物件を選ぶために知っておきたいこと | vol.299

不動産投資の際、いい物件を発掘するためのコツがあります。前回の話の続きです。


物件概要書から必要な情報をしっかり取得しよう


インターネットやセミナーで収益物件の情報を取得するとき、「物件概要書」を見ることになると思います。
物件概要書には、物件やその物件がある土地に関する多くの事項が記載されています。
主に物件名、住所、価格、利回り、戸数、地積、延床面積などが書いてあります。
ちなみに、写真はついていませんので、写真が見たいときは別途請求してください。
もちろん、その物件を早い段階で自分の目で確認することが一番良いでしょう。
物件概要書を見ると、物件の特徴をおおまかに理解することができます。
購入すべき物件を判断する目利き力を養うためにも、たくさんの物件概要書を見ることをおすすめします。

まず物件概要書で最初に見るべきところは、物件の価格です。
相場に比べて、高くないか、安すぎないかをチェックします。
高い場合も、安い場合も何か理由があるわけですから、気になる物件であれば不動産会社に問い合わせてみることです。
次に見るべきポイントが利回りです。
表面利回りのみが記載されていた場合、実質利回りを計算してから検討してください。

続けて建物の構造と築年数をチェックします。
物件取得費用を借入することを考えると、基本的にローンの借入期間は耐用年数に応じて行われるため、物件概要書においても、築年数と耐用年数を合わせて考えます。
そして、耐用年数は建物の構造に関連するため構造にも目を通さなければなりません。
建物の耐用年数は、鉄筋コンクリート造47年、鉄骨造34年、木造22年です。

さらには、容積率や道路付け、耐震性などの表示についてもチェックしましょう。



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都心と地方、どちらに投資すべきか


ここからは購入する物件を都心にすべきか、地方にすべきか、という点についてそれぞれの特徴に触れていきたいと思います。

都心の物件は、収益性は低く、利回りも低い傾向にあります。その割に、相対的に価格は高めです。
メリットとして、都心の物件は、好立地にあるため価格が落ちにくいことです。
もちろん、年数の経過とともに物件価格は落ちますが、 一般的には資産価値は落ちにくいとされており、資産性が高いと考えられています。
デメリットは、利回りが低いため、収益が生まれにくい点です。

一方、地方の物件を買うメリットは、収益性が高く、利回りが高い点です。
また、価格は都市部に比べて、購入価格が低くなります。
「キャッシュフローはしつかり確保したい」「利回りが高く、収益性の高い物件がほしい」という人に、地方の物件は向いています。
一方、デメリットとしては、地方の物件ですから、長期間保有している間に、需要が少なくなる可能性があります。
特にも新築物件は価格が落ちやすいというデメリットがあります。
よって、出口戦略をよく考えてから購入することが大切です。
また、地方都市の中でも空室リスクが高いエリアがあります。
人口が減少していく地方都市の中で、どういう市場見通しなのか、統計資料等を参考にしながらよく調査してから購入しなければなりません。
また、都市部に住んでいる方が地方に物件を所有するとなると、それぞれの地域の不動産会社に管理を任せるため、自ら物件をチェックしにくいというデメリットもあります。

都心と地方、それぞれにメリットとデメリットがあるためどちらがいいとは一概には言えません。
自分の投資目的に合わせて検討するのがいいでしょう。
もし、売却時の売却益(キャピタルゲイン)を確保したいと考えるなら、都心の物件の方がリスクは少ないかもしれません。
しかし、安定的に比較的高いインカムゲインを得たい、キャッシュフローを積み上げたいと考えるのであれば、地方の物件を購入する方法もいいでしょう。

いずれにせよ、投資目的と市場調査、リスク管理についてじっくり検討することが大切です


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産投資における良い物件の条件とは | vol.298

今回からは不動産投資における利益の出る物件の選択と購入方法についてご紹介していきたいと思います。


良い物件=「相場より安い」物件


前回までは不動産投資のメリットのお話しでしたが、メリットがわかっても具体的にどのような不動産を選んでいけばよいのかがわからないと成功への道は遠いままです。

知り合いになった方から「良い物件の条件とは何ですか?」と聞かれることがあります。
細かいことを言えばたくさんありますが、シンプルな答えを言うと、それは「相場よりも安い物件」です。
安く手に入れることができれば、その後の出口戦略の選択肢が増えて、うまくいく可能性が高くなります。

