高額納税者の節税

不動産で節税投資(06) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

不動産屋さんのいう節税

 

【ご質問】
なるほど、経費となる減価償却費の額が3.5倍も違うのですね。

その分、不動産所得の計算で経費として申請することができる額が多くなるのですね。不動産屋さんが税金が戻ってくるといっていたのは、この仕組みのことを言っていたんでしょうか。

【お返事】
まあ、そうでしょうね。

その不動産屋さんと直接話したわけではありませんが、よくある営業トークとしては同じようなロジックで説明が行われますので。

念のためクギを指しておきますが、節税とは税務署から納税した現金を取り返す手法とは思わないほうが良いです。
そのような印象で節税を理解するとがっかりすることが多いのでは。

税法で認められた範囲内で経費計上することにより課税所得を下げることができ、結果として納税額が減るわけです。

節税とは、エレベーターやセキュリティ設備など優良設備への投資や賃貸用建物の取得、IT投資などの設備投資を税率分安くできる国が認めた仕組みなのです。その点、法を犯して税をちょろまかす?脱税とは異なるわけです。

たとえば現在の税率が毎年5割の方なら設備投資や建物の取得を5割引きで行うことができる。これが費用計上の仕組みであり、節税です。

 

減価償却費計上期間が終わったらどうするの?

 

【ご質問】
計算例2ですと年間の減価償却金額は大きくなったものの、5年目からは計上できる費用がゼロになってしまいます。

結局この不動産を個人で保有すると5年目以降の税金が増えて苦労するのでは?

【お返事】
これもよくある質問です。この質問については2つの観点からお話ししましょう。

まず、節税には「課税の繰り延べ」という観点があります。

今年払うはずだった税金を将来時点まで先延ばしする効果です。

仮にあなたが体調を崩したり収入が減少する事態になったとしても、不動産からの収入があなたの生活を下支えしてくれ、収入が尽きることを心配せずに再起を図ることができます。

不動産投資を通じて節税しながら投資することで、保険・保障のような経済効果が期待できるのですね。あなたご自身の生活も、ご家族の生活に対してもあんしんをもたらしてくれることでしょう。

次に、5年目以降もお元気であった場合。
お元気で働き続けているのであれば、きっとあなたは高額納税者のままでしょう。

この場合は資産保有法人を別途つくり、あなたまたはあなたの配偶者だけでコントロール可能な状態にして置き、この法人に建物部分または土地建物一体で移してしまえばよいのです。

この方法については満室経営研究会にノウハウがありますので相談されるとよいでしょう。建物部分の消費税が還付される仕組みもありますので、5年後にいきなり法人を作るよりは少し前から準備されることをお勧めします(理由を知りたい方は満室研に相談してみてください)。

 

減価償却費の観点から選ぶべき不動産の注意点

 

【ご質問】
減価償却費の観点から投資対象不動産を選ぶ際の注意点はほかにありますか。

【お返事】

不動産といえば多くの場合土地と建物がセットになって取引されますが、土地は時間の経過とともに損耗しないため、減価償却費は計上できません。あくまでも建物や設備部分が対象となります。

従いまして、都心の地価の高いところですと物件価格に占める土地代が多くかかり、購入金額の中の建物の金額が占める割合が少なくなりがちです。従いまして減価償却費も少なくなりがちです。

では都心の築浅もしくは新築の区分マンションを買って節税になるという業者が存在しているのはなぜかと申しますと、売値(投資家から見ると買値)が高すぎて、投資利回りが低くなってしまっているためです。毎月毎年の賃料収入だけでは賄いきれない費用となり、実損が発生。これを節税と呼ぶのは売り手や仲介業者お屁理屈なのではないかなと思います。

逆に地方都市では都心と比べて土地代が安いわけですが建物の構築費用が土地代に比例して安くなるというわけではない(人件費や建築資材費は地域によって大きな差がない)ので、購入総額に占める建物の金額の比率が大きくなります。税金だけを考えると建物の減価償却費が多く計上でき、税金分建物を安く買うことができているような状況になりますので有利であるといえます。

手前味噌ですがセルフストレージも高額納税者の節税にはよい手法です。それはなぜかというと・・・・上で紹介した耐用年数表をよ~く、眺めてみてください(すでに過去のブログでも触れてはおりますが)。

金持ちは4年落ちの中古外車に乗っているなんて言う本が昔ベストセラーになりましたがその理由もわかるようになりますよ。

 

目指せアーリーリタイヤ

 

40代50代でサラリーマンを辞めて引退を考えている高額納税者の皆さま、例えば金融マンや外資系サラリーマンの方々、20代後半、30代のうちからこつこつ節税を考慮に入れた「節税投資」を行って、アーリーリタイアとその後の自由な生活のための準備をしませんか。

勤務医の方々にもおすすめです。激務の勤務医時代は同時に高額納税者の時代でもありますから、なかなか独立開業用の資金がたまらないという現実があります。

私のように事業を興すための資金も容易に作ることができますし、生活費も不動産の収入から賄うことができます。

ワンルームマンションではない不動産を選びましょうね。
安定高利回りで払うはずだった税金の一部でご自身の資産形成ができる「節税投資」。
おすすめですよ。

 

 

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不動産で節税投資(05) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税についての質問のつづきです。税を制するものが不動産投資を制す!

