相続税の評価減となる同族会社の自社株 | vol.256


同族会社における株式の評価方法


前回のブログでは、事業用土地についても一定の条件を満たせば相続税減額の対象となることについてご紹介しましたが、今回のブログでは、相続税の評価減につながる同族会社における自社株の評価方法についてご紹介していきます。

上場株式は公開されているため、その評価額(株価)は毎日変動します。
よって、相続税評価額は以下の4つの評価額のうち、最も低い金額で評価することになっています。

なお、以下の4条件に出てくる「課税時期」とは、被相続人が死亡した日のことを指します。

  1. 課税時期の最終価格
  2. 課税時期の月における毎日の最終価格の平均額
  3. 課税時期の月の前月における毎日の最終価格の平均額
  4. 課税時期の月の前々月における毎日の最終価格の平均額

よって、被相続人が死亡した日の終値か、死亡した月を含めて3ヵ月まで遡り、月ごとの最終価格の平均額のうち最も低い金額で評価することが可能になっています。

毎日の最終価格(終値)は、新聞の株式欄やインターネットで確認できます。
月平均額については、証券会社に問い合わせて確認することもできると思います。

非上場株式は証券取引所で取引されるわけではないので、取引価格はありません。
よって、非上場株式のことを取引相場のない株式といわれます。
取引相場のない株式の評価方法は、上場株式に比較すると少しややこしくて、定められたルールに従って評価することになっています。
同族会社の株式は以下の3つのいずれかの方法によって評価します。
1.類似業種比準方式
2.純資産価額方式
3.配当還元方式
1と2を「原則的評価方法」、3を「特例的評価方法」といいます。

どの方法で評価するのかは、会社の規模や株主の持株比率、株主の議決権比率などをもとに判断します。

同族会社であっても、会社の支配権を持っていない少数株主が保有する株式は、「配当還元方式」で評価することになっています。
理由は、会社の経営支配権を目的とした株式の保有ではないと判断されるためです。

そして、これは会社の規模が大きかろうが小さかろうが規模に関係なく適用されます。
配当還元方式は、配当金から株価を算出する方法です。

同族会社では配当が低かったり、配当そのものがない場合もあるので、一般的にこの方式では株式評価額は相当低くなります。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。




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会社の規模によって評価方法が異なる


相続人が同族株主の場合は以下の方式を使用します。

類似業種比準方式は、その会社の内容と類似する上場会社の株価をもとに、㋐1株あたりの配当金額、㋑年利益金額、㋒帳簿価額による純資産価額の3つの要素を比較して比準割合を求めます。

次に、類似業種の上場会社の株価に上記で求めた比準割合をかけて評価額を算出します。
ここで使われる株価は、国税庁が発表する「類似業種比準価額計算上の業種別株価」です。
これは国税庁のホームページで確認可能です。

純資産価額方式は、会社の持っている資産を相続税評価額に評価替えをし、その合計から負債の合計額を差し引いて純資産を求め、その純資産を発行済み株式数で割って株価を計算します。なお、自己株式分は株式数には含めません。

貸借対照表の「資産の部」には、土地や有価証券の評価額は取得時の評価額が計上されおり、時価評価とは大きく違う数字が計上されています。
しかし、相続税評価額に評価替えした資産は時価評価になるので、資産に含み益が多い場合は、株式の評価額は高くなります。
大会社は類似業種比準価額と純資産価額のいずれか低い金額を評価額としますが、中小企業は類似業種比準方式と純資産価額方式を併用して評価額を算出します。
なお、併用割合は会社の規模によって異なります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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相続税評価減となる事業用土地についてと建物の評価方法|vol.255

前回のブログでは、「貸家建付地と小規模宅地等も相続税減額の対象」となることについてご紹介しましたが、今回はまずその続きから書きたいと思います。

相続税減額の「小規模な土地」の対象は、特定居住用宅地だけではありません。
事業に使用する土地についても条件を満たせば減額となるものがあります。


事業用の土地でも条件を満たせば減額対象になる

まず、特定事業用宅地等とは、自営業者などが店舗や工場として使用していた土地のことを言います。
駐車場経営などの不動産賃貸業には適用外です。

なお、特定居住用宅地と特定事業用宅地は併用可能になりました。
従来は400㎡までの限定的な適用でしたが、現在は居住用宅地330㎡、事業用宅地400㎡の計730㎡までは80%減額となります。

特定同族会社の事業用宅地等

特定同族会社の事業用宅地等とは、被相続人および被相続人と同族関係者の持ち株割合が 50 %超の同族会社の事業用に貸し付けていた宅地のことです。
ただし、不動産賃貸業は除きます。

同族会社では、オーナー社長が自分の所有している土地を会社に貸し付けて、そこに店舗や事務所を建てるということはごく普通に行われています。
相続人が相続税の申告期限においてその同族会社の役員であり、その土地を会社が引き続き使用するのであれば、400㎡までの面積については、80%の減額となります。

貸付事業用宅地等

不動産の貸付や駐車場業などの事業に活用されている敷地が貸付事業用宅地等で、この場合も減額になります。
不動産賃貸業では、面積の上限が200㎡で減額幅も50%です。
しかし、一戸建てを一軒だけ貸しているとか、マンションの一室を貸し付けているような場合でも規模の大小にかかわらず適用が受けられます。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。




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建物は固定資産税評価額で評価する


これまでは、土地を相続したときの評価方法についてご紹介してきましたが、ここからは建物の評価方法についてご紹介していきます。

まず、居住用建物の評価は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になります。
マンションの場合、 1戸あたりの土地の評価額は低いので、売却時価格が4,000万円~5,000万円となる新築のマンションであっても、固定資産税評価額は1千数百万円という評価額になります。
よって、マンションの購入価格と固定資産税評価額には結構な価格の差があることから、マンション購入は相続税の節税対策の一つになり得ます。
ただし、被相続人が亡くなる直前に購入して、亡くなってすぐに売却したりするなど、あからさまな節税対策は否認されることがありますので注意が必要です。

固定資産税評価額は、ご存知の通り、都道府県税事務所や市町村役所の固定資産税課で確認可能です。
建物の固定資産税評価額は、新築の場合、おおよそ標準的な建築費用の60~70%です。
建築中の建物の場合は、費用現価の70%が相続税評価額になります。
費用現価とは、相続の開始時点までにかかった建築材料費や施工費などの合計金額を時価換算したものです。

アパートやマンションなど賃貸している建物は、「貸家」としての評価になるので、居住用建物よりも評価額は低くなります。
宅地を貸宅地として第三者に貸した場合と同様に、借りている人には借家権があり、賃借人は借家権によって保護されているため、建物のオーナーといえ勝手に処分できないことが主な理由として挙げられます。
一戸建てを貸家としているときの評価額は次のようになります。
貸家の評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合)

借家権割合は全国一律で 30 %ですから、貸家の評価額は居住用建物の評価額の7割になります。
アパート、マンションといった集合住宅(賃貸)では貸家建付地と同じように、建物全体のどの程度の割合を賃貸にしているのかという賃貸割合を加味して算出します。
集合住宅の評価額= 固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
仮に、1棟を全部賃貸にして入居率100%だとすると、一戸建ての賃貸と同じ評価額になります。
なお、倉庫業を営まないトランクルーム(不動産賃貸業)は、借地借家法の適用外ですが、相続税減額の対象となります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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