アパート・マンション経営はなぜ難しいのか | vol.236

自動販売機は場所さえ良よければ、その名のとおり自動的に売れて、商品はメーカーが補充してくれて、黙っていても一定の売上をあげることができます。
アパート・マンション経営もひと昔前までは、まさに自動販売機状態で、何もしなくても安定的に収入を得ることができました。


コンビニより熾烈な競争状態

しかし、今は全く違います。
例えるなら、少し歩けば必ずあるコンビニ状態です。
あなたの地域にもコンビニはたくさんあることと思います。
セブンイレブン、ファリミーマート、ローソンなど、100メートル圏内に何店舗もあることだって特別なことではありません。

コンビニの向かいにコンビニができることだって平気であります。
そして、オープンから1年もたたないうちに閉店することも珍しくありません。
「この地区はコンビニ激戦区だな~」と実際に利用する人も感じているはずです。

アパート・マンション経営はもっと熾烈な競争状態にあるのが現状です。
需要、供給数、マーケットにかかわらず、土地さえあればどんどん建っているからです。

建てるときは誰もが「自分の物件は新しいし、他よりも最新で充実した設備だから大丈夫」と思い込み、根拠のない自信を持つのです。
そんなに自信があっても、空室になっているのが現状です。

コンビニのほうがまだましかもしれません。
フランチャイズ料は無駄になるかもしれませんが、建物・設備・仕入れは本部で負担するので、大やけどしないで損切りできます。
しかし、アパート・マンション経営者はそうはいきません。
大げさではなく、人生すべてをかけた投資といっても過言ではありません。

それでは、なぜ、アパート・マンション経営は利益をあげにくいのでしょうか?
それは、オーナーが自ら利益をあげるための行動をしていないからです。
自動販売機と同じようにアパート・マンションの立地条件が良ければ、何もしなくても儲かることもあります。
都心であれば、駅から徒歩5分以内でコンビニの近く、このような場所であれば、それなりの設備や仕様であれば儲かる可能性が高いでしょう。
しかし、それ以外の条件であれば、利益をあげることは難しいと思ったほうがいいです。

部屋探しをしたことがある方はお分かりかと思いますが、場所、間取り、仕様、築年数、予算で比較します。
だから、オーナーさんはこの条件が良ければ儲かると思いがちです。
しかし、しょせんは目くそ鼻くそ・五十歩百歩なのです。

不動産投資ブームは全盛期よりは多少下火になりましたが、それでもまだまだ市場は活気づいており、周りに聞くと、不動産投資は儲かると口を揃えて言います。
不動産投資系の本は売れるし、セミナーも未だに数多くあります。(当方でもセミナーを行っておりますが・・・)



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



高利回りの物件を購入することより維持し続けることが難しい


このブログを読んでいる方にちゃんと理解してほしいのですが、「儲かる」という言葉を誤解してはいけません。
10%、15%の高利回り=儲かっているとは言えないケースもあります。

なぜなら、「儲かる」とは最終的に投資額を回収できてこそ分かるものだからです。
よって、正確には「儲かる可能性がある」「利益をあげられる可能性がある」という表現方法が正しいです。
高利回りであれば早く回収できるかもしれないというだけのことです。

利益をあげるためには早く投資額を回収することで、そのために何を実践するべきかを考えなければなりません。
私自身今まで数多くの物件を見てきました。

その中には10% 、15%といった利回りの物件がいくつもありました。
探し方がわかれば、探すことはそう難しいことではありませんし、購入することだってもちろんできます。

しかし、高利回りの物件を購入することよりも、その利回りをキープし続けることのほうがよほど難しいのです。
投資額を少しでも早く回収するために、何を実践し、行動するかが重要なのです。
次回以降のブログでは「オーナーとして日々実践すべきこと」を書いていこうと思います。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

中古物件の再生はお金をかける前に徹底的にきれいに磨きをかけよう|vol.235

前回のブログで紹介したように、アパート・マンション経営の再生を図るために「競合物件の調査」と「不動産屋へのヒアリング」をすることにより、自分の物件を客観的に見ることができ、改善するべき点に気がつくはずです。

