションは売りに出すと価格設定さえ間違わなければあっという間に売れてしまいますので、家賃収入を得つつ転売益を狙ううな投資スタイルでとりくむのも面白いですね。

都心区分の場合、地方のファミリー層向けのように、キャッシュフロー・シミュレーションをする際の注意点をお話しします。

考え方は地方の区分マンションの時と同じですが、都心はライバルが多いので粗利は10%ぐらいに落ちると思います。

一千万円で転売可能な区分マンションが900万円くらいの値付けで出てきたのを狙うイメージです。たまに一般向け市場にも出てきます。

利幅は地方より薄くなりますが、その分、売買の回転速度を上げて利益総額を増やしていくイメージですね。本格的に取り組もうとおもったら、宅建業法免許が必要になりますが。。。

都心物件ですから地方よりもライバル多く、競争は激しいです。利幅も薄くなります。銀行融資もあまり期待できないので、現金買いが可能な方向けでしょう。資産を急拡大させたい方であれば、あまりおすすめはできませんね。

不動産投資の良さは銀行融資という他人の資金を組み合わせて資産を急拡大できるところにあるので、経済的自由を達成したい方は、他の投資手法を検討されてみてはいかがでしょうか。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(8)区分所有マンション一室~都心物件でのキャッシュフロー

都心区分のキャッシュフローはどんな感じになるのでしょう。


前回の投稿に続きましてご紹介しますのは都心部で区分所有マンションの一室を購入した場合のシミュレーションです。

この原稿を書いている時点では、東京23区のワンルームマンションの相場をみてみますと、場所やグレードにもよりますが6万円から10万円くらいとなっております。10万円台になる区は都心三区(千代田、港、中央)くらいしかありませんので、間をとって8万円と仮定しましょう。

3-1-5-1

管理費・修繕積立費は地方とあまり変わりませんで、およそ一万円くらいです。

また、地方の区分マンションと同じように広告費や運営経費を差し引いたとすると、以下のようになります。

3-1-5-2

手取り収入は、5万4千円ですね。

都心なので運営費はこれよりもう少し少なくて済むと思います。

まずは表面利回りを試算してみましょう。
都心ですので利回りは地方ほど高くはなりません。8%くらいがよく見る水準とおもいますので、8%にしました。

【表面利回り】
  家賃96万円÷1200万円=8%
【管理費・修繕積立費を除いた利回り】
  家賃84万円÷1200万円=7%
【管理費・修繕積立費・運営費を除いた利回り】
  家賃64.8万円÷1200万円=5.4%

(1200万円となると高い!とお感じの方もいらっしゃるかもしれませんね。経験上、この手法が有効な価格帯は800万円以上の物件が多いのです。500万円から600万円台で物件探しをすると、思わぬ落とし穴があるのです。次の説で説明します。)

現在の超低金利時代を考えると、空室リスクがあるとはいえ5%台の利回りは理想的に見えますね。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(7)転売での儲け方・続編

区分所有マンションへの投資手法として競売も選択肢に入れるべきです。

安く買うための方法として「競売」を検討しても良いかもしれません。

「競売」は裁判所で行われる入札形式の不動産売却でして、「きょうばい」または「けいばい」と読みます。世間でよく使われる読み方は「きょうばい」でしょうか。法律家や不動産のプロは「けいばい」と読む人が圧倒的に多いので、読み方で素人さんか玄人か、なんとなくピンときたりする言葉です。

競売の場合、落札(競落(けいらく)ともいいます)してもそのまま転売可能な物件は、実はあまりありません。そのため、売れるまでの期間の資金繰りとリフォーム期間と費用を考えて、仕入れ予算を考えた方がよいです。

たとえば、中古売却予定価格が1千万円と予想される競売物件の区分マンションがあったとしましょう。
手間を考えると粗利15%で150万円はほしいですよね。

個人所有で転売となりますと保有期間五年未満の場合、売却益に譲渡税40%が課税されますので手元に150万円残すには税前で250万円の利益が必要になります。すると、仕入れ価格は1千万円-250万円、すなわち750万円となります。