 

現金の出ない経費とは

 

【ご質問】
ありがとうございます。パターン1だと、ますますうれしくないですね。
売主さんと仲介した不動産業者さんはうれしいかもしれませんが、これでは買う側が踏んだり蹴ったりです。

パターン2のほうは良さそうですね。もう少しよく理解したいので、教えてください。

【お返事】

重要な点は、「不動産所得が赤字になるのは、必ずしも現金支出によるものではない」という点です。

不動産所得が赤字になる、もしくは不動産所得を圧縮できる主な原因は、購入した不動産の建物の減価償却費によるところが大きいのです。

減価償却は、建物の金額を耐用年数(使用可能期間)にわたって経費として計上するものです。

耐用年数は上で紹介した方法で計算されるのですが、実際の耐用年数よりも短く設定されているのが通常です。
つまり原価昇格費を正しく活用できれば、投資した資金を早めに回収できるということです。

不動産所得は賃貸収入から金利や管理費、固定資産税、火災保険料などの経費を差し引いて計算します。
減価償却費もこの経費の一つとして計算するのです。

毎年、「減価償却費」というお金をだれか第三者に支払っているわけではないので、あなたのお金が減るわけではありません。
あなたのお金が減るわけではないけれど、申告所得を圧縮できますので、「非現金性の費用」と呼ばれているのです。

【ご質問】
なるほど。つまり、
「購入した建物金額が毎年経費として計上できるから、賃貸不動産経営を行う上で手元に残っているお金はプラス(黒字)なのに、税金を計算する際の申告所得がマイナスになっているということが起こり得る」
ということなのでしょうか?

【お返事】

はい、そうです。

お話の冒頭に出てきた、不動産業者の方が中古物件を購入したほうが新築と比べて税金上有利ですという説明をしたのもそのためです。

建物の減価償却費の観点からの発言と思います。

 

中古物件の償却年数の決め方とは

 

【ご質問】
中古物件だと、減価償却費計算上の年限はどう計算するのですか?

先ほど簡単に説明していただきましたが、もう少しくわしく教えてください。

【お返事】

先ほど紹介した国税庁タックスアンサーを読めばわかりますよ短いですし・・・・と言ってしまっては冷たすぎますかね。中古建物の税金計算上の耐用年数(税法上耐用年数)は以下のように計算します(※1)。

(1) 法定耐用年数(※2)の全期間を経過したもの
  「法定耐用年数 x 20%」(年)
(2) 法定耐用年数の一部の期間のみ経過したもの
  「(法定耐用年数-経過した年数)+経過した年数 x 20%」
  つまり、「法定耐用年数-経過年数 x 80% 」でも計算できます。

計算例1

 法定耐用年数が22年で、経過年数が10年の木造アパート(建物価値1,400万円)を取得した場合の税務上の耐用年数と毎年の減価償却費。

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-10年=12年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 10年×20%=2年
(c) 耐用年数
 12年+2年=14年

したがって、1年当たりの減価償却費は100万円(=1400÷14)。
向こう14年間にわたり毎年100万円計上できる。

計算例2

 法定耐用年数が22年で、経過年数が20年の木造建物を取得した場合の税務上の耐用年数

(計算)
(a) 法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-20年=2年
(b) 経過年数20年の20%に相当する年数
 20年×20%=4年
(c) 耐用年数
 2年+2年=4年

したがって、1年当たりの減価償却費は350万円(=1400÷4)。
向こう4年間にわたり毎年350万円計上できる。

例1では年間100万円。
例2では年間350万円。
3.5倍の差が出ました。

中古物件で残存年数の短いほうが減価償却費をまとめて計上でき、節税上、課税所得の圧縮効果が大きいことが分かります。

※1 別途、小数点以下の処理などがありますから、申告時には顧問税理士の方またはお近くの税務署の方に確認しましょう。税務署というと世の中の先生方がコワイコワイとあおりがちです(顧問契約ほしいのだからあたりまえ)が、直接会って話してみるととても話しやすい方たちですよ。正確な納税をめざして税務署に相談にいったり電話で質問しているのに納税者である私たちに怖く接するわけがないのです。

※2 法定耐用年数というのは別途税法で決まっておりまして、ネットで閲覧することも可能です。
主な減価償却資産の耐用年数(建物・建物附属設備)
耐用年数表(建物以外もここに掲載されています)

(長くなったので、次回に続きます。)

 

 

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不動産で節税投資(04) 不動産を買うと所得税を減らせるのですか?(その1)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。
給与所得者の節税について、知人からこんな質問がありましてメール形式でチャットをしていました。同じお悩みの方もいらっしゃるかもしれませんので、紹介することにしました。

税を制するもの不動産投資を制すとも申します。

ドナルド・トランプもロバート・キヨサキも米国の不動産分野における節税制度(譲渡益課税の繰延制度)を繰り返して富豪になったというのはあまり日本では報道されていない話だったりしますし・・・・。

順番にご紹介したいと思います。

 

中古物件はなぜ税金上有利なの?

