レンタル収納として活用できる土地・建物とは | vol.276

前回までのブログでは、「株式会社設立」の流れおよび手続きについてご紹介してきましたが、今回からはまたレンタル収納(トランクルーム)にテーマを戻し、「レンタル収納の立地・広告宣伝など」についてご紹介していきたいと思います。


使い勝手の悪い土地でも有効利用できる

<低収益の土地や建物でも対象物件になる>

レンタル収納に限らず、不動産事業を始めるにあたっては、当たり前のことですが、土地や建物などの不動産が必要となります。

自分で不動産を所有していなければ、土地や建物を賃借して事業を始めることになります。
不動産はその活用方法次第では大きな収益を得られる可能性を持っています。

ここから、レンタル収納の活用方法をご紹介していきますが、すべての物件でレンタル収納がベストな選択肢になるわけではありません。

場所・建物によってはレンタル収納の事業に使うよりも駐車場や住居にしたり、 売却してしまったほうが大きいリターンを得られる、もしくは少ないリスクで投資できる場合になることもありますので、まずはその物件がレンタル収納に向く土地や建物であるかどうかを十分に検討するべきでしょう。

具体的にどんな不動産が適しているかというと、 たとえば次のような場所です。



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1. 人気の高い土地のデッドスポット

土地や建物の価値を決める要因は色々あります。

たとえば人気のある商業施設がある商業地や大手企業が多くあるオフィス街、いわる「高級住宅街」と呼ばれる地区などには高い地価がつけられ、「ここに住みたい」「あの場所にオフィスを構えたい」という人々は大勢います。

つまり、このような土地には、住居用建物やオフィスビルを建てたほうが収益が上がる可能性が高くなります。
しかし、土地や建物というのは、同じ地域で同じ大きさだからといって同じ価値をつけられるものではありません。

地価の高いエリアの中でも、様々な理由によりなかなか空室が埋まらなかったり、 長い間空き地のままになっている建物や土地は必ずといっていいほどあるものです。

このような状態になる理由としては、以下のようなことが考えられます。

【空き地のままになっている理由】

① 地形が悪い・・・周辺地との関係で間口が狭い、場所がわかりにくい、三角形など変わった形で敷地面積の割に建築可能な面積が狭いなど
② 騒音・日照不足・・・道路や線路、工場地、深夜まで営業している繁華街などに面していて騒音がひどかったり、ビルの谷間などで日当たりが悪く、薄暗くて生活しにくいなど
③ 老朽化・・・建物が老朽化していて建て替えも考えたいが、まだ入居中の賃借入がいて建てかえ時期の見通しが立てられないなど
※借地借家法により入居者が保護されている
④ 法的しがらみ・・・相続問題や抵当権など権利関係が複雑で、長期的な開発に着手するのが難しいなど

地価の高いエリアは人気がありますが、当然ながらその分当然賃料も高く、希望する広さのスペースを借りることはそう簡単にできるものではありません。

賃借している物件の近くに荷物を保管できる場所が欲しいというひとは多くいるはずです。

一方、所有者側から見れば、空き地であっても固定資産税は発生しますし、土地の整備・建物の管理は継続的に必要になります。

住居建物やオフィスとしては収益を上げるのが難しい土地や建物であっても、ランニングコスト以上の収益は何とか上げたいものです。

このような物件の活用として、レンタル収納はまさにその可能性を持った不動産ビジネスであると言えるでしょう。

2.駅から離れた場所・郊外

駅や市の中心部から離れた場所では、比較的安価に物件確保できます。

レンタル収納こういった土地をレンタル収納とするのも一つの活用方法です。

レンタル収納の場合は、アパート・マンションと違って、たとえば「駅から5分以内」などといった立地である必要はありません。

たとえ郊外地であっても、アパートなどが多く建っている地域などでは、需要が見込める地域はあるはずです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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会社設立の登記申請手続きについて | vol.275

前回のブログでは、「株式会社設立時の取締役や監査役の選任」についてご紹介しましたが、
今回は「会社設立の登記申請手続き」についてご紹介します。

原則として、登記の申請は、当事者が申請を行います。

会社の設立登記においては、「会社を代表することとなる者」が会社を代表して登記申請を行います。

もっとも、実務上は、司法書士が代理人として登記申請を行うのが一般的です。

なお、登記申請は、直接登記所に出頭して申請するか、または郵送により申請することも可能ですし、法務大臣の指定する法務局では、オンラインで登記を申請することもできます。

登記の申請は、会社の所在地を管轄する法務局で行います。

登記官は申請された順番どおりに書類を審査するため、複数の登記申請を一度に行う場合は、入れる順番に気を付けたほうがいいでしょう。

登記事項証明書交付申請書を同時に提出しておくと、登記完了後すぐに登記事項証明書を受け取って登記が間違いなくされたかどうかを確認することができます。

申請書類を提出しても、その日に審査がなされるわけではなく、通常は登記完了予定日(補正日)が設定されています。

補正日とは、申請書類に不備があった場合に修正を受付ける日のことで、この日に再度法務局に行きます。

備えつけてある帳簿を閲覧すれば、申請に補正があるかどうかを確認できます。

補正が必要な場合は、指摘された箇所を補正(書類の記入不備を訂正したり、不足添付書類を補うなど)し、再度申請を行います。

補正を行わないと、 申請が却下になる恐れがありますので、注意が必要です。

補正する箇所がなければ、そのまま登記の手続きは完了です。

法務局によっては、補正が必要な場合に電話連絡がある、というところもあるようです。

この場合は、完了予定日(補正日)までに連絡がなければ、完了予定日には登記手続きが完了しているということになります。

なお、郵送でも申請書または添付書類の補正を行うことが可能です。

登記完了、もしくは補正完了後は、登記事項証明書をとって、登記内容と一致しているかどうかを確認しましょう 。



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登記申請手続きの添付書面について


会社の代表者が、会社の本店の所在地を所轄する登記所に登記申請を行ないます。
委任状があれば、司法書士など代理人でも申請可能です。
登記申請に必要な書類は1通ずつ用意しますが、実務上は会社で保管する分を含めると2部ずつ作成します。

非公開会社で発起設立の場合の申請書類は以下のとおりです。

  • 株式会社設立登記申請書と磁気ディスク(FD等)またはOCR用紙
  • 登録免許税納付用台紙 1通
    ※登録免許税は税額が15万円に満たない場合は15万円で、それ以外は 資本総額の1,000分の7
  • 定款 1通
  • 設立時代表取締役の選定及び本店所在地決議書(又は発起人会議事録) 1通
  • 設立時代表取締役を選定したことを証する書面 1通
    ※取締役会設置会社の場合のみ
  • 設立時取締役、設立時代表取締役、設立時監査役の就任承諾書
  • 印鑑証明書 (取締役の人数分、取締役会設置会社の場合は、代表取締役の人数分)
  • 払込みがあったことを証する書面(発起設立の場合)  1通
  • 資本金の額の計上に関する設立時代表取締役の証明書 1通
  • 代表取締役の印鑑(改印)届書 1通

ちなみに申請書類のまとめ方、とじ方は以下のとおりです。

株式会社設立・登記の際の申請書類のまとめ方・綴じ方

届出書類をとじる順序は、以下の通りとなります。
① 登記申請書
② 登録免許税納付用台紙
③ 各種の添付書類

添付書類は、登記申請書の添付書類欄に記載した順番でホチキスを使ってとじます。
なお、別紙を添付する場合には、ホチキスで止めるのではなく、クリップなどで止めるようにしましょう。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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