社長ブログ

アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(3)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

私トランクルーム大家は、住宅販売会社の利益追求のままに乱開発されていく街の中で日々を過ごしながら、仕事で日本中の大都市も地方都市も行ったり来たりしながら、次世代での負担は取り返しのつかないレベルにきているのではないかと危機感をおぼえています。

北は青森から南は九州の久留米あたりまで行ったり来たりしていますが、どこでも同じ状況に見えます。ほんとうに、まずいと感じています。

1980年後半から1990年前半、不動産バブルの時代がありました。東京23区を売り払うとアメリカ合衆国がまるまる買えると言われた時代です。
まぁ、机上の計算での比較なので、実際に23区を売り払うというわけにはいかないが、そのくらいに不動産価格が高騰した。
大企業向けの投融資を行っていた日本興業銀行(現みずほ銀行)は高騰する地価を背景に、当時時価総額世界一になりましてニュースになったので40代以上のビジネスマンであれば覚えている方もいらっしゃるかと思います。

不動産を持っているか持っていないかで財産格差は天文学的水準にまで達しました。

いくら不動産の価値が天文学的でもあの世まではもっていくことは、できません。
死ねば、残された相続人がそれを分けることになります。

当時は地価の高騰を背景に、この不動産相続が苛烈を極めたのでした。
土地を相続できるかできないかで勝ち組と負け組がはっきりと分かれたのですから、「相続」は、いつのときからか「争族」とまで呼ばれるようになってしまったのです。

残酷なケースも出ました。不動産の相続に関してもめているうちにエスカレートし、殺人まで起きるようになってしまったのです。

時は経ち、時代の向きは逆転。
「不動産」は「負動産」とまで呼ばれるようになりました。
日本は人口減少時代に突入。

総人口も総世帯数も減少に向かい始めました。

全国に空家が増え続けています。

家余り、土地余りの時代に突入したのです。

それにもかかわらず、今も、まさしくこの文章を書いている今日時点でも、日本中いたるところで住宅建設は続いています。
都心では、湾岸地域を中心にタワーマンションが林立していますよね。港区であるとか中央区、江東区では子どもが急に増えすぎて地元の公立校で受け入れきれなくなったり教員数が足りずに学級が荒れたりしています。

タワーマンションに移ってきた人たちは、別の住居から移ってきたわけです。玉突き現象のように、どこかで空室が生まれます。

郊外であっても、地方のベットタウンや県庁所在地などであっても、マンション建設や一戸建て住宅の建設が延々と続いています。
山や原野を切り開き、田畑をつぶしてニュータウンが今も開発され続けています。

なぜ、こんなことが起きるのでしょうか?

実は、都心にタワーマンションが林立する最大の理由は規制の緩和のためです。
東京都中央区は、以前は人口がどんどん減少する過疎の地でした。
それが小泉政権時代の規制緩和により、タワーマンション建設が可能になり、形勢は一気に逆転。

人口が流入する場所へと変貌したのです。

しかし、一気に人口が増加しても小学校の供給は急には増えません。立地要件を満たす広大な土地、校庭を確保し校舎を建ててプールを・・・・そんな広大な土地が都心に都合よくあるわけがありません。

鉄道輸送網の整備も追いつきません。バブル期に計画され完成した地下鉄大江戸線は狭く、駅も狭いところが大半です。
むかしは倉庫街だった中央区の勝どき・晴海地区は典型例。大江戸線勝どき駅の、朝のラッシュはもはや生き地獄です。

住宅供給は郊外でも続いています。一つの例は埼玉県の川越です。

川越はむかしより小江戸と呼ばれ、江戸時代の交通の要衝であったことから観光振興に力を入れてきました。
その一方で、中心部では過疎化(スポンジ現象 スカスカになってしまう)が進んでいます。

それはなぜか。中心部に土地を持つ地主の皆さんは土地を手放さない。供給が増えないので、若い世代は川越市中心部に見切りをつけ、川越市郊外の田園を切り売りした戸建を買い求めています。こうして中心部がスポンジ化し、郊外もスポンジ化する「スカスカ」の住宅開発が無秩序に進行しているのです。これは川越に限った話ではなく、日本全国で進んでいるのです。

日本には都市計画についての立派な法律があります。国土利用計画法然り、都市計画法然り。

都市計画税という、まちづくりのための税金もあります。

市街化区域に指定された地域に住む住民は、固定資産税のほかに都市計画税まで支払っています。
それは、都市計画により無秩序な街づくりを抑止し、住みよい環境を作るために計画されたのです。

