社長ブログ

新店舗用地も取得しました。トランクルームは高収益だから、安心して投資できる

トランクルーム大家のマイクラです。先日、既存トランクルーム店舗の隣地を買ったという記事を投稿しました。じつは、同じ月にもう1件、新店舗用の土地を購入しました!!キャッシュ買いです。同じ日に2件売買契約を行ったんです。こちらの土地は100坪。

前面道路はこんな感じ。2面道路に接道、前面道路は公道。幅員12メートル(土地は黄色で囲った部分)

 

 

 

 

 

 

 

市街地なのでそんなに広くない。100坪程度です。都心で100坪買ったら何億って感じですが、地方都市だと1千万円前後で結構出物がある。地方都市にだって東京と同じように人が住んで暮らしを営んでいるわけで、そこには賃貸ニーズが必ずあります。写真は早朝に撮影したものですが、ここの前面道路は昼間であれば1分間に往復で50台から70台の往来があります。土地に看板立てれば露出効果もバッチリ♪

もともとは、個人の戸建て住宅が建っていました。それを地元の不動産屋さんが買い取ったのです。不動産屋さん(とてもナイスガイ!)は、始めのうちはアパートでも建てようかなとお考えだったようです。このくらいの地積に2階建ての軽量鉄骨アパートを建てると4~5千万はかかる。リスクとリターンを比較し、さらに竣工の時期が、賃貸マーケット書き入れ時の2~4月を過ぎた時期になるということがわかり、アパート建築を断念して売りに出されたそうです。

この土地、2つ難点があります。

1つ目は、一見平坦地なのですが、現地に行ってよく見ると敷地奥に行くにしたがって下がっている。10メートルで30センチくらいですかね。これでも、建物を建てたり舗装駐車場にすると、大雨の時に隣地へ雨水が流れ込み、トラブルのもととなります。土盛りが必要かもしれませんね。

2つ目は、角地なのはよいのですが、角に50年物の防火水槽があるのです。縦横4メートル、深さは3メートルほど。写真はこちら。

でかい。。。。深さ3メートルとのことでしたので、ふたを開けてうっかり落ちたらたいへんですね。

 

 

 

 

 

2つの問題点を解決すると、素敵な土地になりそうです。ここもトランクルームを設置する予定で、準備を進めています。トランクルーム投資家のすそ野が広がってきて投資物件ないかとよく聞かれるので、開店後1年程度客付けをした後で、私どものところへ投資相談にいらっしゃっている会員の方にお譲りするかもしれませんね。トランクルーム投資に融資を行ってくれる主要な銀行さんと懇意にさせていただいておりますので、融資に関しても懸念なし、です。

ゴールデンウィークごろには開店できるかなー。楽しみです。

岩手はゴールデンウィークの頃が桜の花が満開。お花見の時期なんですよ。

4月初めに東京でお花見をして、5月初めに岩手でお花見。ワクワクします。

 

都心でも店舗数が少しずつ増えてきています。板橋区、石神井、文京区、などなど。ネット集客が下手なトランクルーム屋はみな苦戦していますが、わたしはWEBマーケティング会社を持っており、そこに開店数か月前から周到にWEB集客戦略を準備させます。だから開店初月から、グーグルやヤフーにPPC(有料)広告の費用を払わなくても、無料の自然検索欄の1ページ目に上位表示できており、スムーズな集客が可能となっているのです。

ふつうは外部のWEB業者にお金(けっこういい金額)を払って準備してもらうのですが、私の店舗網であればそこでお金がかからないので、ローコストな集客が可能になっています。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。


人気ブログランキングに登録しました。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった記事の時はポチっとクリックお願いします。


 

***** トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

トランクルームは既存店舗を増床へ!新しいご縁に感謝。

トランクルーム大家マイクラです。この数か月、M&Aのアドバイザーの仕事あり、新規トランクルーム投資実行あり、アパート・マンション投資家の方のご用命を賜りわたくしの会社のブランド(屋号)での出店の話数件あり、事業提携の申込数件ありで、大変忙しくしております。そんなに大きな会社でもないのに、さまざまな前向きなお話をいただき、とてもありがたいことです。わたしは、トランクルーム事業者が専ら独占状態に近い状態になっている日本のトランクルーム投資を、個人富裕層・まじめに働いているサラリーマン・収益を安定させたい企業オーナーの皆さまを中心に広めていきたいと願って会社を作りました。

その会社が、トランクルーム・レンタル収納の「マイクラ」の運営会社、日本公共収納 (http://publicstorage.jp) です。小さい所帯ながらも設置準備中を含めるとこのブログを書いている時点ですでに2桁に到達しました。都市銀行様、大手地方銀行様、プライベートバンク様、富裕層向け資産運用コンサルティング会社様などからもお問い合わせが増えております。

さて、PRはこの程度にして、先月購入した不思議な不動産をご紹介しましょう。
それは・・・・ 築50年超の木造家屋です!

では、現地ツアー!!盛岡駅徒歩75分です。7.5分ではなくて、七十五分。これほんと。

こんなかんじです

 

外観その1 壁が築年の古さを物語っています。

 

 

 

 

外観その2 壁の板材が朽ちている。。。

 

 

 

 

外観その3 ガス止まってた。。。

 

 

 

 

外観その4 なぞの石灯篭

 

 

 

 

 

外観その5 なぞのモミの木。高さ20メートルくらい。巨木!!撤去すると、いい金額になりそうで、心配(いや、じつは自分はこの手の解体の相場を知っているので、心配なふりをしていただけですが)

 

 

 

 

 

外観6 チャリ・スノーダンプ(雪国おなじみの家庭用除雪器具)置きっぱなし。

 

 

 

 

外観7 なぞの椅子

 

 

 

