「ワンルームとファミリータイプそれぞれの特徴」を把握し、周辺環境をしっかり確認しておこう | vol.301

不動産投資の際、新築を買うか中古を買うかは永遠のテーマですね。私は業者利ザヤが乗った新築よりも積算価格近辺で購入可能な中古のほうが好きなのですが、好みというか投資戦略の問題ではあるので、簡単には結論の出ない問題ではあります。


投資するならワンルームかファミリータイプか


今回のブログでは、まず、「ワンルームとファミリータイプ」所有するならどちらにすべきか、という点についてそれぞれの特徴をご紹介していきます。

地方にある物件の場合だと、ファミリー向けのアパートの家賃が8万円だとすると、ワンルームがおおよそ4万円強といった具合に、ファミリータイプの半額近くになるケースが多いです。
この点を踏まえると、ワンルームのみ20戸ある1棟ものの賃貸物件を購入する場合は、1部屋空室になったとしても、4万円の家賃収入が減るだけなのでリスクは小さいと言えます。

ファミリータイプの場合、ワンルームに比べると広さが必要になるため、1棟に10戸あるとして、1部屋空室になるだけで、8万円も家賃収入が減ることになります。
つまり、ファミリータイプのほうが一部屋あたりのダメージがおおきくなります。

もう1つ、ワンルームとファミリータイプにおける賃貸の決定的な違いがあります。
それは、平均的な入居期間です。
ワンルームの平均的な入居期間は4~5年といったところです。
一方、ファミリータイプの物件に入居する人たちは、新婚夫婦や小さな子供のいる家族が中心となります。
地域や家庭環境によっても違いはありますが、子供が中学校や高校に入学するタイミングでマイホームを購入して、賃貸物件を引き払うというケースが多くみられます。
例えば、子供が3歳から小学校6年生まで入居した場合は10年間入居することになります。
このように、長いと10年以上入居することもありますが、平均的な入居期間は6~7年程
度です。
つまり、ファミリータイプの方がワンルームよりも入居期間が長くなる傾向にあるのです。

ワンルームの場合、学生だと入学と卒業のタイミング、社会人だと転勤のタイミングで、入居者が入れ替わりあり、そのたびに室内のクリーニングや原状回復工事、契約手続きが発生することになります。
このように、ワンルームとファミリータイプそれぞれも特徴をしっかり理解し、検討するようにしましょう。



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自分の目で周辺環境を確認しよう


不動産サイトで見つけた物件や不動産会社から紹介された物件については、必ず自ら現地に行って、その物件の現状を確認する必要があります
ここからは、現地調査の注意点やポイントについてご紹介します。

まず、確認するべきポイントは物件の周辺環境です。
単身者向けのワンルーム物件などであれば、入居者が頻繁に利用するコンビニやスーパーが近くにあるかどうかをチェックします。
コンビニについては、物件から徒歩5分以内にあるのが理想です。
スーパーは、弁当やお総菜などが充実しているか、夜遅くまで営業しているかどうかも重要なポイントとなります。
最近では24時間営業している便利なスーパーもあるので、物件からどのくらいの距離にあるのかを把握しておきましょう。
さらに、ファーストフード店やクリーニング店など、日常の生活に密着した店があるかどうかも確認しておきたいところです。

ファミリータイプの収益物件なら、保育園、幼稚園、学校、病院、公共性の高い施設があるかをチェックします。
生活に密着した店舗や施設と併せて必ず確認しておきたいのが、公共交通機関へのアクセスです。
都心部であれば、電車で移動する方が多いため、物件情報に記載されている最寄り駅への距離感を自分で歩いて確かめましょう。
「徒歩10分」という表記でも、実際に歩いてみると12分ぐらいかかって遠く感じる、といったことはよくあります。
また、歩く際には、道路の交通量や歩道の有無、さらに人通りの多さや街灯の有無など、治安の面もしっかりと確認しておく必要があります。
最寄り駅まで徒歩圏内でない場合や、地方ではバスや自転車の移動になることが多くなります。
バスを利用するなら、バスの運行本数や時刻表、通勤時間帯に道路が混雑しやすいかどうかなどをチェックしておきましょう。
自転車であれば、駅周辺の駐輪場の有無なども調べておくことが大切です。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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「新築と中古」「1棟買いと区分所有」どちらがいいか | vol.300

