社長ブログ

究極の小口分散型投資、トランクルーム投資に取組む方が増加中!新店舗3店オープン!

トランクルーム投資に取組みたい不動産投資家の方々からご相談を受けまして、10月、11月で3店舗のトランクルームをオープンいたしました。場所は、埼玉県川越市と鶴ヶ島市です。
直営、管理受託合わせ、店舗数は12店舗になりました。

今回の3店舗はそれぞれ広い駐車場・夜間人感センサー照明があり便利で安心!

収納庫には棚板も2~4枚ついているので、荷物の出し入れをするのにも大変ラクな設計になっています。

【3店舗まとめてみたい!という方はこちら】 ⇒ トランクルームのマイクラが埼玉県川越市と埼玉県鶴ヶ島市に3店舗同時オープン
【全店舗一覧はこちら】 ⇒ 毎月続々オープン中 トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

【ポータルサイト】あなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

先日の投稿で建設途中の様子を紹介しました。
建設途中の様子その1工程2:整地工程3:舗装工程4:建設開始工程5:外構工事工程6:基礎工事 工程7:設置工事①工程8:設置工事②

私たちには社内外に専門家がおりますので、トランクルーム・レンタル収納建築を全面的にサポートできるようになりました。

サポート分野としては、開店前市場調査や企画、建設、役所との建築確認の取得、WEB集客(検索エンジン対策、スマホアプリ構築と店舗情報の搭載、ポータルサイト構築と掲載)、資金調達、開店後の募集業務、顧客対応、などなど。

ワンストップでお手伝いさせていただけるようになりました。
トランクルーム投資とWEB関係、検索エンジン対策?スマホアプリ?ポータルサイト?とが一緒に書かれていて不思議にお感じの方もいらっしゃるかもしれませんが、トランクルームビジネスではお客様の半数はネット経由で検索エンジンで調べてお問い合わせいただきますので、WEBに強いトランクルーム事業者であることは今後の成長市場で勝っていくための必須項目となっています。

トランクルーム・レンタル収納投資を始めたいけれど自主運営をする時間がないサラリーマンの方、別の事業でお忙しいビジネスオーナーの方などにおすすめです。自社サービスを一般投資家の皆様向けに一歩一歩拡大してきました。

最近では各種投資運用会社様やファンド様などからもまとまった資金でのトランクルーム投資をしたい、運営を任せたいとのご相談をいただいております。


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では新しくできたトランクルーム3店舗をご紹介しますね。

その1
トランクルーム レンタル収納のマイクラ 鶴ヶ島鶴ヶ丘ステーション
住所:埼玉県鶴ヶ島市鶴ヶ丘867
県道川越生越線沿い(ゲオ鶴ヶ島店さん隣)
近隣に地元に愛されている食品スーパーマーケット「ベルク」や業務スーパーがあり、お買い物のついでに、ゲオさんでビデオを借りたついでに立ち寄れる便利さです。

その2:
トランクルームのマイクラ 川越笠幡ステーション

住所:埼玉県川越市笠幡4796-2
川越日高県道沿い、学校法人 秀明学園の向い側にあります。
駐車場広々、安部首相とトランプ大統領がゴルフをやった霞ヶ関カンツリー倶楽部※もすぐそば。

※ 余談なのですが、霞が関カンツリー倶楽部会員の方によりますと、トランプ大統領は食事について「普通のものが食べたい」ということで倶楽部内の食堂でハンバーガーを食べたとの報道がありました。それは本当だそうなのですが、霞が関カンツリーには政財界の名門倶楽部&シニアな会員様が多いのでハンバーガーはメニューにないんだとか。そんなわけで、料理人を別途用意してハンバーガーを提供したとかなんとか。特注ハンバーガーわざわざ料理人呼んで作らせたんならちっとも普通じゃないじゃん!!笑

家の中にゴルフバッグを複数保管して奥様からお小言を頂戴しているお父さん、霞が関カントリクラブ近くのトランクルームに普段使わないゴルフバッグを隠しておいてはいかがでしょう?

私たちが管理しているトランクルームのお部屋に実際にゴルフバッグを置いているお客様は少なからずいらっしゃいます。

スーパーマーケット「オザム」や「ベルク」での買い物のついでに寄ることが出来ます。

その3:
トランクルームのマイクラ 川越岸町ステーション
住所:埼玉県川越市岸町3-27-34
県道「川越所沢線」沿いにあります。新宿歩道橋を超えて50m位。

まだまだ書きたいことはいろいろあるのですが、ありがたいことにお問い合わせやご相談が多く、ブログ執筆の時間がなかなか取れないことが悩ましいです。。。
できるだけ更新するように頑張ります!