3-1-4

ここで仕入れ価格にはリフォーム代や、保有期間分の管理費、修繕積み立て費も含まれることに注意してください。

仕入れ価格750万円となりますが、売れるまでの期間を六ヶ月とみて費用を見積もります。

空室期間中の管理費・修繕積立金
 月2万円×6ヶ月=12万円
リフォーム代※
 100万円
※ リフォーム代は業者さんにきちんと見積もりを取り、正確に出しましょう。
仲介手数料
 1千万円×3%+6万円 消費税別36万円
予備費 50万円
※ 実際に不動産を買うとなると予想外のことが起きたりするので、予備費は忘れずに取っておきましょう。目安としては物件価格の0.5%程度です。
あわせて 198万円(=50+36+100+12)分を織り込んで、建物仕入れ価格は552万円(=750-198)となります。

たとえば家賃5万5千円のファミリータイプで、利回り10%ちょっとの物件がみつかって、住宅ローン利用者向け中古住宅の分譲価格として1000万円程度で転売できそうであれば、いま述べたようなことができるのです。

ただし、これ自体をあまりおすすめできないというのが正直なところです。
なぜかといいますと、宅建業法という不動産取引に関する法律があるのですが、反復して同じような取引を繰り返して儲けていると業者と見なされてしまいまして、素人のままで取引を続けると宅地建物取引業免許が必要になります。

さらに所有期間五年未満で売買を繰り返した場合、売却益に対しては短期譲渡とみなされて売却益に対して40%もの高い税金を払わなくてはならなくなります。

短期譲渡と判定されずに住居を売却する方法もあります。それは、仕入れた家に自分で住んでしまうことです。自宅を売却すると租税特別措置法という法律に基づいて自宅売却・買い換えの特例という税制優遇措置が定められているので、この制度を活用すればよいのです。

自宅の売却益には三千万円まで非課税(2016年時点で有効な税制です)となります。利益がまるまる残ることも起こり得るというわけです。

あなたが不動産取引を業として行い売買を繰り返す場合、個人事業主または法人を設立しての取引となると思いますが、業としておこなっているのであれば短期譲渡を繰り返し、売りと買いを年度末まで繰り返しても損益は全取引通算で合算されますから、堂々と転売できます。

なお、不動産投資家は、売買がメインではなく、あくまでも賃料収入を長期安定的に得ながら資産形成を達成していくものなので、このような投資方法もあるよ、というていどに頭の中にとどめておいてください。

数段落前にて競売のお話をしました。競売は誰でも参加することができますが、権利関係が複雑な案件や落札(競落(けいらく)ともいいます)後に占有者が居座って処置に困る場合もあります。不安な方は競売の専門家である「競売不動産取扱主任者」の資格を持つ専門家に依頼しましょう。

競売不動産取扱主任者は、宅建士(宅地建物取扱士)だけが受験資格を持っている、いわば宅建士の上級資格です。保有者は全宅建士(平成27年時点で203,855名※)のわずか2%という、まさに選ばれし者のみが名乗るにふさわしい資格です。。相談してみましょう!
(ちなみに弊社にも一名在籍しております)

※ 出典 http://www.retio.or.jp/toukei/pdf/stat_g.pdf


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(6)転売での儲け方

「スター・マイカ」をご存知ですか?じつは、区分所有マンションへの投資方法には裏技があるのです。高い確率で利益を上げている会社があります。

地方の区分所有マンションへの投資方法は、実はもう一つあります。

それは……

名付けて「スター・マイカ方式」です。

たとえば2LDK、3LDKや4LDKなどのいわゆるファミリー向けに提供できそうな区分を探してくるのです。

ファミリー向け区分マンションは一度入居者がつくと長く住んでいただけることが多いのですが、その一方で空室になるとなかなか次が決まらないという特徴があります。

このような収益区分マンションを探してくるのです。

投資マンションとして売買しようとすると表面利回りで12%前後になりがちです。一方、住宅ローンでファミリー層が購入する場合、表面利回りで6%から。

人気の小学校区、評判の良いマンションなどですと転売益を得られる可能性が高く、取り組み甲斐があります。

なぜ実需ニーズのあるファミリー向けに住居として転売すると利益がでやすいのでしょうか。

じつはこれ、ローンの仕組みの違いが価格に反映されやすいのです。投資家が区分マンションを購入するときに使用するローンは、「アパートローン」といいます。一方住居を実需に基づき買うみなさんが使用するローンは、おなじみ「住宅ローン」ですね。

