マイホーム購入に欠かせない条件 その2|vol.228

前回のブログでは、売却できる物件を選ぶための5つの条件のうち、1つ目をご紹介しましたが、今回は残り4つをご紹介していきます。

●その②「土地はその地域の標準面積にする」

マイホームを購入する場合、リフォームされていない中古住宅を購入するほうが売却する際のリスクは低いはずですが、一点だけ気を付けてほしい点があります。

土地は相場坪単価×標準面積の範囲内におさえることです。
土地を売れやすい状態にしておくために重要なのが標準面積です。
その地域でいちばん売れやすい面積を標準面積にします。
50坪が平均坪数の地域だとすれば、仮に80坪の土地を持っていると、建物を含めたトータルでの価格が高くなってしまうので、売れにくくなります。
面積は大きければ大きいほどいいというわけではないのです。

●その③「住宅ローンは自己資金を投入する」

前回までのブログでも書きましたが、住宅が売却できない大きな理由のひとつが、自己資金なしに全額住宅ローンで調達してしまうことです。
売却することを考えれば、土地建物代だけを借入するのでも厳しいのに、自己資金を入れることなく諸経費を含めて全額借入れするケースが見られます。
諸経費は借入金額や金融機関、住宅ローン商品によっても異なりますが、大体200万円前後です。

諸経費まで含めて借入した状態で売却しようとすると、売却価格よりローン残高が大きくなってしまうため、売却できなくなってしまいます。
「自己資金ゼロでもマイホームが建てられる」という安易な考えは、購入させるための売り手側の営業手法にしかすぎません。
簡単にマイホームを手に入れることはできても、あとで苦労するだけなのでおすすめできません。

●その④「誰でも購入しやすい状態にする」

売却を容易にするためには、一般的に売れにくい物件ではダメです。
建物は最低でも25坪以上でごく標準的な間取りで、3LDK、できれば4LDKが望ましいです。
店舗付住宅や事務所付住宅なども購入者が限定されてしまうので避けたい点です。
土地についても売れやすい地域に購入します。

売れやすい地域とは、一般的な家庭が好みそうな住宅地域のことです。
交通の便がわるい郊外にあったり、安いからといって嫌悪施設(墓、ゴミ処理場、火葬場)などが近隣にあると当然、売却は難しくなります。
それ以外にも線路沿いや踏切近く、高圧線の下なども避けたい場所です。



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●その⑤「建物を再建築できること」

現状建物が建っていても再建築できない土地も意外に多くあります。
当然ながら再建築できない土地も売却は難しくなります。
建物を解体して、その場所に建物を建てない目的であれば別ですが、ほとんどの人はこういう物件を購入しません。
よって、再建築できるかを事前に十分に調べてから購入を検討しなければなりません。

再建築できる土地であるかどうかを知るのは簡単です。
役所の建築指導課と都市計画課に住宅地図、謄本、公図(※)を持って聞きにいくだけです。
※ 公図(こうず):登記所に備え付けられた、土地の大まかな位置や形状を知るための資料のこと。 土地の地番からその位置特定に使用する。

建築指導課では接道状況を確認してもらいます。
その土地が建築基準法上の道路建物になっているかどうかを確認するのです。
見た目は道路であっても、建設許可がおりない道路の場合もあります。

都市計画課では、その土地で何を建設できるのかを確認できます。
現況の建築物と同等の建物が建築できれば、問題ありません。

以上、売却できる条件として前回のブログから5つを書きましたが、ひとつだけ例外があります。
それは、その物件によほどの希少性があれば、この条件を満たさなくても売却できるということです。
売物件がめったに出ない人気エリアなどであれば、価値が高くなるため、多少高くても購入する人は出てきます。
ただし、これは主観的に判断するのではなく、不動産屋に行ってリサーチするなどの調査が必要となります。


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きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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マイホーム購入に欠かせない条件 その1|vol.227

前回のブログで、住宅ローンを借入する際に考えるべきポイントについて書きましたが、
それでも、「衝動買いでいい、損してもいい、それでもマイホームが欲しい!」
という方はいらっしゃると思います。

