購入時から10年後の計画を立てる | vol.314


ローンの残高に対していくらで売れるかを考えておく


不動産投資をする目的として、年間のキャッシュフローを重視している人が多いのですが、物件購入から数年間は賃貸経営が順調に続いていても、10年後も同じような収入が入ってくるとは限りません。
物件をいつ売却するのか」という出口の戦略が明確でなければ、家賃収入が落ち込んでも物件を所有し続けたり、最終的に利益が赤字になってしまう可能性もあります。
不動産投資における「入口」とは「購入」のことを指し、「出口」とは「売却」のことを指します。

マイホームの売却と投資用不動産の売却は考え方が異なる

マイホームを購入する場合には、資産価値が下がることと関係なく住み続けることもありますが、不動産投資の場合は、家賃収入や売却などで利益を得てこそ成り立ちます。
よって、不動産投資が成功したかどうかは、ある一時点で評価するのではなく、購入から売却までを終えてはじめて投資に成功したかどうかを判断することができるのです。

そこで、購入から10年後を見据えた計画を立てることが大切になります。
「将来の売却から逆算して購入を考える」ことがとても大切です。

将来の売却から逆算して購入を考える

たとえば、1億円の物件を所有し、毎年のキャッシュのフローが200万円の場合、10年間のキャッシュフローは、200万円×10年間で2,000万円になります。
そのキャッシュフローに対してローンの残高も、5年後はこのくらい、10年後はこのくらいということが大体予想がつきます。
10年後、そのローン残高に対していくらで売却すれば売却益を得られるかをしっかり考えておくことが大切です。
仮に売却益が1,000万円だった場合、累積のキャッシュフロー2,000万円と、1,000万円のキャピタルゲインで合計3,000万円の収益になります(税引き前)。

建物価値を下げないための努力も予算に組み込んでおく

また、建物の資産価値を維持していくためには、適切な時期に外壁の補修などの大規模修繕工事を行わなければなりません。
大規模修繕は多額の費用がかかるため収益を圧迫してしまいます。
しかし、購入からおおよそ10年以内あれば、大規模修繕も必要もなく、物件の見た目はそれほど劣化していないため、市場を見計らって売却することができます。

不動産投資では収入の減少や建物の老朽化など、今後のリスクを想定するとともに、さまざまな選択肢を準備しておきましょう。
10年先を見据えた計画を常に意識しながら、その状況に柔軟に対応できるように出口を用意しておくことが大切です。



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売却先を探す方法


売却をするときに前提となるのは、買主は「少しでも安く買いたい」ということです。
しかし、自分が安い物件を購入した不動産会社に物件を売却しようとしても、不動産会社は物件を安く販売しているので、当たり前ですが安い価格でしか売却できません。
高く売却するためには、まずサラリーマンオーナーの考え方と、一般的に富裕層といわれる人の買い方、取引の考え方が別物であるということを認識しておく必要があります。

富裕層とサラリーマンでは不動産購入の動機が異なる

富裕層の人たちはキャッシュフローを得る目的で不動産を購入するというよりも、その物件の資産性を重視したり、相続税対策に購入することが多いのです。
物件の隣に住んでいる人や、キャッシュで購入できる地主などの富裕層に対しての相続税対策というケースが、高く売却できる可能性があります。

サラリーマンでオーナーが投資目的で不動産を購入するのと、売却したときの買主のモチベーションとは目的が違うので、そこで差額が生まれて高く売れるかもしれません。
では、 そのような買主をどこで見つければいいのでしょうか。

一般的には、大手不動産会社と取引しているケースが多いようです。
そのような不動産会社に売却の情報を提供すると、富裕層の買主を見つけてくれる可能性があります。


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不動産の売却をいつにすべきか | vol.313


売却時にかかる税金


リフォーム、リノベをして物件価値を上げた不動産を売却すると売却益が巨額になることがあります。
所有物件を売却するにあたって重要なことは、ローンの残高に対して、いくらで売れるかを考えることです。
そして、売却を検討する前に、確認しておきたいのが、売却時にかかる税金です。
不動産の購入時には、物件本体以外にも様々な費用がかかるように、不動産の売却時にも仲介手数料や税金などの費用が発生します。

不動産売却にかかる譲渡所得の計算式は以下のとおりです。

譲渡所得=収入額(売却金額)-取得費-譲渡費用

購入時の価格より高く売却できれば得したことになり、譲渡所得が概ねプラスになりますが、購入時の価格より安く売ると「売却損」が出ることになります。
この売却損のことを税法上は「譲渡損失」と呼んでいます。
なお、取得費のうち建物の購入代金や建築費は、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算することになっています。
相続した物件などで取得費が不明な場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることが可能です。
譲渡費用としては仲介手数料や税金のほか、建物の解体費用や測量費などが含まれます。
ただし、土地の造成費用は譲渡費用ではなく、取得費になったりするので注意が必要です。

仲介手数料については、媒介契約を締結する際に判明するのですが、税金については不動産の種類や面積などの各種条件や、いつ譲渡するかによっても税額が変わってきますので、事前に売却時にかかる税金についてしっかり勉強しておく必要があります。
しかし、売却時にかかる税金は、税法によって細かく規定されており、さらに税率が微妙に変わることもあるため、一般の人々には分かりにくい内容となっています。

不動産を売却した際には、前述した譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。
税金の計算は次のようになります。

  • 売却価格-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
  • 課税譲渡所得×税率=所得税・住民税



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長期譲渡所得と短期譲渡所得


さらに不動産を売却した際にかかる所得税、住民税の税率は、売却した年の1月1日現在でのその建物の所有期間によって次のように決められています。

【所有期間が5年を超える場合(長期譲渡所得)】

所得税 (15%) +復興特別所得税(0.315%)+住民税 (5%)=20.315%

【所有期間が 5年以下の場合(短期譲渡所得)】

所得税 (30% )+復興特別所得税(0.63%)住民税 (9%)=39.63%

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税(基準所得税額×2.1%)が加算されます。

このように所有期間が 5年以上なら「長期譲渡所得」、5年以下なら「短期譲渡所得」に分けられ、税率も大きく違ってきます。
短期譲渡所得より長期譲渡所得の方が税率は低くなりますが、ここでいう「5年以上」という所有期間の計算が特殊なので注意が必要となります。
譲渡所得の計算のための不動産の所有期間は、不動産の購入日から譲渡した日までの期間ではなく、譲渡した年の1月1日までを基準とします。
具体的に説明すると、平成21年6月に購入した不動産を平成26年7月に売却した場合、所有期間は5年以上ですが、基準日が譲渡した年、つまり、平成26年の1月1日となります。よって、この場合は購入から4年目にあたるため、所有期間は4年となり、5年以上の長期譲渡所得とは認められません。

翌年の平成27年1月1日になってようやく、5年以上の長期譲渡所得となります。
物件を購入してから1月1日が何回あったかを数えると分かりやすいでしょう。
所有期間を間違ってしまうと、高い税金を納めることになりますから、不動産を売却する際には事前にしっかり確認しておくことが大切です。


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