物件購入にあたっての自己資金とイールドギャップについて | vol.305


どのような条件で物件購入資金を借入するか


最近融資条件が厳しくなってきたせいで買うのが難しいという人が増えていますが、逆に新規参入を狙っている人にとってチャンスです。融資が伸びないことによって不動産価格そのものが伸びない、つまり買手にとっては安く買えるということです。

実際に物件購入資金を借入する際には、金利、期間、自己資金によってどの金融機関を使うべきでしょうか。
例えば、メガバンクから借入すると、借入金利は1%台など低いのですが、融資期間は20年と短い傾向にあります。
なおかつ、自己資金を2,000万円は用意しなければいけないという厳しい条件があります。自己資金を十分に持っている人の場合は、このような融資を受けることもできるかもしれません。
同じ1億円の物件を買おうとしても、メガバンクから金利1%で借入できる人もいれば、借入できない人もいます。

では、メガバンクから融資を受けられない人はどうするかというと、金利2~3%台のローンを組むことになります。
金利はメガバンクに比べて高くても、借入期間が35年など長期間で借入できる場合があります。
また、以前は、自己資金がそれほどなくても、融資してくれるケースもありました。

ただし、前回のブログでご紹介したとおり、今年に入って特にも各金融機関の融資スタンスは厳しさを増しています。
今はどの金融機関でも自己資金がある程度必要になるでしょう。

【同じ1億円の物件でも返済額は異なる】
具体的な数字を挙げてご紹介しましょう。
<例> 1億円のアパートを購入する場合(元利均等方式)
•金融機関Aで融資を組む場合:金利2% 、期間20年、自己資金2,000万円
借人金額8,000万円 毎月の返済額40万4,706円

•金融機関B で融資を組む場合:金利3.5% 、期間35年、自己資金0円
借入済額1億円 毎月の返済額41万3,290円

金融機関Aで融資を受けた場合、金利が低く、自己資金を2,000万円入れており、返済期間は20年と、早く完済できます。
返済が早く終われば、自然とキャッシュフローはよくなります。
しかし、自己資金2,000万円を用意できる方はそう多くありません。
そうなると、金融機関Bから融資を受けることになります。
金融機関Bで融資を受ける場合、自己資金がなくても1億円の融資を受けることができ(実際は自己資金0円では融資を受けることは難しいですが)、借入期間を35年にすることができます。

毎月の支払額をだけを比べると、金融機関AとBでは、ほとんど変わりません。
しかし、返済期間において15年も差が出てきます。
築年数が経てば経つほどリスクは大きくなるのですから、15年返済し続けるのと、キャッシュフローが増えるのとでは全然違ってきますよね。

このように、同じ1億円の物件を購入するにしても、借入の方法によって、毎月の返済額や返済期間が大きく変わってくるのです。
そのため、融資を組むうえでも、どのような「戦略」でどのような「結果」を求めるのかが重要になります。



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イールドギャップを知っておこう


不動産投資で理解しておきたい用語として「イールドギャップ」というものがあります。
これは利回りから長期金利を引いた数値を指します。
次の2つを比較しながらご紹介していきましょう。

<例>
物件A 鉄筋コンクリート 利回り6% 金利2%
物件B 木造 利回り10% 金利4%

金利だけで見ると、物件Aのほうが、条件がいいように感じます。
しかし、イールドギャップで比較してみましょう。

物件A 6-2=4%
物件B 10-4=6%

イールドギャップは物件Bの方が高くなります。
銀行は物件Bのほうがリスクは少ないと評価するため、物件Bのほうが融資の審査が通りやすくなります。
実際のところ、鉄筋コンクリートのアパートよりも木造のアパートのほうが収益性は高く、サラリーマン投資家に人気があります。
このように不動産投資を行う際には、利回りや金利だけで判断するのではなく、イールドギャップを高めていくことが大切になります。
物件を検討する際には、利回りや借入金利以外に、イールドギャップについても併せて考えましょう。


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不動産投資に対する金融機関の融資とは | vol.304


アパートローンに対する審査はかなり厳しくなっている


不動産投資を行うにあたって多くの場合、金融機関からの融資が必要不可欠となります。
前回までで投資用不動産購入に至る必要な基礎知識は身についたと思います。今回のブログからは、「金融機関における融資の審査スタンスとは?」「融資にどのような種類の商品があるのか?」「どの金融機関を使うべきか?」、さらに「金融機関とのつきあい方」についてご紹介していきます。

