社長ブログ

至誠天地を動かさん

今日は(今日も?)トランクルームと一見関係ないように見えますが、投資に向き合う、事業に向き合う心構えとして自らに言い聞かせていることを書きました。

題名にある文言。

至誠天地を動かさん

といわれて、ピンとくるかたは、以下のうちのいずれかに該当する方でしょう。

  1. 吉田松陰が大好きすぎてたまらない!
  2. 中国の古典、特に孟子が好きで好きでたまらない。
  3. 私の出身高校(岩手のド田舎)の同窓生


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選択肢1の方。あなたはきっといいやつだ。
選択肢2の方。この分野を専門に飯を食おうとするとご苦労されることと推察されますが、きっといいやつだ。飲み屋で出会う友達に1~2名こういう人がいてほしい。
選択肢3の方。隕石に当たるくらいの確率でしか遭遇できないので、偶然の遭遇に感謝します。

選択肢3の事象が、本当に今夜起こったのです。
神楽坂にある、知る人ぞ知る銘店。わたしも存じ上げませんでした。尊敬する経営者の方からご紹介いただいたのです。紹介制なので店名は申しません。

そこの調理場に、彼はいたのでした。修行の身でありました。胸が熱くなりました。酔っぱらいのおっさんが高校の校歌の歌詞を口にしているのを耳にし、おもわず会話に参加したと。私の一回り以上年下の若者でした。

さて、題名に戻ります。
至誠天地を動かさん。は、正確には
「至誠にして動かざる者は未だこれあらざるなり」
であります(吉田松陰「留魂録」)。

「至誠天地を動かさん」を漢文で書くと?

漢文表記であれば
至誠而不動者 未之有也
です(孟子「離婁章句」)。

「至誠天地を動かさん」英語で書くと?

うーん、むずかしい。日本語から訳すより、中国語の原文から直訳した方がわかりやすい気がします。たとえば、
Never has there been one possessed of complete sincerity, who did not move others.
ですかね。原文がかしこまっているので、文語表現で倒置表現にしてみました。

通常の表現であれば
There has never been one possessed of complete sincerity, who did not move others. (真に真心を持つものはいない、そしてそのような者は他者を動かすことはできない。)

もっと簡単にすると
If a person who has complete sincerity, the person can move others.
(他者を動かす力を持つものは必ず真の真心を持つ者である)
ですかね。声に出して音読してみると、一番最初の英文が一番かっこよく聞こえました。知的な感じで、文章にリズムがある。

仕事、人間関係、困難な状況、幸せなひと時。どんなときであろうとも、礼節を重んじ誠の心を以て目の前の物事と向き合い、真剣に取り組んでいくことで、物事の向こうの人々、そしてひとたび時節を得れば人々の集合である社会をも動かすことができるのだ。そんな意味の表現であります。

吉田松陰先生は良いことをおっしゃっておられますね。

  • 夢なき者に理想なし、理想なき者に計画なし、計画なき者に実行なし、実行なき者に成功なし。故に、夢なき者に成功なし。
  • 私心さえ除き去るなら、進むもよし退くもよし、出るもよし出ざるもよし。
  • 一日一字を記さば一年にして三百六十字を得、一夜一時を怠らば、百歳の間三万六千時を失う。
  • 大器を作るには、急いではいけない。時間がかかる。
  • 人間はみななにほどかの純金を持って生まれている。聖人の純金もわれわれの純金も変わりはない。
  • 小人が恥じるのは自分の外面である、君子が恥じるのは自分の内面である。人間たる者、自分への約束をやぶる者がもっともくだらぬ。
  • 自分の価値観で人を責めない。一つの失敗で全て否定しない。長所を見て短所を見ない。心を見て結果を見ない。そうすれば人は必ず集まってくる。
  • 君子は何事に臨んでも、それが道理に合っているか否かと考えて、その上で行動する。小人は何事に臨んでも、それが利益になるか否かと考えて、その上で行動する。

(ブログ「吉田松陰の言葉・名言」より抜粋 http://kormun.com/blog-entry-366.html)

毎日の小事の積み重ねをおろそかにしない。物事に誠実に毎日向き合う。毎日ちょっとだけでもいいから昨日よりも進歩する。

トランクルームビジネスは小さなお部屋を貸し出す契約をコツコツと積み重ねていくビジネスです。投資家・オーナー様のことを考えているか。ご利用者の皆様にとってわかりやすく、使いやすく、安心して使うことのできる施設になっているか。商売に正解はありません。自問自答を続けながら、これで正しいのか?と自問自答しながらトランクルーム事業に取り組んで、法人化前から数えると四捨五入して10年に差し掛かるようになりました。