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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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年商1200億・時価総額600億円企業が社員20名だったころ

トランクルーム大家のマイクラです。トランクルームは順調に、毎月1~2件のペースで店舗内定していっております。トランクルームのクラウド化(ないしょ)開発も着々と進んでおります。某地方銀行様とは、低稼働不動産や不良債権の優良債権化のツールとしてトランクルームにご関心を持っていただいております。この世界を知ると金銭リスクを取りまくって低利回りのアパート・マンション投資がかすんで見えると皆さんおっしゃいます。詳しく知りたい方は無料セミナーにご参加ください。
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このブログを書いている「マイクラ」はもともと投資銀行に勤めていた金融マンで、その前は日本興業銀行(いまのみずほ銀行)の本店にいて、大学生になる前からプログラマーとして稼いでいて、金融マンになってからも外国為替や住宅ローン担保債権(みなさんには不動産投資信託とかREIT(リート)って言ったほうがわかりやすいのかな)のための債券価格算定用プログラムであるとかトレーディングシステムを作っていたのでシステム周りもまあまあ詳しくて、そんな背景から銀行・投資銀行時代の先輩に頼まれて複数の会社様で経営顧問としても活動しています。サラリーマンを辞めたら、サラリーマン時代以上の仕事がどっと押し寄せてきたわけで、なんともありがたい話。

 

そのような顧問先の1社が九州にあります。店舗数40店舗ほどの冠婚葬祭系の会社さんですが、そこにあたらしく着任された副社長様がおられまして、この方、だれでもご存知の居酒屋チェーン店、いま時価総額で600億円ほどと思いますが、この会社のもと専務様。創業者の方は国会議員になってご活躍中と思います。

社員20名のころに入社され、創業者ともう一人の取締役とこの方の3名で上場まで会社を育てていった。すさまじい実行力と頭脳力と人間力をお持ちの方。飲みながらお話し伺っていると、たのしいオッチャン。

頭の回転の大変速い方で、1つの物事を多数の視点から俯瞰する能力が高い。同時に細かい点もよく見ている。しかも周囲にその能力をひけらかすというわけでもなく、とても自然にふるまっておられる。経営者・創業者はかくあるべきだな。

社員20名時代の、現在は大企業となっている居酒屋チェーン店の当時のお話を伺いました。いまや正社員3500名、アルバイトスタッフを含めると1万3千名。店舗は世界中に展開。資本金40億、売上高1200億、全1100店舗。

改めて書いてみると、すげぇ。。。そのような会社様が社員20名店舗10店舗前後のころから上場までを先導された方です。

いろいろ話したが、どれも大変興味深かった。

当時は無名の居酒屋なのでやむを得ないのでしょうけれど、店舗スタッフを雇ってみたら学力が低すぎて苦労した話。漢字が読めない社員が多かったこと。

お客様のご老人から感謝のお手紙を頂いたら、手紙の書き出しが「小生(しょうせい)あなたのお店にはじめて伺って大変感心・・・」の書き出しの最初の「小生」を小さいサイズの生ビール(小生=しょうなま)と読み違えて生ビールへのクレームかと思ってビビったバイトがいた話。

もともと別のフランチャイズ形式の居酒屋の店舗網に加盟していたが、飲みに行く場(でツマミ程度の食べ物がある)としての居酒屋に限界を感じ、業態を再定義して食べに行く場(で飲みたければ酒もある)に定義を変えて運営したらフランチャイズ本部からやめてくれといわれて新業態として独立、独立したら昔のカンバンが使えずに集客と資金繰りにご苦労なさった話。上場を志したのには、株式上場により大金を手にしたかったわけではなくて、別の思いがあった話。

公衆の目にさらされるブログではとても書けない興味深い話をたくさん伺いました。大事な情報はネットには載らない、人と人の間でしか流通しないといいますね。たしかに本にも書いていない、ネットにも出ていないお話がたくさんありました。

自分もトランクルーム運営を含め、ゼロから複数の会社を創業し、複数の会社の創業に関与したり出資したりしているので、ついつい自分の経験と比べてしまいますが、わたしはだいぶ恵まれているなと思いましたね。

まずうちはキャッシュフローに困っているわけではないし、資本も潤沢だし、スタッフは全員漢字が読めるし(笑)日本語以外にも英語と中国語とフランス語ができるスタッフがいる。この環境を与えてくれたすべての人に感謝したくなる。

では、皆様、よい週末を。


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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(3)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

私トランクルーム大家は、住宅販売会社の利益追求のままに乱開発されていく街の中で日々を過ごしながら、仕事で日本中の大都市も地方都市も行ったり来たりしながら、次世代での負担は取り返しのつかないレベルにきているのではないかと危機感をおぼえています。

北は青森から南は九州の久留米あたりまで行ったり来たりしていますが、どこでも同じ状況に見えます。ほんとうに、まずいと感じています。

1980年後半から1990年前半、不動産バブルの時代がありました。東京23区を売り払うとアメリカ合衆国がまるまる買えると言われた時代です。
まぁ、机上の計算での比較なので、実際に23区を売り払うというわけにはいかないが、そのくらいに不動産価格が高騰した。
大企業向けの投融資を行っていた日本興業銀行(現みずほ銀行)は高騰する地価を背景に、当時時価総額世界一になりましてニュースになったので40代以上のビジネスマンであれば覚えている方もいらっしゃるかと思います。

不動産を持っているか持っていないかで財産格差は天文学的水準にまで達しました。

いくら不動産の価値が天文学的でもあの世まではもっていくことは、できません。
死ねば、残された相続人がそれを分けることになります。

当時は地価の高騰を背景に、この不動産相続が苛烈を極めたのでした。
土地を相続できるかできないかで勝ち組と負け組がはっきりと分かれたのですから、「相続」は、いつのときからか「争族」とまで呼ばれるようになってしまったのです。