まず、不動産投資で利用できる融資の種類についてご紹介しましょう。
融資の種類は大きく分けて、以下の2つがあります。

① アパートローン

アパートやマンションを購入するためのローン商品で、サラリーマンや事業所得者などの不動産賃貸業を本業にしていない個人投資家が対象となります。
融資限度額、期間、金利、保証人の有無などの条件は金融機関および借入人の属性によって異なります。

ひと昔前までは、融資の審査基準が数値化されているため、条件を満たせば比較的スムーズに融資を受けることができました。
しかし、昨今のアパート・マンション市場における今日の激化、過剰供給などから年々アパートローンの審査は厳しくなっており、今年のスルガ銀行の件でどの金融機関でもさらにアパートローンに対する審査は厳格化されてきています。

不動産賃貸業を行っていくための経営能力はさほど問題にならず、個人の属性と物件周辺の市場見通しが重視されます。
属性とは、勤務先や勤続年数、年収、預貯金、借金、家族構成などのことです。
もしアパートの入居率が落ち込んだ時にもローン返済をきちんと行える人かどうかを審査します。

② プロパーローン

一方、プロパーローンは、過去の経営能力や経営実績に基づいて優良な顧客にのみ適用されるローンです。
会社経営者などの富裕層が、それなりに大きな規模の不動産投資を行うときに活用する商品です。
サラリーマン投資家の場合はそれなりに実績がついた頃に、この商品での借入打診が金融機関からあるかもしれません。
プロパーローンでは、購入物件の評価はもちろん、既存所有不動産、個人属性、金融資産などが総合的に審査されます。
先ほどのアパートローンよりも融資限度額が高く、金利も低いため、審査が厳しい傾向にあります。

次に、アパートローンとプロパーローンの違いについてご紹介していきましょう。
アパートローンでは、築年数が古くて法定耐用年数を超える物件に対しても融資が承認となる場合がありますが、プロパーローンの場合、物件そのものも厳しく査定されます。
また融資限度額にも大きな違いがあります。
アパートローンでは、ある程度パッケージされた商品のため、融資限度額が決められていますが、プロパーローンは物件ごとに融資金額を判断するため、融資の上限金額が最初から決まってはいません。
不動産投資の経営経験を活かしてさらに大きい投資を行うのであれば、アパートローンよりプロパーローンのほうが融通が利くという利点があります。



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金融機関における審査の方法


続いて今度は、金融機関がどのように物件を評価し、融資額を決めるのかについて触れていきます。
審査の方法の1つは「積算評価」と言われる方法で、その物件に担保としての価値がどれぐらいあるかを次の計算式で算出します。
積算評価=土地(路線価×土地面積)+建物(建物面積×標準建築単価×<法定耐用年-築年数>)
まず、路線価を使って土地の評価を計算します。
建物の価値は再調達価格で算出します。
建物の面積に標準建築単価をかけて建築費を算出し、さらに法定耐用年数から経過年数を引いた残存年数を掛け算することで計算できます。

積算評価のほかに、収益還元評価が使われるケースもあります。
これは、その不動産が将来どれくらいの収益を生み出すかを計算する方法で、次の計算式となります。
収益還元評価=(年間賃料-管理費)÷還元利回り

この計算式の年間賃料は満室想定ではなく、現在の入居率に基づく賃料となります。
金融機関でも賃料の相場を把握しており、実際の賃料と相場の安い方を用います。
さらにそこから空室リスクや将来の家賃下落率を想定して、今の家賃の7~8割の評価を出します。
還元利回りは、類似の取引事例や公表されている市場のデータから金融機関が算出します。
そのほかに、比較事例法による評価がありますが、これは投資用のアパートよりも一般の住宅に用いられる評価方法です。

なお、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)でも今年度から、賃貸住宅向けの融資基準を厳しくしています。
アパートやマンションを業者が一括で借り上げ、家賃も業者が一括で支払う「サブリース(一括借り上げ・転貸)契約」による賃貸物件が増え、空室の増加により将来、融資が焦げ付くリスクが高まっていると判断したとみられます。

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