サブリースとフリーレントは利用すべきか | vol.309


管理会社の選び方


今回は前回のブログに続き「管理業務と管理会社」についてご紹介していき、その後、「サブリース」と「フリーレント」についてご紹介したいと思います。

まずは、管理会社の選び方について。

サラリーマンなどが不動産ビジネスを副業としてやるのであれば、ほとんどの人は自主管理ではなく管理会社を利用することと思います。
しかし、空室がなかなか埋まらない状況になってしまうと、大きな負債だけを抱えることになるため、管理会社は慎重に選ばなければなりません。
初めて不動産ビジネスを始める方は、管理会社は世間で名前が通るような大きな会社に任せておけば安心だと思いがちです。

しかし、大切なことは、規模の大小ではなく、それぞれの物件の特性に合った管理会社を見極めることです。
ファミリー向けのマンションが得意な管理会社もあれば、ワンルームマンションが得意な管理会社もあるように、それぞれの管理会社には得意なジャンルがあるのです。
そのため、一概に「大きな会社だから安心」とは言えないケースがあります。

地元の商店街で古くから経営している不動産会社は、規模は小さいものの、地元に根づいているからこそ、その地域の不動産に関する情報をどこよりも詳しく知っているので、客付けが強く、高い入居率をずっと維持できるといった場合もあります。
つまり、会社のネームバリューだけで管理会社を選ばない方がいいでしょう。



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サブリースのリスク


最近、新聞やニュースでよく問題が取り沙汰されている「サブリース」という制度。
不動産ビジネスにこれまで興味がなかった人でも聞いたことがあるのではないでしょうか。

サブリースとは、不動産会社などの事業者が、土地や建物のオーナーから不動産を一括して借り上げて、一般の入居者に転貸することでオーナーに代わって賃貸経営を行う仕組みです。
不動産経営のノウハウがなくても、サブリース会社が代わりに事業展開し、空室、滞納などのリスクを負い、オーナーは何もしなくても毎月定額の固定賃料を受け取れるのです。
これだけ見ると、ものすごくおいしい話にしか聞こえないと思います。
しかし、うまい話には必ず訳があります。
リスクなしに何もしないので固定収入が入るのであれば、誰でも不動産経営をします。

そもそも、サブリースは建設とセットで契約するパターンが多く、サブリース契約をする代わりに建設費が高くなっていることが多いのです。
一般の方は、他の業者と相見積もりを取るということをしません。
よって、その建設費をそのまま受けてしまうのです。

また、家賃保証にも「2年ごとの見直し」や「免責保証」などサブリース会社がリスクを回避できる条項を契約書に盛り込んでいるのが一般的です。

そして、一番のリスクは、サブリースの会社が破綻してしまったら、家賃保証も何もあったものではありません。

サブリース会社にすべて任せるという方法もありますが、やはり最初は自分自身で、管理会社を決定し、客付けも自分が主体となって行い、どうしたら入居者が決まるのか、長く入居してもらうにはどうしたらいいのか、どうしたら空室が出てしまうのかというのを学ぶことが必要ではないでしょうか。
サブリースという仕組みは、一見リスクが少ないように見えるかもしれませんが、実はリスクはオーナーにすべてあるということを認識しておきましょう。


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フリーレントを有効に活用しよう


不動産投資における一番の問題は、空室が発生することです。
空室を埋めるための方法としては、家賃を下げることが最も即効性があります。
しかし、家賃を下げてしまうとすでに入居している人から不満が出たり、利回りが低くなるなどの間題が発生してしまいます。

そこで、空室を減らすために「フリーレント」を活用するという選択肢があります。
フリーレントとは、入居後の家賃を1~3カ月ほど無料とする不動産賃貸借契約の形態のことです。
部屋を借りるにあたって、「敷金」「礼金」「事務手数料」などの初期費用は、賃借人に大きな負担となります。
フリーレントは、転居にかかる費用を抑えることから部屋を借りる人の負担が軽減されるとともに、不動産のオーナーにとっては入居者を獲得しやすくなるという利点があります。

フリーレントに加えて、家電製品をあらかじめ備え付ける、 女性が喜ぶような入居者限定の特典を付けるとより入居率が上がります。
空室リスクの懸念がある場合は、フリーレントを活用することによって入居率向上が期待できるので、前向きに検討してみるのもいいでしょう。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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物件を所有してからが不動産ビジネスにおける本当のスタート | vol.308