 

【ご質問】
わたしは給与所得で1800万円ほどあります。

内訳としては営業職のため基本給は1300万円ほど、あとは業績給のようなものです。
所得税・地方税・社会保険料負担などで税負担がばかにならない金額で悩んでいたところ、たまたまセミナーで知り合った不動産会社の方から節税になるからと賃貸不動産の経営を勧められています。

その不動産会社の方いわく、「特に中古物件が利回りが良く、税金上も有利である」とのことでした。
そもそもどうして中古物件は利回りが良くて税金上も有利になるのですか?

【お返事】
賃貸不動産が節税になるというのは本当です。

賃貸不動産の所有によりさまざまな費用が発生しますので、賃貸不動産の経営により生じる費用と給与所得とを相殺させることであなたの申告所得(課税対象となる所得)を減ずる効果が得られます。

課税対象所得が低下することで税額も減るわけです。

賃貸不動産から生じる費用の中で大きな部分を占めるのが減価償却費(げんかしょうきゃくひ)といわれる費用項目です。

これは、建物が経年劣化により自然に損耗してくという考え方に基づいた、非現金性の費用です。

費用ですが計算上費用として申告しているだけで実際にあなたのお財布から現金を支払っているわけではないので、不動産投資を行う上で手元にキャッシュを残してくれる効果があります。

 

経費計上できる2種類の赤字とは?

 

【ご質問】
なるほど、だんだんわかってきました。

でも、区分マンションを新築で買って赤字が出て、つまり損をして税金が安くなっても全然うれしくないのですが。
もう少し、詳しく教えていただけますか。

【お返事】
はい。まず1つ覚えておいてほしいことは、どんな不動産物件を買っても節税になるというわけではない、ということです。

賃貸不動産の経営でとても良い物件を取得して賃料収入で笑いが止まらない状態、利益が出て仕方ない状態になりますと、そのぶん、不動産から得られる賃料所得が給与所得にプラスされてしまいますので、節税どころか逆に税金が増えてしまいます。

従いまして、以下のような不動産を取得しないと税額減とはなりません。

(パターン1)儲からない不動産を購入した場合(例 低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで買い、賃料収入以上の返済を行う)

(パターン2)中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上する。

パターン1:低利回りの区分マンションを満額近い金額のローンで購入

都市部で給与所得者向けに不動産投資が節税になりますと称して区分の新築ワンルームマンションを分譲している業者さんの多くはこのパターン1です。

わたしもサラリーマン時代にセミナーに行きましてお話し伺いましたけれども、ローンを返済し終わった30年後には家賃が丸々入ってくるので私的年金になるとアピールしておりますね。

どの程度実現性があるかどうかは、あなたの周りの賃貸不動産で築30年のお部屋の賃料や募集部屋数の多さをネットで検索することで簡単にわかると思います。

パターン2:中古不動産を取得して短期間で減価償却費を計上

節税になる場合も少なくありませんし、節税にならない場合は超優良資産を取得したということで納得感もある手法です。

 建物に関する減価償却費の計上期間につきましては厳格なルールがありますのでルールに従って申告しましょう。築22年超の木造物件ですと4年償却。軽量鉄骨造の場合も同じです。34年超の重量鉄骨物件ですと6年償却。
計算ルールにつきましては国税庁タックスアンサーの案内をご参照ください。
国税庁タックスアンサー No.5404 中古資産の耐用年数(https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm)

(長いので、次回に続きます)

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門 読者の方からご質問がありました 続編

こんにちわ!セルフストレージ大家のマイクラオバラです。

トランクルーム設備の減価償却期間をお教え下さい。(ネットをみたら、3年、7年、15年と色々書いてあったので。。。)

あーわたしもむかしなやみました。
ネットにいろいろ書いてあるんですよね。

新品の場合、償却年限の具体的数字に関しましては、国税庁通達の機械及び装置以外の有形減価償却資産の耐用年数表 別表1
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shisan/info/taiyo_nensu.htm (ご参照下さい)
が判断基準の根拠となります。

申告時の判断は設置地域の状況に基づいて税務署及び税理士さんの判断に基づいて決められます。つまりズバリ何年という事は一概には申し上げられません(弊社税理士業務を行っておりませんのでご理解ください)が、基本的な考え方について以下ご説明申し上げます。

トランクルームは設置形態、素材など様々ですが、基本的に以下の①②③によって決まります。
① どう認識するか?
② どのように設置するか?
③ 新品か中古か?  