残酷なケースも出ました。不動産の相続に関してもめているうちにエスカレートし、殺人まで起きるようになってしまったのです。

時は経ち、時代の向きは逆転。
「不動産」は「負動産」とまで呼ばれるようになりました。
日本は人口減少時代に突入。

総人口も総世帯数も減少に向かい始めました。

全国に空家が増え続けています。

家余り、土地余りの時代に突入したのです。

それにもかかわらず、今も、まさしくこの文章を書いている今日時点でも、日本中いたるところで住宅建設は続いています。
都心では、湾岸地域を中心にタワーマンションが林立していますよね。港区であるとか中央区、江東区では子どもが急に増えすぎて地元の公立校で受け入れきれなくなったり教員数が足りずに学級が荒れたりしています。

タワーマンションに移ってきた人たちは、別の住居から移ってきたわけです。玉突き現象のように、どこかで空室が生まれます。

郊外であっても、地方のベットタウンや県庁所在地などであっても、マンション建設や一戸建て住宅の建設が延々と続いています。
山や原野を切り開き、田畑をつぶしてニュータウンが今も開発され続けています。

なぜ、こんなことが起きるのでしょうか?

実は、都心にタワーマンションが林立する最大の理由は規制の緩和のためです。
東京都中央区は、以前は人口がどんどん減少する過疎の地でした。
それが小泉政権時代の規制緩和により、タワーマンション建設が可能になり、形勢は一気に逆転。

人口が流入する場所へと変貌したのです。

しかし、一気に人口が増加しても小学校の供給は急には増えません。立地要件を満たす広大な土地、校庭を確保し校舎を建ててプールを・・・・そんな広大な土地が都心に都合よくあるわけがありません。

鉄道輸送網の整備も追いつきません。バブル期に計画され完成した地下鉄大江戸線は狭く、駅も狭いところが大半です。
むかしは倉庫街だった中央区の勝どき・晴海地区は典型例。大江戸線勝どき駅の、朝のラッシュはもはや生き地獄です。

住宅供給は郊外でも続いています。一つの例は埼玉県の川越です。

川越はむかしより小江戸と呼ばれ、江戸時代の交通の要衝であったことから観光振興に力を入れてきました。
その一方で、中心部では過疎化(スポンジ現象 スカスカになってしまう)が進んでいます。

それはなぜか。中心部に土地を持つ地主の皆さんは土地を手放さない。供給が増えないので、若い世代は川越市中心部に見切りをつけ、川越市郊外の田園を切り売りした戸建を買い求めています。こうして中心部がスポンジ化し、郊外もスポンジ化する「スカスカ」の住宅開発が無秩序に進行しているのです。これは川越に限った話ではなく、日本全国で進んでいるのです。

日本には都市計画についての立派な法律があります。国土利用計画法然り、都市計画法然り。

都市計画税という、まちづくりのための税金もあります。

市街化区域に指定された地域に住む住民は、固定資産税のほかに都市計画税まで支払っています。
それは、都市計画により無秩序な街づくりを抑止し、住みよい環境を作るために計画されたのです。

ところが。この都市計画が日本全国でいま骨抜きにんされています。
都市計画は市街化区域と市街化調整区域をきちんと分けて、市街化調整区域は本来住宅地として開発してはいけないエリアとして定めています。こうすることで無秩序に住宅やビルが田んぼの中に立てにくくし、都市機能の集積を図っているのです。

その一方で都市計画地域に指定されなかった地主さんとマンションデベロッパーは、地方自治体に働きかけ、「自分のところだけは例外」として市街化調整区域にもかかわらず、住宅として開発してもいいし、売ってもいいということにしてしまうのです。

こうして日本全国に「スカスカの街」が今日も出来つづけています。
建物は作られ続け、銀行から長期の資金調達が容易なアパート・マンションはどんどん立ち続ける。
部屋の供給が止まらないので、空室がどんどん増える。悪循環です。

トランクルームは住居の供給が増えるとむしろ好都合。最近の住居は居住スペースを広く見せたがる。
ネットでお部屋を検索するとき、第1順位は金額で、第2順位は広さなのだそう。買う人も借りる人も同じだそうで、検索結果で上位に表示してもらえるように、売れやすく借りてもらいやすくなるようにと見た目の広さを重視した間取りを作り、住み始めてから収納スペースがほとんどないことに気付く。

そして、築浅マンション・アパートにお住まいの方から「トランクルームの空き部屋ありませんか?」という問い合わせが来るようになるのです。

ま、わたしにとっては、ありがたい話だけどね。

業者にそそのかされて不労所得だ客付けすれば何とかなるといわれてアパートマンションを投資用に勝っている人の気持ちが私にはわかりません。

だって空室率すでに15~20%ですよ。間もなく30%になると言われている。不動産賃貸業者のところには山積みになった空室情報がカウンターのわきに積まれている。その中からあなたのお部屋を優先的に紹介してくれと広告料を払う。家賃の4か月分。地域によっては6か月というところも。

トランクルームは供給数が圧倒的に足りないので、そのような無駄な出費はかからないのです。トランクルーム利用者の大半は季節ものや書籍を置いているので収納庫まで足を運ぶのは年3回程度の方々が大部分。外から見ていると繁盛しているように見えないのでライバルもそんなにいません。

この記事を偶然目にしたあなたも早くアパマン投資なんて切り上げて、トランクルーム投資を始めたら良いと思います。あまり書きすぎると僕の経営する不動産屋のアパマン仲介の宅建士に怒られるので、このくらいにしておきます(笑)


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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(2)

トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。

結局、「国民負担」を求められるのでしょう。
増税による費用の捻出ですね。

投資の観点で考えると、よその人と同じものを持って提供していても付加価値は出ないということ。
右も左もアパマン投資。借りている方は、労働者の賃金は一向に上がらず貧困化の速度も上がっている。
詰将棋でいうと「詰んでいる」状態だと思いませんか?

