住宅ローンで家を買ったら危険!でも、「使わなくなったら、賃貸にすればいいので大丈夫」
こんなことを言われたことがあるかもしれません。
しかし、これは投資とは呼べません。
成功する投資家は理詰めで数字を根拠に考えます。失敗する投資家、一般消費者はそんなこと考えず、フィーリングで何となく生きてます。


投資という意識をもってマイホームを購入している人は少ない

3,000万円でマイホームを建てて10万円で賃貸したとしても、投資という観点では表面利回り4%です。
(10万円/月 × 12月=120万円、120万円÷3000万円=0.04。つまり4%。もちろん経費税金支払い前。)
ここから固定資産税や修繕費を差し引けば赤字となります。
こういう投資であれば、やらないほうがいいでしょう。

この場合は、投資というよりローン返済分を第三者に払ってもらうという捉え方のほうがしっくりきます。
この場合では、第三者に貸してしまうため、自分の住居費は自分のお金で別に負担しなければなりません。
これではさらに赤字額が増えてしまいます。

そこで、ローン返済額の負担を実質的に少なくして住宅を取得する方法が注目されてきています。
デュープレックス(※)といって2戸1棟の2世帯住宅にして1戸は賃貸して、1戸に居住するのです。
※2世帯1棟型住宅のこと。

この方法であれば 1戸の家賃分でローンの大半を返済し、自分は返済額も少なく、家賃も払わずに住宅を手に入れることが可能です。

仮に子供や両親など家族が増え、住居部分が狭くなったり、何らかの理由で引っ越すことになっても、住居部分を賃貸にしてしまえば、その分は新たな住居の家賃として見込めるので引っ越しても負担をする必要もありません。
自己資金がなく、全額住宅ローンで購入する方がマイホームを持つならこの方法は賢明な選択だと思います。

この場合はむやみに間取りを増やさないことがポイントです。
建築面積が増えるとそれだけ広い土地も必要になり、面積が大きくなるほど、総費用も高くなります。
土地は30坪から50坪、建物は2戸1棟で32坪から38坪で1戸を2LDK~3LDKにします。都市部以外では駐車場各2台分も必要な条件となります。

先ほども書いたように、住宅は本来自己負担で買っているので、買ってから投資用に変えたとしても利益をあげることはできません。
すでに住宅を所有しているとしたら、これからデュープレックスに変更することは不可能です。しかし、現在の住宅でも返済をできるだけ少なくできる可能性もあるのでご紹介します。

ただし、事前に言い訳をしておくと、今感じている快適性や優越感はなくなるかもしれません。あくまでも住宅ローンを限りなく少なくすることを最優先に考えた方法です。



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住宅ローンをできるだけ少なくする5つの方法

●その①「使わない部屋を貸す」

使用していない部屋があるなら、第三者に貸すこともできます。
身内でもない知らない人を住まわせることに抵抗があるのであれば難しいですが、入居審査後、本人確認をしたうえで信頼できる人に貸すのであれば、この方法もあります。

いまどき下宿と思われるかもしれませんが、今の時代だからこそ、需要が見込める下宿というのもありだと思います。
女子大学生を一人暮らしさせるには何かと心配なことが多いですが、親にしてみれば、信頼できる大家さんのところで暮らしてもらえれば安心です。

もしくは、ホームステイ希望者など外国人を受け入れて、シェアハウスとして賃貸する選択肢もあります。

●その②「使用していない土地を駐車場にする」

自宅敷地の一部を駐車場にする方法、投資が少なく、簡単に稼げる方法です。
都心部であれば住宅地でもコインパーキングで借り上げしてくれますし、地方都市でもアパート・マンションが多い地域であれば需要は大いに見込めます。
地方のアパート・マンションはファミリーなら2台分、一人暮らしでも1台の駐車場は絶対に必要ですが、住んでいるアパート・マンションに駐車場を確保できるとは限りません。

自宅敷地の一部を駐車場にするため、来客用の駐車スペースがなくなると思うかもしれませんが、地方でも1台5,000円、都心であれば1台2万円以上はしますので、大きい額ではありませんが、毎月の固定収入になります。
最近では、通勤で自家用車を使っている家庭で、平日の日中だけ駐車場として貸す方法もある種の副業として注目されています。

●その③「使用していない土地にレンタルボックスを設置する」

空いている敷地にちょっとしたコインランドリー、ペットランドリーを置く選択肢もあります。
住宅街でもそれなりのニーズが見込めるため、出店を希望する企業も多いようです。
これは、自分が経営するのではなく、あくまでも使わない土地を提供して、賃料収入を得るのです。

●その④「使用していない土地を事業用で賃貸する」

土地が商業地にあれば、使っていない土地を事業用借地で賃貸することも選択肢とすることができるかもしれません。
この内容については、6月13日のブログ「所有する土地を有効に活用する方法 その②|vol.224」で紹介していますので、そちらを参照してください。

●その⑤「使用していない土地を売却し、返済してしまう」

自宅の土地面積がその地域の標準面積の倍以上あるのであれば、売却する方法も選択肢のひとつです。
土地は広いけどその全部を使ってなければ、固定資産税の支払いも負担になるため、売却したお金で住宅ローンの繰上げ返済をするほうが有効です。
買い手が見つかってから分筆、整地すればいいので、先行投資も不要となります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

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