セットバックする土地と高圧線が上を通っている土地は評価減|vol.252

前回は、利用価値が低い土地の相続税は下げる方法があるという話をしました。建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路(一部区域では幅員6m以上の道路)に間口が2m以上接している土地でなければ建物を建築できないと、定められています(建築基準法42条に規定があります)。


ゼットバックと相続税減。敷地の一部を道路として利用する土地の評価は減額できる

しかし、建築基準法が適用される以前には、4m未満の道路にも建物が建てられています。
建設業界や不動産業界では、この4m未満の道路を「2項道路」と呼ばれています。

現在は、この状態で建物が建てられないので、幅員4mまで道路を広げるために、道路の中心線から2mの地点まで敷地を後退させなければなりません。

これが「セットバック」と呼ばれるものです。

ただし、道路の一方が水路やがけになっている場合は、幅員4mまでセットバックすることになります。
セットバックする土地は、市区町村が買い取りするわけではないので、土地の所有者が無償で提供する必要があります。
そのため、セットバックが必要な土地は、将来、敷地の一部を道路として提供することから、相続税評価額は減額されるのです。



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高圧線が土地の上を通っている場合も減額となる


土地の調査で欠かせないのが、土地の上にある高圧線です。

周囲や方角、地面はくまなく調査をしても、上を見上げなかったがために、相続税額のマイナス要因を見落とすことがあります。
7,000V(ボルト)以上の高圧線(特別高圧架空電線)の下にある土地は高圧線下地といわれ、建築制限があります。

とくに、 17 万Vを超える高圧線の場合は、高圧線の外側の線から3m以内に建造物を建てることはできません。
17 万V以下の場合でも、高圧線の真下に建造物を建てるときは送電線か3m以上の距離をおかなければなりません。

そのため、土地を調査している時に高圧電線を見つけた場合は、鉄塔に記載されている電力会社の電話番号に連絡し、その高圧線が何ボルトなのかを確認したほうがいいでしょう。

また、高圧線があることによって、土地の使い勝手がわるくなるだけでなく、電波障害や騒音、電磁波があることよる精神的不安、それに、建物から外を眺める際の障害になるなどのマイナス要素があります。

よって、高圧電線下の土地は評価減が認められています。
詳しい事項につては税務関係の国からの通達文書である「財産評価基本通達」に記載があります。

建物をまったく建てられない場合は50% (または承役地に適用される借地権割合とのいずれか高い割合)、建物の構造や用途等に制限を受ける場合は 30 %減額できます。

地役権が設定された土地も減額になる

また、他人の土地を自分の便益のために利用する権利を「地役権」(ちえきけん)といいます。

ここで、地役権について例を用いて分かりやすく説明しましょう。

無道路地に住むAさんは、道路に出るためには、隣のBさんの敷地を通っていかなければならないとします。
そこで、 AさんはBさんの了解を得て土地に地役権を設定します。ちなみに、利用されるBさんの土地を承役地といいます。

高圧送電線の下には地役権が設定されていることが多い

高圧線下の土地は、電力会社が地役権を設定しているケースがほとんどなので、一般的には登記簿謄本で確認できます。
ただ、当事者間の契約だけの場合もあります。この場合は登記簿謄本には載っていません。
いずれにしても、高圧線が所有地の上空を通っていたら、その土地の相続税評価額は減額できるのです。

地上権が設定された土地も減額になる

高圧線に関して地役権の説明をしましたが、道路や橋梁、線路などを所有するために他人の土地を使用する権利のことを「地上権」といいます。

なかでも、土地の地下や上空の一定の範囲を目的に設定される地上権を区分地上権といいます。地役権は区分地上権の一種なのです。

高圧線は上空ですが、地下には地下鉄や道路が走っていることがあります。
当然ながら、こうした土地の相続税評価額も減額可能となります。
財産基本通達では、地下鉄などのトンネルを目的として設定した区分地上権の評価は 30 %減額できます。