世の中の商売は良くも悪くも需要と供給で決まります。
あなたがアパマンを買えたということは、それを売っている人が増えてきているということ。
投資不動産業者がこの数年間でやたらめたらと増えたと思いませんか?

むかしではありえなかった好条件でどんどん融資がついて
業者にお客(あなた)が「●●売契にしてくれればナンボでも買ってあげるよ」とささやくと共犯関係になってくれる(うちは、やらないよ。念のため)、そういうモラルの無い業者が増えたと思いませんか?2000年初めにはそういう業者はほとんどいなかった。いまは、右を見ても左を見てもいる。
それは、そうでもしないと売却できないくらいに、古い不動産、高い不動産が増えたからだ。
買い手のあなたが賢くなったからではない。こんなことカチンとくる方もいるかもしれないけれど。

将来に備えてキャッシュフローを得たいというなら、差別化のできない空室問題待ったなしのアパマンなんて買わずに
供給量が圧倒的に不足しているトランクルームを買ったほうが絶対にいい。
供給量が不足していることの証明が、利回りの高さだ。気づいている人がまだ少ないから、販売価格があまり上がらないし、銀行側も不慣れなので融資金額競争には走らない。

いまのアパ・マンブームが破たんして、景気の底が来て、つぎの景気上昇期のあたりの将来、トランクルーム・ブームが絶対に来る。そのときに投資に飽きたら売ればいい。
もっとも、そのころにはローンも完済しているか、利益率の高さのおかげで手元資金でいつでもローンを完済できる状況になっているはずだ。敢えて売らずに世の中のトランクルーム・ブームを眺めてニヤニヤしているのもいい。

だから、私はいま自分の資金の半分以上をトランクルームに集中投資しています。アパマンはほとんど売りました。高みの見物です。

いまの私たちは「茹でガエル」のようになっていませんか。
少しずつ崩壊に向けて同じ方向に向かって走るレミングの群れに交じっていることに、気づかずに同じ向きに走っていませんか。
投資で勝つ者は常に、大局的観点を忘れず、レミングの群れがどこに向かっているのかを
冷静に考えられる人たちです。


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アパート・マンション大家の皆さんが15年後に覚悟していなければならない世界とは(1)

トランクルーム大家のマイクラです。今日はなぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

にもかかわらず、都市部では相変わらず超高層マンションが林立。
郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。

住宅過剰社会は住みにくい「まち」の原因です。
あなたは最近、自分の「まち」が住みにくいと感じることはないでしょうか?

現在約800万戸の空き家が15年後には2100万戸を超えるのです。
3戸に1戸が空き家になる計算です。

15年後にあなたが街のあちこちで見かけるであろう風景の兆しは、すでに都心のベッドタウンや地方都市のあちらこちらで見かけることができます。

朽ち果てたまま放置され、「再自然化」する空き家。

スラム化する分譲マンション。

漏水・破裂する水道管。

不便な立地の「サ高住」。

3戸に1戸が空き家になるという計算は、業界関係者で話題の本
「老いる家 崩れる街 住宅過剰社会の末路」(講談社現代新書)www.amazon.co.jp/dp/B01MYM7YSU
をお読みになってみてください。

読めば納得、データに基づく説明が展開されており、説得力があります。
著者は大阪大学大学院と東京大学大学院で都市工学を専攻した工学博士です。ゼネコンにて開発計画業務の経験が長く、東京大学大学院の都市工学専攻非常勤講師を経て、現在は東洋大学の理工学部建築学科で教授をされている、都市計画の専門家です。

すでに住宅はありあまっているのに
「建てれば売れるから」と、高層マンション、郊外の一戸建て、賃貸アパートが
無計画に建てられ続けています。銀行はデベロッパーに建設資金の融資をつけ、出来上がったマンションにこれまた住宅ローンを供給してローンをつけるのでどんどん売れていく。

アパートオーナーになって不労所得が得られるだの土地を持つよりはアパートを建てたほうが相続税の圧縮になるからと言って、アパ・マン建設業者はローラー作戦で地主を攻略し賃貸物件を建てていく。

その結果、たとえば

都心から50km圏内にある、埼玉のニュータウンの戸建て住宅(土地55坪・建物33坪)が、
築13年で実勢価格500万円以下に、などの暴落ケースがあいついでいる
などの事例が紹介されています。

どんどん融資がつくのだから、どんどん新しい物件が建っていくのは、あたりまえですね。

しかし国としてもこの種の建設販売行為は景気を刺激する効果もあり、止めるわけにもいかない。
お金を貸す方も土地建物担保主義ですから、よくわからないベンチャー企業にお金を出して回収できるかわからず不安になるより、土地建物に融資をした方が安心。