誠の欠けた商売は瞬間的には儲かるのでしょう。しかし、長続きしません。楽して大儲けしようとして売買契約書を2重に作って銀行を欺いたり、できもしない30年間空室保証をつけてシェアハウスを売ったり、そんな商売が長続きするわけがない。このブログでも何度も警告してきました。二重売契の不法性と個人投資家が抱えてしまう危険については、このブログが一番初めに指摘をしていましたねと個人投資家の方数名からご指摘いただきました。

私は自ら派手に宣伝をしたり、本を出したりということをしません。それでも、見ている人は、見ているのですね。ありがとうございます。

トランクルームは地味なビジネスですが、オープンから入居率が上がるまでの期間を待つことのできる人にとっては、その後空室率上昇で悩むこともほぼ無く、利回りも世にはびこるアパート・マンション投資やREITなどと比べても高く、最高のビジネスだと確信しています。これからも、小事をおろそかにせず、誠実に向き合いたいと思います。


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1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件が金の卵に生まれ変わる|トランクルーム大家日記

トランクルーム大家です!トランクルーム・レンタル収納ビジネスは、1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件を金の卵に生まれ変わらせることができる可能性を秘めた不動産再生手法です。低稼働不動産再生の「必殺技」だと思っています。

単に、空き物件やダメ物件が生きてくる空きスペース活用の切り札だというだけではありません。
モノが増えすぎて置き場所に困っている方々のための、収納スペース提供を行うサービス事業です。

老人ホームに入居されている方、入院中の方、急な転勤で家財道具の置き場に困っている方、家庭環境の変化で引っ越しを迫られている方、そのようなお困りの方に対して人生の大事な持ち物の仮置き場を提供する、社会的意義の高いサービスを提供しているのだと思っています。

収納物はご利用者様によって実に様々多様性に富みますが、一般家庭の家財道具からゴルフバッグ、企業の書類や防災用備品、オフィス備品まで様々なものが収納されています。

狭い日本、収納ビジネスは大都市部でも地方都市でも着実に成長を重ねています。


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もともと収納ビジネスは昔からあったものです。一番進んでいる米国ではセルフストレージと呼んでいます。セルフは自分という意味の英単語(Self)。ストレージは貯蔵・収納の意味の英単語(Storage)。

(明日の投稿に続きます。)

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古家の解体風景。信頼できる業者様がいることの幸せ。トランクルームで一歩一歩、大地主になろう|トランクルーム大家日記

トランクルーム店舗の隣地を激安で取得し、ついに古家の解体工事を行いました。現在の敷地が160坪、今回の土地が70坪ほど、両土地隣接しているので併せて230坪。もう1区画か2区画買うことができたら、ロードサイド店舗用地に転用したり、事業用としてして売却することもできそうです。トランクルームは空地の活用の側面は確かにありますが、「長い期間じっくりと運用できる」タイプの余裕のある投資家の場合、保有期間はトランクルーム賃貸で稼ぎ、隣接地を徐々に買い進めていき、大きな一帯地として地主になる、そんな戦略も可能です。

細長い土地、変形地、間口の狭い土地でもトランクルームならば活用の道が開けます。

賃料収入を得ながら、一歩一歩大地主への道を歩めるかもしれない。
そんな夢をトランクルームビジネスは与えてくれます。

(BGMはなつかしの沢田知可子さん「幸せになろう」で!)
「♪すこしずつすこしずつ しあわせになればいいね 
  心からの笑顔はね とてもきれいだから!
  そうきみがいれば ゆめがゆめじゃない
  しんじるもの いっぱいある
  きみとふたり あることから
  しあわせになろう」

いい歌ですね~! きょう家の近所のスナックで歌おう・・・・。
「しあわせ」を「大地主」に読み替えて
心の中で「きみ」をトランクルームだと思って歌います♪

我が家で家族会議をするとほとんどの不動産案件は却下されますが、トランクルームだけは経験上安心して投資できるということでほとんど異議なしで取り組むことができています。


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さて、昨日のブログ記事の続きで、今日はいま述べた隣地の解体工事の風景をご紹介しますね。

工事をお願いしたのは盛岡市の古川重機さん(盛岡市)
広告宣伝費頂いているわけではないですが、実直な仕事ぶりを尊敬しているので紹介!

