利用価値が低い土地の相続税を前提とした評価方法|vol.251

前回は相続税評価における旗状地や無道路地の話でした。国税庁で路線と定義されている道路は、いわゆる「通り抜けのできる道路」のことを意味します。
よって、行き止まりの私道には路線価はありません。

しかし、行き止まりの道路は街を歩けばそれなりにあるものですが、こうした行き止まりの私道だけに面している土地というのは、原則このままでは評価ができないことが多いのです。

評価ができないからと言って相続税がゼロになるというわけではありません。
今日は、行き止まりの私道だけに面している土地の評価についてお話ししたいとおもいます。


行き止まりの私道は特定路線価を使用しないで評価するほうが有利


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。


具体的には、国税庁は申し出があれば、行き止まり道路を路線とみなして路線価を設定できるとして、これを「特定路線価」といいます。
行き止まり私道は、あくまでも価格評価のひとつとして、特定路線価を設定できるのであって、絶対にその方法で評価しなければならないというわけではありません。

特定路線価には問題もあります。

申し出がないと金額が分からないとともに、その金額が同じ地域の路線価の5%から10 %程度の減額にしかならないということです。

最も大きな問題は、申し出た場合は、必ず特定路線価で評価しないといけないことです。

行き止まり道路にだけ面している土地は、この道路を通路と見立てて旗竿地として評価することも可能です。

よって、特定路線価と比較したうえで、少しでも低い評価法で申告したいと誰しもが思うものですが、それができないのです。
旗竿地で評価すると、10~40%は減額可能なので、特定路線価の減額幅が5~10%程度だとすると、一般的には特定路線価を使うよりも、旗竿地で評価したほうが有利になるといえます。

私道の評価はどうなるかというと、私道には行き止まり私道だけでなく、通り抜けができる私道もあります。
不特定多数の人が使用できる通り抜け可能な私道は評価しないので、相続税評価額はゼロです。

一方で、特定の人だけが使用する行き止まり私道の場合は、路線価の30%で評価されます。計算式は次のようになります。

私道の評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 0.3 × 面積

なお、私道の所有者だけが利用するものは、路地状敷地として宅地に含めて評価します。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



がけ地にある土地は評価が低くなる


敷地内にがけ地があると、がけの部分の利用価値はとても低くなるで、評価額を補正し減額可能となります。
建築基準法等でいうがけ地とは、傾斜度が 30 度以上の急傾斜地のことを指します。
高さの基準はとくにありません。

がけ地を補正するがけ地補正率は、①敷地全体に占めるがけ地の割合、②がけ地の方位の2つの要素によって決まります。
がけ地の割合が多くなればなるほど、使える土地は少なくなるため、評価は低くなります。
また、方位はがけ地が向いている方角のことを意味しますが、もっとも評価が高い(減額幅が小さい) のが南向きのがけになります。

どの方角にがけがあろうとも、価値はそれほど変わらなそうに思われるかもしれませんが、がけであっても日当たりのよい南がもっとも評価が高く、次いで東、西、北の順となります。
なお、方角が南東とか、北西という場合は、補正率はそれぞれのがけ地補正率を平均して算出します。

また、がけ地ではないものの、利用価値が極端に低い次のような宅地は、路線価に織り込まれていない際は、10%の評価減が可能です。
・道路より高い位置、または低い位置にある宅地で周囲よりも著しく高低差のあるもの

この場合も高さの明示はなく、 一般的には3~5mとされています。
こういった土地を10%の評価減で申告すると、前述したように結果的に高く評価することになってしまいます。

評価方法に決まりはありますが、鑑定評価書による申告も認められているわけですから、こうした方法を利用すると相続税は節税できますし、すでに申告しているのであれば、還付請求をすることもできます。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

不整形地、無道路地、旗竿地の評価は低くなる|vol.250

前回は相続税評価時、接道状況で評価額が変わるお話をしました。今日は土地の形が相続税評価額に与える影響について。
正方形や長方形の土地を整形地、それ以外の土地を不整形地といいます。