ところが。この都市計画が日本全国でいま骨抜きにんされています。
都市計画は市街化区域と市街化調整区域をきちんと分けて、市街化調整区域は本来住宅地として開発してはいけないエリアとして定めています。こうすることで無秩序に住宅やビルが田んぼの中に立てにくくし、都市機能の集積を図っているのです。

その一方で都市計画地域に指定されなかった地主さんとマンションデベロッパーは、地方自治体に働きかけ、「自分のところだけは例外」として市街化調整区域にもかかわらず、住宅として開発してもいいし、売ってもいいということにしてしまうのです。

こうして日本全国に「スカスカの街」が今日も出来つづけています。
建物は作られ続け、銀行から長期の資金調達が容易なアパート・マンションはどんどん立ち続ける。
部屋の供給が止まらないので、空室がどんどん増える。悪循環です。

トランクルームは住居の供給が増えるとむしろ好都合。最近の住居は居住スペースを広く見せたがる。
ネットでお部屋を検索するとき、第1順位は金額で、第2順位は広さなのだそう。買う人も借りる人も同じだそうで、検索結果で上位に表示してもらえるように、売れやすく借りてもらいやすくなるようにと見た目の広さを重視した間取りを作り、住み始めてから収納スペースがほとんどないことに気付く。

そして、築浅マンション・アパートにお住まいの方から「トランクルームの空き部屋ありませんか?」という問い合わせが来るようになるのです。

ま、わたしにとっては、ありがたい話だけどね。

業者にそそのかされて不労所得だ客付けすれば何とかなるといわれてアパートマンションを投資用に勝っている人の気持ちが私にはわかりません。

だって空室率すでに15~20%ですよ。間もなく30%になると言われている。不動産賃貸業者のところには山積みになった空室情報がカウンターのわきに積まれている。その中からあなたのお部屋を優先的に紹介してくれと広告料を払う。家賃の4か月分。地域によっては6か月というところも。

トランクルームは供給数が圧倒的に足りないので、そのような無駄な出費はかからないのです。トランクルーム利用者の大半は季節ものや書籍を置いているので収納庫まで足を運ぶのは年3回程度の方々が大部分。外から見ていると繁盛しているように見えないのでライバルもそんなにいません。

この記事を偶然目にしたあなたも早くアパマン投資なんて切り上げて、トランクルーム投資を始めたら良いと思います。あまり書きすぎると僕の経営する不動産屋のアパマン仲介の宅建士に怒られるので、このくらいにしておきます(笑)

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満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。
関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定は満室研ホームページ上に掲載されています。

アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(2)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

結局、「国民負担」を求められるのでしょう。
増税による費用の捻出ですね。

投資の観点で考えると、よその人と同じものを持って提供していても付加価値は出ないということ。
右も左もアパマン投資。借りている方は、労働者の賃金は一向に上がらず貧困化の速度も上がっている。
詰将棋でいうと「詰んでいる」状態だと思いませんか?

世の中の商売は良くも悪くも需要と供給で決まります。
あなたがアパマンを買えたということは、それを売っている人が増えてきているということ。
投資不動産業者がこの数年間でやたらめたらと増えたと思いませんか?

むかしではありえなかった好条件でどんどん融資がついて
業者にお客(あなた)が「●●売契にしてくれればナンボでも買ってあげるよ」とささやくと共犯関係になってくれる(うちは、やらないよ。念のため)、そういうモラルの無い業者が増えたと思いませんか?2000年初めにはそういう業者はほとんどいなかった。いまは、右を見ても左を見てもいる。
それは、そうでもしないと売却できないくらいに、古い不動産、高い不動産が増えたからだ。
買い手のあなたが賢くなったからではない。こんなことカチンとくる方もいるかもしれないけれど。

将来に備えてキャッシュフローを得たいというなら、差別化のできない空室問題待ったなしのアパマンなんて買わずに
供給量が圧倒的に不足しているトランクルームを買ったほうが絶対にいい。
供給量が不足していることの証明が、利回りの高さだ。気づいている人がまだ少ないから、販売価格があまり上がらないし、銀行側も不慣れなので融資金額競争には走らない。

いまのアパ・マンブームが破たんして、景気の底が来て、つぎの景気上昇期のあたりの将来、トランクルーム・ブームが絶対に来る。そのときに投資に飽きたら売ればいい。
もっとも、そのころにはローンも完済しているか、利益率の高さのおかげで手元資金でいつでもローンを完済できる状況になっているはずだ。敢えて売らずに世の中のトランクルーム・ブームを眺めてニヤニヤしているのもいい。

だから、私はいま自分の資金の半分以上をトランクルームに集中投資しています。アパマンはほとんど売りました。高みの見物です。

いまの私たちは「茹でガエル」のようになっていませんか。
少しずつ崩壊に向けて同じ方向に向かって走るレミングの群れに交じっていることに、気づかずに同じ向きに走っていませんか。
投資で勝つ者は常に、大局的観点を忘れず、レミングの群れがどこに向かっているのかを
冷静に考えられる人たちです。

