トランクルーム大家です。私の経営するトランクルームは岩手県盛岡市と東京圏にありますが、最近不思議な問い合わせ電話が時々あります。おそらく業者。

「〇〇店の一番安い部屋、空きありますか？」
満室だと答えると
「盛岡市青山の方にも店舗あるようだが」（東京都心だけでなく盛岡にも青山という地名があるのです）
「オープンしてからすぐに埋まるのか？」
「どのくらいの頻度で問合せが来るのか？」
と質問が矢継ぎ早に飛んできました。

一般のご利用者様ならこんなことは聞いてきません。収納スペースを探しているという割には空きが出たらお知らせしましょうか？というとそこまではしなくていいという。終始電話口でヘラヘラ薄ら笑いをしながら話が続き、社内には今回かかってきた電話番号からの問合せには注意するように通知を出しました。余計な情報は与えない。

最近多いんですよね・・・。アパート・マンション系の業者さんが空室に悩むオーナーさんにどつかれて（笑）一般人のふりをして探りに来るのです。業者かどうかは、口調や話しぶりですぐわかります。収納スペースを借りたいという熱意が全く感じられないですし、部屋を探している人特有の質問（内緒）を一切してこない。

まあ、それだけ、トランクルームに関心を持つ方が増えてきたということの裏返しでもあり、ずっと前から着目してコツコツ店舗を増やしてきた自分としてはまた「まねっこさん」が来たなぁ、という感じです。

探りなんかいれてる時間があるなら、さっさとやればいいのに。

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実は、経営顧問の仕事で先週一週間、シリコンバレーに行ってきました。アメリカ・カリフォルニア州のサンフランシスコという、路面電車で有名な海沿いの都市です。

路面電車が走ってます。終点ではターンテーブルがあって、人力で電車の方向を変えます。

生ガキがおいしかった。

起業家やエンジニアとも会いました。尊敬する大投資家ウォーレン・バフェットが買収・経営するチョコレート店「シーズ・キャンディーズ(Sees Candies)」でお土産を買って帰国しました。

エアポートラウンジのメニュー。美味。

今回の出張で立ち寄った謎の豪華宮殿（詳細は秘密）

守秘義務があって話せないことも多いですが、セミナーでお会いする方には旅の楽しみなどのお話も出来たらいいなと思っています。
少し仕事が落ち着いたらトランクルーム以外の楽しみについてもブログに書いていこうと思います。

東京行き飛行機が離陸するところを座席の窓からパチリ。たぶん7月か8月にまたここに来る気がする。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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セルフストレージ（トランクルーム、レンタル収納）投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法（実経験に基づく）についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように（知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ　あなたはブラックリスト行きになりますよ　それでも、やるの？）、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

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トランクルーム大家です。レンタル収納スペース、文書保管のサービスが順調に推移していることもあり、一般的なレンタルおよび倉庫業のトランクルームの市場規模は次第に拡大してきました。ライフスタイルの変化や都心へのマンション回帰を受けて、消費者ニーズは広がる一方です。

実は「トランクルーム」という呼称は和製英語です。トランクルームの発祥の歴史をさかのぼると1931年頃にまでさかのぼります。その名付け親は倉庫業首位の三菱倉庫でした。
当時、同社は東京都・日本橋にある本店を竣工しましたが、その翌日からトランクルームを新事業としてスタートし、当初から一般庶民を対象にしていたそうです。

ライフスタイルの変化などを受けて広がる消費者ニーズ

1955年以降、同業他社がこの新業態に次々に参入してきましたが、三菱倉庫が「トランクルーム」を商標登録していなかったこともあり、トランクルームという名称は次第に普及していきました。各社は徐々に取り扱い品目を広げ、一般家庭の家財を保管するようになりました。

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先発企業の業績は順調に推移

三菱倉庫では法人・消費者向け合わせてトランクルーム事業を全国規模で提供しています。同社の人気商品は「シーズンパック」で、スーツ２０着程度を収納できるトランクルームです。 ３か月の保管科にケースや集配料などを合わせて８，４００円程度の料金で済むことが人気の要因のようです。