相場より安い物件=「何らかの事情で安く売らざるを得ない物件」

では、「相場よりも安い物件」とはどういう物件かというと、何かしらの事情で安く売らざるを得ない物件のことです。
特に手放す理由がなければ、安く売る必要はありません。
安く売るということは、「安く売らないといけない」理由があるのです。

何らかの事情で売らざるを得ない物件の理由トップ3は、差押え、競売、相続

それは、不良債権などが理由で税務署もしくは債権者から差し押さえられている物件や、競売になってしまっている物件です。

もう一つの手放す理由は相続です。

売主の売却理由に「相続」が絡んでいると、安く手に入れられることが多いのです。
なぜなら、相続の場合の多くは、高齢の方が物件を所有していて、その物件に対して借入残高がないケースが多いからです。
70~90歳ぐらいの親が相続を考えて、自分が元気なうちに売るケースが多いのですが、これは残された不動産を巡って子どもたちの間で争いがおこるよりも、不動産を売却してしまい、残りの人生を楽しむ小遣いと、生前贈与で子どもたちに現金で渡してしまい、すっきりしてしまいたいと考える方が多いのです。
このような理由で、 オーナーは所有物件を高く売ることよりも、早く売却してしまいたいと考えるのです。
「この価格でないと売らない」というようなスタンスでないため、購入希望者にとっては安く購入できる可能性が高くなります。

私の相続を理由とする売り物件を安く買ったことが何度かあります。
例えばその1つは、現在わたしが運営しているトランクルーム「トランクルームのマイクラ盛岡加賀野ステーション」の土地を購入した時です。

この土地は6名の女性の方の共有名義で保有されている土地で、お話を聞いたところ皆さま70代から80代。お父様が地元で国会議員をしていたという名士で、お父様がお亡くなりになり、6人姉妹で相続をしたが6人で土地の使い道について意見がまとまらず、いつのまにかみなさんお年を召してしまい、自分たちが死んでしまうと「相続の相続」で次の代でもめたらいけないから、というご事情で売りに出されていました。築60年の古家つきで立派な庭木と巨大な庭石があり、素人の方が更地にするにはいくらかかるかぱっと見では想像がつきにくい不動産でしたが、買わせていただき、現在はトランクルーム店舗として入居率も90%から100%の間でずっと推移しています。

そして、さらに安く物件を購入できるのは、 オーナー本人が亡くなった後の相続の場合です。
実際に相続が起こったときの方が、相対的に安く購入できることが多いのです。

理由は、相続税支払いのために早く現金が必要になるからです。
相続税はご不幸があった後原則として6か月以内に現金で納付する必要があります。

税金を納めるお金がない場合、不動産を相続した人は、相続税支払いのお金を用意するために相続した物件を売らなければなりません。
早く現金が欲しいために売り急ぎ、結果として買う側は安く購入することができるのです。

早く現金化したいニーズに素早くこたえる

競売と相続に共通しているのは、早く現金化したいという点です。

こういった物件は、安く購入でき、高く売却することができるため、結果として「良い物件」だと考えるのです。
全員が、こういう物件を「良い」と考えるわけではありませんが、安く購入でき、利益を得る機会が生まれるということは「良い」ことだと考えます。

ここでご紹介したような背景にアンテナを張っていれば「良い物件」を購入できる機会に巡り合える可能性が高くなります。
安く不動産を購入したいのであれば、こうしたケースも頭に入れて物件探しを行ってください。



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物件の探し方に気を付けよう


物件の探し方について改めてご紹介するまでもないかもしれませんが、一応ご紹介しておきます。

物件の探し方には、大きく分けて2つの手法があります。
1つは、皆さんがよくやっているインターネットで検索する方法です。
もう1つは、不動産会社のセミナーや不動産会社に直接相談に行き、物件を紹介してもらう方法です。
ここで、気を付けてほしい点があります。
不動産会社には賃貸専門の仲介業者もあれば、一般の住宅を販売している会社もあり、さらには、どれぐらいの数の物件を管理しているのか、どういう物件を得意としているのか、不動産会社でも紹介してもらえる物件は全く違ってくるという点です。
収益物件を購入する目的であれば、収益物件を多く扱っている会社を探しましょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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