不動産資のメリットとは その2 | vol.297


不動産投資は生命保険の代用になる


前回は、不動産投資が株式や投資信託、外貨預金と比べてどういった点に利点があるのかをご紹介しましたが、今回はその続きをご紹介したいと思います。

不動産を購入する際、サラリーマンや事業所得を得ている方の多くは、一般的に長期間のローンを組むことになります。
住宅ローンを組む場合に、フラット35以外では、「団体信用生命保険」(以下「団信」という)への加入が住宅ローン借入の条件になっています。
団信は、 ローンを借りている人が亡くなったり、高度障害になったりした際に、ローンの残額を保険で支払ってもらうものです。
保険契約は金融機関と保険会社の間で締結されます。
団信が適用されると、 ローンを借入した人が死亡や高度障害などでその後の返済ができなくなっても、残りのローン残高が保険金と相殺されるため、家族が返済をするということはありません。
不動産を売却して、売却益(キャピタルゲイン)を得ることもできますし、その後も保有して、継続的に家賃収入(インカムゲイン)を得ることも可能です。

団信の保険料はローンの支払利息の中に含まれているため、別途保険料を支払うということはありません。
また、最近では「がんと診断されたらローン残高0円」や「三大疾病、八大疾病になったらローン残高0円」になる団信特約も登場しています。
この特約を付与する場合には、借入金利に0.1%~0.2%金利分を上乗せして保険料を実質的に支払うのが一般的です。
当然のことながら、団信は生命保険ですから、健康でなければ加入できませんし、持病を抱えている場合は告知義務がありますので、持病をお持ちの方は、事前に団信の事前審査を金融機関に依頼するとよいでしょう。

借入人が亡くなったり障害を負ったりした際に、もしくは病気になった際に、投資した金額を保証してくれるような商品が他にあるでしょうか。
答えはみなさんご存知のとおりありません。
これも不動産投資ならでは大きなメリットの一つです。



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不動産投資は節税対策にも効果的


不動産を保有して利益を得ながら、相続税対策などの税金対策ができる点も、他の金融商品にはない不動産投資ならではの大きな利点です。
相続税の課税評価を考えた場合、①土地建物 ②土地 ③現金の順に節税につながりますので、現金を相続すると、ダイレクトに課税され、税金として徴収されてしまいます。
土地に換算する場合は、相続税路線価に基づいて計上されます。
相続税路線価とは、相続税や贈与税の算出のために国税庁が示している、道路に接する宅地の 1㎡あたりの評価額のことです。
これは、現金と比較すると、7~8割ほどの評価となります。
建物の場合は、固定資産税評価で計上しますが、こちらも現金と比較して7~8割の評価に下がります。

ちなみに、平成27年1月1日以降、相続税の控除額が以下の算出に変更となり、相続税の対象となる人が増えています。
【相続税控除額改正前】5,000万円+(1,000万円×法定相続人の数)
【相続税控除額改正後】3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

改正前、相続人が配偶者と子ども2人の場合、5,000万円+(1,000万円 ×3人)=8,000万円以内の資産であれば控除の対象となりました。
しかし、改正後は、3,000万円+(600万円×3人)=4,800万円に控除額が減少されました。

東京都内や首都圏で一戸建てを持っている人の多くが、4,800万円相当の資産を保有していることから、相続税を支払う可能性がある人は今後増えていくでしょう。
よって、相続税対策はもはやどこかのお金持ちだけの問題ではなく、事前の対策が必要となるのです。
そのためにも、不動産投資を行うことは、相続税評価を下げる効果的な方法となります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
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不動産資のメリットとは その1 | vol.296


レバレッジ効果が高いのが大きな魅力


株式や投資信託、外貨預金などの金融商品の方が投資としてはメジャーな感がありまして、不動産投資に取り組む人の比率は金融商品よりは少ない印象がありますい。金融商品と比べて、不動産はどういった点に利点があるのかをご紹介したいと思います。

不動産投資の魅力のひとつはレバレッジを利かせて加速度的に資産を増加させられること

不動産投資の魅力の一つは、「レバレッジが利かせられること」です。

はて?レバレッジとは何ぞや?

