2018年 6月 20日の投稿一覧

収益物件の空室を埋めるためにすべきこと | vol.234

前回のブログでは、空室を埋めるために、まずは自分の物件を客観的に見ること、とお伝えしましたが、今回はそのほかにやるべきことについて触れておきたいと思います。


競合物件の調査を行う

●その①「競合物件調査」

アパート・マンション経営をしている方は、自分の目で同地域の競合物件チェックしたことがあるでしょうか?
もし今、あなたが所有する物件に空室があるなら、「競合物件調査」をすぐにやるべきです。

同じ地域の物件内容、入居状況は常にチェックしておく必要があります。
あなたの物件は同地域の数ある物件のひとつに過ぎないのです。

借りる人はその数ある物件の中からどれにしようか比較検討するのです。
選ばれない理由のひとつには、不動産屋の営業不足もあるかもしれませんが、不動産屋のせいにしたとろで現状は何一つ変わりません。

すべての物件を把握することはできなくても、半径500メートル圏内はチェックしておかなければなりません。
広さ、収納、設備、家賃、それ以外の条件も、同じような間取りの部屋でも必ず違いがあります。
内覧できる物件は中を見せてもらったほうがいいですし、満室であれば物件資料をもらうべきです。

空室と満室の物件の違いは何なのか。
これに大家さんが気づき、きちんと理解しておく必要があります。

そして、改めて自分の物件を見てほしいのです。

大家さんの中には、不動産屋にすべてお任せで何年も自分の物件をきちんと見たことがないという人もいます。

実際に私が会った大家さんの中には、購入して10年以上一度も見たことがないという人がいました。

自分が部屋を探す立場で、周りの物件と比べたとき、本当に自分の物件を借りたいと思えるか、借りるとしたら現状の条件からどこを改善すればいいのか、現実に改善できるかどうかは別にして、改善点を紙に書いてみることが大切です。



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信頼できる不動産屋を見つけることが成功の鍵

●その②「不動産屋へのヒアリング調査」

もうひとつやっておきたいことは、不動産屋へのヒアリングです。
自分の物件がある地域の不動産屋をできるだけ多く訪問します。

訪問して何をヒアリングするかといえば、それは最近多い借り手の希望条件です。
借り手は、最近ではどんな条件を希望している人が多いのか、を聞くのです。
ほとんどの人は新築に住みたいと思うものですが、予算の問題もあり、そうはいきません。

多少築年数が経っていても、なるべく安くていい物件を借りたいと思うものです。
そこで、借り手が希望する「優先順位の高い条件」を聞き、調査するが狙いです。

不動産屋からヒアリングする際に気を付けることは、担当者の個人的意見をそのまま鵜呑みにしないことです。
担当者の意見は、極端に言えば、十人十色で違います。

大家さんは、会って話を聞いた担当者を信用して判断してしまいます。
担当者の個人的意見が、大家さんにとっての正しい判断になってしまうのです。

例えば、3月に入退去が多いという事実は正しいのです。
だからといって、新築物件を3月に完成させたほうがいいというのは正しい判断とはいえない部分があります。

確かに3月は異動のシーズンで、 4月から新生活がスタートする人は多いので入退去も当然多くなります。
しかし実際は、多くの人、特にも新生活を始める大学生は、引越しする時期の1か月前から物件を探します。
だから、3月に物件が完成するのでは、内覧ができないことから、入居希望者を逃してしまうことにもなります。
お客様の本当のニーズと不動産屋の一般概念に差があるという好事例です。

このように、収集した多くの情報の中から正しいと思うものを判断していく必要があります。
そのためにもなるべく多くの不動産屋を回って情報収集することが大切です。
不動産屋を回ることによって得られるメリットは意外に多いものです。

そして、不動産屋を回る中で、本当に信頼できる不動産屋を見つけられれば、そこは今後不動産投資を行ううえでの欠かせない存在になります。
信頼できる不動産屋からは、なぜ借り手がいないのか、どうすれば空室を埋めることができるか、など率直な意見を聞きましょう。
つまり、不動産投資で儲けるためには、信頼できる不動産屋を見つけ、付き合っていくことが必要となるのです。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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収益物件の価値をあげるためには | vol.233

このブログをずっと読んでいる方にとっては、聞き飽きたかことだと思いますが、不動産で利益をあげるためには「出口を売却にする」という意識を持つことが大切です。

これは収益物件でも同じことが言えます。



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ただし、収益物件の場合は表現方法が少し異なります。
「売っても儲かる、所有しても儲かる」状態をつくることが必要です。
収益物件の価値は「利回り」以外のなにものでもありません。
そして、その利回りをどれだけキープできる物件にするかがポイントになります。

収益物件の価値というのは、賃料収入に対して決まってきます。
地域性、築年数、構造に応じて必要となる利回りを設定したうえで、どれくらいの価値になるか、というものです。

例えば、利回り15%であっても、木造で築30年の物件では購入の対象になりにくいのです。
ただし、価値の基準が現状の賃料収入に対して決まるところは良い点です。
実はこれが利益を上げる秘訣なのです。

分かりやすく説明すると、空室物件を仕入れて、何らかの方法で満室にすれば、購入したときより高く売却できるし、購入したときよりも、利回りが高くなるからです。
すでに収益物件を所有している人がどれだけ資金を投じて購入したかわかりません。

よって、購入した時よりも価値を上げられるとは断定できません。
それでも、現状より毎月の収入額を多くすることを目的とするとともに、高く売る方法についてここからご紹介します。


自分の物件を客観的に見る


収益物件を再生する場合は、自分の物件を客観的に見ることが不可欠です。
理由は簡単です。物件を借りるかの判断は、賃借を検討している第三者が決めることだからです。

スーパーでお刺身を買うときには、たくさんあるパックの中から、より鮮度のよさそうなものを選択します。
自分が所有する物件もこれと同じように借り手側から見比べられています。

貸し手側は、借り手側が実際に物件を見比べたうえで選択している状況に出くわさないので、なかなか気がつかないものですが、借り手のほとんどは必ず複数の物件を見比べ借りる物件を選択しています。
だから、借り手に選ばれないということは、選ばれない理由が必ずあるわけです。

空室の大家さんは「なんで部屋が埋まらないのか」と不動産屋に愚痴をこぼし、もっと埋まるために営業してほしいという声をあげます。
確かに、不動産屋側にも営業努力が足りないところがあるかもしれませんが、それ以前に、そのような物件には入居が決まらない理由が必ずあるのですが、その理由を大家さんが認識できていないことが多いのです。

不動産屋にしてみれば、大家さんも大切なお客様です。
内心では「よくこんな物件を買ったな、これじゃ部屋は埋まらないだろう」と思っていても、不動産屋からは言いにくいことです。
不動産屋にとってもっと最悪なのは、自らが仲介して売ったアパートをそのまま管理する場合です。
仲介料を得たいがために売ったはいいものの、実際は空室だらけ。
自社で売った手前、下手なことは言えません。

それでも空室を埋めないといけません。なんとかしようとお客様を案内したところで、借り手側だって本気です。
外観は古臭い、間取りは使い勝手がわるい、収納がない、隣の音が響く、カビくさい。
にもかかわらず、他の物件と比べて家賃がそこまで安くはない。
どんなに不動産屋が頑張っても、借り手がつくはずがありません。
もし、自分の物件が今空室になっているなら、必ず理由があります。

不動産屋が言いにくい理由があるはずです。
だから自分で気づくしかありません。
そのためには、知人・友人まったくの素人の方に「あなたが借りるとしたら」という前提でどんどん意見を求めることが大切です。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。

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