盛岡 解体|盛岡で解体工事のご相談は古川重機へお任せ下さい

明朗価格体系、処理施設も充実、当然ながら各種免許も取得済、担当の方も実直、仕事はサクサク、おすすめです。
私どももご近所様へご挨拶いたしますけれども、古川重機さんも自ら隣地やご近所などにも丁寧にあいさつして回っていただいております。人当たりの良い方が担当営業さんですので、この辺も安心してお任せできる点ですね。

解体工事開始前後

トランクルーム敷地から対象物件を望む。築40年の木像住居でした。解体時に粉塵などが飛散しないよう、鉄パイプで骨組みを作り、ビニールシートで遮蔽します。
敷地内には林地ぎりぎりに樹齢40~50年のもみの木がそびえたっており、クレーンを使いながら慎重に伐採していただきます。このくらいの樹齢の大木になりますと根が太く地中を這っており、林地へも伸びていることがよくありますし、もっと樹齢を重ねると古木になって倒壊のリスクが出てきます。解体工事は良い機会ととらえ、一緒に伐採していただくことにしました。

工事期間中は粉塵の飛散をできるだけ抑えるようにするため、水道を使って散水もします。今回はトランクルーム用地の水栓は敷地まで遠すぎて使用できず、隣家のご協力を頂戴して散水を実施したそうです。

ちゃんとした解体業者さんは、このような感じで顕名(けんめい=名前を表示すること)をします。きちんとした仕事をしてくださるので、良いPRになるのでは。

実は、解体工事を計画していた当初は、こちらのトランクルーム側から木塀を切って隣地に侵入して解体工事を行って頂こうと考えていたのです。この写真は南側国道4号線バイパスに面した土地から南側を背に、北側に向かって撮影をしています。対象土地は私たちのトランクルーム敷地に面している以外に私有地道路にも接道しています。私有地道路は狭いだろうし、ご近所さんのご迷惑になるといけないし・・・・といろいろ無い知恵絞って木塀切り倒し作戦を考えたのでした。ところが解体業者様は慣れたもので、ご近所様へごあいさつしたのち、狭い私道も何のその、重機を入れていったのでした。

プロの技!

廃材の搬出用トラックも横付けされました。

解体工事中

解体しています。ブルーシートのすぐ向こうに見えるのが、伐採前のモミの木です。このご家庭のお子様たちが育ち、成人し、人生を歩んできたのをずっと横で見てきたモミの木です。切り倒すのはちょっと惜しいな。自分の敷地のど真ん中にあったら、巨大なクリスマスツリーにするんだけどな。林地所有者様のお宅が電飾でピカピカすると夜眠れなくなるだろうという家人のあたりまえな指摘があり、盛岡の住宅地に壮大なクリスマスツリーを作る計画は、あきらめました。笑。

どんどん解体工事が進みます。

廃材は先ほどのトラックに積み込まれ、搬出されていきます。

手際の良さは実に見事。
わたくしトランクルーム大家は日本中あちらこちらに出張していてずっと立ち会うわけにもいかないので、家族に立ち合いを頼みました。後日、完了報告と共に更地になった土地の写真も届きました。

解体工事完了!

更地渡しということで、すっかりきれいになりました。ありがたい。
これは私道側(上の写真だとトラックが止まっていた近辺)から南側国道に向かって撮影した写真ですね。

南側のトランクルーム用地から解体工事の後を撮影した風景。昔のおうちがあった面影はありません。

トランクルーム境界との間にある木塀から身を乗り出して、解体跡地をのぞき込んでみました。きれいになっていますね。

ここまで説明を書いてきて今気が付きました。シンボルマークのようにそびえたっていたモミの木もきれいに伐採されたようです。

せっかくのご縁で取得させていただいた土地。トランクルームにするかもしれないし、貸家にするかもしれないし、はたまた(金融危機でも来ない限り可能性低いが)住宅用地として売るかもしれないけれど、地縁を大切にしてこの土地を守り生かしていきたいと思いました。


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久々にブログ復活!相続人のいない古家の解体工事|トランクルーム大家

こんにちわ。トランクルーム大家のマイクラです。店舗は着々と増え、現在も2件建設中。杉並区井荻(下井草)と岩手県盛岡市。トランクルームのチェーン店「マイクラ」はいまのまま拡大すると、今年中に25店舗か30店舗くらいまで行っちゃうんじゃないかという。独立開業したい方向けのセミナーや、超大手の超一等地限定のトランクルーム運営代行サービスはあるけれど、個人富裕層や個人富裕層を目指すサラリーマン投資家向けのサービスではないようで、私どもが開催するセミナーによくお越しいただいています。興味をお持ちの方はこの記事の末尾に開催情報へのリンクがありますのでご参照ください。


