土地評価のマイナス補正を見落とすと相続税を払いすぎてしまう | vol.260

前回は、相続税の払い過ぎの大きな原因と節税の秘策は土地評価方法にあるということについて紹介しましたが、今回もその続きをご紹介します。

なぜ相続税を多く払い過ぎるかというと、相続税評価額を適正価格より高く申告してしまうからです。
前回のブログでも書きましたが、現預金や有価証券、自社株式の評価は計算式が決まっているため、評価額は大きく変わるものではありません。
大きく変わるのは不動産、なかでも土地です。


相続税の払い過ぎは土地が原因であることがほとんど

相続した土地を全部売却して現金化するとしたら、その金額がいわゆる時価=評価額となりますから、相続税を多く支払うということはありません。

しかし、相続した土地でこれから先も住み続けようと思えば、すぐに売却するわけにもいきません。
また、相続税の申告期限は、相続の発生日の翌日から10ヵ月以内となっています。
相続税を払うために土地を売却するとなると、売り急いでしまうために、買い手に足元を見られて安く買いたたかれてしまいます。

そうなると、型にはまった評価方法のとおりに土地の評価額を算出することになるため、このときに適正価格より高く評価してしまう問題が起こるのです。
そのため、急いで売却することは避けたいものです。

不動産鑑定の世界や宅地建物取引士の世界ではよく言われるものです。「売り急ぎは安く買えるチャンス」と。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。




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土地のマイナス補正要件とは


土地の相続税評価額は、「路線価 ×土地の面積」という計算式で算出します。

面積100㎡の土地の路線価が1㎡10万円であるとしたら、相続税評価額は10万円 ×100㎡=1,000万円となります。
ただし、この評価額は使い勝手の良い正方形をした土地の場合です。

土地には、正方形、長方形、三角形、五角形、L字形、旗竿型など、さまざまな形があります。
そのなかでもっとも理想的なのは、広からず、狭からず、適度な大きさで、正方形に近い土地です。

このような土地は、実際の売買取引で高く売れるため、それ以外の形の土地より高値がつくのです。
このように適度な大きさで正方形に近い土地は、「路線価 ×土地の面積」で計算できますが、それ以外は、土地の条件に応じて路線価がマイナス補正されます。
マイナス補正される割合を補正率といい、相続税 評価額は「(路線価×補正率)×土地の面積」で計算されます。

たとえば、間口の狭い土地は、間口の幅に応じて補正率が決まっています。
これを間口狭小補正といい、普通住宅地区の場合、補正率は0.97、0.94、0.90と3段階の減額があり、最大で10%減額されます。

補正は間口のほかにも、奥行の長さによる奥行価格補正、正方形または長方形ではない土地による不整形地補正、がけ地にある宅地によるがけ地補正、敷地が広い広大地補正などがあります。

こうした補正については、税理士も当然机上の上では、分かっています。
ところが、いざ実査すると不動産のプロではないため見落としてしまうことがあるのです。
土地の評価では、標準の土地の評価額から土地の形状や面積によって補正していくのですが、マイナス補正ポイントを見逃して、そのまま申告すると、結果として相続税を多く払い過ぎてしまうことになるのです。

なお、減額できるのは土地の形状や面積だけにかぎりません。
無道路地であったり、土地の上を高圧電線が通っている、土地の隣が墓地、またはパチンコ店などの場合も、減額の対象になります。

土地の評価は不動産、特にも土地に詳しくなければできません。
プロの不動産鑑定士や相続税に詳しい税理士は、現地をくまなく調査し、その土地の減額要因を見つけようとします。
一般的に税務のプロではあっても、土地について詳しい知識を持っている税理士はそう多くありません。

むしろ、両方に精通している税理士は稀有な存在です。
したがって、多くの場合、マイナス補正できる要件を見逃してそのまま評価されてしまうことがあるのです。

その結果、相続税を払い過ぎることにつながります。
相続税の申告は税理士に任せたから安心ではなく、専門の税理士に任せて、 はじめて安心できるのです。


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不動産鑑定士もしくは不動産に詳しい税理士に評価を依頼して相続税の過払いをなくそう | vol.259