居住用の自宅を買うというのは資産でも何でもない。消費性の支出なので。自宅購入が資産だと感じている人は、マイカー購入も資産購入なんでしょう。
物品を費消(ひしょう)して価値が減じてから売却することは単なる中古品の売買であって、刻一刻と価値が減っていくものを保有し消費しているだけだということに気が付かないでいるのです。
だからこそ、銀行は自宅購入の際は対象物件の収益性(稼ぐチカラ)は一切、みません。
あなたのペイ・スリップ(pay slip=給与明細)を見に来ます。返済原資が「対象物件の稼ぐチカラ」ではなく、返済人である「あなた=借入人の稼ぐチカラ」に基づくからです。

ただ、人それぞれの考え方があるので、マイホーム購入を消費ではなく資産形成、そう思われる方がいて当然です。
そして、失敗しても後悔しない自信があれば、それはそれでいいのだと思います。


「いつでも売れる状態」にしておくことがポイント!

別にマイホームを購入することがダメだと言っているわけではありません。
儲かるか、儲からないかという観点で考えると、マイホーム購入は儲からない、と言っている
だけです。
だから、儲けたいのであれば、おすすめはできないと言いたいだけなのです。

マイホームを購入する人とって、それが投資になっているのであれば買うべきでしょうし、さほど借入れすることなく自己資金で購入できるなら買ったほうがいいと思います。
また、諸事情によりどうしてもマイホームを買わなければならない人もそれなりにいます。

ここからは、そんな方のために、これだけは守って欲しいルールを書いていきます。
そのルールの基本は、前回までのブログでも書いたように、「いつでも売れる状態」にしておくことが大切です。
最初からマイホームを売ろうと思って買う人はいないでしょうし、一生その家で生活するつもりで買う人がほとんどでしょう。

それでも何らかの理由で「売らざるを得ない状況」がやってくる人は意外と多いのです。
そんなときに「住宅を売りたくても売れない」という事情を抱える方が多いのですが、その一番の理由は、売却価格以上の債務が残るからです(ローンが全額返済できない)。
その結果、今売ったらローンだけが残ってしまうからと、売ることができなくなってしまうのです。

それだけにとどまらず、住宅ローンを支払い続けるために、趣味や旅行、人付き合いなどやりたいことを控えたり、買い物も我慢し、ずっと節約して暮らさなければならなくなるかもしれません。
これでは、せっかく買ったマイホームが逆に人生の楽しさを奪ってしまっています。
なので、最悪の状況を想定して、いつでも売却できる状態にしておく必要があるのです。

いつでも売却できるようにしておくには次の5つの条件があります。



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売却できる物件を選ぶための5つの条件 ①


今回のブログでは、5つの条件のうち、その1つをご紹介し、残り4つは次回のブログでご紹介したいと思います。

●その①「新築物件には手を出さない」

建売住宅や分譲マンションは不動産屋だけが儲かり、買う人は儲からないということは前回までのブログで書いてきましたが、これは新築で建築しても同じことを意味します。
新築物件は買った瞬間に価値がなくなるので、売却を考えるのであればやめるべきです。
勘違いしてほしくないのですが、建築会社が嘘をついているというわけではありません。
評価はきちんとできるのですが、評価と価値は異なります。

売却する場合の価値というのは、売却する側が決めるのではなくて第三者(購入者)が決めるものです。
買う人がどうしても欲しいと思ってこそ、価値が生まれます。

建築費と同じ価格で売却できることはまずありませんし、ひとが一度生活すれば、当然のことですがそれは新築ではなくなります。他人が使ったお古を新築同等の価格で買うなど、よほどの物件か、よほどの経済事情がない限りあり得ません。
一度使ったお古が新築価格以上で売れるのであれば、当然みんなが新築物件を購入したいと思いますが、そんなことはよほどのことがない限り起こりません。
そんなことが起こったら経済は破綻してしまします。


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トランクルーム大家より。

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