所有する土地を有効に活用する方法 その①|vol.223

前回のブログを読んで、じゃあどうやって土地を有効活用すればいいのか?と思った人もいるでしょう。
今回は、所有地を使って有効活用する方法をいくつかご案内したいと思います。


トランクルーム賃貸ビジネス

●その①「トランクルームとして賃貸する」

トランクルーム投資は、米国や欧州、豪州、東南アジアでも香港やシンガポールなどでは40年程前から知られている投資ですが、日本で注目を浴び始めたのはここ10年ほどのことです。
事実、弊社には日本人の投資家の皆様だけでなく、海外からも投資家の方が相談にいらっしゃいます(いちおうワタクシ英語は話せるので)。

最近は日本でも、トランクルーム自体の認知度も上がってきたため、100世帯に1世帯程度の利用率となっております。

ちなみにトランクルーム先進国の米国では10世帯に1世帯が利用しておりますから、日本もそう遠くない将来20世帯に1世帯、10世帯に1世帯といった感じの利用率になるかもしれません。

前回のブログで書いたとおり、アパート・マンションの建築は飽和状態で供給過多の状態です。
つまり、アパート・マンションの数はものすごく多いのです。

一般的に、トランクルームや物置スペースを設けているアパートはそれほど多くありません。
また、マンションにトランクルームが設置されるようになったのはここ10年ほどです。
新築のマンションでもトランクルームがないものもあります。

よって、アパート・マンションは多いけど、トランクルームはそれに見合った数がまだないのが現状です。
例えば、ストーブ、スタッドレスタイヤ、スノーボードなどの冬にしか使用しない用品や、ゴルフ道具、釣り道具などそれなりにスペースをとるものは、収納スペースがあまりないアパート・マンションでは置き場所に苦労されている方が多いのです。

建築費の面からも、アパート・マンションに比べてリスクが少ないと言えます。
土地面積にもよりますが、アパート建築費用の数分の1に抑えられます。
また、アパート・マンションのように修繕費用を積み立てる心配もありません。

現状は、アパート・マンションに比べて競合が少なく、安定的な収益を見込めるため、こらからの土地活用法として有効な手法の一つになるでしょう。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



土地を担保に中古物件を買う

●その②「土地を担保に中古物件を買う」

自分の土地に「新築」のアパート・マンションを建てるからリスクが高くなります。

自分の土地にアパート・マンション建築を計画した場合、10%の表面利回りが採算ラインになります。
でも、これは「自分の士地に建てる」ことを大前提にしています。
建物だけで表面利回り 10%ということを意味します。

先日も知人の社長さんがご自宅あとの敷地に賃貸住宅を建設されていましたが、想定利回りは10%台でした。

もし、賃貸物件を売ろうとすると表面10%以上でなければ買い手がつきません。
売却せず所有し続けても、スタート時で10%ですから、そこから先は下がる一方です。

どうしてこのようになるのか、それは収益物件が収益還元法で評価されているからです。

収益還元法という評価方法になじみのない方のためにものすごくざっくり説明をしますと、不動産の価格を土地の価格や建物の建設費よりも、賃貸不動産としての収益力、つまり、年間家賃収入から考えます。
年商1千万円のアパートがあったとして、近隣の類似のアパートの取引価格を見たところ、販売価格に占める家賃収入の割合が10%であった。したがって類似物件であるこのアパートも満室想定賃料と同じ利回り10%で評価しよう。このような発想方法で、売値が決まります。

大袈裟にいうと、土地の評価がいくら高くても、どれだけ建築費をかけようが、投資物件である以上、家賃収入が低ければ、評価してくれないということです。

つまり、新築時は構築価格(時価)で建ちますが、建てて賃貸物件として貸し出し始めた瞬間から、物件の価値が収益還元法として評価されてしまいます。

極端なことを言えば、収益還元法は、建てた瞬間に、活用するための土地の評価をゼロにしてしまうのです。
(実際には、土地代+構築総費用と収益還元法で評価した価格は似た水準に落ち着くことも多いのですが、金融機関が融資姿勢を積極化させていたり、不動産投資ブームなどで価格が上がっていくと、土地評価ほとんどゼロのような状態が起こります)