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前回のブログ記事から3か月ぶりの投稿です。その間私は何をしていたのかというと、あるチェーン店さんのインターネット集客の課題点を解決するコンサルティングをしていたり、都内で人工知能系医療ベンチャー企業に参加を誘われてみたり、シンガポールに出張したり、出張ついでにJAL上級会員に続いてANAの上級会員を目指し搭乗マイル(プレミアムポイント)獲得のためのツアーを組んだり(羽田から那覇に飛び那覇から羽田に戻ってシンガポールへ、帰国後同じことを繰り返すと1万9千マイル獲得、みたいな・・・)、その合間に越後湯沢に2回スキーに行ったり、盛岡の工事現場を訪問したり。

こうやって書いてみると何をやっているのかよくわからない。
いずれにせよ、あちこち移動の多い3か月間でした。

さて、今日は、依然ご紹介した「相続人のいない不動産を買ってみた」のその後です。
私が購入し、古家ありのまましばらく置いておきましたが家族から「古い」「放火とかされたらどうするんだ」(心配しすぎ・・・)等々声が上がりまして、上物付きのほうが土地の固定資産税安くて済むからと建てっぱなしにしていた私も一念発起、解体工事を発注することにいたしました。ここから2回続けてのブログ記事では解体現場の様子や解体工事のすすみかた、解体工事を発注する場合の注意点について書きたいと思います。

解体工事はだれに頼んでもよいというわけではない

解体工事、ネットで検索してお気楽に発注!あとは複数から見積もりを取って安いところに発注すればいいんじゃないの?とお考えのあなた。それは甘い。

解体工事を行う業者には資格免許が必要で、都道府県知事から解体業者免許を取得した者でないと解体廃棄工事を行うことはできません。

さらに、解体工事を行うときは「建築リサイクル法」という法律を守らないといけません。正式名称は「建設工事に係る資源の再資源化等に関する法律」という長い名前ですが、業者も士業の先生も役所の方も略称である「建築リサイクル法」の名称をよく使います。

この建築リサイクル法は解体業者だけが守ればよいという法律ではありません。解体工事を発注するあなたにもかかわる法律となっており、発注者であるあなたがとるべき手続を怠った場合には罰則を受けることもあるのです。

建築物の廃材が出る公示はすべて規制対象となっており、建築時、増改築時、改築時、すべての状況においてこの法律に従わなければなりません。木材、コンクリ、鉄材などの建設資材、アスファルトなどもリサイクル対象となっています。

また、リサイクル処理をした後には廃材が出ます。廃材はどこかに捨てる必要があるわけですが、業者さんによってご自身の産業廃棄施設・産業廃棄場をお持ちのところとお持ちでないところに分かれます。

廃棄施設・廃棄場は役所に届け出を出さないと開設できませんので、だれでも業者さんなら施設設備を持っているというわけではありません。持っていない会社さんは持っている会社さんにお金を払って施設を使わせていただくことになり、その分見積額は上がり気味。たまに激安な業者様もいますが、逆に要注意。なぜなら、産廃処分施設を持っておらず、とはいえ外部委託もしておらず、違法投棄してしまう業者さんも時々いるのです。違法投棄した場合の責任は最終的に発注者のところに来ますから、発注者であるあなたが違法投棄物の処理を行う羽目になりかねません。発注時には事前に、きちんと以下の免許・許可を取得しているか、確認すると安心です。

  • 特別管理産業廃棄物収集運搬業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 一般建設業許可

これらの許可件者は都道府県(一部市町村)です。役所に問い合わせてみるとよいでしょう。

次の投稿(2018年3月7日(水)公開予定)では、解体工事現場の雰囲気や解体工事の進む様子をご紹介したいと思います。


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究極の小口分散型投資、トランクルーム投資に取組む方が増加中!新店舗3店オープン!

トランクルーム投資に取組みたい不動産投資家の方々からご相談を受けまして、10月、11月で3店舗のトランクルームをオープンいたしました。場所は、埼玉県川越市と鶴ヶ島市です。
直営、管理受託合わせ、店舗数は12店舗になりました。

今回の3店舗はそれぞれ広い駐車場・夜間人感センサー照明があり便利で安心!