倉庫業大手の寺田倉庫は、東京都と神奈川県でトランクルームを集中展開して、倉庫業界だけでなく、消費者の認知度もズパ抜けて高い会社です。
当社は1973年にトランクルーム事業を開始し、映像や音楽が収録されたフィルムやビデオテー プを手がけて放送業界の法人ニーズを開拓しました。
中でも注目に値するのがワインの保管業務です。 ワインに適した保存環境を追求したワインセラーは、充実した設備と徹底した溢湿度管理で長期熟成に最適で、その保管技術の高さは他社より一歩も二歩も抜きん出ています。

他には、出し入れ自由の収納スペース「ミニストレージ」や引越し時に便利な「テラコン」、ハンガーパック、ほんパック、人形保管、貴重品ロッカー、マイ金庫などのレンタルスペースを顧客ニーズに合わせて取り揃えています。

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様々な業種からの参入も相次ぐ

大手電鉄会社もこのビジネスチャンスを捉えています。電鉄系会社は、線路の高架下にある自社スペースの有効活用として、レンタル収納スペース事業に目をつけ事業展開しています。

丸八倉庫は「webトランク」サービスを展開しています。
従来のトランクルームは、利用者が車で倉庫へ荷物を運び、必要になったら取りに行くという仕組みのため、「引越し」のイメージが強く残っていました。そこで、タンスに収納するのと同じ感覚で倉庫に預けるサービスを検討し、情報技術（IT）をフル活用しながら利便性の高い商品を開発しました。そしれが「webトランク」サービスです。 利用者がwebで注文すると、保管ケースが宅配便で到着し、そこに荷物を入れて引き取り依頼を送るという仕組みで、配送日時の指定も可能です。
急に荷物が必要になれば、翌日配達にも応じてくれます。
利用者はweトランク専用のホームぺージに、保管した荷物をデジタル画像で登録すればいつでも確認できます。基本的にインターネットを利用したサービスなので、北海道から沖縄まで全国に顧客を持つことが可能です。

ひと口にトランクルームと言っても、最近では文書保管やレンタル収納スペースが加わり、さまざまなタイプのサービスが商品化されてきました。利用者数が伸びるにつれ、一部でトラブルが発生し、市場全体からみると発展を阻害する要因はまだまだたくさん潜んでいます。

もはや倉庫や土地の有効活用というレベルではなく、いかにして消費者への浸透度を高めながら信頼を獲得するかがこの業態の最大のテーマとなりつつあります。市場競争はますます激しくなっており、より一層高品質なサービスが求められることになります。

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トランクルーム大家です。前回のブログから「トランクルーム投資とは」について書いています。今回はその２回目です。

レンタル収納の形態は、スペース、箱としての設備、そして、収納物により各種の形態が生まれてきています。また現在の形態も発展途上であり、今後も新しい保管・収納ニーズが開発されてくるでしょう。

レンタル収納の形態～ワンルームか収納ボックスタイプまでさまざまな形態がある～

倉庫業法によらない一般的なレンタルは契約形態としては基本的に賃貸借契約になります。他の一般的なスペースのレンタルと同様、保管物に対する管理責任は負いません。異なるのは倉庫業者による倉庫業法の規定のある保管場所の提供の場合で、「寄託」契約となり、保管物に対する管理責任を負います。

なお、現在あるレンタル収納の形態を整理すると次のようなものになります。

形態①　「トランクルーム」

建物の室内をパーテーションで区切りスペースを小割にして使用するタイプ。事務所ビルのワンフロアーを使用するものが多く、物件のない郊外圏ではアパート型の専用物件を新築する場合もあります。部屋というよりは箱に近い小口のスペースのものも都心では増えています。

形態②　「倉庫業者の認定トランクルーム」

通常倉庫内のコンテナなどを使用し、民法による「寄託」契約に基づき、預け入れの開始から出庫まで、品物に対する保管責任を負います。有人管理が必要で倉庫管理責任者の配置や、空調・定温・定湿・防火などの設備基準を満たしている必要があります。