こんな物件を買って、儲かるの!?!?いま流行りの、築古一戸建て投資でしょ、リフォームして貸すんでしょ?・・・・いえいえ、ちがいます。

このお宅は写真の通りの荒れ具合でしたので、なかなか買い手がつきませんでした。しかし、わたくしの運営するトランクルーム用地(土地面積で170坪)の隣地だったのです。この土地を購入すると地続きで250坪ほどになります。既存トランクルームは相変わらず安定経営ですから、賃貸用の敷地を増やそうと購入に至ったわけです。

2週間ほどで隣地所有者の皆様へのご挨拶と境界画定(これは土地家屋調査士の先生にお願いしました)が終わり、解体工事が入り、立木の伐採、整地、そしてトランクルーム増床分の設置工事に入ります。今回は物置を置くタイプではなく、建築確認を取得し建築物として設置しようかなと考えています。工事の進捗に応じて現地に出向くつもりですので、工事の進み具合を画像でシェアしたいと思います。

 

では、今日はこの辺で。

セルフストレージ大家でした★

 

 


人気ブログランキングに登録しました。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった記事の時はポチっとクリックお願いします。


 

***** トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

水曜日の午後 宅建士(宅地建物取引士)試験の合格発表日。受かった?落ちた?

きょうは、宅建士試験の合格発表日でしたね!
受かった人はおめでとう 一生もんの資格だね

不合格の人はおつかれさまでした
民法や業法の意味不明な文言を前にして絶望的な気分になり、試験会場に行けなかった人もいるだろう

テキストと過去問を5回繰り返した。10回繰り返した。
それでも落ちるときは落ちるんだよね。

また一年勉強しなければならないのか。。。。と落ち込んでいるあなた。
めげずにがんばってください
努力は裏切りらない
仕事があなたを裏切らないように
真剣に向き合ってさえいれば

こんな名曲がありました
くじけても、まわりになんといわれても くじけずにたちあがろう

( https://www.youtube.com/watch?v=DkiBSJ2qBKU )
———-
もう少し早く気がつけば
誇りと自信を失くして

どんなに小さくなった自分でも
夢さえあれば何とか生きてゆける

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

朝もやにつつまれた公園で
ふりそそぐ 透明なこもれびに
まだ何かできるかもしれない
そんな望みを感じながら

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
もう一度はじめよう
———-
オフコース「水曜日の午後」 作詞作曲 小田和正

逆風の場こそ君を鍛えてくれる。
本流から少し外れた道を歩むくらいがいい。

「それでもなお」という言葉が
君を磨き上げてくれる。

だれもが順風満帆の人生を送れるわけじゃない。
苦しい状況になり、どうして自分だけが?と自暴自棄になりそうな時もある。
それは、あなただけではないよ。
「それでもなお」と立ち上がる勇気を持とう。

せっかく失敗したんだ。
生かさなきゃ、損だよ。

(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています

人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


 

***** トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

初めての方へ。トランクルーム大家マイクラのブログについてのご案内

私のブログを見に来ていただき、ありがとうございます。

検索エンジン最大手グーグル社によると、世界中にホームページは2京(けい)、すなわち1000兆の20倍のページが地球上に存在しているそうです。
(どうやって数えたんだろ)

見ていただけただけで奇跡みたいなものですよね!
ありがとうございます。

はじめまして。
トランクルーム大家のマイクラです。本名は、ページ下段のリンク先に掲載されている、会社案内の中にございます。
サラリーマン家庭出身、ふつうの家族子持ちの、おっさんです。

マイクラというのは、私が経営しているセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、レンタル物置の総称)のブランド名です。
マスコットキャラクターはくまの「まいくま」ちゃんです。

トランクルームのマイクラ マスコットキャラクターのまいくまちゃん

まいくまちゃんです。
21歳独身男性です。趣味は盆栽です。だいじにしているおきにいりの盆栽は松の「まいくま木」。


「マジ~?ウケルー」と、いまどきの若者に言われるのが好きです。

 

 

 

 

 

 

 

出身

私はもともと昭和の第2次ベビーブームのサラリーマン家庭に生ました。長嶋茂雄がジャイアンツは永遠ですと言って引退した年の2年前です。
ふ、ふるすぎる。

 

相続させてもらえそうな財産も田舎の一軒家(物件概要:所在地岩手県。最寄駅徒歩70分木造2階建て当時築35年)以外にないという、いわゆる日本中どこにでもあるような、フツ―のサラリーマン家庭です。
学校卒業後もサラリーマンをしていたので、これもよくある話と思います。

 

学生時代

家が裕福じゃないので(当時よくある話)金のない学生時代。
ほか弁でバイトした帰り道。
神田神保町の古本屋街をぶらっと歩いていた時、今は亡き投資の神様とよばれた作家の「邱永漢(きゅうえいかん)」さんの古本を手にしました。
立ち読みをして、ものすごい衝撃を覚えました。
こんなすごいひと、いるんだ。

 

今思えば、これが不動産投資という世界の存在を知った最初のきっかけです。
彼は不動産でレバレッジをかけつつも長期保有、株式投資と組み合わせることで莫大な富を築きました。

 

とはいえ当時の僕にはお金がないので、知っただけです。

 

行動を起こそうにも、起こせません。
まずは暮らしていかないと。
なにしろ、田舎から上京して大学の学費が高くて生活費を削るしかないような状況だったからです。

 

どのぐらい切り詰めていいたかというと、漫画のなかでしか見ないような生活を送っていました。
読めばわかると思いますが、悲壮感みたいなのは無くて若さゆえの勢いだけあって、必死だったから、
いま思い出してもちょっと可笑しい。
今やれって言われても、むり~。

 

日曜日の閉店間際の肉の量販店。
生活費を浮かせるために食材の豚小間切れ肉(100グラム68円の特売品)を週に1回、1キロ買う。680円。現金に余裕があれば2キロ。月に1~2度だけど。
学校帰りにある別のスーパーで金曜日の夜にタイムセールがあり、そこには売れ残りの野菜が安くかご積みになっているので買う。398円。
日曜の夜、肉と野菜を煮込んで1週間分のカレーを作る。
実家から送ってもらったコメを炊いて一週間カレーを食う(昼飯はその米で握った塩おにぎり)。