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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

トランクルーム大家のマイクラです。今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。

15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。

朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。

スラム化する分譲マンション。

漏水・破裂する水道管。

不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本
「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSU
をお読みになってみてください。

読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はありあまっているのに
「建てれば売れるから」と、高層マンション、郊外の一戸建て、賃貸アパートが
無計画に建てられ続けています。銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。

アパートオーナーになって不労所得が得られるだの土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、たとえば

都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が、
築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる
などの事例が紹介されています。

どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
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莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。

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新店舗用地も取得しました。トランクルームは高収益だから、安心して投資できる

トランクルーム大家のマイクラです。先日、既存トランクルーム店舗の隣地を買ったという記事を投稿しました。じつは、同じ月にもう1件、新店舗用の土地を購入しました!!キャッシュ買いです。同じ日に2件売買契約を行ったんです。こちらの土地は100坪。

前面道路はこんな感じ。2面道路に接道、前面道路は公道。幅員12メートル(土地は黄色で囲った部分)

 

 

 

 

 

 

 

市街地なのでそんなに広くない。100坪程度です。都心で100坪買ったら何億って感じですが、地方都市だと1千万円前後で結構出物がある。地方都市にだって東京と同じように人が住んで暮らしを営んでいるわけで、そこには賃貸ニーズが必ずあります。写真は早朝に撮影したものですが、ここの前面道路は昼間であれば1分間に往復で50台から70台の往来があります。土地に看板立てれば露出効果もバッチリ♪

もともとは、個人の戸建て住宅が建っていました。それを地元の不動産屋さんが買い取ったのです。不動産屋さん(とてもナイスガイ!)は、始めのうちはアパートでも建てようかなとお考えだったようです。このくらいの地積に2階建ての軽量鉄骨アパートを建てると4~5千万はかかる。リスクとリターンを比較し、さらに竣工の時期が、賃貸マーケット書き入れ時の2~4月を過ぎた時期になるということがわかり、アパート建築を断念して売りに出されたそうです。

この土地、2つ難点があります。

1つ目は、一見平坦地なのですが、現地に行ってよく見ると敷地奥に行くにしたがって下がっている。10メートルで30センチくらいですかね。これでも、建物を建てたり舗装駐車場にすると、大雨の時に隣地へ雨水が流れ込み、トラブルのもととなります。土盛りが必要かもしれませんね。

2つ目は、角地なのはよいのですが、角に50年物の防火水槽があるのです。縦横4メートル、深さは3メートルほど。写真はこちら。

でかい。。。。深さ3メートルとのことでしたので、ふたを開けてうっかり落ちたらたいへんですね。

 

 

 

 

 

2つの問題点を解決すると、素敵な土地になりそうです。ここもトランクルームを設置する予定で、準備を進めています。トランクルーム投資家のすそ野が広がってきて投資物件ないかとよく聞かれるので、開店後1年程度客付けをした後で、私どものところへ投資相談にいらっしゃっている会員の方にお譲りするかもしれませんね。トランクルーム投資に融資を行ってくれる主要な銀行さんと懇意にさせていただいておりますので、融資に関しても懸念なし、です。

ゴールデンウィークごろには開店できるかなー。楽しみです。

岩手はゴールデンウィークの頃が桜の花が満開。お花見の時期なんですよ。

4月初めに東京でお花見をして、5月初めに岩手でお花見。ワクワクします。

 

都心でも店舗数が少しずつ増えてきています。板橋区、石神井、文京区、などなど。ネット集客が下手なトランクルーム屋はみな苦戦していますが、わたしはWEBマーケティング会社を持っており、そこに開店数か月前から周到にWEB集客戦略を準備させます。だから開店初月から、グーグルやヤフーにPPC(有料)広告の費用を払わなくても、無料の自然検索欄の1ページ目に上位表示できており、スムーズな集客が可能となっているのです。

ふつうは外部のWEB業者にお金(けっこういい金額)を払って準備してもらうのですが、私の店舗網であればそこでお金がかからないので、ローコストな集客が可能になっています。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。
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トランクルームは既存店舗を増床へ!新しいご縁に感謝。

トランクルーム大家マイクラです。この数か月、M&Aのアドバイザーの仕事あり、新規トランクルーム投資実行あり、アパート・マンション投資家の方のご用命を賜りわたくしの会社のブランド(屋号)での出店の話数件あり、事業提携の申込数件ありで、大変忙しくしております。そんなに大きな会社でもないのに、さまざまな前向きなお話をいただき、とてもありがたいことです。わたしは、トランクルーム事業者が専ら独占状態に近い状態になっている日本のトランクルーム投資を、個人富裕層・まじめに働いているサラリーマン・収益を安定させたい企業オーナーの皆さまを中心に広めていきたいと願って会社を作りました。