形態③　「レンタル倉庫」

空き店舗、ビル1階などを使用し、倉庫業法に基づかない業務用の道具・工具・小口在庫の収納用 途に使われるもので、トランクルームよりも面積の広い小割スペースで提供されます。倉庫業法に基づかない特徴として、２４時間出し入れ自由、無入管理などの点があります。

形態④　「貸しコンテナ」

遊休土地の活用で注目され、屋外にコンテナを設置し、コンテナごと、もしくは、コンテナ内を小割して使用するタイプ。

形態⑤　「貸し物置」

駐車場との併用などの小規模空きスペースの活用として注目され、既存の物置の活用のため設備のローコスト、少スペースが特徴。

形態⑥　「バイクボックス」

高級バイク志向のマニア層が増え、高級自動車と同様保管に対する欲求や盗難防止ニーズが都会を 中心に生まれてきています。屋外専用ボックスを使用するタイプ。駐車場との併用タイプもあります。

形態⑦　 「駐車場・トランクルームなどの複合型」

１F駐車場、2Fトランクルームなどの複合型の施設で、道路付けのよさが条件です。また、1F店舗、2Fトランクルームなどのタイプも複合型ではあります。

形態⑧「コインロッカー」

大型のコインロッカータイプも短期収納スペースになります。

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レンタル収納の利用者と預かり物～個人は衣類や季節ものが中心で、企業はカタログ・書類や在庫商品など～

どんな人がレンタル収納を利用し、どういった物品を預けているのでしょうか。レンタル収納を利用するのは「個人」と「法人（事業所）」の2つに大きく分けられます。

「個人が預ける物品」とは？

衣類・家具・家電・書籍・スポーツ用品・レジャー用品・カー用品など。衣類がクローゼットに入りきらなくなったり、衣替えの季節になると衣類の保管場所に困る人が結構います。
また、季節物の雛人形や端午の節句に飾った兜や鯉のぼり、スキーやスノーボード、キャンプ用品などは年中使用するものではないので、自宅に置いていても邪魔なものです。あるいは不要になったけども捨てたくない家具・家電の置き場所に困っている人もいます。 コレクションしたものが、いつの間にか増えてしまい、部屋が狭くなってしまった家に置ききれなくなった人も多いことでしょう。増改築の際や引越し時には、一時的に家財道具を預ける場所が必要になります。
こうして考えてみると、家の中には捨てられない物品がたくさんあり、その置き場としてレンタル収納が格好のスペースになります。庭が広く、物置を設置できる家ならば荷物の置き場所に因ることはないでしょうが、都心部のマンション生活ではそうもいきません。そうした意味からも、今後レンタル収納を利用する人たちは増えるのではないでしょうか。

「企業が預ける物品」とは？

カタログ・書類、店舗の在庫や商品ストックなどが中心です。
ペーパーレスが進みつつあるとは言っても、事業を行っていく上ではさまざまな書類が必要不可欠です。それも年々増え続けていくのがオフィスの書類です。 オフィスには処分できない保管データや古い資料、製品サンプルや販促ツール、備品が次第にあふれています。また、ディスプレイや催し物の備品など、たまにしか使用しないものがたくさんあります。これらの物品がオフィスにあふれて余分なスペースを取られてしまうのは実に困った問題です。
こうした際に利用したいのがレンタル収納でしょう。オフィスに入りきれなくなったものや普段あまり使用しない資材など預け、必要なときに出し入れすれば、オフィスはすっきりと片付き、効率的に仕事をすることができます。

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トランクルーム大家です。マイクロソフトを騙る不思議なメールが来ました。調べてみたところ詐欺メールの一種で、Office系商品を使っている場合にマイクロソフト・アカウント情報を抜き出そうとしているようです。見た目、色使い、フォントの種類や大きさまでマイクロソフトのデザインをまねていたので、うっかり騙されそうになりました。

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マイクロソフト社で運営しているWEBサイトがありまして、そこと「デザインがそっくり」なメールが届きます。文面をよく読むと日本人が書いた文章にしてはやや不自然なのですが、忙しい時に流し読みするとうっかり引っ掛かりそうな文面です。こんなメールです。