前回のブログでは、相続税の計算方法や対象財産等について書きましたが、今回は、なぜ相続税を多く支払ってしまうのか、その理由について書いていきます。

相続税を多く支払うということが起こるのは、相続財産を実際の価格よりも高く評価して申告してしまうためです。
誰だって余計なお金は支払いたくありません。

なので、そんなことが本当にあるのか?と、疑問に思う方もいらっしゃるかもしれませんが、それが実際にあるのです。


相続財産は財産の種類ごとに評価方法が決まっている

相続財産は、財産の種類によって評価方法が決まっています。

相続財産が現預金・上場株式・公社債の場合

現金や預貯金はほとんどが額面そのまま相続税評価額になります。
上場会社の株式や公杜債についても、評価方法が決まっていて、評価金額に誤差はほとんどありません。
相続する財産が現金・預金、そして上場会社の株式・公社債だけということであれば、相続税の申告において払い過ぎが起こることはまずないでしょう。

相続財産が非上場株式の場合

非上場株式と土地・建物も、評価方法が決まっています。
上場会社の株式は、証券市場で取引が行われているので、市場の評価額がそのまま相続税の評価額になります。
株式市場は景気動向に左右されますが、一般的に非上場の株式会社より時価総額が大きくなりがちなので、企業家の方がご自身の会社を成長させ、株式上場させた後でそのまま株式を持ち続けてお亡くなりになってしまった場合、相続税額を算定すると天文学的な金額になることもあります。

非上場の株式会社は市場での「取引価格」がないので、業種、会社の規模、利益金額、配当金額、それに純資産価額などをもとに、評価額を算出します。
非上場株式は、会社の顧問税理士が評価することが多いです。

会社の顧問税理士ですから、その会社に不利益にならないよう厳正に評価します。
よって、よほどのことがないかぎり、実際よりも高く評価することはまずあり得ないでしょう。

相続税の払い過ぎの大きな原因は土地評価方法にあり(土地は「一物四価」)

だとすると、相続税を多く支払ってしまう理由として、一番問題なのが不動産、なかでも土地の評価方法です。
土地は1つとして同じものはありません。
形や面積、場所はもちろん、公道に接しているのか、土地の種類(地目)はどうなっているのかなどによって評価額が変わってきます。

土地の評価は一物四価といわれ、 1つの土地であるにもかかわらず、次の4つの価格があります。
1.実勢価格
2.公示価格
3.路線価
4.固定資産税評価額

1.実勢価格(時価)
実際の土地売買の価格ですから、土地の評価額としてこれ以上ない正確な評価額です。

2.公示価格
国土交通省が毎年1月1日時点の価格を3月に公示するもので、一般的に実勢価格の 90 %の水準といわれています。

3.路線価
相続税・贈与税を算出するときの評価方法で、実勢価格の約 80 %の水準とされています。
つまり、路線価で評価すれば、実勢価格よりは有利になるはずです。

4.固定資産税評価額
固定資産税の基準となる評価額です。
固定資産税は資産課税のための評価額なので、ほかと比べると最も低く、実勢価格の70%といわれています。

このように、同じ土地でも評価額は異なるのです。

4つの価格があることが問題なのではありません。
土地の評価額は単純計算ではいかないことが間題なのです。

地価は必ず上昇するというわけではありません。
路線価は実勢価格の約8割の評価だといっても、地価が下がる局面では実勢価格と路線価が逆転するケースもあります。

また、広さが同じ面積の土地で路線価が同じ道路に面していても、接する面の長さや土地の形によっても評価額が変わります。
さらに、同じ面積の土地で同じ形状をしていても、両隣が住宅である土地と、両隣がパチンコ店や居酒屋などの土地では、評価額は違ってきます。


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適正な土地建物の相続税評価額を得るには?


同じ地域で、同じ面積と同じ形状だからといって、まったく同じ環境とみなして決められた評価方法どおりに評価すると、過大評価となってしまう恐れがあります。


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ちなみに、不動産鑑定士でも、100人いれば100通りの鑑定結果が出てきます。
つまり、不動産鑑定士が法律に基づいて鑑定評価をしても、土地の価格が同じ評価になるとはかぎらないということです。
土地の評価はそれほど簡単ではないのです。

さらに、相続税の申告では、税理士なら誰でもいいと思って依頼する方が多いのです。
知り合いに紹介された税理士や、会社の顧問税理士に依頼することが多いのではないでしょうか。

しかし、会社の財務に詳しい税理士が相続に詳しいとはかぎりません。
お医者さんに専門科があるように、税理士にも専門があります。

会社の税務が専門の税理士もいれば、相続が専門の税理士もいます。
とくに、相続税では不動産の評価によって税額が大きく変わってきます。

不動産に詳しくないと、決められたとおりの評価をするために、結果的に過大評価となってしまい、それが相続税の払い過ぎにつながる原因の一つになっているのです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
あなたの不動産投資事業が成功することをお祈りしております。
トランクルーム大家より。

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