収納庫には棚板も2~4枚ついているので、荷物の出し入れをするのにも大変ラクな設計になっています。

【3店舗まとめてみたい!という方はこちら】 ⇒ トランクルームのマイクラが埼玉県川越市と埼玉県鶴ヶ島市に3店舗同時オープン
【全店舗一覧はこちら】 ⇒ 毎月続々オープン中 トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

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先日の投稿で建設途中の様子を紹介しました。
建設途中の様子その1工程2:整地工程3:舗装工程4:建設開始工程5:外構工事工程6:基礎工事 工程7:設置工事①工程8:設置工事②

私たちには社内外に専門家がおりますので、トランクルーム・レンタル収納建築を全面的にサポートできるようになりました。

サポート分野としては、開店前市場調査や企画、建設、役所との建築確認の取得、WEB集客(検索エンジン対策、スマホアプリ構築と店舗情報の搭載、ポータルサイト構築と掲載)、資金調達、開店後の募集業務、顧客対応、などなど。

ワンストップでお手伝いさせていただけるようになりました。
トランクルーム投資とWEB関係、検索エンジン対策?スマホアプリ?ポータルサイト?とが一緒に書かれていて不思議にお感じの方もいらっしゃるかもしれませんが、トランクルームビジネスではお客様の半数はネット経由で検索エンジンで調べてお問い合わせいただきますので、WEBに強いトランクルーム事業者であることは今後の成長市場で勝っていくための必須項目となっています。

トランクルーム・レンタル収納投資を始めたいけれど自主運営をする時間がないサラリーマンの方、別の事業でお忙しいビジネスオーナーの方などにおすすめです。自社サービスを一般投資家の皆様向けに一歩一歩拡大してきました。

最近では各種投資運用会社様やファンド様などからもまとまった資金でのトランクルーム投資をしたい、運営を任せたいとのご相談をいただいております。


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では新しくできたトランクルーム3店舗をご紹介しますね。

その1
トランクルーム レンタル収納のマイクラ 鶴ヶ島鶴ヶ丘ステーション
住所:埼玉県鶴ヶ島市鶴ヶ丘867
県道川越生越線沿い(ゲオ鶴ヶ島店さん隣)
近隣に地元に愛されている食品スーパーマーケット「ベルク」や業務スーパーがあり、お買い物のついでに、ゲオさんでビデオを借りたついでに立ち寄れる便利さです。

その2:
トランクルームのマイクラ 川越笠幡ステーション

住所:埼玉県川越市笠幡4796-2
川越日高県道沿い、学校法人 秀明学園の向い側にあります。
駐車場広々、安部首相とトランプ大統領がゴルフをやった霞ヶ関カンツリー倶楽部※もすぐそば。

※ 余談なのですが、霞が関カンツリー倶楽部会員の方によりますと、トランプ大統領は食事について「普通のものが食べたい」ということで倶楽部内の食堂でハンバーガーを食べたとの報道がありました。それは本当だそうなのですが、霞が関カンツリーには政財界の名門倶楽部&シニアな会員様が多いのでハンバーガーはメニューにないんだとか。そんなわけで、料理人を別途用意してハンバーガーを提供したとかなんとか。特注ハンバーガーわざわざ料理人呼んで作らせたんならちっとも普通じゃないじゃん!!笑

家の中にゴルフバッグを複数保管して奥様からお小言を頂戴しているお父さん、霞が関カントリクラブ近くのトランクルームに普段使わないゴルフバッグを隠しておいてはいかがでしょう?

私たちが管理しているトランクルームのお部屋に実際にゴルフバッグを置いているお客様は少なからずいらっしゃいます。

スーパーマーケット「オザム」や「ベルク」での買い物のついでに寄ることが出来ます。

その3:
トランクルームのマイクラ 川越岸町ステーション
住所:埼玉県川越市岸町3-27-34
県道「川越所沢線」沿いにあります。新宿歩道橋を超えて50m位。

まだまだ書きたいことはいろいろあるのですが、ありがたいことにお問い合わせやご相談が多く、ブログ執筆の時間がなかなか取れないことが悩ましいです。。。
できるだけ更新するように頑張ります!


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年商1200億・時価総額600億円企業が社員20名だったころ

トランクルーム大家のマイクラです。トランクルームは順調に、毎月1~2件のペースで店舗内定していっております。トランクルームのクラウド化(ないしょ)開発も着々と進んでおります。某地方銀行様とは、低稼働不動産や不良債権の優良債権化のツールとしてトランクルームにご関心を持っていただいております。この世界を知ると金銭リスクを取りまくって低利回りのアパート・マンション投資がかすんで見えると皆さんおっしゃいます。詳しく知りたい方は無料セミナーにご参加ください。
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このブログを書いている「マイクラ」はもともと投資銀行に勤めていた金融マンで、その前は日本興業銀行(いまのみずほ銀行)の本店にいて、大学生になる前からプログラマーとして稼いでいて、金融マンになってからも外国為替や住宅ローン担保債権(みなさんには不動産投資信託とかREIT(リート)って言ったほうがわかりやすいのかな)のための債券価格算定用プログラムであるとかトレーディングシステムを作っていたのでシステム周りもまあまあ詳しくて、そんな背景から銀行・投資銀行時代の先輩に頼まれて複数の会社様で経営顧問としても活動しています。サラリーマンを辞めたら、サラリーマン時代以上の仕事がどっと押し寄せてきたわけで、なんともありがたい話。