その会社が、トランクルーム・レンタル収納の「マイクラ」の運営会社、日本公共収納 (http://publicstorage.jp) です。小さい所帯ながらも設置準備中を含めるとこのブログを書いている時点ですでに2桁に到達しました。都市銀行様、大手地方銀行様、プライベートバンク様、富裕層向け資産運用コンサルティング会社様などからもお問い合わせが増えております。

さて、PRはこの程度にして、先月購入した不思議な不動産をご紹介しましょう。
それは・・・・ 築50年超の木造家屋です!

では、現地ツアー!!盛岡駅徒歩75分です。7.5分ではなくて、七十五分。これほんと。

こんなかんじです

 

外観その1 壁が築年の古さを物語っています。

 

 

 

 

外観その2 壁の板材が朽ちている。。。

 

 

 

 

外観その3 ガス止まってた。。。

 

 

 

 

外観その4 なぞの石灯篭

 

 

 

 

 

外観その5 なぞのモミの木。高さ20メートルくらい。巨木!!撤去すると、いい金額になりそうで、心配(いや、じつは自分はこの手の解体の相場を知っているので、心配なふりをしていただけですが)

 

 

 

 

 

外観6 チャリ・スノーダンプ(雪国おなじみの家庭用除雪器具)置きっぱなし。

 

 

 

 

外観7 なぞの椅子

 

 

 

こんな物件を買って、儲かるの!?!?いま流行りの、築古一戸建て投資でしょ、リフォームして貸すんでしょ?・・・・いえいえ、ちがいます。

このお宅は写真の通りの荒れ具合でしたので、なかなか買い手がつきませんでした。しかし、わたくしの運営するトランクルーム用地(土地面積で170坪)の隣地だったのです。この土地を購入すると地続きで250坪ほどになります。既存トランクルームは相変わらず安定経営ですから、賃貸用の敷地を増やそうと購入に至ったわけです。

2週間ほどで隣地所有者の皆様へのご挨拶と境界画定(これは土地家屋調査士の先生にお願いしました)が終わり、解体工事が入り、立木の伐採、整地、そしてトランクルーム増床分の設置工事に入ります。今回は物置を置くタイプではなく、建築確認を取得し建築物として設置しようかなと考えています。工事の進捗に応じて現地に出向くつもりですので、工事の進み具合を画像でシェアしたいと思います。

 

では、今日はこの辺で。

セルフストレージ大家でした★

 

 


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開催予定は健美家に掲載されています。https://www.kenbiya.com/semihost/mykura/

水曜日の午後 宅建士(宅地建物取引士)試験の合格発表日。受かった?落ちた?

きょうは、宅建士試験の合格発表日でしたね!
受かった人はおめでとう 一生もんの資格だね

不合格の人はおつかれさまでした
民法や業法の意味不明な文言を前にして絶望的な気分になり、試験会場に行けなかった人もいるだろう

テキストと過去問を5回繰り返した。10回繰り返した。
それでも落ちるときは落ちるんだよね。

また一年勉強しなければならないのか。。。。と落ち込んでいるあなた。
めげずにがんばってください
努力は裏切りらない
仕事があなたを裏切らないように
真剣に向き合ってさえいれば

こんな名曲がありました
くじけても、まわりになんといわれても くじけずにたちあがろう

( https://www.youtube.com/watch?v=DkiBSJ2qBKU )
———-
もう少し早く気がつけば
誇りと自信を失くして

どんなに小さくなった自分でも
夢さえあれば何とか生きてゆける

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

朝もやにつつまれた公園で
ふりそそぐ 透明なこもれびに
まだ何かできるかもしれない
そんな望みを感じながら

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
もう一度はじめよう
———-
オフコース「水曜日の午後」 作詞作曲 小田和正

逆風の場こそ君を鍛えてくれる。
本流から少し外れた道を歩むくらいがいい。

「それでもなお」という言葉が
君を磨き上げてくれる。

だれもが順風満帆の人生を送れるわけじゃない。
苦しい状況になり、どうして自分だけが?と自暴自棄になりそうな時もある。
それは、あなただけではないよ。
「それでもなお」と立ち上がる勇気を持とう。

せっかく失敗したんだ。
生かさなきゃ、損だよ。

(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています


 


 

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初めての方へ。トランクルーム大家マイクラのブログについてのご案内