 

ガス代がもったいないので、カレーは寸胴のまま冷蔵庫に入れ、炊いたご飯の上にそのまま載せて食いました。

こうすると、カレーをあっためなくても、5分くらいでいい感じにぬるくあったまるのです。

サバイバルゲームって感じです。
東日本大震災の時、災害時出動の自衛隊員の方が冷めたご飯に冷たいままのレトルトカレーを掛けて食べている(あったかいものは被災者の方にという心配りなのだそう)のをみて、上には上がいるなぁ~と敬服しました。

 

 

アパートは板橋区成増(なります)1丁目のクリーニング店の2階にあった風呂無し築45年1K家賃3万6千円。
大家さんは人の好いおじいちゃんおばちゃん。
銭湯代が足りなくて台所で水浴びしたり。

 

ドラえもんの作者の藤子不二雄さんが若いころ、同じようなことをトキワ壮でしていたと本に書いてありました。
そんな暮らしをしていました。

 

学業の傍らバイトは4つ掛け持ち。弁当屋と塾講師と家庭教師と、プログラマ。

朝から授業が始まるまで、麹町の弁当屋で飯炊き。朝4時に起き、始発で麹町のほか弁にいき300人分の飯を炊き、唐揚げを揚げた。
当時は日テレが麹町にあったので朝、ロケに出発するロケバスが横付けして、ADさん?若い人がカレーとか唐揚げ弁当を50人前100人前といった感じで買っていきました。
テレビ局って金あるんだなーと思いました。

 

キャスターの櫻井よしこさんなどが、ときどき買いに来てくれました。やさしくて、美人だったなあ。

 

当時は不動産バブル景気のピークから終わりかけのころで、弁当屋の社長と店長が区分マンションを転がして500万儲けた、1000万儲けた、なんて話をしてました。
学生時代のうちにバブルも終わり、ここに書いたような暮らしぶりだったので、バブル景気の恩恵にはよくすることができず、ざんねんでした。

 

授業がない曜日は家庭教師と塾講師。
物覚えが悪く、勉強に苦労したせいか?逆に何がわからないかがわかるようになり、教えることは大得意。
英語や数学の偏差値30,40台のお子さんを偏差値60,70台にあげてあげたことが何度もあります。
あんなのは方法論があるので、子供と親御さんと先生の間の信頼関係ができれば、ふつーの脳みそを持った子なら、時間を半年から1年いただければ、そんなに難しくない。

 

電車代がもったいなくて、3駅4駅だったら歩きました。

 

あとは、プログラムを書くことができたので、
金に困ると単発の開発バイトにとびこんで、納期直前3日ユンケル飲んで徹夜して仕上げるのを手伝ったりしました。
こういうのは払いがいいので、分厚い教科書とか機材を買うときには重宝しました。

 

大学の学部を終わり、先生との良い出会いがあり、推薦状をもらって国立大学の大学院へ進学。
奨学金はもらえたけれど、返さないといけないので暮らしぶりは変わらず。
なんとか学生時代を修行僧のように生き延びて、社会人になりました。

 

サラリーマンになる

 

貧乏は嫌だなあ お金持ちになる秘訣を知りたいなあ そうだ、お金持ちがいっぱい集まるところで働けば、秘密がわかるのでは?
と、いうわけで、企業派遣で大学院に来ていた同級生に教えてもらった銀行をいくつか受け、サラリーマンになりました。

 

最初の勤務先は銀行で、そのあと外資系金融でした。日本の銀行や証券会社に投資性の金融商品を卸しているのが外資系金融です。
日本の銀行はグローバルの金融ピラミッドの頂点にはいないんだなー 金は貸すけど、担保は取るのでリスク取らないもんなーと
ぼんやり思って悲しかったのを覚えています。ちなみに保険会社、証券会社も同様です。残念ですけど。

(いまは自分で会社を経営するようになったので、ほぼ無リスクで自社のお客様に商品を販売して手数料だけいただけるのであれば、それはそれでよいのかなとも思ったりします。

当時は日本の政府や新聞テレビが世界を代表する金融機関とかなんとか報道しており、一方でグローバルにはぜんぜんそんなことはないと知り、新米サラリーマンなりにちょっとがっかり)

 

外資金融はリターンの源泉はリスクという発想がしっかり根付いており、計測可能なリスクならばとれるものは取ろうという文化がありました。
そこに超過利益の源泉があるからと。
不動産投資にもそのころの経験が生きています。

 

そこで資産運用などのお仕事をさせていただいている中で、資産数百億円というような超ド級の資産家が日本に少なからずいることを知りました。
そしてその多くが資産保全と資産運用の目的で不動産に資金を投じていること。

 

銀行とうまく付き合い、レバレッジをきかせてリターンを向上させながらも安定運用を実現していること。
昔読んだ邱永漢さんの本の内容がよみがえります。
不動産投資に、ますます関心が強まっていきました。

 

 

不動産投資を始める

いろいろ調べたり勉強したりはしたものの、実際に投資行動に移るまでには数年かかりました。お金を貸したり投資商品を売る立場と、身銭切ってリスクとって投資するのとでは、心持ちがだいぶ異なります。

それでも、2000年代初頭、勤務先の同僚が不動産投資でアーリーリタイアを果たしたのを見てついに決意。

 

不動産投資を始めました。

就職して給料をいただけるようになってからは毎月、手取り月給の一割とボーナスの半額をためる習慣が付いていました。

当時は今のように銀行が貸し先が見つからなくて個人にアパートローンでどんどん貸し付ける、というような時代ではありませんでした。

一部都銀が先駆的に収益還元評価で個人富裕層にハイレバレッジローンを出していた以外は、自己資金で二割は最低必要な時代でした。でも、軍資金はあったので、何とかなったのです。

(銀行業界はその後、その都銀傘下の関西系の地銀が同じ融資を始め、静岡のS銀が始め、横浜のY銀が他行の様子見ながら少しずつはじめ、千葉のC銀行が続いて、ノンバンク系のO信託が続いて。。。というように、融資競争が拡大していきました。みなさんはその流れの延長線上に、いるのです)