対処方法としては、触らぬ神に祟りなし、というか、クリックしないことが一番です。詳しくは以下のページに記載されています。

不動産の記事ではないので、トランクルーム会社の子会社で検索エンジン対策や集客システムの開発運用を手掛けている会社があるので、そちらのブログに載せておきました。うちのエンジニアはウクライナ人、ブルネイ人、日本人、ベトナム人など国際色豊かな割にはあまり露出させてこなかったので、新しくブログを作ることにしたのですが、まさか1記事目がこれとは。。。。

ご参考ください。【注意喚起】Microsoftアカウントの不審なサインイン

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トランクルーム大家です。今日の記事は初心者素人の方向けの記事ではないかもしれず、難しかったらごめんなさい。「あの」ビル経営管理士試験に合格し、経歴審査にも合格し、資格証明書が届きました。こちらがビル経営管理士資格証明書の写真です（偽造防止のため、印影等はぼかしてあります）。

ビル経営管理士とは？

ビル経営管理の公的な専門資格です。
国土交通省や金融庁へ不動産ファンド免許を申請する際の資格者の要件にも認められている、投資不動産業界でもプロの方々しか知らない資格です。

さらに、この試験、試験に受かっただけでは資格証明書は交付されないのです。

不動産投資業界歴や実際に商業ビルや貸店舗などの企画運営業務をビルオーナーとして、またはビル管理会社の人間として複数年経験していることを証明できないと交付されない仕組みになっています。「できているふり」「やっているふり」で不動産売ってしまったら連絡できなくしてサヨウナラ、という不動産屋や不動産営業マンがよくいますが、この種の不動産屋だと売買仲介の経験しかないので、この資格を取得できません。

一般の宅建業者さん、投資不動産業者さんはお持ちの方はほとんどいらっしゃらないと思います。国土交通省のホームページにあるビル経営管理士の資料（後出7ページ）によると、資格者の9割以上が旧財閥系不動産会社、金融機関（都銀、信託銀行等）などのいわゆるちゃんとした大企業さんでして、私の経営している会社のようなトランクルーム専業企業経営者がこの種の資格を取得するというのは、かなり珍しいのではないかと考えられます。

プロ向けの資格ですので、素人の方が興味本位で取りに行くと後悔する資格でもあります。なぜなら、自学自習と講習、課題論文の提出を経て資格試験を受験する必要がありまして、まず自学自習のところで心が折れます。届いたテキストがなんとテキストページ総数2700ページ（！）、7巻セットだったのです。電話帳が7冊来たような感じでした。こちらが7巻セットであります。

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わたしは宅建士の勉強の時は、ＬＥＣのテキスト「権利関係（民法、借地借家法などの法律関係）」「宅建業法（宅地建物取引業法）」「法令上の制限・税・その他」の3冊を基準として、各対応分野の過去問題集（ＬＥＣの「でる順」）を順番に解いていき、不正解な問題、たまたま正解だったけれど理解があいまいだと感じている問題の理解と知識の暗記のためにこの3冊のテキストを使用しました。テキスト3冊の総ページ数は700ページくらいだったと記憶しています。さらにＬＥＣのテキストは変形Ｂ５版でしたがビル経営管理士のテキストは一回り大きいＡ４版です。ＬＥＣのテキストと同じ大きさで活字を組みなおしたら、4000ページくらいになってしまいそうです。

さらに受講料が12万5千円（！）、集合研修が1万円ほど、受験料が3万円ほど。個人の方が趣味で取得するには高いですよね。実際のところ受験者の大半は大手・超大手の不動産会社や不動産証券化系のファンドを組成している金融機関や不動産ファンドの皆さんでした。

さらに試験に合格しても、ビル経営管理士を名乗ることができないというのがこの資格の難しいところであります。経歴審査があり、原則として「商業用ビル総床面積1000平米以上のものの企画運営業務を複数年おこなった経験」が必要であるためです。単に賃貸の客付をしているだけ、売買の仲介をしているだけですと、経験者として認められません。