以下、順次説明します。

① どう認識するか?

①は一言で申せば動産か不動産かの認識の違いになります。

固定基礎を用いて移設が困難な場合は不動産扱いになりますし、移設が容易であれば動産となります。前者のほうが償却期間が長く、後者のほうが短くなります。

② どのように設置するか?

②は土地の上の固定物(不動産)として設置または建設・運営するか、仮置きの構築物として設置・運営するかの違いです。

前者のほうが使用収益する期間が長いと判定され、減価償却期間は長くなります(7年~22年 22年は木造または軽量鉄骨造の場合。重量鉄骨造なら34念。RCなら50年。突っ込みがありそうなので前もってお話しておきますと、レジではないので47年ではありません。)。

後者の場合は使用収益する期間が前者比短いと判定され、減価償却期間は短くなります(3年~7年)。

前者ですと定額法(毎年一定額の償却)、後者ですと定額法または定率法(毎年一定率の償却)を選択できます。

③ 新品か中古か?

③は言わずもがなですが、新品のほうが償却期間は長くなります。中古の場合は中古償却資産の耐用年数について算定基準が国税庁にあり、その算式に基づいての決定となります。

(ご参考)国税庁タックスアンサー「No.5404 中古資産の耐用年数」 https://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htm

基本原則は以上のとおりです。

※ネット掲載の記事の場合は、検索エンジン対応業者が外注に書かせている物が多く、不動産及び税務の知識に欠けている外部ライターが書いておりますので、正確性に欠けます。
この点はご注意下さい。

正確な判断はあくまで、税務署や税理士の認識、判断で決まります。
但し設置する地域等によっても判断が変わる事もある様です。

野積みコンテナが林立している横浜市では建築確認を取らないと設置できなくなっている(つまり、動産扱いは事実上無理)ようですし、他の市ではそこまで厳しくないなど、地域によって微妙な違いがあります。

ちなみに、設備は新品しかありえないのでしょうか?(中古は流通してないものなのでしょうか

わたくしも中古品は欲しいと思っているのですが、現在中古品は殆ど流通しておりません。

それだけ、失敗の少ないビジネスとも言えますし、減価償却が終わってもビジネスは続いていくので、出回っていない様です。

まれに出物もあるのですが、あっという間に買われてしまいます。

ご質問がある方はこちらからどうぞ。可能な限り、お答えしたいと思います。

 

【次回へすすむ】 

【前回へもどる】 
セルフストレージ読者の方からご質問がありました

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門 読者の方からご質問がありました

みなさんこんにちわ。
セルフストレージ大家でございます。

読者の方から質問が来ました。
ありがとうございます!

書いていて励みになります。

いくつかいただいたご質問の中で、共有する価値があると思われるものがございました。

質問された方の個人情報などを削除した上でお答えしてみたいと思います。

(東京都の23区にお住まいの方)ブログ記事興味深く拝見しております。連載を読むようになってから、街中のトランクルームが気になって仕方なくなりました。都内の一部では実はトランクルームはもうすでにかなり存在していて、場所によっては競争が起こっているようなのですが(私の実家のそばも、私が知らなかっただけで、実はそれに近い状況でした)大丈夫なのでしょうか?

トランクルーム事業は価格競争が起こり難いのが強みです。

例えばある会社が価格を下げてトランクルーム店を出し、そこが満室になっても、それ以上は貸せません。

ニーズがある訳ですから、値下げをしないで待っていれば顧客は借りに来ます。つまり、「価格弾力性が低く、価格に下方硬直性がある」ビジネスと言えます。トランクルームが多く存在する事=競争ではなく、価格が下がりにくい商売なので多く存在している訳です。

様々な収益物件に投資して成功、失敗を繰り返してきた経験から考えるに、むしろ毎年雨後のタケノコのように建築され続けるアパート、マンション投資に資金を集中させている方のほうが危険ではないかなと感じます。むちゃくちゃ客付けに広告費を支払うなどしない限りは遅かれ早かれその地域の平均空室率に落ち着きますよ(そりゃ、宅建業者の皆さんは新築だろうが中古だろうが居住系物件のほうが売りやすいのでいいこといっぱいいうんですけど)。

供給量が圧倒的に足りていないセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)のほうが圧倒的に有利な投資手段であると感じています。

仮に出店してうまくいかなかった場合の、貴社の対策はどのようなものでしょうか?