購入する物件について、よくみなさんが悩まれる「新築か中古か」「1棟買いか区分所有か」といった疑問について触れていきたいと思います。前回は投資対象となる不動産を選ぶ際に知っておいてほしいことをお話ししましたので、続きとなります。


新築物件と中古物件それぞれの特徴を理解しよう


まずは新築と中古、それぞれの特徴をご紹介しましょう。

新築の特徴として、購入してから10年ぐらいはほとんど修繕費がかからないという点があります。
これは新築物件における最大の利点といってもいいかもしれません。

デメリットとしては、家賃が落ちやすいという点があります。
例えば、新築の賃貸物件を家賃8万円で貸し出したとします。
入居者が一度でも入居したら「新築」と表記できないため、同じ家賃ではなかなか入居者がつかず、家賃が7.5万円に下げざるを得なくなるというケースがあります。
また、新築のため購入価格が高くなることから利回りが低くなる点がデメリットとなります。

中古物件の場合、新築よりも利回りは高く、収益性が高いのが一般的です。
理由は、新築に比べ安く購入できることと、家賃が安定しているためです。

築20年ぐらいになると、家賃の変動はそれほどなく、比較的収入が安定しています。

また、中古物件であれば、入居者のタイプや入居率の推移、物件が埋まらない理由や足りない点などがわかるため、投資する側も見通しがしやすいというメリットもあります。
ただ、築年数が経っていればいるほど、突然修繕が必要になったり、近い将来に大きな修繕費が発生するリスクもあることから、予想外の出費に迫られるということがあります。
さらに、築年数が古すぎると、融資を受けにくくなるというデメリットもあります。

自己資金で購入できたとしても、売却するときに買い手が見つからず、出口戦略が難しくなるケースがあるため、注意が必要です。
新築か中古か、どちらがいいかは、投資目的と自分のリスク許容量によっても違ってくるでしょう。
最近の傾向としては、新築を購入するよりも、中古物件を割安で購入し、賢くリフォームやリノベーションをして収益を上げる方法が増えてきています。



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1棟買いと区分所有どちらにするか


次は、1棟買いと区分所有、それぞれの特徴についてご紹介していきます。
1棟買いは、リスク許容量を大きくとって、大きい収益を得たい人に向いています。
区分所有とは、1棟のうちの1戸を所有するという意味です。
区分所有は、1棟買いに比べたら、リスクを抑えた割と手堅い資産運用といえます。
ローン返済期間中は、家賃収入から返済額を差し引くと、あまり手元に残らないためキャッシュフローは生みにくいのですが、ローン返済後は収入がそのままプラスになるため、老後の収入や年金補てんなどの目的で投資する人に向いています。
不動産投資によって、大きくライフスタイルを変えていきたいのであれば、1棟買いを目指そうとしますが、まずは区分所有を1つ、そしてある程度の軌道に乗ったらもう一つと積み上げていく方法もあります。
さらには、1棟買いをしたいと思っても、「資金を調達できるか」と不安になる人もいるでしょうが、地方の1棟ものであれば、都心の区分1室とさほど変わらない価格で売られているケースもあります。

区分所有の場合、所有している部屋は1室だけですから、空室対策といっても入居者を1人見つけるだけなので、空室リスクの心配はさほどなく、管理の手間もそれほどかからないと考える人もいるでしょう。
しかし、 1戸が空室になれば収入はゼロになり、ローンの返済を全額自己資金で賄わなければなりません。
1棟であれば、部屋数が多いため、仮に10戸あるうちの1戸が空室になっても、ほかの部屋が埋まっていれば、収入がゼロになることはありません。

ここで重要な点は、当初の投資の目的を確認するということです。
区分所有で投資目的を達成できるならそれでいいでしょう。
それだけでは目的を達成できないのであれば、許容できるリスクをしっかりと理解したうえで区分所有を複数、もしくは1棟ものを購入することを考えましょう。


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