 

状況に応じてレバレッジをかけたり、かけなかったり。レバレッジも使いよう。善し悪しなので。

 

高利回り投資を追求する中でアパート・マンション・商業ビル・更地・トランクルーム投資、競売、任意売却、建て替え、不良債権化した収益物件への再生投資など各種不動産投資を経験。

 

「ミイラがミイラ取り」に!

chmsvhnuiaeab7r現在では、不動産好きが高じて宅地建物取引業免許を取得、業者向けデータベースREINS(レインズ)を直接見ることのできる立場になりました。
ミイラ取りが不動産屋、ミイラが不動産購入者とするならば、「ミイラ取りがミイラになった」ではなくて、「ミイラがミイラ取りになった」。

 

つまり不動産屋さんも経営しています(こちら。 満室経営研究会トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

 

2ブランドとも、同じ法人(日本公共収納(株)Public Storage Japan Co., Ltd.)で運営しています。お客さまが安心してお付き合いいただけるよう、資本金はどーんと積んで6290万(ほとんどが独立開業前に不動産投資をゼロから始めて得た資金です) そんじょそこらのぽっと出の宅建業者とちがい、財務基盤が盤石なので、私のブログにかいてあるような、ぽっと出の同業他社の所業、手数料欲しさに個人をだまくらかすような取引に手を染めることは、ありません。

 

このブログを読んでくださるあなたにお伝えしたいこと

その意味では新米大家さんではありませんし、ウキウキと心躍ることは書けません。

 

景気の山と谷を何度か経験してきた人間なので、ブログも内容が辛辣かもしれません。

 

これから1棟目に挑戦する方や1棟目を買ったばかりでウキウキな方は読まないほうがいいかもしれません。
はじめに謝っておきます。
ごめんなさい。

 

でも、このブログでは、いろんな裏話、経験談や、不動産への投資を通じて生き残っていくためのヒントをたくさん紹介しています。
生きた経験をもとに書いてありますから、読んでいるうちにあなたが経験したことであるかのように、
知識として蓄積していってほしいな、と願っています。

 

ブックマークなどして時々覗きに来ていただけると嬉しいです。

 

また、コメントやメッセージをいただけると執筆の励みになります。いただけると、うれしいです。

 

金融畑が長かった関係で、都銀、地銀はじめみなさんもお世話になっているかもしれない収益還元評価でおなじみのあの銀行やこの銀行ともお付き合いがあります。
また、ローン金額が伸びないと言われている巨大金融機関や保守的な地銀さんでも、ローンを引き出す方法は、あるのです。
自称ローン専門家がしらないだけ。

 

金融機関側にいた、いわゆる現場を知っている実践型の不動産投資家ですから、融資の話は、白黒見極めつけるのがものすごく速いです。
金融マンが融資稟議を書く状況を想像しながら話を進められるからです。

 

どこぞのセミナーでン万円払ってホニャララ投資法の教科書を買うより早いし手っ取り早いこと請け合い♪

 

つたない文章ですが、不動産投資を通じて経済的自由を獲得したい皆さんのために、業界に横たわるタブー、落とし穴、成功の秘訣、失敗談なども書いていきたいなと
思っています。

 

学生時代からここまでを振り返ってみて、今日まで無事に生き延びたことといろんな出会いにおどろくとともに、
いつ偏食とバイトのし過ぎで倒れてもおかしくない日々だったので(サバイバル感満載で、たのしかったけど)、
いまここで自己紹介文を書くことができて会社を数社所有することができて大家業で自活できてみなさんにトランクルーム投資の良さをお伝えすることができること自体
奇跡のように思えてきました。

そう。人生ま毎日が奇跡の連続。自分で未来を変えられる、やったことはすべて自分に跳ね返ってくる。
ここであなたにこの文章を読んでいただけたのも、確率を考えるとほとんど奇跡。

 

文章下手な私のブログを見に来ていただいて、ありがとうございました。

*******

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(5) 地方物件には○○○がないと致命傷になる!?

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、昨日の投稿に続きいて、さらに寄り道をして地方物件の別のワナと、再建築不可物件に出会った場合の考え方についてお話ししたいと思います。といいますのも、これがないと一見満室の物件でも購入後に空室で困ること間違いなしだからです。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

余談が多すぎる!と会社のスタッフから苦情がありましたが
人間、なにか事をなすためには、教科書的な知識だけではやっていけません。
昨日の雪庇(読み方覚えてます?)除雪費、やっている人しか知らなくて本に書かれていない、物件売ることで頭がいっぱいの業者さんは教えてくれない、そんな知識がたくさんあったほうがあなたも投資家として討ち死にせずに済む確率が上がります。

FXでも株でもゴールドでもビットコインでも何でもよいですが、投資で一番大事なことは死なないことです。継続は力なりで、コツコツ続けていくことさえできれば成功できる。それが投資の良いところだからです。

そういうわけで、あなたが不動産投資家として成功してくため、地方物件でないと致命傷になりがちなものについても頭の片隅にインプットしておいてください。

○○○にはなにが入ると思いますか?