綿密な事前調査、市場調査、近隣調査、法令調査等を行っておりますので、失敗したけースはまだございません。しかしながら商売ですので、万が一うまく行かない場合には、その店舗は撤退し別なエリア(新店舗)で頑張るという形になります。

店舗が埋まるのには1~2年かかりますので、その間適宜そのエリアでの戦略は考えて営業する事となります。

アパート・マンション経営では圧倒的な供給過多、物件選びに失敗し売却できず身動きが取れない事例をよく見受けます。

一方、トランルーム経営はアパート・マンション経営と異なり圧倒的な供給不足の状態が続き、早めに出店をし認知度を高めていくことで地域の皆様に広く認知され末永くご愛顧いただけるであろうと予想しております。そう考えているからこそ、良さを知っていただきたくてこのブログを書いています。

集客以外も含めて、全部にわたる面で、ストレージ大家さんがライバルと比較した場合の優位性はどこにありますでしょうか?

いいですねぇこの質問。同じ質問をアパート・マンション投資家の皆さんにも問いかけたいです。あと頑張って集客します!と満面の笑みで売り込んでくる管理業者の皆さんにも・・・・。

上の質問で答えたものと重なる部分は割愛致しますが、東京だけでなく盛岡店においても出店成果を出している点は、東京近郊のみで営んでいる業者さんを比べても、集客ノウハウ等で強みを見せていると言えるかと考えます。

東京都千代田区という、日本で一番の激戦区の1つで常に満室または満室ぎりぎりの入居率を誇ります(小口分散化されているので入退去が断続的にあるため、アパマンで成功している大家さんのように常に100%満室!なんてことおは申しません。正直第一です)。

岩手県盛岡市の郊外、盛岡駅から徒歩70分の所でも満室近い運営を継続しています。200坪の土地にストレージを設置。荒れたあばら家を解体して開設した店舗です。地方での成功例として、千代田区の対極にあるといえます。

また、ストレージ大家は外資系金融機関で人稼ぎした後引退して事業への投資も行っており、投資先の1社は古式ゆかしい不動産という産業分野に技術革新をもたらすべく、不動産テックビジネスの開発会社も投資し運営しております。自力でWEBサイトなどの集客、検索エンジンに上位表示させる技術などを保有しており、外注さんに頼る必要がありません。ですから、店舗設置後3か月程度で損益分岐点を超え、その後7か月から10か月程度でほぼ満室まで至ります。あとは毎月の賃料の引き落とし日にジャラジャラとお金が降ってくる音が聞こえます。そして店舗をこつこつ増やしているわけです。

長くなったので、次の投稿に続きます。

 

 

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不動産投資の秘訣をシェアしました。

セルフストレージ大家のマイクラです。
昨晩は新宿で無料の不動産投資セミナーを開催しました。
あいにくわたくしは参加できなかったのですが、主任コンサルタントの関が空室対策と都心で自己資金200万円からできる10%利回りの投資手法についての解説を行いました。

今日のセミナー会場の写真がこちらです。
manken_seminar

お盆休み明けなのであまり申し込みが来ないだろうということで小さめのお部屋にしましたが、あっという間に満席になってしまいました。ありがたいことです。
毎回、様々な方がご参加いただいております。はるばる大阪など西日本から新幹線でお越しになる方も。皆さん大変勉強熱心です。

現在は隔週でセミナーを開催していますが、毎週開催にする日もそれほど遠くないかもしれません。

おすすめですよ。

次回は9月2日を予定しています。けんびやさんのセミナー募集ページ、セミナーズの告知ページなどで開催時は随時お知らせしております。

参加費は無料ですし、ありきたりの物件売りつけようというどこかの有名人のセミナーとは違いますので、安心してご参加を。

おまけですが、暑い中お越しいただいている感謝の気持ちとして、お茶がサービスでついています。

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不動産投資で成功するコツ:この漢字よめますか?「囲繞地」

ストレージ大家 マイクラオバラです。

クイズです。この漢字は何と読むのでしょう?
「囲繞地」

こたえは・・・
「いにょうち」と読みます。
「いじょうち」とよむひとも、まれにいます。

「にょ~」という音がついているせいか、なんとなくアヤシイ響きの用語ですよね。

じつはこれ、不動産投資で大儲けできるかもしれない用語なのです。頭の片隅に入れておいて損はありませんよ。

囲繞地とは?

建物を建設するには土地が必要です。
道路に接している土地は(正確には間口で幅2m以上道路に接している土地)は、現在の建築基準法に沿った適法な建設物を建設することができます。

袋地(ふくろち)と呼ばれる土地があります。
袋地は他の所有者の土地または海岸や崖地などに囲まれているなどして他の道路に出られない土地のことを言います。

満室研のオフィスは東京都千代田区三番町にあります。最寄り駅でいうと半蔵門駅、市ヶ谷駅、九段下駅です。靖国神社、イギリス大使館、日本武道館がすぐそばです。

満室研のオフィスが入居しているビルの隣接地が袋地になっています。いまオーナーさんが築古戸建を取り壊し工事に入っておりまして、防音シートで外囲いがされておりますね。

Sanbancho_Fukuroji

写真を見るとわかると思いますが、手前はわたしどものビル(接道あり)。左は築古の民家(接道あり)、奥と右もよそ様のビル(接道あり)でして、ここだけ道路に面していません。