賃貸管理と建物管理


前回は不動産投資における「金融機関との付き合い方」
についてご紹介しましたが、今回のブログでは、「管理業務と管理会社」についてご紹介していきたいと思います。

ここからは、物件購入後にとても重要となる「物件の管理運営」についてご紹介します。
物件を所有すると、必ず「管理」に関する業務が必要になります。
業務の内容は、「賃貸管理」と「建物管理」の2つに大きく分けられます。
賃貸管理は、入居者の募集にはじまり、契約の事務手続き、家賃の回収、滞納者への催促、入
居者のクレーム対応などの業務となります。
建物管理は、建物共用部の定期的清掃や法定点検、設備修繕など建物の状態を維持するために行う業務のことです。

それでは、「賃貸管理」と「建物管理」の主な業務内容について、それぞれ具体的な例を挙げながら触れていきます。

<賃貸管理の主な業務内容>

① 入居者の募集

所有する物件に入居してもらい、安定的な家賃収入を得る。
言うまでもなく、このことが不動産投資をするうえで最も重要です。
家賃収入を得るためには、物件への入居募集は欠かせません。
現在は、人口減少とアパート・マンションの供給過多という状況ですが、今後、既存アパート・マンションの空室率はますます上昇していくことが予想されます。
そうした中で、他の物件にはない独自性や強み、付加価値を打ち出すことにより入居者を確保していくことが、不動産投資を成功させるポイントになるでしょう。

② 家賃の回収

家賃の回収は、昔はオーナー自らが入居者の部屋を訪れ、他愛もない話をしたうえで、現金で回収していましたが、最近ではほとんど銀行振込です。
毎月指定の口座に入居者から家賃が振り込まれているかどうかを確認しなければなりません。
それでも、銀行振込ですと、現金で回収するよりはるかに手間は省けます。
しかし、銀行振り込みの場合は、入居者の顔がよく見えないというデメリットがあります。

契約締結時以外、入居者と会うことはめったにありませんので、入居者が部屋をどう使っているか、元気にしているか、などの現況が全く分からないのです。
一方で、部屋を訪れて現金で回収すると、入居者一人一人と会話をしますので、それが部屋や共用部を丁寧に利用することを間接的に促すことになります。
また、元気に仕事しているかなど現在の状況を確認でき、家賃滞納への予防線を張ることができます。

家賃滞納は、オーナーにとって、非常に切実な問題です。
そのため、家賃を確実に回収することはとても重要な業務となります。
家賃の滞納が生じた場合は、できる限り早く対策を講じる必要があります。
数か月も滞納が続く場合には、賃貸借契約書の条文に基づき、退去を前提としてアクションを起こさなければなりません。

③ クレーム対応

賃貸物件を所有していると、入居者から「設備・機械の故障」「近隣住民とのトラブル」などのクレームが入ることがあります。
クレームは急ぎで対応を求められることが多く、この対応が遅れてしまうと、設備故障以外の部分へのクレームに発展してしまう可能性があります。
よって、クレーム処理は、できるだけ迅速に対応するよう心がけましょう。

<建物管理の主な業務内容>

①共用部の清掃

共用部の廊下や階段、照明、郵便ポスト、自転車置き場、ゴミ集積所など多くの箇所の清掃が必要となります。
入居者を募集する、入居者に長期間入居してもらうためにも、共用部は定期的に清掃を行い、物件の価値を下げないように努めなければなりません。
清掃費は経費に計上できるため、専門業者に委託するのがいいでしょう。

②法定点検

法定点検とは、建築基準法や消防法などにより、共同住宅に義務づけられている点検・検査のことです。
この検査を実施できるのは有資格者のみとされています。
物件の階数や延べ床面積によって必要な検査内容が異なるので、必ず不動産会社に確認しておきましょう。

③設備修繕

建物は、年月が経つにつれ必ず劣化してきます。
この劣化を食い止めるためには、外壁の補修や塗装、排水管の取り替え工事などの修繕工事が必要となります。
大規模な修繕工事は10年度に一度程度ですが、一度にかかる費用が大きくなるため、事前に資金準備を行っておく必要があります。



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