これからの不動産マーケットを分折する その2 | vol.326


街の利便性や人気は立地戦略の重要なポイント


不動産マーケティングにおける立地戦略の重要性について前回のブログでご紹介しましたが、この立地戦略で見逃せない変化が起こっていますので、今回のブログではそれをご紹介したいと思います。
それは「コンパクトシティ」という国土交通省が打ち出している重点政策の1つです。
近年は、人口減少・高齢化社会によって人の流れが変わってきており、高度経済成長期に開発された郊外のニュータウンは高齢化が進み、人口減少で商店もシャッター通りになり、ゴーストタウンのようになっています。
さらに国や自治体の財政も厳しくなっているため、そうした場所に公共交通機関や公共施設を維持できなくなっています。
そんな郊外で所有する自宅はというと、駅から30分もバスに乗らなければいけない立地であったりします。
高齢になると買い物や通院に不便になります。
そこで、国はそれまでの拡散型の都市づくりを見直し、集約型でコンパクトな都市計画を進めることを決定したのが「コンパクトシティ」なのです。
分かりやすくいえば、駅前の半径数キロメートルを自転車で移動できるような町をつくろうとしているのです。

そういった国の政策があるにもかかわらず、利回りが高いという理由だけで郊外の駅から遠い距離にある物件を購入してしまうと、この先公共施設が閉鎖され、路線バスも廃止というようなことになり、利便性の悪さから空室が増えていく一方になりかねません。



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街の人気度から人の動きを見る


不動産・住宅に関する総合情報サイトSUUMO(スーモ)による『住みたい街ランキング2018』というものがあります。
これは、利便性や生活環境なども含めて実際に暮らしてみたいという視点で人気のある街を調査したものです。
なぜ、こうしたランキングが参考になるのかというと、こうした「人気のある街」には世帯収入が高い人たちが多く居住するからです。
そういった人たちは、たとえ賃料が少し高くても「機能的な設備やおしゃれなインテリア」があり「セキュリティがしっかりした物件」に人気が集まります。
そういった物件は、修繕費用も普通の物件より高くなりますし、維持管理コストも多く必要になります。
当然ながら、イニシャルコストも高くなります。
しかし、「住んでみたい街」の上位にランキングされる街の物件は、築年数が古くなっても賃料の下げ幅がそれほど大きくありません。
つまり、賃料を高く設定しても需要が旺盛なため、投資や維持管理コストを賄えるということになります。
これも不動産のプロが立地を重視するポイントの、一つの象徴的な事例だといえるでしょう。


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ワンルームマンションの資産価値


「区分所有」での不動産投資で市場によく登場するのが、ワンルームマンション投資です。
近年、東京23区を中心にワンルームマンションに関する何らかの規制が条例により行われています。
どうして、このような規制が行われているのか。
まず、ワンルームマンションが多くなった地域によっては、単身者ばかりの人口となって地域の自治活動などに支障がでること。
そして、セキュリティやメンテナンスがきちんとしていないワンルームマンションが多く、防犯上などの問題が指摘されるようになったことなどが理由としてあげられます。
しかし、本当の問題は、ワンルームマンションの物件そのものの価値にあります。
規制以前に建てられたワンルームマンションには、部屋の広さが20平米に満たない狭さのものや、自転車置き場もないような管理不十分の物件が多くみられました。
土地がない(もちろん土地の持分はありますが)区分所有のマンションは、需要の多さが資産の価値を決めるのです。
都心部の利便性を求めてワンルームに入居したいという人でも、そのような物件に住みたいという人はほとんどいないでしょう。
逆にいえば、そうした規制をクリアして、ある程度の広さと設備が備わっているワンルームマンションであれば、需要はあるということです。
具体的には、単身世帯比率が高い、港区、品川区、渋谷区などではこの先も収益不動産投資として、築浅で広めの物件に安定した収益や資産価値が期待できるでしょう。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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これからの不動産マーケットを分折する その1| vol.325


10年、20年先の人口予測を頭に入れておこう


一棟買いの収益不動産投資は優位性があるということを前回のブログではご紹介しました。

そうはいっても、これから人口が減少していく日本において、賃貸不動産市場はどうなのかという疑問を持つ方がいると思います。

これは、社会的な変化での人の動きなども含めて見ていく必要があると思います。
こうした人の動きは「人口動態」と言われますが、国立社会保障・人口問題研究所が公表しているデータを見ていくと将来の都道府県別人口予想がわかります。
2040年の日本全国の人口は平成2010年を100とした時に83.8になると推計されています(国立社会保障・人口問題研究所「日本の都道府県別将来推計人口」(平成25年3月推計))。
人口減少率が10%未満の都道府県は、東京都、神奈川県、愛知県、滋賀県、沖縄県のみです。

日本は今後ますます人口減少が加速することは間違いなく、当然人口が減少すれば賃貸不動産市場の空室率も上がることになるでしょう。
そうしたことを考えると、人口減少率の少ない東京、神奈川エリアが投資先として有望なエリアになってきます。
収益不動産投資においては、中長期的に安定した収益を得ることが目的なのですから、人口減少が多くなるエリアで物件を所有することは複数物件を所有するうえでのリスクヘッジという点では検討してもよいかもしれませんが、なるべき避けたほうがいいでしょう。

賃貸物件では最近空室が増加しています。
相続税対策としてアパート・マンション物件が増えた地域というのは、地方もしくは首都圏での郊外がほとんどです。
ただ、地方や郊外は人口も減少してきているので、やはり空室率も高い傾向があります。
つまり、物件そのものの価値だけでなく、今度はその中で投資すべき地域を絞り込んでいく必要があるのです。
近年の人口の推移も見ても、東京を中心とした首都圏+沖縄県に人口流入が集中しています。
そして、今後も地方から首都圏エリアへの人口流入も続いていくでしょう。
不動産投資というと、まずは物件そのものや立地を見てしまいがちですが、いくらいい物件があっても賃借する「人」がいなければ商売が成り立ちません。
実は不動産投資の原資は「人」なのです。プロの投資家は常に人の動きを常に分析しています。



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なぜマクドナルド1号店は銀座か


不動産投資において立地は外すことができない要素です
例えば、銀座のような街並みをそっくりそのまま郊外に再現したとしても、本来の銀座が持つ価値や人の動きを再現させることは不可能です。
だからこそ、収益不動産マーケティングでの「立地戦略」はとても重要になります。
成功する経営者はみんな、不動産マーケティングでいうところの「立地戦略」を持っていると思っています。

元々アメリカの郊外型の道路沿いでしか成功しないといわれていたハンバーガービジネスを日本で展開するにあたり、あえて都会のど真ん中である銀座に1号店を出店したという、あの日本マクドナルド創業者の藤田氏の話は有名です。
当時の銀座は、日本で一番流行の先端かつ一番賑わっている街であり、その場所でハンバーガーという日本ではまだ浸透していない食べ物を話題にすることができれば、そこから全国に向けて「銀座で流行っている食べ物」として発信ことができると考えたのです。
当然、地価が高いため、ランニングコストは高くなってしまいますが、銀座店だけの収支を考えるのではなく、その先のビジネスの展開を考えて銀座という立地を選択したのです。
それは、自分がどのような不動産投資を展開していくか、つまりどんな目標を立てるかによって、最初に購入する物件の立地を考えるのと同じ発想なのです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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