答えは、「駐車場」です。

地方物件では駐車場がないと入居者募集の際に致命傷

になりかねませんから、注意してください。

都心や政令指定市で暮らしていると電車中心の暮らしをしている方も多いので駅徒歩○分の表示をみて駅近物件しか見ない方がいますが、それはみるべきところがずれています。 

地方では電車通勤、電車通学の人はごく一部です。車社会なのです。ですから駅前でもない限り駐車場は必須で、ファミリー向けであれば夫婦で一台ずつ、合計二台分の駐車場が必要です。だんなさんは通勤と仕事用に一台。奥様は子供の送り迎えやパート先への通勤に一台必要になります。

駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場をかりるなどする必要があります。

(こんな駐車場の看板を見つけました。過激ですね~)
omosirokanbanimg_4

 

地方は車社会であることから、道路へのアクセスのしやすさ、ショッピングセンターへの行きやすさなども大切です。

特に道路として大切なのは国道、バイパスです。物件購入の前にレンタカーなど借りるなどして、仲介の不動産屋さん抜きで近隣を走ってみましょう。仲介さんだと見落としているところ、都合が悪くて見せていないかもしれない町の顔を見に行きましょう。 

区分所有マンションですと、建設時点で開発業者さんが地域の生活環境をある程度調査した上で建設されています。分譲マンションは売り切らないと建設用資金を銀行に返済できないので、調査に調査を重ねて建設しています(その分コストがかかるので、新築の分譲マンションを賃貸に出そうとしても価格が高すぎて割に合いません)。

一方、戸建て家屋や1棟アパートでは必ずしも立地周辺の需要調査をして建てているわけではないので、怠らずに調査しましょう。

 

 

「再建築不可」との記載のある不動産に出会ったら

投資物件を探していると、物件概要の中に「再建築不可」の記載があるものに時々出会います。

これは、現在の建築基準法では建築許可を出すための要件があるのですが、その要件を欠いている物件です。
昔は法規の関係で建築できたけれど、いまの建築基準法の条件下では建物が立ちませんよ、という土地の上に立っている物件がありますと、物件概要のところに「再建築不可」と書かれます。

たとえば現在の法規では前面道路に二メートル以上接道していないといけません。
2メートル。違和感ないですよね。
消防車や救急車などの緊急自動車の乗り入れの関係で決まっているという話だそうです。

昔は自動車があまり一般的でない時代というのがありました。マイカーという単語が一般化したのは昭和40年代。メートル法の普及が昭和30年代。

昔は尺貫法(しゃっかんほう)で寸法どりをしていました。
接道幅は六尺(約180cmつまり1.8メートル)でよかったのです。

このような物件ですと現行法令上は二メートル未満の接道となり、建築許可が降りません。そこで再建築不可という表記をいたします。

建物に大きな欠陥がなければ投資対象としては検討の価値ありと思います。駆体が木造の場合シロアリや土台の腐食があると致命的です。
修繕に大金をつぎ込むことになりますので、念のため購入前に大工さんや工務店の方、建築士(高層ビルを建てるわけではないので、二級建築士でも大丈夫です)の方などにざっとみていただきコメントをもらうようにしましょう。

修繕が必要であればどのくらいのコスト感なのか、粗見積もり(あらみつもり)をお願いしましょう。

ちなみに再建築は不可のままでも、リフォームなどの改装は禁止されていないのですね。
都市計画地域(まちのなか)であれば集合住宅など建築基準法上、特殊建築物と分類されている建物は何やるにしても建築確認が必要ですが、小規模な建物(床面積100㎡未満)ですと建築確認不要という例外規定がありますので、柱だけを残して壁や床を張り直し、さらに柱もこそっと補強したりしてあたかも新築のようにしてしまうという猛者もいるようです。

わたしはめんどくさがり屋なのと、ちょっと脱法行為的な香りがするので、やりませんが・・・。

明日からは再び、戸建て賃貸は地方ではもうかるのか?の話に戻ります。


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(4) 雪国物件のワナと注意点

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、ちょっと寄り道をして雪国物件のワナについてお話ししたいと思います。といいますのも、フルローンで北海道の某豪雪地帯に1棟物のマンションを買うことになったけれども、どうもうまい話しすぎて心配で・・・というご相談がありまして。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

私が主催します満室経営研究会(http://www.manshitsu.jp ) にです。

ほぼ毎月、同じような相談が来ます。

セールスマンの満面の笑みを見ていたら不安になってきたとのこと。その皮膚感覚が素晴らしいなと思います。

そういうわけで今日の投稿は戸建て賃貸のお話を1日お休みしまして、雪国物件のワナと注意点についてお話ししたいと思います。
何を隠そう、このブログを書いているわたくしも岩手県出身!よ~く雪が降ります。

いまは東京に住んでいて、岩手においてある収益物件の様子を見に行ったり、自分で保有しているトランクルームの管理状況を見に行ったり、月に一度ほど往復しているだけですが、小学生中学生のころなどは、冬は朝四時にたたき起こされる毎日でした。なんでかって?そりゃもちろん。「雪かき」(除雪のこと)です。

豪雪地帯では子供も貴重な労働力であります。おかげで足腰が鍛えられました。

雪の中を歩いても、走っても、さらにアイスバーンの上をチャリンコで学校に通っていたのでチャリンコの運転もお手の物であります。

さて、雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。
東京で満室時表面利回り7~9%で売られている時期、北国の豪雪地帯では3~4%高い利回りで売られているので
おもわず仲介業者さんに問い合わせをして、池袋や新宿や大手町や銀座や品川などにある、会社の豪華な応接室で営業マンと名刺交換をして・・・なんて方も読者の中にはいらっしゃるかもしれません。

(お客さんが男性だと、なぜか目がキラキラした20代の女子が出てきたりしてね。逆に女性だと、ナイスミドルな感じのダブルスーツのかっこいいおじさんが出てきたりしてね。
年金と老後不安と日本財政とかを語ってきたりして、自分の将来は自分で守らないとねなんて演説してもらったりしてね。。。。
いや、どこの業者さんというわけではないのですが。時々いますよね。)

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

この記事ブックマークしておいたほうがいいよ!
ブログ書いてる方なら、リンク張っておいたほうがいいよ!
FBやSNSやってる人ならいいね!拡散お願いします!