レバレッジとは小学校の理科の授業で習った「てこの原理(梃子の原理)」のことで、「てこの原理」を経済活動や投資活動に当てはめて使われている表現です。
経済活動においては、他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることを意味します。

分かりやすく言うと、「小さな金額(手元資金)で大きい金額を動かせること」です。
不動産投資は、少ない自己資金で大きなお金を動かせるため、まさにレバレッジ効果の高い投資と言えます。

少ない資金で安定した利益を狙おう

少ない資金で資産を動かしているわりには、安定した利益を得ることが可能です。
株や投資信託、外貨預金、国債などの金融商品にはない利点です。
もちろん、FX(外国為替証拠金取引)や信用取引などは、レバレッジが組み込める商品ですが、その分リスクも大きく、下手をすると、自己資金以上の損失があっという間にできてしまいます。

他にも不動産投資には、長期間にわたってローンを組むことによって、マーケットのリスクを回避できる利点があります。
また、景気の波にそれほど左右されず、市場に振り回されずに安定した収入を得ることが可能です。
例えば、一部屋の家賃6万円の収入が、景気が良いからといって10万円に上がるわけではありません。
逆に、景気が落ち込んだからといって、家賃が3万円に下がることもよほどのことがない限りありません。



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インカムゲインとキャピタルゲイン2つの収益が期待できる


不動産投資を行うことで得られる収益には「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2つがあります。
「インカムゲイン」とは、資産を保有することによって安定的かつ継続的に得られる現金
収入のことを指します。
不動産投資でいうインカムゲインを毎月の家賃収入だとイメージしてください。

一方、「キャピタルゲイン」とは譲渡益を指します。
不動産や証券などの資産が値上がりした後に、それを売却したことで得られる利益のことです。

ということは、不動産投資においては、不動産を所有し、きちんと活用できていれば、毎月家賃という「インカムゲイン」を得ることができ、さらに不動産を売却した際には「キャピタルゲイン」という収益を得ることができるのです。

他の金融商品と比べて、この2つの収益を安定的に得ることが可能な点も不動産投資の大きな魅力の一つです。


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老後生活では年金収入の補てんになる


不動産投資には、その他にも様々なメリットがあります。
まずは、個人年金代わりになるという点です。
今30~40代の方が65歳になる25~35年後の年金制度は、どのようになっているか不安でしょうがないという人は多いでしょう。
年金受給額の大幅な減額、もしくは受給年齢の大幅な繰り下げ、受給開始が75歳になっているなんてことも普通に考えられます。
国の莫大な借金を考えると、どうしても明るい老後生活が期待できません。
不安しかない、、、そんな中で貯蓄するな、消費に回せ、なんと言われてもどこにも老後の保障がないわけですから無理な話ですよね。

そうした年金への不安から、10数年前からは個人年金をする方が出始め、最近では節税効果もあってイデコ(個人版401k)など自ら年金に備える方が増えています。

そのような老後の年金生活に対する不安は、不動産投資による家賃収入で軽減できる可能性があります。
年間収入が仮に300万円あれば、退職後も年金への不安なく、ゆとりある老後の生活が期待できます。
仮に、個人で年金の積み立てをしたとします。
毎月2万円の個人年金保険を35年間積み立てた場合、積み立てた総額は840万円 (2万 X×12カ月×35年)になります。(利息や運用益除くとします)
35年後に受け取る金額を毎月10万円とすると、840万円÷(10万円×12カ月)=7年。
つまり、運用利益や利息を加味せず考えると、35年間毎月2万円ずつコツコツ積み上げても受け取れる期間はたった7年なのです。

不動産投資の場合、ローン完済後は、不動産を所有活用し続けている限り、多少なりとも家賃収入等を得ることができます。
これは不動産投資ならではの大きな魅力と言えるでしょう。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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