私のブログを見に来ていただき、ありがとうございます。

検索エンジン最大手グーグル社によると、世界中にホームページは2京(けい)、すなわち1000兆の20倍のページが地球上に存在しているそうです。
(どうやって数えたんだろ)

見ていただけただけで奇跡みたいなものですよね!
ありがとうございます。

はじめまして。
トランクルーム大家のマイクラです。本名は、ページ下段のリンク先に掲載されている、会社案内の中にございます。
サラリーマン家庭出身、ふつうの家族子持ちの、おっさんです。

マイクラというのは、私が経営しているセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、レンタル物置の総称)のブランド名です。
マスコットキャラクターはくまの「まいくま」ちゃんです。

トランクルームのマイクラ マスコットキャラクターのまいくまちゃん

まいくまちゃんです。
21歳独身男性です。趣味は盆栽です。だいじにしているおきにいりの盆栽は松の「まいくま木」。


「マジ~?ウケルー」と、いまどきの若者に言われるのが好きです。

 

 

 

 

 

 

 

出身

私はもともと昭和の第2次ベビーブームのサラリーマン家庭に生ました。長嶋茂雄がジャイアンツは永遠ですと言って引退した年の2年前です。
ふ、ふるすぎる。

 

相続させてもらえそうな財産も田舎の一軒家(物件概要:所在地岩手県。最寄駅徒歩70分木造2階建て当時築35年)以外にないという、いわゆる日本中どこにでもあるような、フツ―のサラリーマン家庭です。
学校卒業後もサラリーマンをしていたので、これもよくある話と思います。

 

学生時代

家が裕福じゃないので(当時よくある話)金のない学生時代。
ほか弁でバイトした帰り道。
神田神保町の古本屋街をぶらっと歩いていた時、今は亡き投資の神様とよばれた作家の「邱永漢(きゅうえいかん)」さんの古本を手にしました。
立ち読みをして、ものすごい衝撃を覚えました。
こんなすごいひと、いるんだ。

 

今思えば、これが不動産投資という世界の存在を知った最初のきっかけです。
彼は不動産でレバレッジをかけつつも長期保有、株式投資と組み合わせることで莫大な富を築きました。

 

とはいえ当時の僕にはお金がないので、知っただけです。

 

行動を起こそうにも、起こせません。
まずは暮らしていかないと。
なにしろ、田舎から上京して大学の学費が高くて生活費を削るしかないような状況だったからです。

 

どのぐらい切り詰めていいたかというと、漫画のなかでしか見ないような生活を送っていました。
読めばわかると思いますが、悲壮感みたいなのは無くて若さゆえの勢いだけあって、必死だったから、
いま思い出してもちょっと可笑しい。
今やれって言われても、むり~。

 

日曜日の閉店間際の肉の量販店。
生活費を浮かせるために食材の豚小間切れ肉(100グラム68円の特売品)を週に1回、1キロ買う。680円。現金に余裕があれば2キロ。月に1~2度だけど。
学校帰りにある別のスーパーで金曜日の夜にタイムセールがあり、そこには売れ残りの野菜が安くかご積みになっているので買う。398円。
日曜の夜、肉と野菜を煮込んで1週間分のカレーを作る。
実家から送ってもらったコメを炊いて一週間カレーを食う(昼飯はその米で握った塩おにぎり)。

 

ガス代がもったいないので、カレーは寸胴のまま冷蔵庫に入れ、炊いたご飯の上にそのまま載せて食いました。

こうすると、カレーをあっためなくても、5分くらいでいい感じにぬるくあったまるのです。

サバイバルゲームって感じです。
東日本大震災の時、災害時出動の自衛隊員の方が冷めたご飯に冷たいままのレトルトカレーを掛けて食べている(あったかいものは被災者の方にという心配りなのだそう)のをみて、上には上がいるなぁ~と敬服しました。

 

 

アパートは板橋区成増(なります)1丁目のクリーニング店の2階にあった風呂無し築45年1K家賃3万6千円。
大家さんは人の好いおじいちゃんおばちゃん。
銭湯代が足りなくて台所で水浴びしたり。

 

ドラえもんの作者の藤子不二雄さんが若いころ、同じようなことをトキワ壮でしていたと本に書いてありました。
そんな暮らしをしていました。

 

学業の傍らバイトは4つ掛け持ち。弁当屋と塾講師と家庭教師と、プログラマ。

朝から授業が始まるまで、麹町の弁当屋で飯炊き。朝4時に起き、始発で麹町のほか弁にいき300人分の飯を炊き、唐揚げを揚げた。
当時は日テレが麹町にあったので朝、ロケに出発するロケバスが横付けして、ADさん?若い人がカレーとか唐揚げ弁当を50人前100人前といった感じで買っていきました。
テレビ局って金あるんだなーと思いました。