北国物件の中には掘り出し物もありますから、備えあれば憂いなし、だまされずに良い投資ができるはず、です。

以下に書いてある事項を、仲介さんに会ったときに聞いてみましょう。
即答できないやつは、まちがいなく「北国物件のシロウト」です。

そんなひとにあなたの人生を任せては、いけません。

だって、借金しょって一世一代の1棟物件をかうのでしょう?
「あの営業さんいい人そうだから」と、マイホームを買うノリで買ってはいけません。

ちなみにその1が北国初心者レベルで、その2が中級レベルになります。上級レベルは・・・・書いていたら長くなったので、気が向いたらまた書きます。

雪国育ちでない方が雪国物件を購入する場合に注意してほしいこと

その1:除雪費

雪国はこの種の賃貸不動産用の投資物件が、都市部や雪のあまり降らない地域に比べて、割と安いですね。

健美家や投資homesなどの仲介サイトで利回りで検索した方の中には雪国物件の安さ、利回りの高さに気づいている方もいらっしゃるかもしれません。

都会の投資不動産の仲介業者は雪国の賃貸経営の厳しさを知らないで投資家の方に物件を売りつけることがあるので、注意点を書いておきます。

雪国、たとえば北東北、北海道、北陸地域などですが、雪国ではその地域特有のコストとして除雪費がかかります。

基本的にどの雪国地域でも公道は行政が公費で除雪してくれます。

一方、私道はやってくれません。自力除雪となり、私道接道の不動産オーナーはそこに住んでいれば早起きして自力で除雪作業をしますし、住んでいなければ業者に頼んで除雪してもらいます。

また、地域によっては幅員4m未満の公道でも除雪してくれない市町村もあります。

面談前に、物件所在地の市町村役場の道路課に電話して聞くと、大体の状況がわかります。
わかったうえで知らんぷりして仲介さんに会いに行き、「除雪費の負担はどのようになっているのですかぁ~♪」と明るく聞いてみて
仲介さんのどきどきするそぶりを観察するのもおつなものです。

動揺せずに堂々と助言をしてくれる仲介さんなら、その2の知識を持っているか、聞いてみましょう。

その2:雪庇( ← なんとよむ?)

雪庇の読み方を知らない方は、雪国不動産オーナーとして完全に勉強不足で地元の不動産屋によそもんだな?と、足元を見られますから、せめて読み方は覚えましょう。雪庇は「せっぴ」とよみます。

(さらに余談ですが、アクセントは(筆者の経験則としては)西日本だと「せ」に置く方が多いですし、東日本だと「ぴ」に置く方が多い気がします。)

せっぴってご存知ですか。漢字で書くと雪庇。

漢字で書いて、これなんて読むんですかね?って面談時に聞いてみると読めない仲介さんがいたりするので面白いです。
昔20台の、どうみてもアンタノリだけで物件売ってきただろっ!という感じの美人のおねーさんに聞いてみたら、
「ゆきかばい?ですかね?」
っていわれて身もだえしました。性格悪くてすいません。

雪が積もると、雪庇ができます。
さて雪庇ですが、どこにできるのでしょう。

雪が降り積もると、屋根に雪が残りますね。そのあとまた雪が降り、屋根に積み重なります。これが続くと屋根の上の雪の層がパイ生地というかミルフィーユのようになりまして、雪の重みでトタン屋根と接している面が固まり、氷になります。

そして自重で屋根から少しずつ滑り始めます。まるで、北極大陸の氷河が自らの重みで海へとせり出し、崩れていくように。

屋根の雪を放っておくと雪の層は屋根のへりからせりだして、丸く固まっていきます。こるが、雪庇です。

こんな感じです。
c0189970_10483465
(出典:pds.exblog.jp/pds/1/201201/20/70/c0189970_10483465.jpg)

雪庇自信の重さで屋根から地上に落下します。屋根下の駐車場に車が駐車してあれば車が破損し、不動産オーナーは損害賠償責任を負います。

雪庇被害が対物損害である分にはまだましなのです。屋根下を歩いている人に直撃したら?考えるだけでも恐ろしいですね。これも賠償責任の対象となります。

落とさないためには「雪ノコ」なる、柄の長いのこぎりのようなもので雪庇を切り取ったりします。結構重労働なのですが、子供と一緒にやると楽しいです。
こどもがキャッキャ言ってはしゃぐので。
つららとかついていたりするので、あたるとあぶねーべよ!と親は怒鳴りながら雪庇を落とします。
落としてできた雪山で、雪だるまとか即席のかまくらなどをつくるお子様たち・・・・このやろぉ親の苦労も知らないで無邪気に遊びやがって・・・・

と、思うこともありますが、今にして思えば自分も小さい頃は同じ事してたな。
屋根の下にたまった雪の山で、長いトンネルを掘ったりとかね(雪の重みでつぶれると、中にいる子供は窒息死してしまうのでやらないほうがいいです)。

先に述べました除雪に関しても、雪を捨てる場所がありまして、市町村によっては有料となります。

このように、雪国では路面の除雪費、雪庇被害を未然に防ぐために定期的に雪下ろし費、万一の被害発生に備えた保険料など、追加で費用がかかります。

雪国の収益不動産の表面利回りが都会に比べて高くみえるのは、そんな事情が背景にあるためです。地元投資家がそのあたりの追加コストをわかっているので、売買価格の低下(利回りの上昇)という形で反映されているのですね。

決して、田舎の大家がアホで価格設定を誤ったからではない(まれにおかしな価格もありますが)ので、雪国物件の所有・運営経験のない仲介業者の口車に乗せられませんように。

なお、賢い大家さんは事前に「スノーストッパー」とか「スノーバスター」(だったかな)というストッパーをつけているので、あまり心配しなくてもいいです。
50センチ60センチ積もってきたら屋上に上がって雪下ろしせんとけんけどねぇ。。。。

ちなみにストッパーは、こんなかんじです。ネットで検索するといっぱい出てきます。そんなに高いものでもないので、物件購入時についていなければ雪が降る前につけておきましょう。設置費で数万(人件費+若干の工賃)かかりますが、ストッパー自体はそんなに高いものでもないので積雪時のメンテコスト低減と損害賠償リスク軽減に役立ちます。

suno-basuta

suno-mbasuta-images

書きすぎて指がつかれたので、きょうはここまで!