であれば、その土地に何かを建てるのではなく、土地を担保に中古物件を買ったほうがリスクが低いといえます。

自己資金がそれほどなくても、融資を受けられる可能性も高くなります。

その土地に固執しないのであれば、売却して内入れすることで、収益性も上がります。

中古物件では、土地、建物がついて表面10%でも購入できる物件が多くあります。
それ以上の利回り物件も見つかるかもしれません。

空室物件を買えば、付加価値をつけることでそれ以上の高利回りにすることができるかもしれません。
築年数は古くても、高い利回り物件であれば早めに回収可能になり、稼げる物件になるでしょう。

所有地を有効活用する4つの方法のうち今回は2つをご紹介しました。
残り2つは次回のブログでご紹介したいと思います。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家より。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。

アパート・マンション建築は土地の有効活用にならない | vol.222

土地は手放したくない、でも固定資産税は高いし・・・と思い、アパート・マンションを建てようと考えたことがある方は多いのではないでしょうか?

自分の土地に建てるのだからそんなにリスクはないだろう・・・・
と思う人は意外と多いもの。

金融マン兼不動産投資家として20年超この世界を見てきましたが、経験に基づくと、新築のアパート・マンション建築ほどリスクの高い不動産投資はないと思っています。
(じつは、新築アパート・マンションの一棟ものが設備投資額が多いので一番儲かるのですが。だから大手デベロッパーはバンバン広告費を使って買手を募るわけで)

不動産投資の中でもっとも競争が激しく、もっとも安定性を欠き、売却が難しいというのが理由です。
言い換えれば、投資金額を回収できる可能性がもっとも低いのが新築のアパート・マンションなのです。

空室率が高くなると投資額を回収できないばかりか、土地の価値を下げてしまうことになりかねません。
土地を有効活用するためにアパート・マンションを建てたのに、失敗したと後悔することになる可能性が高いのです。

冒頭でアパート・マンション建築はリスクが高いと、簡単に触れましたが、ここからは詳しくその理由を書いていきたいと思います。



都心でトランクルーム経営を学ぶことができるセミナーを定期的に実施しています(開催日程を知りたい方はクリック)



アパート・マンション建築が土地の有効活用にならない3つの理由

◆その①「競争率が激しい」

不動産投資に興味を持つ人は大勢います。

そして、真っ先に始める不動産投資として、アパート・マンション建築を考える人はとても多いのです。

しかし、現状、需要と供給のバランスがとれていません。供給過多なのです。
東京圏だけが例外で、日本中から単身世帯を中心とした流入が続いているので、借り手の需要と貸し手の供給のバランスがかろうじて取れている状態。それゆえ不動産価格が高く(満室想定利回りが低く)、十分な自己資金のある方(総投資額に対して3割から4割以上)でないとやっていけない状態です。都心の新築物件なら一安心と思っても、それでも築15年超になると空室率は15~20%です。貸し手側はまだローンが15年くらい残っているんですけれどもね。

よって、新築物件だからといってすぐに埋まるとは限りません。
そのような状況でも、空き地には次から次にアパート・マンションが建築されます。

これは日本全国どの都道府県でも、どの市町村でも起こっていることで、この状況はふつうではありません。
今のままでは、そう遠くない将来にアパート・マンション投資家の多くの人が破綻してしまう可能性があると思います。
ましてや、スルガ銀行の件で、ますますアパート・マンション投資家は金融機関から厳しく査定され、返済条件の緩和が厳しくなるとみています。