 

そのような顧問先の1社が九州にあります。店舗数40店舗ほどの冠婚葬祭系の会社さんですが、そこにあたらしく着任された副社長様がおられまして、この方、だれでもご存知の居酒屋チェーン店、いま時価総額で600億円ほどと思いますが、この会社のもと専務様。創業者の方は国会議員になってご活躍中と思います。

社員20名のころに入社され、創業者ともう一人の取締役とこの方の3名で上場まで会社を育てていった。すさまじい実行力と頭脳力と人間力をお持ちの方。飲みながらお話し伺っていると、たのしいオッチャン。

頭の回転の大変速い方で、1つの物事を多数の視点から俯瞰する能力が高い。同時に細かい点もよく見ている。しかも周囲にその能力をひけらかすというわけでもなく、とても自然にふるまっておられる。経営者・創業者はかくあるべきだな。

社員20名時代の、現在は大企業となっている居酒屋チェーン店の当時のお話を伺いました。いまや正社員3500名、アルバイトスタッフを含めると1万3千名。店舗は世界中に展開。資本金40億、売上高1200億、全1100店舗。

改めて書いてみると、すげぇ。。。そのような会社様が社員20名店舗10店舗前後のころから上場までを先導された方です。

いろいろ話したが、どれも大変興味深かった。

当時は無名の居酒屋なのでやむを得ないのでしょうけれど、店舗スタッフを雇ってみたら学力が低すぎて苦労した話。漢字が読めない社員が多かったこと。

お客様のご老人から感謝のお手紙を頂いたら、手紙の書き出しが「小生(しょうせい)あなたのお店にはじめて伺って大変感心・・・」の書き出しの最初の「小生」を小さいサイズの生ビール(小生=しょうなま)と読み違えて生ビールへのクレームかと思ってビビったバイトがいた話。

もともと別のフランチャイズ形式の居酒屋の店舗網に加盟していたが、飲みに行く場(でツマミ程度の食べ物がある)としての居酒屋に限界を感じ、業態を再定義して食べに行く場(で飲みたければ酒もある)に定義を変えて運営したらフランチャイズ本部からやめてくれといわれて新業態として独立、独立したら昔のカンバンが使えずに集客と資金繰りにご苦労なさった話。上場を志したのには、株式上場により大金を手にしたかったわけではなくて、別の思いがあった話。

公衆の目にさらされるブログではとても書けない興味深い話をたくさん伺いました。大事な情報はネットには載らない、人と人の間でしか流通しないといいますね。たしかに本にも書いていない、ネットにも出ていないお話がたくさんありました。

自分もトランクルーム運営を含め、ゼロから複数の会社を創業し、複数の会社の創業に関与したり出資したりしているので、ついつい自分の経験と比べてしまいますが、わたしはだいぶ恵まれているなと思いましたね。

まずうちはキャッシュフローに困っているわけではないし、資本も潤沢だし、スタッフは全員漢字が読めるし(笑)日本語以外にも英語と中国語とフランス語ができるスタッフがいる。この環境を与えてくれたすべての人に感謝したくなる。

では、皆様、よい週末を。


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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(3)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

私トランクルーム大家は、住宅販売会社の利益追求のままに乱開発されていく街の中で日々を過ごしながら、仕事で日本中の大都市も地方都市も行ったり来たりしながら、次世代での負担は取り返しのつかないレベルにきているのではないかと危機感をおぼえています。

北は青森から南は九州の久留米あたりまで行ったり来たりしていますが、どこでも同じ状況に見えます。ほんとうに、まずいと感じています。

1980年後半から1990年前半、不動産バブルの時代がありました。東京23区を売り払うとアメリカ合衆国がまるまる買えると言われた時代です。
まぁ、机上の計算での比較なので、実際に23区を売り払うというわけにはいかないが、そのくらいに不動産価格が高騰した。
大企業向けの投融資を行っていた日本興業銀行(現みずほ銀行)は高騰する地価を背景に、当時時価総額世界一になりましてニュースになったので40代以上のビジネスマンであれば覚えている方もいらっしゃるかと思います。