袋地を取り囲んでいる周囲の土地のことを民法では「囲繞地(いにょうち)」と呼んでいます。
※ 繞の字は糸へんに「堯」

囲繞地に取り囲まれた土地(袋地)は、原則として新規の建物建設ができません。したがって利用価値の低い土地とみなされまして買い手がなかなかつきません。自然と価格が下がっていきます。利用価値が低い状態なのでやむを得ないところではあります。

なぜ袋地が生まれるのか?諸説ありますが、よくあるパターンとしてはもともと道路に接道していた土地が相続などで分割登記されてしまい、その際に接道義務を満たさなくなった場合が多いようです。

では、だれが利用価値のないまたは著しく低い土地を買うのか?
通常は周りを取り囲んでいる土地、囲繞地の所有者に購入話が行くことが多いようです。
隣地は道路に接していますから、一体のものとして開発すれば敷地面積の広い開発が可能になり、物件全体の収益力が向上します。

あなたが今後収益物件を購入する際、隣接地や裏地に袋地がないか、チェックしてみてください。

「うちの袋地買いませんか?」という相談が来たらチャンスですよ!銀行に相談して融資をつけてもらい、他の隣地所有者が色気を出す前にさっさと買ってしまいましょう。とくに大都会の空き地がほとんどない地域では土地の取得は陣取りゲームの側面があります。敷地面積が広くなるといろんな儲け方が出てきますよ!不動産投資のパワープレイです。

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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不動産で節税投資(03) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (3)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

前回の話の続きです。

 

わたくしのとった戦略

 

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。

収益性の高すぎる不動産については、個人で持っていても税金ばかり取られてちっともキャッシュがたまりませんので、資産管理法人を設立、法人名義で取得し法人に資金をためていきます。当然、レバレッジもかけたかったので、法人名義で銀行融資も通しました。満室研のスタッフはノウハウを持っているので不動産投資にご興味のある方はお問い合わせください。

 

税率の高い方には不動産投資がおすすめ

 

たとえば中古のアパートを1棟買ったとします。節税効果だけでいえば、築20年以上の木造物件が物件数も豊富でおススメです。

木造建物の場合、建物部分は4年で分割して毎年費用計上できます。地方のアパートや都会でも借地権(土地を借りて建物を建設する)上のアパートは取引価格に占める減価償却費の割合が高いので、その分高い減価償却効果が得られます。借地権物件は工夫しないとローンがなかなか通らないので、手許現金が豊富な方でないとローンでの取り組みは難しいようですが・・・。

理想としては設置後6年以上経過した屋外型のトランクルームなども最高なんですけどね。収納庫部分を1年で全額償却できる可能性があります。

どんな不動産物件でも、土地部分は減価償却できないので費用計上できません。

最高税率の方ですと、所得税+住民税で55%ですから、減価償却費を計上して申告所得が減ることで、納税額を圧縮することができます。社会保険料も税金に準ずると考えると70%。

減価償却費を1千万円計上できれば、国に納めるはずのはのうち55%~70%である550万円から700万円もの金額を納税せずにあなたの資産形成のための資金として活用できるのです。

何もしなければ税金として納税することとなりますが、国としても設備投資を奨励して民間の事業の成長を促し、その結果として税収総額が増える方向に誘導したいので、このような制度があるのです。

設備投資と言っても全額をあなたが現金で用意する必要はありません。銀行等がアパートローンという名称で提供している不動産担保融資を用いればよいのです。自己資金で1割から3割程度見せることができる方であれば、銀行は前向きに貸し出しを検討してくれます。

返済は賃料収入と、減価償却費の計上で納税額が減りますから、その結果生まれる余剰キャッシュフローから返済資金に充てればよいのです。

お金持ちほど築古物件や収納庫投資を好んで行う理由がなんとなくお分かりいただけましたでしょうか。

 

 

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不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

話の続きです。ちょっとだけ脱線します。

 

節税に励みながら投資を続けてトランクルームで悠々自適

 

節税(脱税ではありません。あしからず。法律はちゃんと守りましょう!)して手元に残したキャッシュを元手に、
現在、個人の資産管理会社でトランクルーム500室を保有、運営しています。
英語圏ではセルフストレージ(self-storage)、日本ではレンタル収納とも呼ばれていますね。

運営と言っても自主運営では手間なので委託しています。完全に手放し自動運転状態です。
若干の運営委託手数料を払いますが、それでもアパートの運営代行と比べたら断然安い。

アパート。マンションは毎年新しい物件をビルダーが建築していきますので完全に過剰供給。中古物件は入居者の取り合いで賃料のダンピングと、仲介業者に広告費をじゃんじゃん取られます。最近聞いた一番激しい例で集客のための広告費として月額賃料の6か月を請求され、ようやく空室が埋まったと思ったら4か月で退去。