不動産投資に限らずですが、例えば健康にしても、私だけは大丈夫だと思っている方が多いのです。

不思議ですよね。
客観的事実として2人に1人はがんになるというデータが示されているにもかかわらず、私は大丈夫と感覚的に思って無保険状態にしているなどリスクに対する意識が低い方が多いのです。

新築時は他の物件との差別化を図れているように思うかもしれませんが、確かにその時はそうかもしれませんが、毎年新しいアパート・マンションが建てられているため、 その効果はそう長く続きません。
どんな商売でも競合が多ければ多いほど、長く安定した収益を見込めないのは当然のことです。

◆その②「不安定」

ひと昔前は、「アパート・マンションはリスクが少ない不動産投資ですよ」と建築会社の営業マンはよく口にしていたものです。
しかし、今はまったく逆の構造になっています。

アパート・マンションほど安定性を欠き、リスクが高いビジネスはないといえます。
どんな投資でも商売でも「絶対」はありません。

よって、アパート・マンション経営が絶対儲からないと言っているわけではありません。
満室に近い状態で経営しているオーナーさんがいることも事実です。

でも、何もしないで放置しているだけで儲かっているわけではありません。
満室状態を維持するために相当の努力をしています。

どの商売でもそうですが、何も努力をしないで、片手間で儲けることはできないのです。

◆その③「売却が難しい、売却に時間がかかる」

不動産ビジネスで利益を上げるためには、「いつでも売却できる状態にしておく」ことが大切です。

その観点からいうと、自分の土地にアパート・マンションを建築すると、売却が難しくなります。
もちろん、損切りすれば売却することは可能ですが、ここでいう「売却できる状態」というのはあくまでも、損をせずに売却するということです。

土地を有効に活用しようと思ったら、単純に戸数を多くすれば計画上の利回りも高くなりますが、その分建築費も高くなります。

売却するとき、高額の物件になってしまうと、それを買える個人はごくごく限られた人になります。
さらに、投資会社、不動産買取専門会社などは、相当高い利回りでなければ買ってくれません。

そうなりますと、売りたいときに買ってくれる人がいないと、損を出してでも安く売るしかなくなります。
結局建築費を回収できず、失敗に終わってしまうのですね。
余裕のない方が不動産投資を行うと、そういうオチになりがちです。

「家賃保証してくれるから大丈夫」そんなことをいう人もいます。
実際には「家賃保証は最初の2年間だけだった」という問題が数多く起きています。

契約書には建築会社に有利な条項が多く記載されていますが、一般の方は契約書をじっくり読むことはありません。(契約書の内容をしっかり説明していないことが問題なのですが)

さらには、家賃保証している代わりに建築費を高く設定している物件も多いのです。
そして、仮に家賃保証の契約がこの先継続的に有効だとしても、会社が破綻してしまえばそれでおしまいです。
リスクを低くするためには、いつでも売れるようにしておくことが大切なのです。


人気ブログランキングに登録しています。ブログ執筆の励みになるので、おもしろかった・参考になった記事の時はポチっとクリックお願いします。


きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
トランクルーム大家でした。

【 トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ 】


関東圏にお住まいの方は、都心で投資スキルをあげていただくためのセミナーを定期的に実施しています(毎週開催)

セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。二重売買契約に知らずに加担し、ひどい目に合わないように(知らずとも加担すれば有印私文書偽造、詐欺として訴えられたり、融資行から貸付金の即時返還を求められますよ あなたはブラックリスト行きになりますよ それでも、やるの?)、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。

開催予定はこちら。トランクルーム投資セミナー開催中!リスクの少ない資産運用の秘訣

ポータルサイトにあなたのトランクルームを掲載しませんか?1ブランド(1運営会社、1個人事業主)につき3店舗までは無料! ⇒ トランクルーム・レンタル収納検索|MYKURA.COM

運営:満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
略して満研(まんけん)。「無料会員登録」画面からメールアドレスを登録していただきますと、翌日以降物件速報が届くようになります。