「重要事項説明」と「物件購入時にかかる費用」 | vol.303


重要事項説明書のチェックポイント


現地調査をするうえで確認するべきことや物件購入の注意点に続き今回は、物件購入時の重要事項説明や諸費用についてご紹介していきます。

物件購入時の「重要事項説明」は、物件購入後のトラブルを避けるためにきちんと理解しておかなければなりません。
不動産会社が買主に対して、物件や取引条件に関する重要事項が書かれた重要事項説明書や売買契約書を元に口頭で説明することを重要事項説明と言います。
これは、宅地建物取引主任者(宅地建物取引士)が「重要事項説明書」に記名押印後、その書面を交付して説明することが宅地建物取引業法で定められています。

重要事項説明を受けたところ、物件の購入申し込み時に聞いていた内容と異なる説明があったときや、疑問に思う点、理解できない点があれば、 その場でしっかりと確認する必要があります。
重要事項の説明を受けたからといって必ず購入しなければならない、というわけではありません。
よって、重要事項説明はなるべく早く受けるように時間にゆとりを持ったスケジュールを組むことが大切です。

重要事項説明書には、主に「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」の2つが明記されています。
「物件に関する事項」では物件の所在や面積、法律上の規定などが説明されていますので、事前に説明を受けていた内容と相違ないかをしっかり確認します。
「取引条件に関する事項」には、お金に関する事項が書かれています。
損害賠償や違約金について、ローンのあっせんなどについてしっかり確認しましょう。

また、その他に確認しておくべきこととして「瑕疵担保責任」というものがあります。
不動産売買において瑕疵とは、「不動産に何らかの欠陥がある」という意味です。
購入時点で雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥があったものの、購入した時点では明らかになっていないため、買主が注意しても確認できなかった「隠れた瑕疵」があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のことを「瑕疵担保責任」いいます。

売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により瑕疵担保責任を負う期間が2年以上と定められていますが、個人が売主の売買契約では、売主が瑕疵担保責任を負う期間を2~3カ月程度に定めるケースが多いようです。
売主はなるべく責任を負いたくないため、瑕疵担保責任を負わない旨を契約書に書いているケースもあるので、個人間の取引で対象物件が古い物件などでは、きちんと確認しなければなりません。

さらに、契約解除する場合の事項にも事前にしっかり目を通す必要があります。
当事者間のいずれかが債務不履行となった場合は契約を解除することが可能です。
一般的には、契約違反によって解除した場合、物件価格の20%を上限として違約金が設定されることが多いようです。
また、契約の相手方が「履行の着手」を行なった時点から、契約解除はできなくなるため注意が必要となります。



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購入時に必要となる諸費用


物件を購入するときには、物件本体の支払以外にもさまざまな費用が発生します。
そこで、ここからは物件購入時に、どういった費用が必要になるのかをご紹介していきます。

まず必要となるのが、登記に関する費用です。
登記に大きくわけて以下の3つがあります。
①「建物表題登記」
建物を新しく建てた際に、床面積や構造などを明らかにするために行います。
②「所有権保存(または移転)登記」
購入した所有者(持ち主)が誰なのかを示すためのものです。
③「抵当権設定登記」
金融機関から借入する場合は、土地建物を担保として融資を受けるため、金融機関が対象物件に抵当権設定を行います。

さらに登記の手続きは、司法書士へ依頼することになりますので、司法書士へ支払う報酬も別途発生します。
その他に、借入れをするときに金融機関に対して支払う融資事務手数料、火災保険料、金銭消費貸借契約書への印紙代がかかってきます。
物件を取得した後には、不動産取得税や所有権が固定資産税、都市計画税などの税金もかかってくるので、これらの費用について事前の資金計画に盛り込んでおきましょう。


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物件の現地調査と物件購入手続きの流れについて | vol.302


現地調査をして物件の現状を確認しよう


前回の周辺環境をチェックする重要性の話に続き、今回は現地調査をするうえで、他に確認するべきことについてご紹介していきます。

周辺環境の次に確認したいのが現地の状況です。
土地の形状が整形地か不整形地であるかなどを確認します。
土地の形状をチェックすることは、土地の利用価値を判断するための大切なファクターとなりますし、土地の価値を下げるようなウィークポイントはないかをチェックする上でもとても大切となります。

また敷地と接する道路についても確認しなければなりません。
敷地が2メートル以上道路に接しているかどうかをまずチェックします。
敷地が道路に2メートル以上接していない場合は、建築基準法により、建て替えができないことになっています。
さらに、重要な点は、敷地に接している道路の幅です。
幅が4メートル未満であれば、将来建て替えをする際に、敷地の一部を道路にする「セットバック」が必要になる場合があります。
セットバックとは、敷地前面の道路の中心線から2メートルの範囲には建物が建てられないことで、その場合は建築可能な敷地自体が狭くなるので注意が必要となります。

また、建物の状態もよくチェックしていきましょう。
外観の塗装がはがれていないか、階段の手すりが錆びていないかなど全体の状態を細かく確認します。
もし、外壁の改修工事が必要になった場合、足組みを組むスペースがあるかどうか、隣地との間にスペースが十分あるかどうかを確認します。
ほかにも、共有部の照明やエレベーター、自転車置き場、火災報知器などがきちんと清掃・管理されているかどうかを確認します。



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建ぺい率・容積率とは


建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。
例えば、建ぺい率60%と指定された地域にある1,000㎡の敷地には、建築面積が600㎡までの建物が建築可能となります。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合です。
例えば、容積率200%と指定された100㎡の敷地には、1階120㎡、2階800㎡ 、合計200㎡の建物が建築可能となります。
建ぺい率、容積率とも、その限度は都市計画によって定められていますが、建物の形状や立地条件などによっていくつかの緩和規定があるため、同じ地域でも物件によって違いがでる場合があります。
建ぺい率はどのくらいか、容積率はどのくらいなのかを事前に確認しておきましょう。


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物件購入手続きの流れ


購入したい物件が見つかれば、次は購入に向けて具体的に行動を起こします。
大まかにいえば、購入の申込みをし、その後売買契約を結ぶことになるのですが、ここでは物件を購入する際の手順について簡単にご紹介していきます。

購入したい物件が決まったら、まずは販売元の不動産会社に「購入申込書」を提出し、購入の申し込みを行います。
「購入申し込み」はあくまでも「購入する意思がある」ということを示すものであり、契約ではありません。
その購入したいという意思が書面で明確にされてから、売主と買主がお互いに条件を詰め、合意できれば正式に売買契約を締結することになります。

申込の次は、金融機関から融資を受けるための準備に入ります。
まず、借入することができるかどうか、金融機関の事前審査を受けることになります。
事前審査で金融機関から融資の内諾をもらったら、その後、売買契約の手続きを行います。
購入物件に関する重要事項の説明を受け、その内容を理解して確認したあとに、売り主と売買契約を締結することになります。
契約締結時には、手付金を支払うのが一般的なため、重要事項と同様に契約内容についてもしっかりと理解する必要があります。
疑問点や理解ができない点がある場合は、契約を結ぶ前に事前に不動産会社に確認します。
売買契約締結後は、金融機関の本審査の承認を得て、金融機関と「金銭消費貸借契約」を結び、その後融資実行を受ける流れとなります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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