 

キャスターの櫻井よしこさんなどが、ときどき買いに来てくれました。やさしくて、美人だったなあ。

 

当時は不動産バブル景気のピークから終わりかけのころで、弁当屋の社長と店長が区分マンションを転がして500万儲けた、1000万儲けた、なんて話をしてました。
学生時代のうちにバブルも終わり、ここに書いたような暮らしぶりだったので、バブル景気の恩恵にはよくすることができず、ざんねんでした。

 

授業がない曜日は家庭教師と塾講師。
物覚えが悪く、勉強に苦労したせいか?逆に何がわからないかがわかるようになり、教えることは大得意。
英語や数学の偏差値30,40台のお子さんを偏差値60,70台にあげてあげたことが何度もあります。
あんなのは方法論があるので、子供と親御さんと先生の間の信頼関係ができれば、ふつーの脳みそを持った子なら、時間を半年から1年いただければ、そんなに難しくない。

 

電車代がもったいなくて、3駅4駅だったら歩きました。

 

あとは、プログラムを書くことができたので、
金に困ると単発の開発バイトにとびこんで、納期直前3日ユンケル飲んで徹夜して仕上げるのを手伝ったりしました。
こういうのは払いがいいので、分厚い教科書とか機材を買うときには重宝しました。

 

大学の学部を終わり、先生との良い出会いがあり、推薦状をもらって国立大学の大学院へ進学。
奨学金はもらえたけれど、返さないといけないので暮らしぶりは変わらず。
なんとか学生時代を修行僧のように生き延びて、社会人になりました。

 

サラリーマンになる

 

貧乏は嫌だなあ お金持ちになる秘訣を知りたいなあ そうだ、お金持ちがいっぱい集まるところで働けば、秘密がわかるのでは?
と、いうわけで、企業派遣で大学院に来ていた同級生に教えてもらった銀行をいくつか受け、サラリーマンになりました。

 

最初の勤務先は銀行で、そのあと外資系金融でした。日本の銀行や証券会社に投資性の金融商品を卸しているのが外資系金融です。
日本の銀行はグローバルの金融ピラミッドの頂点にはいないんだなー 金は貸すけど、担保は取るのでリスク取らないもんなーと
ぼんやり思って悲しかったのを覚えています。ちなみに保険会社、証券会社も同様です。残念ですけど。

(いまは自分で会社を経営するようになったので、ほぼ無リスクで自社のお客様に商品を販売して手数料だけいただけるのであれば、それはそれでよいのかなとも思ったりします。

当時は日本の政府や新聞テレビが世界を代表する金融機関とかなんとか報道しており、一方でグローバルにはぜんぜんそんなことはないと知り、新米サラリーマンなりにちょっとがっかり)

 

外資金融はリターンの源泉はリスクという発想がしっかり根付いており、計測可能なリスクならばとれるものは取ろうという文化がありました。
そこに超過利益の源泉があるからと。
不動産投資にもそのころの経験が生きています。

 

そこで資産運用などのお仕事をさせていただいている中で、資産数百億円というような超ド級の資産家が日本に少なからずいることを知りました。
そしてその多くが資産保全と資産運用の目的で不動産に資金を投じていること。

 

銀行とうまく付き合い、レバレッジをきかせてリターンを向上させながらも安定運用を実現していること。
昔読んだ邱永漢さんの本の内容がよみがえります。
不動産投資に、ますます関心が強まっていきました。

 

 

不動産投資を始める

いろいろ調べたり勉強したりはしたものの、実際に投資行動に移るまでには数年かかりました。お金を貸したり投資商品を売る立場と、身銭切ってリスクとって投資するのとでは、心持ちがだいぶ異なります。

それでも、2000年代初頭、勤務先の同僚が不動産投資でアーリーリタイアを果たしたのを見てついに決意。

 

不動産投資を始めました。

就職して給料をいただけるようになってからは毎月、手取り月給の一割とボーナスの半額をためる習慣が付いていました。

当時は今のように銀行が貸し先が見つからなくて個人にアパートローンでどんどん貸し付ける、というような時代ではありませんでした。

一部都銀が先駆的に収益還元評価で個人富裕層にハイレバレッジローンを出していた以外は、自己資金で二割は最低必要な時代でした。でも、軍資金はあったので、何とかなったのです。

(銀行業界はその後、その都銀傘下の関西系の地銀が同じ融資を始め、静岡のS銀が始め、横浜のY銀が他行の様子見ながら少しずつはじめ、千葉のC銀行が続いて、ノンバンク系のO信託が続いて。。。というように、融資競争が拡大していきました。みなさんはその流れの延長線上に、いるのです)