投資家向けに転売するとなると適用可能なローンが限られ、アパートローンを使う方が大半です。

アパートローンは不動産の資産価値と収益性を見て融資額が決まります。満額近く融資を受けるには表面利回りで12パーセント台、融資期間は最大で30年ほどですが、建物の税法上の減価償却年限超えた融資はしないので、実態としての融資期間は中古物件で15年から23年程度といったところ。

住宅ローンはローンの考え方がアパートローンとは全く異なり、お住まいになるので賃料0、かわりに対象不動産の資産性および借り入れ人の方の給与所得を重視します。給与から借り入れを支払ってもらうという発想で融資審査が行われます。融資期間は最長35年(二世代ローンであればそれ以上)、銀行側もローン実施後に国の機関である住宅支援機構に売却するので取り組みやすいローンです。そのため金利も低めです。ローン利用時に銀行側の融資額が伸びやすい。従って、不動産の価格は高めに(表面利回りは低めに)なります。

実はこれ、同じ手法を繰り返してどんどん成長した会社さんがあるのです。名前をスター・マイカといいます。大きくなりすぎて証券取引所に上場してしまうほどに成長しました。上場証券所は東京証券取引所、株式コードは3230です。

スター・マイカの創業社長さんは収益物件とマイホーム取得者向けの取得価格が乖離していることに目を付け、同社を創業しました。目の付け所が良いですね。

余談ですがじつは筆者と同じ金融機関で働いていた方で当時からスター営業マンとして(といいますか、伝説の営業マンとして)有名な方でした。

スター・マイカは都心と三大都市圏限定で取り組んでいるようですが、同じ原理原則は地方の主要都市でも成り立ちます。

収益物件用に出回っている物を安く買い、賃借人が退去したら小綺麗にして居住用の中古分譲マンションとして売るのです。購入時に10%の表面利回りで買って、売却時利回りが5%で売りキャピタルゲインが2倍、などと言うこともおこりますます。


 


 

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区分所有マンションを買うと儲かるのか(5)区分所有マンション一室の例 ~ 地方物件でのキャッシュフローからいえること

実際に経験した、地方の区分所有マンションに投資するとどんな感じかという話です。。

以上、昨日の投稿でご説明してきましたように、12%の利回りで試算しても実際には半分以下しか残らないのです。

つまり地方の区分マンションへの投資に関しては、よほど安い金額で投資しない限り(つまり、よほど高い利回りで不動産を入手しない限り)投資物件としては購入してはいけないのです。

また、すでに述べましたように、銀行評価も低いのが区分マンションです。購入額の半分の評価がでればラッキーな程度です。

区分マンション全般にいえる難点として、管理費がかかること、修繕費積立にキャッシュフローをとられること、運営費がかかることです。以上総合的に考えますと、賃貸収入からの利益はほとんどでないという結論になります。

運営に困って売却しようにも、地方の区分マンションは買い手がつきにくいのが別の難点としてあります。

ここまでお読みになられたあなたであれば、区分マンションの低収益性が理解いただけたことと思いますので、よもや投資対象として購入はしないことでしょう。転売相手が限られることからも、転売で利益を上げようと考えることもやめた方が良さそうですね。ギャンブルとして取り組むのなら、あえて止めませんが。

ただ、これは純粋に投資用として区分マンションを購入した場合の話です。

「純粋に投資用として購入する」とは、入居者に建物を貸し、家賃を払ってもらい、その家賃収入で収益を得ようとする場合です。

(明日に続きます。)

 


 

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