居住用不動産投資が強い理由 | vol.320


ゼ口にはならないのが不動産投資


不動産に投資して物件を購入することは、素人にはなんとなくリスクが高いと思われがちですが、金融商品に比べて不動産が持つリスクはコントロールできるものが多くあります。
なぜ不動産はリスクをコントロールしやすいのでしょうか。
投資におけるリスクは、大きく分けると、コントロールできるリスクとコントロールが難しいリスクの2種類になります。

コントロールが難しいリスクとは、次のようなものです。
株式や投資信託、先物取引、FXといった金融商品においても、投資をするうえでの一番大きいリスクといえば、投資した元金が回収できないことです。
元金がゼロになるだけでなく、東日本大震災では為替が激しく上下したため、先物取引やオプション取引では多額の追加証拠金が発生し、多くの負債を抱えてしまった投資家もいました。
想定外規模の自然災害がきっかけとはいえ、このようにあまりにも激しい相場の動きはコントロールが難しくなります。
株式投資でも、例えば東芝のようなことが起こると超優良銘柄と思われていた株式でも大幅に株価が下がったり、もしくは破産してしまうとその価値がゼロになってしまうこともあります。
このように、投資にはコントロールが難しいリスクが伴います。

一方で、不動産投資はというと、不動産そのものが無くなってしまうような一部の被災地域を除けば、仮に物件価格が下落したとしても、物件そのものがなくなってしまうことはありません。
そして、入居者が入っている限り、賃料収入は入り続けてくるので収益がゼロになることはありません。
これは不動産投資の特徴であり、メリットです。
さらに、不動産の賃料というのは、物件の価格や地価の変動にリンクするわけではなく、それほど上下しないのです。
これを「賃料の粘着性」といいます。

賃貸物件に住んだことがある方ならお分かりになると思いますが、景気が良いもしくは悪いからといって、賃貸契約期間中に家賃が上下することはまずありません。
それだけ、景気にも市場にも左右されず安定してインカムゲイン(家賃収入等)が得られる、というのが不動産投資だということがわかると思います。
これは、収益のリスクがコントロールしやすいということになります。

よく「リーマンショックで不動産物件を持っている人は破綻した、もしくは大損をした」と言う人がいます。
しかし、長期収益目的で不動産物件を所有している投資家で破綻したような人は、少なくとも私のまわりでは聞いたことがありません。
破綻した人は、他の投資をメインに行っていたり、本業で影響を受けたケースが多いのです。あるいは、ファンド運用会社が、運用報酬を得るだけでは物足りず、金融機関から借入をして不動産に投資し、リーマンショックで金融機関が融資を引き上げたため破綻してしまったようなケースでしょう。
ただ、これも大きな影響を受けたのは、主にオフィスビルやテナントビルなどの収益物件です。不景気による企業の収益悪化で大量に空室が発生し、それに伴い、オフィスの賃料も下落してしまったのです。

一方、集合住宅を長期所有している投資家は、それほどで影響を受けませんでした。
前述したように、居住用物件の賃料には粘着性があるので、利回りはほぼ安定していのです。

2008年のリーマンショック後の株式市場(日経平均株価)は 急落ぶりが目立ちましたが、同じ時期のアパート・マンションの平均賃料は、それほど大きな影響を受けることなく、ほぼ一定です。
つまり、不動産収益物件というのは株式などの金融商品の動きに比べて比較的安定しているといえます。
すなわち、不動産には常に一定の需要があるため、リスクコントロールしやすいということがいえるのです。



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不動産投資をリスクコントロールして儲ける | vol.319


不動産投資は会社経営と同じ


不動産投資において「本当にお金を残す」ためのポイントが6つあります。
まずは、それらを順にご紹介しましょう。

不動産投資でお金を残すための6つのポイント

1.不動産投資は、「自分で収益とリスクをコントロールできる」会社経営と同じ。

つまり、経営センスが試される=ビジネス経験が活かせる投資だということです。

2.自分が「どんな経営者になりたいのか」具体的な目標を立てる。

目の前にある物件しか見ないで不動産投資を始めてはいけません。

3.収益不動産投資の詳細で実現性の高い情報やHowToを知る。

「投資物件を購入してあとは楽して儲ける」「脱サラしたいから不動産投資を行う」といった漠然とした不動産投資への姿勢を見直す。

4.収益不動産のプロ、税務・財務のプ口とチームを組む

これにより、毎月安定した賃料収入、管理費収入、更新料等のインカムゲインを得る。
また併せて、税務戦略を利用してキャッシュフ口―を増やします。

5.法人(プライベートカンパニー)を設立する

あなたやあなたのご家族のためのファミリーカンパニー(個人資産管理会社)を設立し、キャッシュフローを法人にプールすることで、不動産投資と収益不動産経営をビジネスとして行う。

6.不動産マーケティング戦略で長期安定的な収入を得る

そして、法人での不動産経営戦略で外に出ていくお金はできるだけ少なくし、リスクマネジメントと税務戦略、財務マネジメントを身につけることが大切です。

「当たり前のこと」をやっていない不動産投資家が多すぎる

これらのポイントは、会社経営をするうえで大事なことと共通することが多いのです。
逆に言えば、この「会社経営のうえでは当たり前のこと」をやっていない不動産投資家が多いのが実情です。

おそらく、日本で収益不動産投資や賃貸物件経営といえば、専門的な不動産関係の会社、もしくは地元で土地を持っている地主・資産家がやるといった時代が長かったために、一般の人には馴染みのない分野であったからかもしれません。

みなさんがイメージする「大家さん」といえば、自分で何もせず、管理もすべて任せっきりで、楽して家賃収入を得ている人であり、経営者というイメージとはかけ離れているのではないでしょうか。

ところが、ここ10年ぐらいで不動産投資のミニバブルが起こり、サラリーマン大家さんが一気に増えました。
当然、まったくの素人の方がいきなり不動産投資のノウハウを持っていないので、独学で勉強したり、セミナーに参加して勉強したと思います。
しかし、その勉強が「投資すること、儲けること」に重点を置いたもので、所有した物件をどうマネジメントしていくか、収入と支出をどうコントロールするかといった経営的目線の本やセミナーは少ないように思います。
すると、投資物件からきちんと収入は入ってくるのに、税金や経費の支出が想定していた金額より多くて、思っていたより手元にキャッシュが残らないといったことが起こるのです。

不動産投資を始める前に、収益不動産投資の入口から、税制優遇を活かしてキャッシュフローを増やす経営をして、物件売却などやりたいことの実現のための出口までをしっかり計画しておきましょう。

不動産投資で成功しやすい人の特徴

いままで数千人の不動産投資家のかたと面談してきましたが、以下の条件に当てはまる人は不動産投資で成功するチャンスがあります。

  • いまのうちに頑張って資産を増やして、将来の経済的自由がほしいと考えている人
  • 自分のビジネスセンスを活かして、本業とは別に収入源をつくりたい人
  • ミドルリスク、ミドルリターンの投資をしたい人

そういった「成功する力を持っている人」が不動産投資を行うことによって、今まで以上に所得を得ることができて、税金をきちんと納めていけば、その収益が日本経済の回復に役立つことにつながるでしょう。

不動産投資の成功の方程式は、時代によって、また個人の状況によって全く違ってきます。
過去の成功体験が通用しない場合も多いです。
よって、次回のブログからは、不動産投資にまっしぐらに投資をして儲ける話ばかりではなく、「法人を使った収益不動産投資のメリットとその実現の仕方」についてご紹介していきたいと思います。



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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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