世間の宅建業者さんですと売買仲介をしているだけ、賃貸仲介をしているだけですので、大枚はたいて受講し受験し運良く受かったとしても、実務経験面で不足していると登録が許可されない資格なのです。ただの勉強好きな方だと、お金の払い損になってしまうのかもしれませんね。

ビル経営管理士とは何をする資格？

さて、不動産の資格といえば宅地建物取引士、略して宅建士が有名です。宅建士は不動産の売買を媒介する（一般用語ですと「仲介する」）行為を許可してもらうための資格といえます。では、このビル経営管理士は何をする資格なのでしょう。

資格管理団体である一般財団法人　日本ビルヂング経営センターによりますと、以下の説明がされています。

• 国土交通大臣登録証明事業として行っている公的資格。国土交通大臣認定資格であり、上級宅建士向けの資格として知られる不動産コンサルティング技能登録者、不動産証券化協会認定マスターと同様の資格として位置づけられている
• ビル経営に関する企画・立案から賃貸営業および管理・運営にいたるまで、ビル経営管理のスペシャリストとして必要な知識と経験を有する者に与えられる資格
• 以下の不動産運用のプロとしての営業免許申請時に要因として人員を配置していることを求められている資格
  • 不動産特定共同事業法の業務管理者の要件
  • 総合不動産投資顧問業登録の人的要件
  • 金融商品取引法の不動産関連特定投資運用業登録の要件

また、ビル経営管理士の資格の説明については国土交通省のビル経営管理士資格についてのＰＲページも存在しており公的な性格の強い資格といえます。

なお、俗にビル管、ビル管理技術者、ビル管理士などと呼ばれる建築物環境衛生管理技術者とビル経営管理士が混同されることがありますが、ビル管は建物としてのビル自体のメンテナンス関連知識を問う資格であり、ビル経営管理士とは別の資格です。

投資不動産業界のプレーヤーたち

投資不動産業界のプレーヤーを大きく分けると、以下のようになります。

• 【オーナー】所有者ともいう。地主、投資家、不動産保有法人の株主など。
• 【ＡＭ】エーエムと読む。ＡＭは英語の「アセット・マネジメント」(Asset Management)の略。投資家から預かった資金を利益最大化のために最も有効な資産配分となるよう尽力する。
• 【ＰＭ（広義の）】ピーエムと読む。ＰＭは英語の「プロパティ・マネジメント」（Property Management）の略。ＡＭが選定しオーナーが購入した投資対象不動産の管理運用を行う。個別ビル・店舗等の管理運用状況をＡＭと共に（またはＡＭ経由で）オーナーに報告する。業務が多岐にわたるため、資金運用に専念したいＡＭはＰＭに以下の業者のとりまとめも併せて依頼することが多い。
  • 〖狭義ののＰＭ〗プロパティ・マネジメントメンテナンス・清掃・警備会社等と連携しビル管理の日常業務を遂行する。
  • 〖ＬＭ〗エルエムと読む。ＬＭはリーシング・マネジメント（Leasing Management）の略。世に数多ある外部仲介会社と連携し、入居付けと契約更新タイミングを見ながら賃料アップに尽力する。
  • 〖ＣＭ〗シーエムとよむ。ＣＭはコンストラクション・マネジメント（Construction Management）の略施工業者・設計事務所等と連携し、物件価値の維持向上に尽力する。

ビル経営管理士の専門とする範疇は、上記分類における【広義のＰＭ】業務です。では、広義のＰＭが取りまとめ役として指揮棒を振る必要がある「狭義のＰＭ」「ＬＭ」「ＣＭ」は、何をしているのでしょうか。

〖狭義のプロパティ・マネジメント（ＰＭ）〗の仕事とは

大きく分けて以下の3分野です。中項目としては以下の項目があります。

1. 管理業務の統括
   • 管理運営業務の個別項目の評価と必要性の助言、効果測定、成果報告
2. 運営業務（ソフト分野の管理業務）
   • 管理企画業務
   • 渉外業務
   • 利用者管理業務
   • 事務業務
   • 出納業務
3. 管理業務（ハード分野の管理業務）
   • 清掃衛生業務
   • 設備管理業務
   • 保安警備業務
   • 安全管理業務
   • コスト削減業務

