金融機関と付き合っていくために | vol.307


融資戦略上、借入人の属性は計画的に高める必要がある


前回は「金利タイプと返済方法」と「金融機関の融資審査における属性」についてご紹介しましたが、今回は「金融機関との付き合い方」についてご紹介していきたいと思います。

前回のブログでもご紹介しましたが、金融機関の審査において、「属性」がとても重要になります。

不動産投資を始めるにあたって、金融機関から不動産購入資金を借入しようとする際には、融資をしてくれる金融機関の担当者との信頼関係の構築が必要不可欠となります。
不動産投資と金融機関の付き合い方についての本を読むと「属性(ぞくせい)」という言葉が何度も出てきます。

「属性」とは一言でいえば、「あなたが金融機関から見て『お金を借りてください!』とおもわずお願いしたくなるような人物であるかどうか」です。
属性の高い人物であればあるほど、融資を活用した不動産投資戦略の成功の確率が上がります。
初めからピカピカの属性でなくてもいいのです。取引を通じてピカピカになっていってもよいのです。

属性のおもな構成要素

「属性」は、書類上の勤務先や勤続年数、年収だけではなく、面談してみての人柄や人間性も評価対象となります。
よって、面談時において、自分のことをしっかりと理解してくれる担当者が必要となるのです。

しかし、融資を受けるために銀行など金融機関に一人でいきなり出向いて事前審査の申込をしたとしても、熱意をもって対応してもらえるとは限りません。
いきなり出向いては、担当者が不在のときもあるでしょうし、面談の場を設けてくれても、その場ですぐに融資を前向きに進めるといった具合にはいきません。

急な属性の改善はムリでも融資を前向きに進めてもらう方法はある

そこでおすすめしたいのが、金融機関の担当者もしくは上席の方とコネクションを持っている不動産投資家や不動産会社からの紹介です。
特に、不動産会社からの紹介は効果的です。

普段から不動産会社と金融機関では様々な取引がされていますし、中には金融機関から見れば優良取引先かもしれません。
そういった先からの紹介であれば、信用性があり、金融機関もある程度の心構えができているため、初めから融資を前提としてしっかりとした面談の場を設けてくれます。

さらに、そういった融資案件を何件か紹介し、成約に結び付けている不動産会社であれば、どのように計画を立て、どのような組み立てであれば、担当者が金融機関内で稟議を通してくれるのかなど、その金融機関の融資スタンスを踏まえてアドバイスしてくれます。

また、同じ内容の融資の案件であっても、Aという担当者であれば、 その金融機関内でしっかり稟議を通すことができるのに対して、Bという担当者では稟議が通らないということもあります。

日常的にその金融機関と取引をしている不動産会社であれば、 どの担当者であれば、案件を確実に決裁まで持っていってくれるかを熟知しています。
よって、「融資を受ける」いう面において、不動産会社が大きなサポートをしてくれることになるのです。
また、不動産投資用ローンについては、金融機関が不動産会社と提携して販売している商品もあります。
融資の条件がクリアできていれば、不動産会社が金融機関に対して事前相談などを進めてくれる場合もありますので、初めて不動産投資をする人にとっては非常に心強い存在となります。

初めての金融機関からの借入の場合は、いきなり一人で全部行うのは相当苦労します。
不動産会社と提携している金融機関のローン商品を上手に活用していきましょう。



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金融機関との付き合い方


金融機関との上手な付き合い方の前提として、自分は金融機関からお金を貸してもらっている側だという認識を持つことが大切です。
その立ち位置をわきまえ、約定日にきちんと返済するは当たり前のことです。

金融機関は何よりも「信用」を重んじます。

金融機関の融資担当者に対しては真摯に対応することも重要です。
また、取引している金融機関に定期預金を預けたり、家賃の振込口座を指定したりすると、次の融資の話があった際には前向きに審査してくれます。
金融機関から見れば、預金によって貸出しの保全が図られるからです。
よって、預金取引についても、銀行と良好な関係を築くために、積極的に行っていったほうがいいでしょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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「金利タイプと返済方法」と「融資審査の属性」 | vol.306


変動金利と固定金利


不動産投資の利益の源は「イールドギャップ」利回りの差をとることにあるというお話をしました。融資の活用がカギとなります。今回のブログでは、変動金利と固定金利、元利均等返済と元金均等返済についてまずご紹介し、その後は、金融機関の融資審査における属性についてご紹介していきたいと思います。

まずは、ローンの基本である金利についてご紹介します。
金利には変動金利と固定金利の 2種類があります。

固定金利は、その名前のとおり借入期間中の金利は固定です。
中には、3年固定、5年固定、10年固定など固定年数を選択できる当初固定金利タイプのものもあります。
固定年数が長いほど、金利が高くなります。