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(3) 地方または都市部郊外の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。昨日は都心戸建てのお話をしましたので、今日は地方の戸建て投資のお話をしたいと思います。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

それでは早速、地方の戸建て賃貸物件への投資収益性をみるためのキャッシュフロー・シミュレーションを行いましょう。

ここでの分析では融資は考慮しません。融資を使うことによって自己資金の拠出額を節約できますから、キャッシュフロー利回り(=年間キャッシュフロー÷自己資金投下額、年率%表示)の向上が見込めますので、半額程度の自己資金を用意できる方なら銀行に相談に行ってみても良いでしょう。

fudousanhyakkach3-1

戸建て賃貸の一番の特徴は、賃料に占める運営費の高さですね。

先ほどの区分マンションの場合でも高かったのですが、戸建て賃貸ですと賃料収入の25%が運営費で消えます。

区分マンションよりも運営費がかかる理由は単純明快。
建物の維持管理は共用部(廊下やエレベーターなど)の床面積と壁面・屋上や屋根などの維持対象の表面積の大小で決まります。
戸建てはエレベータなどは滅多にないのですがそれ以外は共同住宅と同様にあります。全区分所有者で案分すれば良かっただけの維持管理費とは異なり、戸建て賃貸の場合は100%全額オーナーさんの負担となります。外壁の塗装、補修、内装の修繕、室内清掃など、戸建てですと総床面積が大きい分、割高になります。

なお戸建て賃貸で運営費が高くつく場合というのは、短期間に入居者の出入りが激しかった場合です。実際に運営してみると、戸建て賃貸は単身者というよりはファミリー向けであるため、一般的には単身者に比べて長く住んでくれる傾向が強いのです。出入りの激しさは区分投資マンションとは対照的ですね。

それでも入退去が連続して起こると運営費が高くつき、赤字発生原因ともなりやすいです。ファミリー層であっても引っ越しはするわけですし、ファミリー向けで長期賃貸の可能性ありといいつつも戸建て賃貸の運営費の高さは痛し痒しと言ったところです。

前節の区分投資マンションの例に倣い、上の図に記載された収益及び表面利回りに含まれる支出に分解していくと、以下のようになります。

戸建ての場合、地方ですとどんなにやすい物件でもリフォームを行うと総額で600万円から700万円を下回ることは、難しいです。

あなたが大工さんでご自身でフルリフォームされるのであれば人件費、そうですね、およそ40-60万円は節約できるかもしれません。しかし材料費は外注しても自力でホームセンターで集めても、似たり寄ったりです。

そもそも同じことを10棟、20棟、30棟、100棟と反復して収益を増やしていくことが大家業たる事業としてやっていくためには必須です。

ご自身でフルリフォームを100棟できるなら、毎回のリフォーム費用から40-60万円引いて収支予測しても良いかもしれませんね。この記事を読んでくださる方はつとめ人の方が大半なので、あまり、現実的ではないかと思いますが。。。

いずれにせよ、きりつめて1棟賃貸に出すための取得費と修繕費で総額600万円と仮定します。上の説明であれば650万くらいはみておきたいところです。

【表面利回り】家賃収入72万円÷600万円=12%(年率)
取得費650万円としますと、年率11%となります。

【管理費支払い後】家賃残り36万円÷400万円=9.0%
【さらに運営費支払い後】
年額家賃残 54万円=4万5千円×12ヶ月
家賃残り54万円÷600万円=9%

取得費650万円としますと、8.3%となります。


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(2) 都心の一戸建て

セルフストレージ大家小原たけやです。読者の方に、都心の一軒家と地方の一軒家、どちらがいいでしょうか?という質問を受けました。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

都心の一戸建てはサラリーマン大家さんには不向き、専業大家さんなら可能性あり

地方の戸建て賃貸はまぁまぁ魅力的なのでそちらのお話をしたいのですが、地方に触れる前に都心の戸建て賃貸への投資について簡単に触れたいと思います。

サラリーマン大家さんが都心の一戸建てを買っても、投資としてはまずうまくいきません。

理由は簡単。

地価が高すぎるのと、都心はエリートサラリーマンの皆様が高額の住宅ローンを引っ張ってきて新築・中古構わず購入します。
新築は購入の翌日に売りに出すと、およそ2~3割、販売価格が下がります。
嘘だと思うなら新築買って価格査定に出してみてください。

なぜ、購入直後に価格が2割も3割も減ってしまうのでしょう。

これも理由は簡単。

広告費、営業マンへのインセンティブ(営業成果報酬)を上乗せして販売しているからです。
加えて住宅ローンで購入していますので、表面利回りで3%~4%くらいの価格で買われていきます。

戸建て分譲住宅はそもそも個人の方が終(つい)の住みかとするべく、給与所得を実質的な担保とみなした住宅ローンで購入する商品です。物件担保価値プラス給与所得の一部を返済原資として加算し、融資額を考慮します。

主に個人の大家さん向けに、物件の収益性を評価しますよ、というのがアパートローン。
副業で大家さんをしている方も多いことから、賃料収入を返済原資として物件担保価値に加算し、融資額を考慮します。

それだと返済がきつそうという場合でも他行との競争上、融資を出さなければならない場合もあります。
こういう場合は補助的に給与所得の一部を返済原資としてみますが、万が一の補助的な返済原資なので融資額への影響は住宅ローンと比べると小さいですね。

さらに住宅ローンのなかでも住宅支援機構(旧・住宅金融公庫)の提供する「フラット35」ローンを使っている場合、銀行が負担するリスクは融資実行時から機構へ住宅ローンを譲渡(売却)するまでの2~3か月間だけです。

機構は購入した皆さんの住宅ローンをまとめて300億円から1000億円のまとまりにし、これを「機構RMBS(住宅支援機構住宅ローン担保債権)」という金融商品にして、生命保険会社等に運用商品として販売。生命保険会社等は死亡保険という超長期のリスクをしょっているので、保険料収入を原資にリスク発生期間の長さに見合う長期、超長期の運用をするのです。普段は生保さんは長期の日本国債を買うのです。10年物、15年、20年、30年・・・といった年限で買っています。しかし昨今のゼロ金利下では運用のしようがありませんよね。