トランクルームは需要過多で供給が全然追いついておらず、そのような心配はありません。
運営を完全に放置していても勝手に賃料が入ってくるので。忙しい社長としては大助かりです。

トランクルームはとてもいいです!
新規オープンから満室まで10か月かかったのですが、その後は入居率は95%以上で推移しています。

収益獲得用のアパートやマンション、商業ビルと違って水回り工事も不要ですし、入居者間のトラブルとも無縁。
退去後の原状回復工事だとか壁紙の張替だとか、そんな悩みが一切ありません。
究極の自動操縦状態です。

 

副業禁止規定の勤務先に転職した場合に備える

 

資産管理会社も作りました。
資産管理会社は私がサラリーマン時代、最高税率を払っていて税率の高さに悩んでいた名残で設立したものです。今この記事を書いている時点で9期目です。

よく不動産投資本で見かける、個人所有の不動産を転貸したり管理委託して賃料の5%~15%を節約するための法人ではありません。(賃料の5%~15%を法人に移して節税といったところで、賃料収入で億越えならまだしも、大部分の大家さんはこのスキームを活用しても税理士が喜ぶだけのような気がします)。

収益性の高い不動産を個人で保有せずに、法人名義で保有するために設立したのです。

今振り返ってみれば、当時設立していて大正解でした。独立後、社歴の長い会社であることから一定の信頼感を獲得できるようになったのです。

いわゆる外資系の投資銀行(ゴールドマンやJPモルガン、モルガンスタンレー、旧リーマンブラザーズ、メリルリンチ、バークレイズなど)におりまして、収益部門で稼ぎまくっていましたので所得税は最高税率で当時40%。
住民税と合わせて50%。社会保険料も合わせると計65%も支払っていました。

税後の手取りは、会社に通知された金額のたった35%しかなかったわけです。

個人で節税を図りながら、収益性の高い不動産については初めから法人で取得しました。法人というオサイフの中に賃料収入というマネーが流れ込み、個人のオサイフと分割することでかなり自由度の高い不動産投資が可能となったのです。

また、法人保有の物件については、勤務先に所得内容がばれない点も魅力的でした。役員報酬として払いだしてしまえば個人の給与所得と合算されて翌年ばれます(仮に確定申告で自主納税したとしても翌年以降の地方税額がわかるので頭のいい人事部員がいればわかる)。当時は不動産投資に関してはかなり寛容な会社に勤務していたのであまり神経質になる必要はありませんでしたが、いわゆる金融系プロフェッショナル社員として同業他社を渡り歩く人が多いこの業界、日系の金融機関に行くといきなり不動産投資ができない会社もあるわけなので、その時のことまで考えての法人設立でした。法人にして、法人からの配当金支払いにすればよいと思ったのです。給与所得とは別の分離課税(20%)ですから会社は知りようがありません。結局予定より早くサラリーマンをリタイヤしたので、自前の法人からの配当金支払いは実施しませんでしたが。

 

いくら税金がかかるのか?1千万、2千万、4千万の場合

 

所得税の税率は平成27年分から45%になりましたけれど、この基準だと当時の私も45%を払わされる羽目になっていたでしょうね。住民税を合わせれば55%、社会保険料も合わせると70%ですか。すごいですね。

社会保険料は病気になったときや将来の年金部分が入っているので自分のためではないかという声もありそうです。

それも正論な気はします。
よろしい、とりあえず所得税と住民税だけで考えてみましょう。

たとえばかつての私のような例で、所得税、住民税すべて最高税率の方ですと、現在ですと総税率45%と10%で55%ですよね。

仮にあなたの年収が4000万円だったとしますと税額は
課税対象額
(所得税)4000万円-479.6万円(基礎控除)=3520万円
(住民税)4000万円-170万円(住民税の基礎控除)=3830万円
したがって、税額は
(所得税)3520万円 x 45%(所得税率)=1584万円
(住民税)3830万円 x 10%(住民税率)=383万円
合計 1,967万円!!!
ナント! 約2000万円もの金額が税金としてあなたのポケットから出ていくのです。

年収2000万円の方ですと、税額は
(所得税)412万円 (住民税)169万円 
(合計) 581万円
年収の30%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると45%と言ったところ。

年収1000万円の方ですと
(所得税)101万円 (住民税)72万円 
(合計) 173万円
年収の17%が、税金として消えてしまうのですね。社会保険料も合わせると32%くらい。

17%というパーセンテージだけ見ると、あれそんなもんなの?という感じはします。
年収1千万円がこの国では一番幸せ、という説はこの辺からきているのかもしれません。

いずれにせよ
このようにしてあなたの手取り金額は減っているのです。

そうして手に入れた手取り給与の中から、
買い物をすれば消費税を支払い、
家を買えば固定資産税を支払い、
子供が成長すれば学費を支払い、
あれもこれも支払って、
のこった金額は税前年収から考えると数%しかないのでしょうけれど。。。