 

状況に応じてレバレッジをかけたり、かけなかったり。レバレッジも使いよう。善し悪しなので。

 

高利回り投資を追求する中でアパート・マンション・商業ビル・更地・トランクルーム投資、競売、任意売却、建て替え、不良債権化した収益物件への再生投資など各種不動産投資を経験。

 

「ミイラがミイラ取り」に!

chmsvhnuiaeab7r現在では、不動産好きが高じて宅地建物取引業免許を取得、業者向けデータベースREINS(レインズ)を直接見ることのできる立場になりました。
ミイラ取りが不動産屋、ミイラが不動産購入者とするならば、「ミイラ取りがミイラになった」ではなくて、「ミイラがミイラ取りになった」。

 

つまり不動産屋さんも経営しています(こちら。 満室経営研究会トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

 

2ブランドとも、同じ法人(日本公共収納(株)Public Storage Japan Co., Ltd.)で運営しています。お客さまが安心してお付き合いいただけるよう、資本金はどーんと積んで6290万(ほとんどが独立開業前に不動産投資をゼロから始めて得た資金です) そんじょそこらのぽっと出の宅建業者とちがい、財務基盤が盤石なので、私のブログにかいてあるような、ぽっと出の同業他社の所業、手数料欲しさに個人をだまくらかすような取引に手を染めることは、ありません。

 

このブログを読んでくださるあなたにお伝えしたいこと

その意味では新米大家さんではありませんし、ウキウキと心躍ることは書けません。

 

景気の山と谷を何度か経験してきた人間なので、ブログも内容が辛辣かもしれません。

 

これから1棟目に挑戦する方や1棟目を買ったばかりでウキウキな方は読まないほうがいいかもしれません。
はじめに謝っておきます。
ごめんなさい。

 

でも、このブログでは、いろんな裏話、経験談や、不動産への投資を通じて生き残っていくためのヒントをたくさん紹介しています。
生きた経験をもとに書いてありますから、読んでいるうちにあなたが経験したことであるかのように、
知識として蓄積していってほしいな、と願っています。

 

ブックマークなどして時々覗きに来ていただけると嬉しいです。

 

また、コメントやメッセージをいただけると執筆の励みになります。いただけると、うれしいです。

 

金融畑が長かった関係で、都銀、地銀はじめみなさんもお世話になっているかもしれない収益還元評価でおなじみのあの銀行やこの銀行ともお付き合いがあります。
また、ローン金額が伸びないと言われている巨大金融機関や保守的な地銀さんでも、ローンを引き出す方法は、あるのです。
自称ローン専門家がしらないだけ。

 

金融機関側にいた、いわゆる現場を知っている実践型の不動産投資家ですから、融資の話は、白黒見極めつけるのがものすごく速いです。
金融マンが融資稟議を書く状況を想像しながら話を進められるからです。

 

どこぞのセミナーでン万円払ってホニャララ投資法の教科書を買うより早いし手っ取り早いこと請け合い♪

 

つたない文章ですが、不動産投資を通じて経済的自由を獲得したい皆さんのために、業界に横たわるタブー、落とし穴、成功の秘訣、失敗談なども書いていきたいなと
思っています。

 

学生時代からここまでを振り返ってみて、今日まで無事に生き延びたことといろんな出会いにおどろくとともに、
いつ偏食とバイトのし過ぎで倒れてもおかしくない日々だったので(サバイバル感満載で、たのしかったけど)、
いまここで自己紹介文を書くことができて会社を数社所有することができて大家業で自活できてみなさんにトランクルーム投資の良さをお伝えすることができること自体
奇跡のように思えてきました。

そう。人生ま毎日が奇跡の連続。自分で未来を変えられる、やったことはすべて自分に跳ね返ってくる。
ここであなたにこの文章を読んでいただけたのも、確率を考えるとほとんど奇跡。

 

文章下手な私のブログを見に来ていただいて、ありがとうございました。

戸建て賃貸を買うと儲かるのか(5) 地方物件には○○○がないと致命傷になる!?