銀行には金融庁や日銀から定期的に検査官が来る。担保をちゃんと確保していないときびしく指導される。金融機関はどこも免許業種なんだからいうことを聞かないといけない。
このようにして、日本中を巻き込んで住居を建て続ける循環(スパイラル)が形成されていったのでした。

これからは分譲マンションも戸建て住宅も、条件を問わず
売りたくても買い手がつかず、貸したくても借り手が見つからず、
固定資産税や管理費・修繕積立金が重くのしかかる「負債=負動産」になりかねない
そんな時代になっていきます。

親が遺した「負動産」の維持管理費や解体費用を
だれが払うかでもめる、骨肉の「ババ抜き」争いも増えそうです。。

家主のいない「放置負動産」を数多く
抱える市町村は、その管理や解体に
莫大な税金を投じなければなりません。
近い将来、政治的な問題になるかもしれません。


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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。


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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

新店舗用地も取得しました。トランクルームは高収益だから、安心して投資できる

トランクルーム大家のマイクラです。先日、既存トランクルーム店舗の隣地を買ったという記事を投稿しました。じつは、同じ月にもう1件、新店舗用の土地を購入しました!!キャッシュ買いです。同じ日に2件売買契約を行ったんです。こちらの土地は100坪。

前面道路はこんな感じ。2面道路に接道、前面道路は公道。幅員12メートル(土地は黄色で囲った部分)

 

 

 

 

 

 

 

市街地なのでそんなに広くない。100坪程度です。都心で100坪買ったら何億って感じですが、地方都市だと1千万円前後で結構出物がある。地方都市にだって東京と同じように人が住んで暮らしを営んでいるわけで、そこには賃貸ニーズが必ずあります。写真は早朝に撮影したものですが、ここの前面道路は昼間であれば1分間に往復で50台から70台の往来があります。土地に看板立てれば露出効果もバッチリ♪

もともとは、個人の戸建て住宅が建っていました。それを地元の不動産屋さんが買い取ったのです。不動産屋さん(とてもナイスガイ!)は、始めのうちはアパートでも建てようかなとお考えだったようです。このくらいの地積に2階建ての軽量鉄骨アパートを建てると4~5千万はかかる。リスクとリターンを比較し、さらに竣工の時期が、賃貸マーケット書き入れ時の2~4月を過ぎた時期になるということがわかり、アパート建築を断念して売りに出されたそうです。

この土地、2つ難点があります。

1つ目は、一見平坦地なのですが、現地に行ってよく見ると敷地奥に行くにしたがって下がっている。10メートルで30センチくらいですかね。これでも、建物を建てたり舗装駐車場にすると、大雨の時に隣地へ雨水が流れ込み、トラブルのもととなります。土盛りが必要かもしれませんね。

2つ目は、角地なのはよいのですが、角に50年物の防火水槽があるのです。縦横4メートル、深さは3メートルほど。写真はこちら。

でかい。。。。深さ3メートルとのことでしたので、ふたを開けてうっかり落ちたらたいへんですね。

 

 

 

 

 

2つの問題点を解決すると、素敵な土地になりそうです。ここもトランクルームを設置する予定で、準備を進めています。トランクルーム投資家のすそ野が広がってきて投資物件ないかとよく聞かれるので、開店後1年程度客付けをした後で、私どものところへ投資相談にいらっしゃっている会員の方にお譲りするかもしれませんね。トランクルーム投資に融資を行ってくれる主要な銀行さんと懇意にさせていただいておりますので、融資に関しても懸念なし、です。

ゴールデンウィークごろには開店できるかなー。楽しみです。

岩手はゴールデンウィークの頃が桜の花が満開。お花見の時期なんですよ。

4月初めに東京でお花見をして、5月初めに岩手でお花見。ワクワクします。

 

都心でも店舗数が少しずつ増えてきています。板橋区、石神井、文京区、などなど。ネット集客が下手なトランクルーム屋はみな苦戦していますが、わたしはWEBマーケティング会社を持っており、そこに開店数か月前から周到にWEB集客戦略を準備させます。だから開店初月から、グーグルやヤフーにPPC(有料)広告の費用を払わなくても、無料の自然検索欄の1ページ目に上位表示できており、スムーズな集客が可能となっているのです。

ふつうは外部のWEB業者にお金(けっこういい金額)を払って準備してもらうのですが、私の店舗網であればそこでお金がかからないので、ローコストな集客が可能になっています。

建築の様子は順次、公開していきたいと思います。


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トランクルームは既存店舗を増床へ!新しいご縁に感謝。

トランクルーム大家マイクラです。この数か月、M&Aのアドバイザーの仕事あり、新規トランクルーム投資実行あり、アパート・マンション投資家の方のご用命を賜りわたくしの会社のブランド(屋号)での出店の話数件あり、事業提携の申込数件ありで、大変忙しくしております。そんなに大きな会社でもないのに、さまざまな前向きなお話をいただき、とてもありがたいことです。わたしは、トランクルーム事業者が専ら独占状態に近い状態になっている日本のトランクルーム投資を、個人富裕層・まじめに働いているサラリーマン・収益を安定させたい企業オーナーの皆さまを中心に広めていきたいと願って会社を作りました。

その会社が、トランクルーム・レンタル収納の「マイクラ」の運営会社、日本公共収納 (http://publicstorage.jp) です。小さい所帯ながらも設置準備中を含めるとこのブログを書いている時点ですでに2桁に到達しました。都市銀行様、大手地方銀行様、プライベートバンク様、富裕層向け資産運用コンサルティング会社様などからもお問い合わせが増えております。

さて、PRはこの程度にして、先月購入した不思議な不動産をご紹介しましょう。
それは・・・・ 築50年超の木造家屋です!