〖リーシング・マネジメント（ＬＭ）〗の仕事とは

賃貸関連業務全般で、中項目としては以下の項目があります。

1. 賃貸関連業務
   • 管理運営業務の評価
   • テナント誘致業務
   • 契約管理業務
   • テナント交渉業務
   • 入退室管理業務

〖コンストラクション・マネジメント（ＣＭ）〗の仕事とは

不動産の資産価値を維持向上させるための機能であり、中長期的な資産保全関連業務です。中項目としては以下の項目があります。

1. 長期的な資産保全業務
   • 改修・修繕の必要性検討とＡＭおよびオーナー様への助言
   • 大規模修繕、中規模修繕および改修計画
   • 大規模修繕、中規模修繕および改修の個別の実施計画
   • 渉外業務

ビル経営管理士の専門分野

ビル経営管理士は、前節で触れた「広義のプロパティ・マネジメント業務（ＰＭ業務）」の指揮棒を振る専門的知識経験を具備する人材である必要があります。したがって、ビルやトランクルームをはじめとする商業用不動産の一生涯にわたる高度な知識を総合的に有している必要があります。(1)企画・立案業務 (2) 賃貸営業業務 (3)管理・運営業務の3分野の知識が問われます。

ビル経営管理士の専門分野

1. 企画・立案業務ビルを経営・管理していくうえで、必要となる計画を策定します。
   • 事業企画
   • ビルの商品企画（例えば、トランクルームに用途転換しましょう、など）
   • 資金調達計画
   • 収支・損益計算
   • 修繕計画の策定
   • 更新計画の策定
   • 他
2. 賃貸営業業務テナント間で契約交渉・賃料収受等を行います。
   • テナント募集
   • 契約締結と更新
   • 賃料・共益費の収受
   • クレームの処理
   • テナント向けサービス提供
   • テナント契約管理。入退室、増室、同居、転貸等
   • 等
3. 管理・運営業務建物の維持保全のための業務。この項に関する知識を以てメンテナンス事業者の選定、発注、監督を行います。
   • 館内規則の策定
   • 管理体制・管理士用の策定
   • 日常管理業務の管理。施設、設備、警備、防災、環境衛生等。入居者満足に直結するのでビル採算制上重要です。
   • エネルギー管理。光熱費に直接影響するのでビル採算性重要です。
   • 修繕工事管理
   • 等

このように、多岐にわたる分野の知識と実務経験を問われる資格なのです。

逆に申せば、このくらいの水準の知識を広範に保有し知識向上に努めていなければ、競争の激しい賃貸不動産市場でオーナーさんは勝ち組になるのは難しいのです。

オーナー・投資家の皆様が、大切な資産である土地やビル、店舗、トランクルーム等の経営管理を安心して依頼できる、それが資格者の存在により外形的に確認可能とすることが大切と考えて資格を取得しました。

快適かつ安全なオフィス空間の提供等テナントに対するサービス水準の
向上が図られ、適正な管理計画・修繕計画を経営に反映させることにより、優良な賃貸不動産というストック（蓄積）性の財産形成をお手伝いしたいと考えております。

また、トランクルームにせよ、オフィスビルにせよ、不動産証券化が一層進展している現在、投資対象である店舗や事務所など不動産の経営管理の良し悪しが直接収益に大きく影響する時代になっていますから、そのプロともいうべき
「ビル経営管理士」有資格者数、または在籍しているか否かを、今後の皆様の不動産投資の際にお付き合いされるであろう不動産業者さん選定の際のバロメーターに加えてみてはいかがでしょうか。

皆さんの不動産投資ビジネスに関係しそうな免許や資格はほかにもありますから、今後も時々紹介したいと思います。

お付き合いする業者さんを考える際、いたずらにあおって急いで交わされて購入後の集客やメンテナンスがおろそかにならないよう、有資格者数やお任せする会社さんの保有する免許や許可の種類などもきちんと確認することをお勧めします。

長期にわたって勝ち続ける不動産オーナーであるために、ぜひともお勧めしたいです。

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