街の不動産屋さんに収益不動産の相談に行くと失敗しに行くようなもの。「収益不動産のプロ」と町の不動産屋の違いとは | vol.335


「不動産屋」でも得意分野は異なる


前回のブログでは、不動産投資においては、収益をいかに増やすための税務・会計マネジメントとその仕組みを構築し、様々な問題に対応していくためには、収益不動産のプロと仕事をすることをおすすめしました。
では、プロと組むのなら、「町の不動産屋さん」ではダメなのか、という疑問を持たれる方もいるかもしれません。

素人の方には不動産屋の違いがわかりにくいと思いますが、ほとんどの「町の不動産屋さん」の主な業務は、物件の仲介をして売買や賃貸契約を成立させることです。
よって、マーケティングやコンサルティングといったことを行う不動産屋はまずありません。
収益不動産のプロも、物件の仲介業務を行いますが、それは、あくまでいくつかる業務の1つであって、それ以前に収益不動産のプロは、「どのような目的で不動産投資を行うか」「目的達成のためにどんな事業計画を立て、どんな物件を購入するか」「キャッシュフローを増やすための税務・会計マネジメントをどうするか」といったコンサルティングやアドバイスを必ず行います。

以前、個人でヨガスタジオを経営されていた方から、いずれチェーン化して個人店のような形態ではなく、きちんとした企業として経営したいという相談を受けたことがあります。
そのためにも、個人で行っている本業の収益を使って不動産投資をして将来に向けた事業基盤をつくりたいということだったのです。
ただ、その頃は、開業してそれほど年数が経っておらず、まだ経営者としての実績が十分でなかったため、経営されていたヨガスタジオが事業拡大のために金融機関から融資を受けるのは難しい状況でした。
オーナーさんの思惑としては、早く事業拡大、チェーン化したいために、本業ではない不動産投資ビジネスで事業拡大資金を稼ぎたかったのでしょう。

しかし、それではリスクが大きすぎますし、肝心の「経営力」が身に付くものではありません。
そこで、まずは自己資金で無理なく、区分所有という形で1部屋ずつ物件を購入し、10部屋の事業規模まで所有できるように投資していくという提案をしました。
その間、きちんと税金を支払い、収益を毎年増やしていき、企業体力をつけて、金融機関および社会的信用を築くという目標を立てることを助言しました。
それから、頻繁に経営相談に乗りながら、5年後には事業規模での収益不動産投資も行えるようになり、同時に本業についても金融機関から信用を得られるような「経営」ができるようになったのです。

このケースのように、収益不動産投資だけのパートナーというだけでなく、投資家の「不動産投資を通して実現させたいこと」を共有させていただくうえでも、「収益不動産のプロ」の力を借りたほうがよいと思っています。
そうすることにより、本業も不動産投資のどちらにおいても歯車が噛み合わない経営を回避できることが可能になると考えています。

ひとくちに不動産会社と言っても得意分野はそれぞれです。
地元の賃貸物件に特化した仲介業者、建売の専門業者、マンションの専門業者、地上げを専門とする業者、収益不動産の専門会社等々、様々な特徴があります。
投資家の方が自力で収益物件の優良情報を入手しようとして、不動産業者回りをしても非効率なうえになかなか条件に合った物件を見つけることができない可能性が高いです。
そこで、頼るべきなのが、自分の目的に合った不動産会社です。
よって、収益不動産を法人として経営し、タックスメリットを享受してキャッシュフローを増やしたいという方は「収益不動産の情報収集のプロ」をパートナーとすることにより、情報入手だけでなく、様々な経営アドバイスを得られるのです。



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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。


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不動産投資でお金を失う人の特徴。不動産投資においても「経営マインド」を持つことが大切 | vol.334


不動産投資で勝つためにはプロの力が必要


以前のブログでもご紹介しましたが「せっかく不動産投資で収益をあげているのに、なぜかお金が残らない人」は意外に多くいて、そういう人に共通していることは、目の前の「利回りのいい物件」だけを見て、投資には興味があるけど収益を守るために時間を使ったり、工夫をしていないということです。
反対に、不動産投資で成功している人は、ある共通点があります。
それは、「積極的にプロのアドバイスを取り入れている」ということです。
たとえば、ゴルフにおいても、自己流でやっていた人が、プロのアドバイスのおかげで、自分の悪い癖を修正できるとともに上達するコツを教えてもらうことで、飛躍的に成積が伸びたという経験がある方も多いと思います。

不動産投資にも同じことがいえます。
プロの助言を得ることで、結果はもちろん、そこへ向かうアプローチの仕方も違ってきます。
不動産投資というと、昔は、地元の地主さんが、管理会社や不動産会社に丸投げしてやっている「大家さん」のイメージがありました。
ひと昔前の大家さんは、特に何もしなくても、不動産会社が客付けしてくれるのをただ待っているというケースがほとんどでした。

しかし、人口減少・少子高齢化社会における現代の不動産マーケットでは、マーケティング戦略を行い、物件の価値を高め、収益が出る仕組みとマネジメントを構築しなければ生き残ることは難しくなっています。
つまり、不動産投資にもビジネスセンス、経営マインドが必要になるのです。

どんなビジネスでも成功者は「将来こうなりたい」という強い思いを持っているだけでなく、「いつまでに、何を実現する」という具体的な目標を達成するための事業計画を進めていきます。
漠然と「こうなりたい」ではなく、具体的かつ緻密な計画を作り、問題が起こってから「こういう時はどうすればいいか」と立ち止まるのでなく、起こりうる問題を事前に想定して、先にリスク対策を構築しておくのです。
成功する不動産投資家にはこういった行動ベースができているのです。
「こうなりたいという将来をイメージし、目標を持つ」
「具体的な行動計画を策定する」
このレベルまでは、投資家であるオーナーが自分自身で行うことができると思います。

そこから先、実際に金融機関から資金を調達して物件を取得し、市場調査を行い、収益をいかに増やすための税務・会計マネジメントと、その仕組みを構築し、様々な問題に対応していく仕事をどんなパートナーと行うか、この部分のチームづくりが不動産投資において非常に重要になってきます。

ここで、「プロの力を、うまく活用する」ということがポイントになってきます。
不動産投資家のオーナーの中には、ありとあらゆるすべてのことを自分でやらないと気が済まないという人もいます。
不動産投資ビジネスにすべての時間をかけることができて、それほど時間や税制優遇を気にしない方であれば、それでもいいと思うのですが、現実的には自分一人ですべてを行うことはかなり難しいと思います。

不動産市場の専門的な情報収集や分析、最新の税法をもとにした税務戦略、キャッシュフローを増やすための財務マネジメントなどを全部自分でやろうとすると、時間がいくらあっても足りません。
そもそも、その分野の専門的な知識を持っている方はそうはいないため、その情報や分析が正しいのかどうかも、すべて判断することは現実的ではありません。
よって、そこの部分に関しては多少の経費がかかりますが、信頼できるプロの力を借りることによって、自分は投資家であると同時に経営者として、最終決裁業務に注力することができるのです。



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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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