一棟買いとワンルームとREIT。長期的な不動産投資であれば何に投資するか | vol.324


「一棟買い」投資を勧める理由


収益不動産投資といっても、区分所有のワンルームマンションから、REITと呼ばれる不動産投資信託までさまざまな種類があります。
結局どの不動産投資を行えばいいか分からないと思われる方もいるかもしれません。

長期的な収益を考えるならば、マンションやアパートなどの「一棟買い」がいいでしょう。
もちろん、自己資金がある程度あり、銀行から融資を受けられる属性がある、という前提ですが。
近年、不動産投資を始めるきっかけとして、「将来の公的年金があてにならない」という理由をあげる方が非常に多くなっています。
年金の代わりになって毎月安定した収入を得るという目的においては、短期間でキャピタルゲインを狙うような投資ではなく、中長期保有を前提とした「一棟買い」が理にかなっているのです。

借入の金利が高ければ、たとえ利回りが10%でも金利が7%もすれば、イールドギャップ(投資利回りと金利の差)はたった3%となります。
賃料収入から金利支払い分を差し引くと、残された収益はごくわずかとなります。
さらに管理費などの経費が必要ですので、実質的には赤字となってしまいます。
ところが、現在は超低金利が続いている状態です。
仮に、利回り10%で金利が3%であればイールドギャップは7%となります。
これであれば、経費を考慮しても十分収益がでる計算となります。

これが、長期借入が可能な「一棟買い」がおすすめできる理由です。
一棟買いでも区分所有でも、行うべきマネジメントは変わりません。
区分所有でも同時に数室まとめて購入するなら話は別ですが、一室だけの区分所有の場合、入居者が決まらなければ空室率は100%になってしまい、リスクヘッジができません。
一棟所有であれば、間取りや内装の仕様などを変えた複数タイプの部屋つくることで、入居者ニーズにも幅広く対応でき、1室だけの所有よりもマネジメントがしやすくなります。
さらに10部屋以上所有することによって個人所有の場合であっても「事業的規模」として税法上のメリットを活かすことができるようになります。



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一棟買いはREITより強い


それでも、REIT(不動産投資信託)のほうが手軽に投資できるし、リターンも大きいと思われる方もいるかもしれません。
実は、賃料収入で収益を得るという点では、REITも一棟買いも仕組みは同じです。
しかし、利回りと得られる収益が大きく異なります。
REITとは、投資家から集めた資金と金融機関からの借入金を合わせて不動産投資法人が収益物件に投資をして、運用会社が運用を行い、賃料収入から手数料や経費などを引いたものを投資家に分配するという仕組みです。
たとえば、同じ1億円の物件でも、REITの場合、投資家は物件そのものを購入しているのではなく、エクイティ(頭金にあたる部分)をみんなで割って購入しているだけなのです。
そして、投資家のリターンも、このエクイティに対しての利回りであり、物件そのものに対しての利回りではありません。
利回りが8%としてREITの経費おおよそ4%ほどを差し引き、一億円の4%=400万円の収益です。
金利が2%として140万円を引くと260万円がREITにおける手取り収益になります。

それに対し、一棟買いの場合は、そもそも投資用不動産運用会社の経費がかからないので、利 回り8%分の800万円から金利140万円を差し引いた660万円(6.6%)が収益となります。
当然ながら、これは表面利回りのため、管理費や回定資産税などを差し引いた経費控除後の利回りはこれより低くなりますが、それでもREITに比べて利回りは高くなります。
さらに、REITには破綻リスクがあります。
また、自分でリスクコントロールできない部分が多いという点ではマイナス要素にもなります。
ただし、短期や中期的な運用の場合には、実物の不動産に比較して換金性が高いので、入り口を間違わなければ、自己資金作りとしては適してはいると思います。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産投資における戦略とは | vol.323


10年先の目標を立てることが重要


不動産投資におけるリスクコントロールの方法は過去2回の記事で紹介しました。
不動産投資におけるリスクをコントロールして収益を上げる その1 | vol.321
不動産投資におけるリスクをコントロールして収益を上げる その2 | vol.322

自分でリスクコントロールしていけば、不動産投資は成功確率が高くなる投資です。
そのせいか「いい物件がある」というだけで、購入を即決してしまう投資家もいます。
しかし、不動産投資で成功するためには、その物件がどんなにいい物件だと思っても、将来的に目指している収益プランやライフプランに合ったものかしっかりと検討して判断する必要があります。
なぜなら、不動産投資においては、目的によって購入する物件が異なってくるからです。
例えば、物件を複数所有して長期的に安定した収益を得ることが目的であるとか、定年後の年金補てん的収入が欲しいという方であれば、「都心に近い人気物件」でも利回りが悪い物件は購入すべきではありません。

それよりは、少し郊外でも利回りの良い築浅の物件で、着実にキャッシュフローを増やしてお金を貯え、追加で物件を取得できるようにするのが目的に合っています。
インカムゲインが目的ではなくて、あくまでもキャピタルゲインが狙える物件がいいというのであれば、都心に近い人気物件も選択肢に入るでしょう。

表面的な利回りが良いという理由だけで、駅から遠い中古物件を購入しても、修繕費が予想以上にかかる、空室が増えていくといった事態になれば、安定収益が得られないばかりかローンの返済も厳しくなります。
そうしたことを避けるために、10年先の目標を立てることが重要なのです。
つまり、「長期ビジョンとそれに対するマネジメント」を身につけることが大切になります。



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プロの投資家と素人投資家の違い


では、不動産投資の世界での長期ビジョンとそれに対するマネジメントとはどういうことかと言うと、
以下の3つをしっかり計画したうえで行動できるかどうかです。

①物件取得のタイミング(入口)

②物件保有

③売却・エグジット(出口)

安く仕入れて、高く売るのは、どんな商売でも基本となります。
不動産投資においても、入口の仕入れ判断を間違えないことで、商売の大勢は決まると言っても過言ではありません。
しかし、お得な物件を購入できたというだけで喜ぶのは素人投資家です。
プロは、いつでも「売る場合」を想定しています。
これは、必ず売却するということではありません。
10年先の売却の可能性を最初から考えておかないと、ただそのまま物件を所有し、最終的に投資が失敗になる恐れがあるからです。
この「出口戦略」をきちんと持っているのが、プロの不動産投資なのです。

不動産投資における売却のタイミングは、金融マーケットの動きと大きくリンクしています。
「この物件を、このまま保有したほうがいいのか、売却したほうがいいのか」という不動産オーナーの声をよく耳にすることがあります。
そんなときは、まずは今の金融マーケットを見る、そして今後どのような流れになっていくのか、そういった経済情報をしっかり掴むことが大切です。
なぜなら、不動産は金融とリンクしたサイクルビジネスになっているからです。
過去の日本経済と不動産市場の連動性を見ても分かるように、不動産売買のタイミングは金融マーケットの動きを慎重に観察することで、ある程度掴むことが可能なのです。

そして、経済に波があるように、不動産市場にも同じサイクルで波がやってきます。
「波」ですから、右肩上がりでも右肩下がりでもないのです。交互にやってくるのです。
よって、前述したように、「自分が売る場合のタイミング」を想定して、そのイメージどおりの波がきたときに売買することが不動産投資における成功の秘訣です。
それまでは、基本的に保有しつづけます。市場の動きにつられて慌てて動くのが、いちばん良くないことです。
そこがプロの投資家と素人投資家の大きな違いということになります。


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