そこから趣味や旅行にお金を使い、
残額を貯蓄しようと思っても、
ほとんど残っていません。

それが人生さ。

そこで当時私は会社にないしょで個人事業主として不動産投資や他の節税効果の高い投資手法の検討に入りました。

建物や機械設備など、投資額の大きなものは購入後、減価償却費と言って国が定めた年数で案分して毎年費用として計上します。
収益性の高いものは個人で持っていても給与所得と合算されてしまい、税金を払うために金を稼いでいるような状態になってしまうので、資産管理法人を設立し法人名義にて取得を行いました。

 

 

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不動産で節税投資(01) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密

セルフストレージ大家のマイクラ・オバラです。

偶然、同時期に税金についての悩みで盛り上がりました。

 

若き?高額所得者の悩み

 

先日、3名の友人から別々に「久しぶりに軽く飲みにいかない?」と誘われ、旧交を温めたのですが、その場で全く同じ相談を受けました。
2名は外資系金融機関に勤務。1名は勤務医。どちらも30代の方と40代の方です。

年代 税込み年収(だいたい) おしごと
友人1 30代後半 1800万ほど? ドクター。勤務医、私立病院勤務、消化器系。内視鏡大得意
友人2 40代前半 4000万ほど 外資系証券会社勤務、M&Aバンカー、ディレクター
友人3 30代半ば 2500万ほど 外資系証券会社勤務、資金調達部門株式系、ディレクター

1名は大学時代の友人。2名は大学院時代の友人であり、私が外資系金融でサラリーマンとして稼ぎまくっていたころの友人たちです。
みなお給料がとてもよく、私が知る限りではみなさん最高税率かそのちょっと手前の方たちです。

表に書いた年収は会話内容から推定したものです。サラリーマン時代、最後のころは部下の給与テーブルを知る立場にいましたので、おおよその数字はあっていると思います。勤務医の方も月の手取りの話をしていたので、そこから税込年収を推定。

わたしは引退して独立しており、不動産を活用して節税しいまの生活基盤を築いているので、その辺の話を聞きたいようでした。

 

日本では高額所得者ほど「カネ持ってる」実感が少ない

 

日本は税率が高いですね(外国人の方の中には、自国の状況と比較し社会保障の手厚さや治安の良さを考えれば当然と言っている方もいますが)。

私がサラリーマンだった時代ですら所得税率が40%、住民税率が10%で計50%。
社会保険料や年金を合わせると60%を超えます。

年収3千万とか5千万と言っても、手取りは半分も残らないのです。
税率を考えると日本で一番幸せなのは年収800万円から1千万円前半の人たちではないかという人もいます。
おっと税率を決定している高級官僚の皆さんの年収帯に近いね。偶然かな。

 

なぜわたくしは節税しながら投資をして経済的自由を目指すことにしたのか

 

外資金融サラリーマン時代、会社側でも報酬の一部を退職金として積み立ててくれたり(退職金は税率20%かつ勤続年数比例で控除額が増える仕組み)、賃貸住居を社宅扱いにして税前報酬から支払う制度を作ってくれたり、それなりに配慮はしてくれました。

しかし、報酬の大部分は月給と年度ボーナスで支払われていました。世間では高額所得者として華やかに宣伝されていた外資系金融バンカーなどといっても、暮らしぶりは額面から感じるイメージとはだいぶちがって、地味なものです。

それに完全に実力勝負のこの世界、業績が低迷すると予告なしに突然首になります。

本社が海外(米国や英国、フランス、ドイツなど)のため、日本支社やアジア部門が仮に業績好調だったとしても、本国業績が悪化すると共連れで人員削減や東京支社閉鎖、となります。なんらかの備えをしておかないと、突然職を失ってしまってから慌てても間に合いません。

外資系金融の場合、50歳手前でみなさんいなくなり(退職し)ます。
転職する人、クビになる人、さまざまですが静かにみなさん蒸発していくのです。日系の大手銀行や大手証券会社も同じと聞いています。

外資の先輩だとその後田舎に戻ったり、経営助言をしていたり。陶芸家になってろくろを回していたり(実話)。
成功して稼がなくてもよい人の中には財団の理事長になったり。

そんな先輩方を見て、わたしは40歳まではサラリーマンをしてその後独立すると決めておりました。
そこで、32歳ごろから用意周到に準備を始めました。

わたしのところに相談に来たドクターも外資金融の同僚もいつかは独立開業、もしくはいつかは引退して自分の時間を大事にしたいと考えている様子。

そこでわたくしは自分の最高税率で納税していたころの経験から、どのようなアドバイスをしたのかといいますと・・・
次の投稿に続きます。

 

【次回へすすむ】 
不動産で節税投資(02) 最高税率を支払っているサラリーマン、医師、弁護士、事業主の人ほど知っておくべき秘密 (2)

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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