土地評価の計算方法は高圧線と同じで、以下のようになります。

評価額=自用地としての価格-(自用地としての価額×区分地上権の割合)


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利用価値が低い土地の相続税を前提とした評価方法|vol.251

前回は相続税評価における旗状地や無道路地の話でした。国税庁で路線と定義されている道路は、いわゆる「通り抜けのできる道路」のことを意味します。
よって、行き止まりの私道には路線価はありません。

しかし、行き止まりの道路は街を歩けばそれなりにあるものですが、こうした行き止まりの私道だけに面している土地というのは、原則このままでは評価ができないことが多いのです。

評価ができないからと言って相続税がゼロになるというわけではありません。
今日は、行き止まりの私道だけに面している土地の評価についてお話ししたいとおもいます。


行き止まりの私道は特定路線価を使用しないで評価するほうが有利


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具体的には、国税庁は申し出があれば、行き止まり道路を路線とみなして路線価を設定できるとして、これを「特定路線価」といいます。
行き止まり私道は、あくまでも価格評価のひとつとして、特定路線価を設定できるのであって、絶対にその方法で評価しなければならないというわけではありません。

特定路線価には問題もあります。

申し出がないと金額が分からないとともに、その金額が同じ地域の路線価の5%から10 %程度の減額にしかならないということです。

最も大きな問題は、申し出た場合は、必ず特定路線価で評価しないといけないことです。

行き止まり道路にだけ面している土地は、この道路を通路と見立てて旗竿地として評価することも可能です。

よって、特定路線価と比較したうえで、少しでも低い評価法で申告したいと誰しもが思うものですが、それができないのです。
旗竿地で評価すると、10~40%は減額可能なので、特定路線価の減額幅が5~10%程度だとすると、一般的には特定路線価を使うよりも、旗竿地で評価したほうが有利になるといえます。

私道の評価はどうなるかというと、私道には行き止まり私道だけでなく、通り抜けができる私道もあります。
不特定多数の人が使用できる通り抜け可能な私道は評価しないので、相続税評価額はゼロです。

一方で、特定の人だけが使用する行き止まり私道の場合は、路線価の30%で評価されます。計算式は次のようになります。

私道の評価額 = 路線価 × 奥行価格補正率 × 間口狭小補正率 × 奥行長大補正率 × 0.3 × 面積

なお、私道の所有者だけが利用するものは、路地状敷地として宅地に含めて評価します。



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がけ地にある土地は評価が低くなる


敷地内にがけ地があると、がけの部分の利用価値はとても低くなるで、評価額を補正し減額可能となります。
建築基準法等でいうがけ地とは、傾斜度が 30 度以上の急傾斜地のことを指します。
高さの基準はとくにありません。

がけ地を補正するがけ地補正率は、①敷地全体に占めるがけ地の割合、②がけ地の方位の2つの要素によって決まります。
がけ地の割合が多くなればなるほど、使える土地は少なくなるため、評価は低くなります。
また、方位はがけ地が向いている方角のことを意味しますが、もっとも評価が高い(減額幅が小さい) のが南向きのがけになります。

どの方角にがけがあろうとも、価値はそれほど変わらなそうに思われるかもしれませんが、がけであっても日当たりのよい南がもっとも評価が高く、次いで東、西、北の順となります。
なお、方角が南東とか、北西という場合は、補正率はそれぞれのがけ地補正率を平均して算出します。

また、がけ地ではないものの、利用価値が極端に低い次のような宅地は、路線価に織り込まれていない際は、10%の評価減が可能です。
・道路より高い位置、または低い位置にある宅地で周囲よりも著しく高低差のあるもの

この場合も高さの明示はなく、 一般的には3~5mとされています。
こういった土地を10%の評価減で申告すると、前述したように結果的に高く評価することになってしまいます。

評価方法に決まりはありますが、鑑定評価書による申告も認められているわけですから、こうした方法を利用すると相続税は節税できますし、すでに申告しているのであれば、還付請求をすることもできます。


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