住宅ローン担保債権はその点、とても魅力的なのです。最長で35年の債券ですが、住宅ローンを抱えている皆さんは勤勉な日本人の方たちばかりなので、35年間予定通りに返済するという方がとても少ないのです。滞納?いいえとんでもない。その逆で、ボーナスをコツコツためたり退職金の一部を使って、前倒し返済するのです。
その結果35年のはずの債券が、ローン残高を使って全借入人の平均返済期間を算出すると、なんと、12~15年くらいになり、それでいてさらに同じ年限の日本国債よりも150bp~200bp(bpはべーしすポイント。100bpが1%)も利回りが高いのです。10億円以上の資金がないと購入できませんが、なかなか魅力的な投資商品ですね。

話が脱線しましたが、そんなこんなでして、銀行からするとローン実行から2~3か月だけの融資リスクを取ればよく、あとは機構の売却して貸付金が回収できなくなるリスクからさよならできまして、低リスクでローン手数料が入ってくる。

これは、おいしい。
おいしい商品のため、販売に積極的。
ローン実施時のルールさえ守っていれば機構がお買い上げくださるので、ルールの範囲内でぎりぎりまでローンを出してくれます。

それでも都心の一戸建てがいいという人は

つまり、融資が最もつきやすいのがこのジャンルなので、特に都心のこのジャンルなので、物件価格が高止まりしてしまって利回りで考えるととても取り組む意味がなくなるということです。

表面利回りでこの水準では、自己資金半分出しても投資として機能しません。
元利返済、メンテナンスコスト支払、将来の修繕への積み立て、管理会社への支払・・・など考えていきますと
どうしても毎月赤字になってしまいます。

接道していない再建築不可な築古を買うという手段もありますが、築古過ぎてどうしようもなくなっている物件が多いですね。再生に取り組むとなると本業をそっちのけで取り組む必要がありますし、そもそも銀行ローンが出にくいので、事業性ローン(プロパーローン)で取り組み可能な専業大家さん、地上げ屋さん以外は取り組むだけ時間の無駄であります。

またはシェアハウス的な運用を行うという選択肢もあります。でも、世の中で喧伝されているほど甘い投資じゃないですね。これについては安易に飛びついて苦労され、わたくしのところに相談に来ている方が何名かおられましたので、別途取り上げます。

そういう背景もあり、戸建て賃貸を購入して家賃収入を得よう!と思いますと、自然な流れで地方の戸建て賃貸に目が向くわけです。
戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(1)

セルフストレージ大家小原たけやです。戸建て賃貸への投資の経験を踏まえ、戸建て賃貸への投資でどう儲かるのか、注意点は何かを考えていきたいと思います。

 

近頃区分マンション投資が利回りが下がってきた(購入価格が上がってきた)せいでしょうか、利回りが比較的高いと言われている、戸建て一軒家への投資に人気がでているようです。そこで戸建て賃貸への投資についてみてみましょう。いろんな書籍が出版されていますし、仲介する不動産業者さんも増えてきました。

特に地方では裁判所の競売で戸建てが出やすいこともあり、若干過熱気味ですね。

地方の競売でブツ( ← 不動産のことね)を仕入れている地場の不動産業者さんからは時々、「最近素人大家さんが入ってきて落札価格が上がって商売になんねぇ」なんていうつぶやきもきこえてきます。

戸建て賃貸への投資の場合、多くのケースにおいて土地が所有権つきでついてきます。ときどき借地権の上に建てられた戸建てもありますけれども。

区分所有の場合でも、物件に土地の所有権がついてくるものは珍しくありません。

しかし区分所有の場合は一つの敷地を数十、数百のお部屋で共有する事になりまして不動産オーナーおひとりでの占有(独占的所有)ということができません。

区分マンションでは所有権はお部屋の広さの割合に応じた持ち分、たとえば共有だけれども権利は10万分の1500、などと言うことがよく起こります。たとえば10階建てのマンションで各フロア同じ面積の部屋が10室ある、全部で同じ部屋が100室あるような区分マンションですと、持ち分は100分の1ということになりますね。

これでは処分もできませんし、土地の持ち分がかなり小さくなります。

土地の持ち分が小さくてオーナー一人で土地の活用についてなにも決められない分、銀行は区分マンションには担保価値(銀行からみた資産価値)は限定的になってしまいます。

そのため区分マンションをローンを活用して買い進めようと思っても三部屋目くらいからローンがでにくくなり、先に進めなくなってしまうのです。私もこれまでに高給取りのエリートサラリーマンや勤務医の方々が新築中古に関わらず区分所有マンションを買い進めた結果、担保不足に陥ってどこからもローンがでない状態になっているのをみました。

つまり区分マンションへの投資は現金がたっぷりある方向けの投資と言うことになります。

これに対して戸建て賃貸への投資は、銀行融資を活用して収益物件を買い進めようと言う方には向いている手法といるかもしれません。

なぜなら、言うまでもないことですが、戸建ては土地も丸ごとあなたのもので共有者がいません。他の人と土地部分を共有している状態にないので、土地の持ち分といいますか専有面積は100%になるわけです。

区分マンションとくらべて土地の処分や建て替えの決定もしやすいです。

なんといっても、資産を加速度的に増やしたいときに重要なパートナーとなる、銀行も土地の比率が高い収益物件ということで価値が高いとみなしてくれ、融資しやすい分野となります。一棟もの投資は皆そうなんですけどね。

反面、戸建ては区分マンションと同じで賃借人が退去してしまうと全空物件となってしまうため、高額のローンは望めない分野ではあります。

明日に続きます。
(おそらく午後7時ごろの投稿になると思います。)


 


 

***** PR *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)。
開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

小口細分化して空室リスクを極限まで押さえながらアパマン投資を上回る驚異の高利回り!セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のためのセミナーも開催しております。無料で定期開催しているのは東京圏では弊社ぐらいではないかと思います。開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