セルフストレージ大家の小原たけやです。地方または都市部郊外の一戸建てを買って賃貸に出すと儲かるのか?というお話の途中ですが、昨日の投稿に続きいて、さらに寄り道をして地方物件の別のワナと、再建築不可物件に出会った場合の考え方についてお話ししたいと思います。といいますのも、これがないと一見満室の物件でも購入後に空室で困ること間違いなしだからです。

(余談ですが投資家として成功するためには大切なことがかかれていますから、よく読んで下さい。)

余談が多すぎる!と会社のスタッフから苦情がありましたが
人間、なにか事をなすためには、教科書的な知識だけではやっていけません。
昨日の雪庇(読み方覚えてます?)除雪費、やっている人しか知らなくて本に書かれていない、物件売ることで頭がいっぱいの業者さんは教えてくれない、そんな知識がたくさんあったほうがあなたも投資家として討ち死にせずに済む確率が上がります。

FXでも株でもゴールドでもビットコインでも何でもよいですが、投資で一番大事なことは死なないことです。継続は力なりで、コツコツ続けていくことさえできれば成功できる。それが投資の良いところだからです。

そういうわけで、あなたが不動産投資家として成功してくため、地方物件でないと致命傷になりがちなものについても頭の片隅にインプットしておいてください。

○○○にはなにが入ると思いますか?

答えは、「駐車場」です。

地方物件では駐車場がないと入居者募集の際に致命傷

になりかねませんから、注意してください。

都心や政令指定市で暮らしていると電車中心の暮らしをしている方も多いので駅徒歩○分の表示をみて駅近物件しか見ない方がいますが、それはみるべきところがずれています。 

地方では電車通勤、電車通学の人はごく一部です。車社会なのです。ですから駅前でもない限り駐車場は必須で、ファミリー向けであれば夫婦で一台ずつ、合計二台分の駐車場が必要です。だんなさんは通勤と仕事用に一台。奥様は子供の送り迎えやパート先への通勤に一台必要になります。

駐車場がない物件の場合、近隣の月極駐車場をかりるなどする必要があります。

(こんな駐車場の看板を見つけました。過激ですね~)
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地方は車社会であることから、道路へのアクセスのしやすさ、ショッピングセンターへの行きやすさなども大切です。

特に道路として大切なのは国道、バイパスです。物件購入の前にレンタカーなど借りるなどして、仲介の不動産屋さん抜きで近隣を走ってみましょう。仲介さんだと見落としているところ、都合が悪くて見せていないかもしれない町の顔を見に行きましょう。 

区分所有マンションですと、建設時点で開発業者さんが地域の生活環境をある程度調査した上で建設されています。分譲マンションは売り切らないと建設用資金を銀行に返済できないので、調査に調査を重ねて建設しています(その分コストがかかるので、新築の分譲マンションを賃貸に出そうとしても価格が高すぎて割に合いません)。

一方、戸建て家屋や1棟アパートでは必ずしも立地周辺の需要調査をして建てているわけではないので、怠らずに調査しましょう。

 

 

「再建築不可」との記載のある不動産に出会ったら

投資物件を探していると、物件概要の中に「再建築不可」の記載があるものに時々出会います。

これは、現在の建築基準法では建築許可を出すための要件があるのですが、その要件を欠いている物件です。
昔は法規の関係で建築できたけれど、いまの建築基準法の条件下では建物が立ちませんよ、という土地の上に立っている物件がありますと、物件概要のところに「再建築不可」と書かれます。

たとえば現在の法規では前面道路に二メートル以上接道していないといけません。
2メートル。違和感ないですよね。
消防車や救急車などの緊急自動車の乗り入れの関係で決まっているという話だそうです。

昔は自動車があまり一般的でない時代というのがありました。マイカーという単語が一般化したのは昭和40年代。メートル法の普及が昭和30年代。

昔は尺貫法(しゃっかんほう)で寸法どりをしていました。
接道幅は六尺(約180cmつまり1.8メートル)でよかったのです。

このような物件ですと現行法令上は二メートル未満の接道となり、建築許可が降りません。そこで再建築不可という表記をいたします。

建物に大きな欠陥がなければ投資対象としては検討の価値ありと思います。駆体が木造の場合シロアリや土台の腐食があると致命的です。
修繕に大金をつぎ込むことになりますので、念のため購入前に大工さんや工務店の方、建築士(高層ビルを建てるわけではないので、二級建築士でも大丈夫です)の方などにざっとみていただきコメントをもらうようにしましょう。

修繕が必要であればどのくらいのコスト感なのか、粗見積もり(あらみつもり)をお願いしましょう。

ちなみに再建築は不可のままでも、リフォームなどの改装は禁止されていないのですね。
都市計画地域(まちのなか)であれば集合住宅など建築基準法上、特殊建築物と分類されている建物は何やるにしても建築確認が必要ですが、小規模な建物(床面積100㎡未満)ですと建築確認不要という例外規定がありますので、柱だけを残して壁や床を張り直し、さらに柱もこそっと補強したりしてあたかも新築のようにしてしまうという猛者もいるようです。

わたしはめんどくさがり屋なのと、ちょっと脱法行為的な香りがするので、やりませんが・・・。

明日からは再び、戸建て賃貸は地方ではもうかるのか?の話に戻ります。


 


 

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