不整形地は評価減がありうる

住宅地として開発された分譲地には、正方形や長方形に区切られた土地ばかりありますが、それ以外の多くの土地はそのような整った形をしておらず、まさしく不整形地といっていいでしょう。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。


当然ながら、不整形地は、使い勝手が悪く利便性に乏しいため、整形地より評価は低くなります。
不整形地の評価をするときには、まず正方形や長方形に置き換えて評価額を算出し、それに不整形地補正率をかけて計算することになります。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



無道路地は建築制限があるため評価も低くなる


無道路地とはまさにその名の通り道路に面していない土地になります。
建築基準法等の制限により建物を建てることも、建て替えることもできません。
無道路地は建築が制限されるため、使い勝手が悪く、土地の評価額は減額されます。
一般的に、建物を建てる場合は、建築基準法等で土地が道路に2m以上接していることと決められており、これを接道義務といいます。

よって、無道路地に建築する、または建て替えする場合は、間口2m以上の道路を開通する必要があるのです。
接道義務は自治体によって違います。
なお、接道があっても幅が2m未満の土地であれば、建築制限を受けるため、無道路地と同じ手法で評価することになります。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。



旗竿地の評価は低くなる


道路に接している間口が狭く路地状の通路で奥まった敷地とつながっている土地のことを「旗竿地」といいます。形が竿についた旗に似ているからです。
また、敷地が道路まで延びていることから敷地延長(敷延)とも呼ばれます。

地方都市ではあまり見られませんが、東京都内などの首都圏では、限られた土地にできるだけ多くの住宅を建てるために、旗竿地として分譲する事例はかなり多くあります。

旗竿地は不整形地の―つで、最近分譲されている首都圏の旗竿地の間口はほとんどの場合2m以上となっています。
これは前述したように、建築基準法等により間口が 2m未満の土地には建物が建てられず、建て替えもできないからです。
建築許可の出ない土地を売っても売れないですものね。

ここで、以前と異なる旗竿地の問題点があります。
それは、以前は間口が1間(“いっけん”、1.8m)あれば建築基準法上では建て替えが可能となっていたのです。

現在の建築基準法に適合していないため、現在では適格要件に該当せず、建て替えはできません。
旗竿地は不整形地のひとつなので不整形地として評価可能ですが、旗竿地ははじめから通路がついているものの、理論上は無道路地と違いはないため、無道路地と同様の評価方法となります。

不整形地の一つとして評価可能な無道路地の評価方法については以下の通りです。

  1.  想定整形地の評価額を求める
  2.  かげ地部分の土地の評価額を求める
  3.  1.-2.想定整形地からかげ地を差し引く
  4.  3.に補正をして旗竿地の評価額を求める。

このときの補正率は「不整形地補正率 × 間口狭小補正率」と「奥行長大補正率 × 間口狭小補正率」のいずれか有利なほうを使う。

間口が2m以上ある旗竿地の場合は以上で終了です。

しかし、間口2mに満たない場合は無道路地と同じように、2m以上の間口があると仮定して計算する必要があります。

無道路地の評価と同様に、2mの接道義務を満たすようにするため、4.で求めた評価額から、通路部分の2mに満たない土地の評価額を差し引かなければなりません。

その評価方法を用いることにより、間口が 2mに満たない旗竿地の場合は、無道路地並みの評価になることがしばしばあります。
間口2m以上と同じ評価方法で申告したとなれば、過大申告している可能性もあるため、評価によっては相続税の還付が受けられるケースもあります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

同じ土地面積でも使い勝手の良さで相続税の評価額は違ってくる|vol.249

昨日は土地の評価額を減らせるかもしれないケースについてご紹介しました。逆に加算されるかもしれないケースについてご紹介していきます。

土地の相続税は一般的に、路線価を基準に算出されるため、路線価で算出したものに加算されるケースというのは多くりません。
これからご紹介するものだけといってもいいでしょう。


接する道路の数が二つ以上だと加算される


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。


加算される土地の条件とは?