不動産投資用ローンの場合、変動金利型が多いようですが、変動金利は、なんといっても金利上昇リスクがあります。
変動金利の場合、半年に一度、金利の見直しがされますが、急な金利上昇時にいきなり大幅に返済額が増えないように、元の金利から1.25倍以上金利を上げることなく、5年間は金利を一定にするというルールがあります。
しかし、ローンの条件に「1.25倍ルールなし、返済額5年据置なし」と書かれている場合は、このルールが適用にならないため、より注意が必要となります。

【一部繰り上げ返済を利用しよう】

金利上昇リスクに対しては、一部繰り上げ返済が有効となります。
繰り上げ返済とは、毎月の決まった約定返済額以外に、まとまったお金を随時返済することです。
繰り上げ返済分は、元本の返済に充当されるため、繰り上げ返済額相当期間分の利息を支払わなくて済むとともに、返済期間が短縮となるという大きなメリットがあります。

【元利均等方式と元金均等方式の違い】

返済方法には、元利均等方式と元金均等方式の2つの方法があります。
一般的に使われる元利均等方式は、毎月の返済額が一定になる返済方法です。
元金均等方式は、毎月の返済額の「元金」が一定となる方法で、利息はローン残高に対して一定の金利で算出されますので、借入した当初は返済額が大きく、返済期間が経過するにつれて返済額は減少していきます。



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金融機関の審査で重要になる「属性」


不動産投資において、金融機関から借り入れる金額は大きくなり、返済期間も長くなります。
よって、金融機関は融資に慎重になります。
万一、返済が滞ると大きな損失を被ることになるため、「きちんとできるか」「万一返済できなくなっても元金は回収できるか」といった点を審査します。
前回のブログでもご紹介したように、最近のアパート・マンション過剰供給やスルガ銀行の件から、審査はさらに厳格化しています。

そこで大切になるが物件の評価とともに「借りる人がどんな人なのか」という点です。
この「どんな人なのか」という点が、不動産投資ローンにおける「属性」のことです。
その人の「属性」把握することで、「不動産投資ローンを融資しても大丈夫な人か」「どのくらいの金額なら融資が可能か」「物件の入居状況が芳しくなくても、本業の収入で返済可能か」などを判断しています。

個人で借り入れる場合に第一に重要なのは「年収」

個人の属性でまず重要になるのが年収です。
年収が高い人であれば不動産ビジネスがうまくいかなくても本業の収入から返済する能力がある人と評価されます。
さらに勤続年数は長いほどプラス要因になります。
一方で転職回数が多い人や転職したばかりの人は、審査が通りにくくなることがあります。

借入人属性を高めていくことは借入戦略上最重要

また、年収数千万の方でも審査に通りにくい方もいらっしゃいます。通帳残高などをみて残高の増えていない人は散財、浪費家なのではないかとみられてしまい、金融機関の心証がよろしくありません。年収数百万の中ほど、前半の方でも審査に通りやすい方がいらっしゃいます。残高が着実に増えているひと、資産を少しずつでも積み上げてきている人などです。

前回、不動産投資の利益の源は融資返済と賃料収入の差、イールド・ギャップを取りに行くことだとお話ししましたね。
銀行もある意味あなたの収入と支出の差、蓄積された残高や資産の履歴、つまりあなたの「イールド・ギャップ」をみて、あなたが融資対象として信用に足る相手か否かを見ているところがあるのです。お互い様ですね。

このように個人の属性評価では、「収入は多いのか」「ほかに借入はないか」「人間的に信用できるか」などを総合的に判断して、金融機関は融資しても間題ないかを審査します。
たとえ、物件の評価がどんなに高くても属性に問題があれば、融資の審査は通りにくくなります。
属性はローン審査に多大な影響を与える重要な要素なのです。

なお、プロフェッショナル系のご職業の方限定の話なのですが、外資系金融機関のように、担当業務が同じでヘッドハンティングで外資系から外資系へと移籍しているような人の場合は、経歴を説明する際にその点がわかるように記載してください。関東圏の金融機関さんですと似たような事例の取り扱い経験をお持ちの金融機関が増えていますので、経歴書で説明するだけで特段問題ない場合が多いようです。地方金融機関だとたまたま担当者が本店勤務経験や東京営業部(東京支店)勤務の経験があれば事情ご存知の方もいらっしゃいますが、その地域にずっと勤務されている銀行員の方ですとその辺の事情が分からない場合がありますので、丁寧に説明する必要があります。

借入人属性についてはいくら強調してもしすぎることはないといえるほど、とても重要な項目ですので、次回の記事でもより細かくお話ししていきたいと思います。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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