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今回は、管理契約書の内容で注意すべき点８つのうち、３つをご紹介します。知らないと損するよ！
残りの５つは次回のブログでご紹介したいと思います。
契約期間、管理料、家賃送金で気をつけること
●その①「契約期間」
1年契約の自動更新になっているものが多いはずです。
不動産会社は一度管理を結び、それを自動継続できれば安定的に手数料を確保できます。
大家さんの視点でみると、１年契約はいいとしても、「自動更新」というのはおすすめできません。
更新する場合は1か月前までに通知する、といったほうがいいでしょう。
管理は一度依頼すると、なかなか解約しにくいものです。
「自動更新だから安心」という管理会社の慢心が作業レベルの低下にもつながります。
大家さんにとっては少し手間がかかるかもしれませんが、自動更新という形はとらずに、管理業務内容をみて、「更新」または「解約」を選択できるようにしておくことをおすすめします。
●その②「管理料」
管理料は一般的に５％くらいが相場です。
管理戸数が多ければ、 ３％に下げるよう交渉が出来たり、逆に少ないと高く設定されることもあるでしょう。
ここで気を付けなければいけない点は、あくまでも入居している賃料の５％ということです。
共益費やそれ以外の実費分は管理料に含まれませんので注意が必要です。
稀に空室であっても管理料を請求する会社もあります。
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管理料の５％は高いのか安いのか。
また、管理料の％を余り下げすぎると、管理業者が担当者の割り当てができない水準になってしまったりして、結果としてあなたのアパート・マンションの維持管理水準が下がります。
管理業者の実態をチラリとご覧に入れましょう。
管理手数料５％ということは、１棟当たり満室賃料５００万円のアパートを２０棟管理し、全棟が満室になって、ようやく管理会社は年間受取手数料が５００万円に到達するということです。会社を経営して社員を雇用している方ならご理解いただけると思いますが、会社は少なくとも、社員に支払う給料（会社負担分の税金や福利厚生費、社会保険料も含む）の３～４倍の売り上げを上げないと、経営に行き詰まってつぶれてしまいます。家賃や事務所経費、税金、広告費その他会社の維持管理費用に消えて行ってしまうのです。
管理会社の一般社員の年収は４００万円前後と言われていますから、この管理担当社員を雇用し続けるには会社としては手数料をその給与の３～４倍、賃貸と管理専業でやっている不動産会社なら少なくとも年間１２００万円以上稼ぐ必要があります。
満室賃料５００万円のアパート２０棟を満室にしても、全然足りませんね？50棟は必要であるし、実際には平均空室率20％の時代ですから、55～60棟は必要だということになります。
これが管理手数料5％の管理業者の実態です。値切って3％となれば、1人で担当する物件数はその分、倍近くに増えます。あなたのアパートをきめ細かく見てもらえる可能性は、だいぶ減ってしまうでしょうね。
要は、安ければいいというわけではないということです。管理業者もそこで働く社員もロボットではなく人なので。
彼らにも生活があり、飯を食わなければなりません。家族を養わなければなりません。
両立をたたいてその瞬間は得をした気になっていても、管理が手薄になり、しっぺ返しは大家であるあなたに帰ってきます。
本人たちはまじめに取り組んでいますが、1人当たりの管理物件数が多くなりすぎ、仕事が回らなくなるのですね。
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●その③「家賃送金」
不動産屋からの家賃送金日は分かっている方が多いと思いますが、土日祝日がある場合はその前日なのか、翌日なのかも確認しておく必要があります。
一般的には当月分を１０日から２０日の間に送金するケースが多いと思いますが、当月分を翌月末に支払うなど、あまり長すぎるのはリスクを伴います。
もしも、その管理会社が倒産してしまえば、回収できなくなることもあるのです。
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最も確実に家賃を回収できる方法としては、家賃を入居者から直接自分の口座へ振込みしてもらうのが一番です。
しかし、この場合のネックは回収できないときです。
毎日自分の口座をチェックして、滞納者を管理者へ連絡して催促してもらうのが一般的ですが、口座をいちいち確認する時間がない人や、物件を多く所有している人にとっては手間になります。
それでも、その作業を自分でできるのであれば、そのほうがいいでしょう。
また、不動産屋に家賃を送金してもらう場合、どういう状態で送金されるのか契約締結前に確認してください。
それは、必ず滞納する人がいるからです。
例えば、毎月１０日に送金される場合の選択肢として、以下の３つのうちどれが一番いいでしょうか？
A：滞納者がいる場合は、10日までにすべて回収して送金される。
B：期日までに回収できない場合、翌月分にまとめて送金される。
C：滞納者分は入金され次第、翌日中に送金される。
ベストはもちろんAです。
ただ、当然１０日までに回収できない場合もありますから、この場合は、契約内容を「回収し次第、翌日には送金する」とするのがいいでしょう。
管理会社には事務負担が増えますが、手数料を支払っているのですからこれぐらいの作業はあって当然です。
最も確実に回収できる方法はクレジットカード会社決済を行っている管理会社に依頼し、入居条件をカード決済のみとすることです。
家賃の滞納者というのは少なくありません。滞納はごくごく普通に発生する出来事なのです。場合によっては2か月、3か月滞納して結局は夜逃げ……こんなことも現実によくあることです。
クレジットカード決済にすることで、ほぼ確実に家賃は振込みされますし、カード会社の審査に通らないと契約できないので、個人情報に問題がある人物は入居できないため、比較的良質な入居者に限られます。
ただし、この場合は直接大家さんの口座に振込みさせることはできないので、自分で口座入金を毎日確認したい、という方には向きません。
それでも、回収懸念が減りますから、この方法がとれるならぜひおすすめします。
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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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