不動産を持っているか持っていないかで財産格差は天文学的水準にまで達しました。

いくら不動産の価値が天文学的でもあの世まではもっていくことは、できません。
死ねば、残された相続人がそれを分けることになります。

当時は地価の高騰を背景に、この不動産相続が苛烈を極めたのでした。
土地を相続できるかできないかで勝ち組と負け組がはっきりと分かれたのですから、「相続」は、いつのときからか「争族」とまで呼ばれるようになってしまったのです。

残酷なケースも出ました。不動産の相続に関してもめているうちにエスカレートし、殺人まで起きるようになってしまったのです。

時は経ち、時代の向きは逆転。
「不動産」は「負動産」とまで呼ばれるようになりました。
日本は人口減少時代に突入。

総人口も総世帯数も減少に向かい始めました。

全国に空家が増え続けています。

家余り、土地余りの時代に突入したのです。

それにもかかわらず、今も、まさしくこの文章を書いている今日時点でも、日本中いたるところで住宅建設は続いています。
都心では、湾岸地域を中心にタワーマンションが林立していますよね。港区であるとか中央区、江東区では子どもが急に増えすぎて地元の公立校で受け入れきれなくなったり教員数が足りずに学級が荒れたりしています。

タワーマンションに移ってきた人たちは、別の住居から移ってきたわけです。玉突き現象のように、どこかで空室が生まれます。

郊外であっても、地方のベットタウンや県庁所在地などであっても、マンション建設や一戸建て住宅の建設が延々と続いています。
山や原野を切り開き、田畑をつぶしてニュータウンが今も開発され続けています。

なぜ、こんなことが起きるのでしょうか?

実は、都心にタワーマンションが林立する最大の理由は規制の緩和のためです。
東京都中央区は、以前は人口がどんどん減少する過疎の地でした。
それが小泉政権時代の規制緩和により、タワーマンション建設が可能になり、形勢は一気に逆転。

人口が流入する場所へと変貌したのです。

しかし、一気に人口が増加しても小学校の供給は急には増えません。立地要件を満たす広大な土地、校庭を確保し校舎を建ててプールを・・・・そんな広大な土地が都心に都合よくあるわけがありません。

鉄道輸送網の整備も追いつきません。バブル期に計画され完成した地下鉄大江戸線は狭く、駅も狭いところが大半です。
むかしは倉庫街だった中央区の勝どき・晴海地区は典型例。大江戸線勝どき駅の、朝のラッシュはもはや生き地獄です。

住宅供給は郊外でも続いています。一つの例は埼玉県の川越です。

川越はむかしより小江戸と呼ばれ、江戸時代の交通の要衝であったことから観光振興に力を入れてきました。
その一方で、中心部では過疎化(スポンジ現象 スカスカになってしまう)が進んでいます。

それはなぜか。中心部に土地を持つ地主の皆さんは土地を手放さない。供給が増えないので、若い世代は川越市中心部に見切りをつけ、川越市郊外の田園を切り売りした戸建を買い求めています。こうして中心部がスポンジ化し、郊外もスポンジ化する「スカスカ」の住宅開発が無秩序に進行しているのです。これは川越に限った話ではなく、日本全国で進んでいるのです。

日本には都市計画についての立派な法律があります。国土利用計画法然り、都市計画法然り。

都市計画税という、まちづくりのための税金もあります。

市街化区域に指定された地域に住む住民は、固定資産税のほかに都市計画税まで支払っています。
それは、都市計画により無秩序な街づくりを抑止し、住みよい環境を作るために計画されたのです。

ところが。この都市計画が日本全国でいま骨抜きにんされています。
都市計画は市街化区域と市街化調整区域をきちんと分けて、市街化調整区域は本来住宅地として開発してはいけないエリアとして定めています。こうすることで無秩序に住宅やビルが田んぼの中に立てにくくし、都市機能の集積を図っているのです。

その一方で都市計画地域に指定されなかった地主さんとマンションデベロッパーは、地方自治体に働きかけ、「自分のところだけは例外」として市街化調整区域にもかかわらず、住宅として開発してもいいし、売ってもいいということにしてしまうのです。

こうして日本全国に「スカスカの街」が今日も出来つづけています。
建物は作られ続け、銀行から長期の資金調達が容易なアパート・マンションはどんどん立ち続ける。
部屋の供給が止まらないので、空室がどんどん増える。悪循環です。