加算される土地の条件は、土地が二つ以上の道路に接している場合です。
正面と側面が道路に接している角地、正面と裏面、側面と三方が道路に接している土地などです。

こうした土地は建物を建てる際の条件が良く、人や車両の出入りも容易となり、利用価値が高くなることから、路線価に一定の加算をします。その分、相続税の評価も高くなります。

角地の場合は側方路線の加算を行う

角地の場合は側方路線の加算を行います。
2つの道路に面している角地では、まず正面路線価を決めます。

正面路線価は、 2つある路線価に奥行価格補正をして評価額を算出し、高い金額となったほうを正面路線価(ア)とします。
これが基本となる1㎡あたりの評価額となります。

低い金額のほうは側方路線となるわけですが、この側方の路線価(路線価×奥行価格補正率)に側方路線影響加算率をかけて、金額(イ)を出します。

アとイを足したものが角地の評価額になるわけです。

角地評価額=(ア)+(イ)

この評価額に土地の面積をかけることによって、その土地の評価額が算出されます。

準角地の場合も加算を行うが角地よりは限定的

角地のうち一つの道路が折れ曲がって、その内側に接している土地は「準角地」と呼ばれます。
角地よりに比べると利便性は低くなるものの、一辺のみ道路に接する土地よりは価値が高いので、この場合も加算されます。
しかし、加算率は角地よりは低くなります。

接する道路が複数の場合も加算を行う

正面と裏面で道路に接している土地も角地と同様に、それぞれの路線価に奥行補正をして正面路線価(ウ)を決めます。
それから裏面となった路線価に二方路線影響加算率をかけて、加算金額(エ)を算出し、評価金額 (ウ+エ) を算出し、それに土地の面積をかけて評価額を計算します。

土地が3つの道路に接している場合は三方路線の加算を、四方を道路に囲まれている場合は四方路線の加算を行います。
つまり、接する道路の数が多くなるにつれて加算は大きくなるのです。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



奥行が長く間口の狭い土地は評価が下がる


同じ面積で同じ路線価の道路に接している土地だったとしても、評価額が必ず同じになるとはかぎりません。
土地は使い勝手の良さ=利便性の高さで評価額は違ってきます。

例えば、同じ面積であったとしても、Aは正方形の土地、 Bは間口が狭くて奥行が長い長方形の土地、 Cは間口が広くて奥行が短い長方形の土地だとします。

同じ面積、同じ四角形でも、市場で一番需要が高くなるのは、使い勝手がよさそうなAの土地になります。
それに比べると、 BとCは建てられる建物も限定的なものになってしまうため、使い勝手が悪くなります。
よって、たとえ同じ面積でも、この3つが同じ評価になるということにみなさんもおかしいとと思うはずです。

実際の取引でも、奥行が極端に長い、または短い土地の評価は低くなります。
相続税の評価額も例外ではありません。

そのため、奥行補正(奥行の距離に応じて路線価を補正)をするのです。
奥行補正は路線価に「奥行価格補正率表」の補正率をかけて路線価を減額します。
普通住宅地区の場合、奥行が10m未満、または24m以上の場合は路線価が減額される対象となります。

東京都内の住宅地では、一区画あたりの土地が狭いため、それに伴い、間口の狭い建売住宅が増えました。
土地が狭い分ため、そうした住宅の多くが2階建てではなくて、3階建てになっています。
建物については別にいいのですが、土地は前述したように間口の狭い土地の評価は低くなるので、間口距離に応じて間口狭小補正率をかけ、1㎡あたりの価格を減額します。

東京都内の普通住宅エリアの場合、間口が8m未満だと減額の対象になります。

また、間口が狭く奥行が極端に長い土地の場合は「奥行長大補正」ができます。
奥行長大補正は、「奥行距離÷間口距離」で計算し、奥行が間口の何倍あるのかを見るもので、 2倍以上あると減額になります。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。