では、現地ツアー!!盛岡駅徒歩75分です。7.5分ではなくて、七十五分。これほんと。

こんなかんじです

 

外観その1 壁が築年の古さを物語っています。

 

 

 

 

外観その2 壁の板材が朽ちている。。。

 

 

 

 

外観その3 ガス止まってた。。。

 

 

 

 

外観その4 なぞの石灯篭

 

 

 

 

 

外観その5 なぞのモミの木。高さ20メートルくらい。巨木!!撤去すると、いい金額になりそうで、心配(いや、じつは自分はこの手の解体の相場を知っているので、心配なふりをしていただけですが)

 

 

 

 

 

外観6 チャリ・スノーダンプ(雪国おなじみの家庭用除雪器具)置きっぱなし。

 

 

 

 

外観7 なぞの椅子

 

 

 

こんな物件を買って、儲かるの!?!?いま流行りの、築古一戸建て投資でしょ、リフォームして貸すんでしょ?・・・・いえいえ、ちがいます。

このお宅は写真の通りの荒れ具合でしたので、なかなか買い手がつきませんでした。しかし、わたくしの運営するトランクルーム用地(土地面積で170坪)の隣地だったのです。この土地を購入すると地続きで250坪ほどになります。既存トランクルームは相変わらず安定経営ですから、賃貸用の敷地を増やそうと購入に至ったわけです。

2週間ほどで隣地所有者の皆様へのご挨拶と境界画定(これは土地家屋調査士の先生にお願いしました)が終わり、解体工事が入り、立木の伐採、整地、そしてトランクルーム増床分の設置工事に入ります。今回は物置を置くタイプではなく、建築確認を取得し建築物として設置しようかなと考えています。工事の進捗に応じて現地に出向くつもりですので、工事の進み具合を画像でシェアしたいと思います。

 

では、今日はこの辺で。

セルフストレージ大家でした★

 

 


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水曜日の午後 宅建士(宅地建物取引士)試験の合格発表日。受かった?落ちた?

きょうは、宅建士試験の合格発表日でしたね!
受かった人はおめでとう 一生もんの資格だね

不合格の人はおつかれさまでした
民法や業法の意味不明な文言を前にして絶望的な気分になり、試験会場に行けなかった人もいるだろう

テキストと過去問を5回繰り返した。10回繰り返した。
それでも落ちるときは落ちるんだよね。

また一年勉強しなければならないのか。。。。と落ち込んでいるあなた。
めげずにがんばってください
努力は裏切りらない
仕事があなたを裏切らないように
真剣に向き合ってさえいれば

こんな名曲がありました
くじけても、まわりになんといわれても くじけずにたちあがろう

( https://www.youtube.com/watch?v=DkiBSJ2qBKU )
———-
もう少し早く気がつけば
誇りと自信を失くして

どんなに小さくなった自分でも
夢さえあれば何とか生きてゆける

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

朝もやにつつまれた公園で
ふりそそぐ 透明なこもれびに
まだ何かできるかもしれない
そんな望みを感じながら

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
夕方には晴れるかな

あたたかい雨の降る水曜日
少しだけ心も落ちついた
もう一度はじめよう
———-
オフコース「水曜日の午後」 作詞作曲 小田和正

逆風の場こそ君を鍛えてくれる。
本流から少し外れた道を歩むくらいがいい。

「それでもなお」という言葉が
君を磨き上げてくれる。

だれもが順風満帆の人生を送れるわけじゃない。
苦しい状況になり、どうして自分だけが?と自暴自棄になりそうな時もある。
それは、あなただけではないよ。
「それでもなお」と立ち上がる勇気を持とう。

せっかく失敗したんだ。
生かさなきゃ、損だよ。

(号外)だるま落としと玉突きばかりのアパートマンション経営 賃借人の奪い合いをどう生き残るか

新築不動産投資セミナーがあちこちで開催されています。私もときどき友達に誘われていくのです。

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?

アパート・マンションの空室率の推移。新築系の大家さんはレミングの群れ?出典:日経新聞の同じ記事


毎回言ってることは同じなのですが、友達付き合いも大事ですね!でも、新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。買うなら中古のまあまあの築年のものを買いましょう。新築時の広告費や業者、仲介者へのバックマージン分が消滅していますから、賢い買い物をすると成功の確率が上がります。

以下は日本経済新聞、9月30日朝刊の記事です(抜粋)。

真相深層 アパート建設 空室率悪化で泣くオーナー
甘い皮算用、業者の「家賃保証」に落とし穴 2016/9/30 3:30 朝刊
 人口減の日本でなぜか賃貸アパートが増えている。2015年の相続税増税でアパート経営が節税策として注目され、それを追い風に建設請負業者が売り込みをかけているからだ。家賃保証などでオーナーの負担は軽いとして受注を伸ばすが、需給は崩れ、空室率は過去最悪の水準に達する。目算が狂ったオーナーは悲鳴を上げる。
(記事抜粋、ここまで)

この先は日経新聞電子版で見ていただくとして・・・(確か月10件までは無料で閲覧できるはずです)

新築物件だから安心!え、それ本気で言ってるの!?酔ってない??