ただ、大前提として、お金をかければどの物件でもそれなりに改善はできるということを認識しておかなければなりません。


お金をかければどの物件も改善できて当たり前

何のためにお金をかけるか、それは借りてもらうためです。
お金をかけて、自分の物件を選んでもらう確率を上げるためです。
お金はかけたけど借りてもらえなかった、では全く意味がありません。

そこで、不動産屋がアパート・マンションの空室を埋めるために最低限やっていることをご紹介しましょう。
以前にも書きましたが、もっとも効果的なのは「まずは見た目を良くする」ことです。
物件が与える第一印象というのは非常に重要なファクターです。

なので、まずは敷地内、建物外観、共有部分は徹底的に掃除して磨き上げます。
これはお金をかけて業者に頼まない範囲で構いません。
これでもか、というぐらいきれいにすることです。
たとえ立地条件がいいアパートでも、廊下はゴミだらけで蜘蛛の巣が張り、錆や汚れが目につけば、それでアウトです。

以前は、不動産投資家も競売によってアパート・マンションを仕入れしていましたが、競売になる収益物件には共通事項があります。

それは、建物を維持メンテナンスに経費をかけていない物件である、ということです。
空室が多いために家賃収入が少なく、メンテナンス費用が支払えなくなるというのもありますが、収入を使い切ってしまい、メンテナンスにお金をかけたくないという気持ちから、結果汚くなり、さらに入居率が落ちる、そうするとますます維持コストにお金をかけたくない、という悪循環になってしまいます。

素人のほとんどの人が中古物件を買うときには空室物件を選ばないものですが、物件自体に問題があるというより、単純に掃除をしていない、汚いという理由だけで空室になっている物件もあるのです。

このような物件の再生には、それほど大きな加工は必要でないと言えます。
よほど設備や使用、間取りに問題がある場合は別ですが、多くの場合はきれいにするだけで入居率が上がることもあります。

「きれいにする」という作業の中で、外観の塗装は欠かせない必須作業です。
壁や階段、手すりなどの錆や色あせは、築年数以上に古く見えて、印象が悪くなるため、塗装しないと借り手がつきません。

もし築15年以上の物件で一度も塗装していないとしたら、外観だけの問題ではなく、建物自体も劣化している可能性がありますので、すぐにやることをおすすめします。

もうひとつは、共有部分の照明器具が大切です。
明るさが足りない、黄ばんでいる、チカチカ点滅している照明器具は汚さ、古さだけでなく治安の悪い雰囲気をかもし出してしまします。

もし、明るい照明器具がないようであれば、少し手を加えてライトアップするだけで建物の第一印象が良くなります。
結婚式場などで使用されているライトアップはお手本となりますので、ぜひ参考にしてください。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



お金をかけてリフォームしても回収できるとは限らない


ここ数年は、サラリーマン向けにワンルームマンションなどの安い中古物件を購入して貸そうとする人が多くなっています。
「900万円の戸建てを購入してフルリフォームしようと思うのですが・・」
そんな声をよく聞きます。

「水回りは全部新しいものにして、和室をなくそうと思います」
いくらリフォーム代がかかるか見積もりをとると、最低でも500万円かかると聞くと当然悩みますよね。
どうしても使えない状態であるとか時代遅れの設備であれば交換しなければなりません。
しかし、設備を新しくするにこしたことはありませんが、本当にそこまでして投資金額が回収できるかを判断しなければいけません。

判断するときの考え方は以下のとおりです。

  • 現状のまましっかりきれいにすればいくらで貸せるか
  • お金をかけて設備を交換するといくらで貸せるか

例えば、現状の状態からきれいにすれば5万円で貸せる、それに比べて500万円かけても5万円にしか賃料アップできないのであれば、4万円で貸すほうがいいでしょう。

その場合、「6か月で改修費用を回収できるかどうか」が判断基準になります。
リフォームすることによって5万円上乗せできるのであれば30万円以内であれば投資してもいい、ということになります。

よって、たくさんお金をかけて投資しても回収できるとは限ません。
使えないものを交換することは最低条件ですが、お金をかけてリフォームする前に、まずは徹底的にきれいに磨き上げることを優先することをおすすめします。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。