トランクルームは住居の供給が増えるとむしろ好都合。最近の住居は居住スペースを広く見せたがる。
ネットでお部屋を検索するとき、第1順位は金額で、第2順位は広さなのだそう。買う人も借りる人も同じだそうで、検索結果で上位に表示してもらえるように、売れやすく借りてもらいやすくなるようにと見た目の広さを重視した間取りを作り、住み始めてから収納スペースがほとんどないことに気付く。

そして、築浅マンション・アパートにお住まいの方から「トランクルームの空き部屋ありませんか?」という問い合わせが来るようになるのです。

ま、わたしにとっては、ありがたい話だけどね。

業者にそそのかされて不労所得だ客付けすれば何とかなるといわれてアパートマンションを投資用に勝っている人の気持ちが私にはわかりません。

だって空室率すでに15~20%ですよ。間もなく30%になると言われている。不動産賃貸業者のところには山積みになった空室情報がカウンターのわきに積まれている。その中からあなたのお部屋を優先的に紹介してくれと広告料を払う。家賃の4か月分。地域によっては6か月というところも。

トランクルームは供給数が圧倒的に足りないので、そのような無駄な出費はかからないのです。トランクルーム利用者の大半は季節ものや書籍を置いているので収納庫まで足を運ぶのは年3回程度の方々が大部分。外から見ていると繁盛しているように見えないのでライバルもそんなにいません。

この記事を偶然目にしたあなたも早くアパマン投資なんて切り上げて、トランクルーム投資を始めたら良いと思います。あまり書きすぎると僕の経営する不動産屋のアパマン仲介の宅建士に怒られるので、このくらいにしておきます(笑)


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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(2)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

結局、「国民負担」を求められるのでしょう。
増税による費用の捻出ですね。

投資の観点で考えると、よその人と同じものを持って提供していても付加価値は出ないということ。
右も左もアパマン投資。借りている方は、労働者の賃金は一向に上がらず貧困化の速度も上がっている。
詰将棋でいうと「詰んでいる」状態だと思いませんか?

世の中の商売は良くも悪くも需要と供給で決まります。
あなたがアパマンを買えたということは、それを売っている人が増えてきているということ。
投資不動産業者がこの数年間でやたらめたらと増えたと思いませんか?

むかしではありえなかった好条件でどんどん融資がついて
業者にお客(あなた)が「●●売契にしてくれればナンボでも買ってあげるよ」とささやくと共犯関係になってくれる(うちは、やらないよ。念のため)、そういうモラルの無い業者が増えたと思いませんか?2000年初めにはそういう業者はほとんどいなかった。いまは、右を見ても左を見てもいる。
それは、そうでもしないと売却できないくらいに、古い不動産、高い不動産が増えたからだ。
買い手のあなたが賢くなったからではない。こんなことカチンとくる方もいるかもしれないけれど。

将来に備えてキャッシュフローを得たいというなら、差別化のできない空室問題待ったなしのアパマンなんて買わずに
供給量が圧倒的に不足しているトランクルームを買ったほうが絶対にいい。
供給量が不足していることの証明が、利回りの高さだ。気づいている人がまだ少ないから、販売価格があまり上がらないし、銀行側も不慣れなので融資金額競争には走らない。

いまのアパ・マンブームが破たんして、景気の底が来て、つぎの景気上昇期のあたりの将来、トランクルーム・ブームが絶対に来る。そのときに投資に飽きたら売ればいい。
もっとも、そのころにはローンも完済しているか、利益率の高さのおかげで手元資金でいつでもローンを完済できる状況になっているはずだ。敢えて売らずに世の中のトランクルーム・ブームを眺めてニヤニヤしているのもいい。

だから、私はいま自分の資金の半分以上をトランクルームに集中投資しています。アパマンはほとんど売りました。高みの見物です。

いまの私たちは「茹でガエル」のようになっていませんか。
少しずつ崩壊に向けて同じ方向に向かって走るレミングの群れに交じっていることに、気づかずに同じ向きに走っていませんか。
投資で勝つ者は常に、大局的観点を忘れず、レミングの群れがどこに向かっているのかを
冷静に考えられる人たちです。


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開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

トランクルーム大家のマイクラです。今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。

15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。

朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。

スラム化する分譲マンション。

漏水・破裂する水道管。

不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本
「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSU
をお読みになってみてください。

読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はありあまっているのに
「建てれば売れるから」と、高層マンション、郊外の一戸建て、賃貸アパートが
無計画に建てられ続けています。銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。

アパートオーナーになって不労所得が得られるだの土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、たとえば

都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が、
築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる
などの事例が紹介されています。

どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。


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