新築だから安心!なんて言っているとやけどしますよ。

えっ、空室保証だから安心?(以前業者さんのセミナーに出席したときに言われたセリフ)
リスクを業者に転嫁しなきゃ勝てない地域なら、初めからやめたほうが良いよね。

新築だから長いローンが引ける?
それ中古物件でも大差ないから。あ、木造ならだいぶ違うか。木造でも、収益還元法で評価する銀行なら長いローン引けるけどねぇ(木造に収益還元、僕はあまりやらないし、すすめないけど。やりようはあるという意味で書いてます)。最近人気のハイグレード系はRCだから、けっきょく中古でも大差ないんだよね。このような一般消費者を誤認させてしまうようなアピールは、よくないですね。

だいじなのは商圏分析です。その地域に何人の賃貸物件への潜在需要があるのか。それに対して何室分の供給があるのか。
いくら需要があってもそれを上回る供給があるならダメ。他のお部屋から賃借人を奪わないといけない。

そう、どの地域もあなたが空を悠然と飛ぶ鳥の視線(英語ではbirds’ eyeviewという)になって、あなたのお部屋のある地域全体を眺めると、そこに見えるのは、空き部屋から空き部屋へと移る賃借人様のお姿。その移動をサポートする賃貸の客付け業者。

需要サイド。各地域の貸し出し可能な部屋の総数は減るどころか、増える一方

供給サイド。半面、賃借人の数変わらない(都心)または減る一方(地方都市)。地方の中核市では減っていないところもあるけれど、そういう都市の物件価格は、やはり高い。鵜の目鷹の目のライバルの中には、需給面を考えて探している人がいるという証拠だ。

アパート・マンション投資は椅子取りゲーム ゲームルールが変わり「椅子の役割」が変化

人口減少時代が到来するまでは、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれていました。
大家、新米大家が良い立地の取り合いをする椅子取りゲームだと。
土地やお部屋が椅子で、賃借人がその椅子の取り合いをしていたのですね。

私も若かりし頃、お部屋探しに苦労したのでなんとなく納得感があります。
大家さんにお部屋を貸していただく時代でした。

時代は変わりました。

じつは、
人口減少時代が到来した後も、賃貸不動産は椅子取りゲームといわれています。

意味が変わったのです。椅子が土地やお部屋ではなく、賃借人が椅子になったのです。
限られた数の賃借人という椅子を巡って、大家さんが取り合いをする時代なのです。

大家さんは賃借人の方にお部屋を借りていただく時代になりました。

その移動のサポートをするのが仲介の不動産屋さん。
どっかの大家が空室で困っていても別にいいわけ。自社で管理する別の空き家が埋まるだけの話。地域を支配する賃貸屋さんなんてたかだか数社ですから、よくもわるくも寡占状態が成立している。そこでどこかの困った大家のために必死に走り回ってあげる動機はないわけです。

椅子取りゲームに参加したい!という土地持ちとローンがつくし新築だからなんとなく安全と言いくるめられたサラリーマンなどの新米大家さんがその不毛な椅子取りゲームに参加できるように算段を整えるのが、アパマンデベロッパー業者の皆様。

「初心者でも大丈夫ですよ。数珠ナイスの取り方を教えてあげます。椅子が取れなかったらと心配?だいじょうぶです、取れない場合には弊社が保証しますから。」
(でも負けが続くと保証が切り下がりますけどね)←これは、最終契約直前に判明するので、新米大家は逃げられなくて結局契約

どうやって?築浅のうちは賃料下げる。いきなり下げると新米大家さんが「話が違う!」といきりたって消費者庁とかにクレームに行くといけないので、丁重に接しながら、「市場の価格への反応度を見てみたいので500円でも1000円でもいいので、下げませんか?」という感じ。下げなくてもいいですけど、広告費かけて集めることになるので手元に残る現金はそんなに変わらず、実質的に賃料下げているのと同じ。数年たつと「想定に反し、競合が値下げを仕掛けている状況ではこの物件もそうせざるを得ません それに伴い賃料保証の料率も下げさせていただきます。なぜなら契約書第●条にそう書いておりまして・・・」となる。これはやってみた人しか知らない話。

新築物件、仲介業者は楽だから管理頼むとよろこんでやってくれるけどね。新しいほうが決まりやすいという事実はあるので、早めに決まるし築浅ゆえ建物の故障やクレームもあまりない。

いずれにせよ築年経過すると、頭を使って戦わなくてはいけないゾーンになる。
そのとき頼れるパートナーだと思っていた客付け業者が実は金を使う(ADを積む、フリーレント半年、広告を打つ)意外に策がないということを、そこで知るわけだ。(ほかにも策はあるんだけれど、世間一般の仲介さんは勉強していないので知らないという話 で、僕らみたいなあたまと行動力で勝負してきた大家のところに業者向けセミナーではなしてくださいよ~お茶代くらいは出すので、なんて話が来る)

どう頭を使えばいいのか?自分で考える。わからなければ、行動を起こす。

セミナーたくさんやってますね。無料セミナーでは小出しにしかしないのだろうけれど、それでも休憩時間などに質問するといっぱい、教えてくれます。

座したままこまったぁ~、こまったぁ~と言っているだけの大家さんが案外多いのです。

地元の仲介業者さんに相談に行ってもカモにされちゃうから、相談に行くならよく相手を見極めましょう。彼らの中でノウハウ持っているところはなかなかない。なぜなら、既存先の管理手数料で食っていけるので学ぶ意欲がない。逆に僕たちに教えてくれなんて虫のいいことを言ってくる、ムシのいいことをいう仲介業者さんもいます。舞台裏はそんな感じなんだ。それをしらずにセミナーでせっせとお勉強をして奥のリスクを抱えて参入してくる新築大家さん。受難の時代です。心が痛みます。

それでも新築賃貸にチャレンジして修業したい、または既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったあなたへ

既に始めてしまったというあなたへ。経験上、5年間は何とかなります。
でも毎年雨後のタケノコのように新築賃貸が建ってきます。空地、もと農地(農地法5条に基づく農地転用の手続きをすると建築可能)、あと築年の進んだ古家を取り壊しては新築が建つ。すべて、あなたのライバルです。

でも築5年くらいまでは新築と同じラインで見てもらえるので、無駄遣いせずお金を貯めましょう。

特に初年度は購入時の巨額経費が丸ごと経費計上できますから、納税額が初年度だけ激減し、手元の預金残高がびっくりするような金額になります。半数以上の新米大家はここで気が大きくなってベンツ買ったり(4年落ちの会社で節税~なんて調子こいて大家の会で自慢している人多し。。。)海外漫遊旅行に出たりするのです。

それはいけません。自分を厳しく律して、以降にやってくる激戦期に備えましょう。激戦期には、資金が必要になるから。資金力が大事な消耗戦の時期がやってくるのです。

そんな消耗戦で忙しくなるのは嫌だというあなた。
5年目あたりから売却登録をしましょう(こっそり相談したいならここ!満室経営研究会 問い合わせだけであれば売却依頼したことにはならないので、まずは相談)。じっくりと時間をかけて、好条件で売るのです。築浅大家の味方は、時間です。まだ待つことのできる状態のあなたなら、慌てて不利な状況で売り急がなくても大丈夫なはずなので。

これから始めたいあなたへ

どうしても新築がいいというなら、自分の持っている土地でやること。もっていないならせめて土地は自己資金で買うこと。これで地主さんとおなじ税務状態で戦うことが可能。

建築は大手に丸投げしない。自分で需要調査を行い、近隣の競合の分析。賃料設定、入居率、外面から見た強み・弱みの分析(SWOT分析といいますね)。おおまかなプランニングをする。設計士事務所に行き相談、建築業者は合い見積もりを取る。見積もりの前提が異ならないように設計士を使うことがポイント。

完成後の集客。建築確認申請が通ると賃貸物件は集客ができるようになる(これ、宅建士試験に出るよ!これ読んでる宅建業勤務の皆様)。
確認証のコピーと完成予想図などの図面を用意して駅前の不動産屋に相談に行く。1社ではなく、4~5社に話を持っていくこと。管理委託と集客は別。一緒くたにして話してくるので、それぞれ強味弱みを把握したうえで依頼する。集客は一般媒介でよい。賃貸物件の場合、どんなに専任でといわれてもこれだけ空室があふれている世の中、集客業者がらくになるだけであなたのお部屋はワンオブゼム(one of them = 余多あるに多様なお部屋の中の1つでしかないということ)。

ちなみにこの程度の内容で参加費用を取っている、または電子商材として販売している不動産屋さんやサラリーマン大家さんが結構いる。これが売れているのだからライバル大家のレベルは推して知るべしなんだけれども、あなたがその推して知るべしの群れの中に埋もれてしまわないことを切に祈り、この一文をしたためました。グッドラック。

おわりに

保有物件のうち、居住系を売り払ってセルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納、貸し物置の総称)に専念しだしたのは、圧倒的に供給が足りていないという事実が
日本中の主要都市、いたるところで見られるようになったからだったのです。
おかげさまで心穏やかに暮らすことができ、みなさまにトランクルームの良さを金もとらずにお知らせできる程度の心の余裕も持てるわけです。

ようは、みんなと同じこと、ブームになっていることをやっても投資っていうのは、だめなのよ。
興銀、みずほ、ゴールドマンなどで余多の超富裕層(億単位じゃなくて1桁2桁上の純資産(借金を含まない資産)をもつ方々)を見てきたので、この点に関しては自信あります。ブームになっていることに手を出して儲かるのは、ブームに乗ってお客になる人じゃない。ブームの前にサービスを提供できる側になっている人だけです。石油は買う側ではなく、油田を掘る側、精製プラントを作って一般消費者側に利用可能なガソリンを提供できる側に立つということ。石油のところを、時代時代で変わる人気商品や分野に置き換えて考えると、お分かりになると思います。

セルフストレージはまだ供給数が足りていないから、投資に値するのです。
アメリカで全世帯の中の利用率が10%(10世帯に1世帯)なのに、日本はまだ220世帯に1世帯。しかし着実に利用者が増えています。「静かな成長市場」です。この分野の良さに気付く方が一人でも多く生まれますことを祈っております。

初めての方へ。ブログ著者の自己紹介はこちらに掲載されています

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