相続税評価額が下がる可能性がある土地|vol.248

不動産オーナーがいつか直面する悩み、相続税についてです。相続税の申告は、土地を「路線価方式」で評価するのが一般的です。
路線価に土地の面積をかけて土地の相続税評価額を計算するのです。

路線価が想定している標準的土地とは、道路に対して一辺がしっかりと接している正方形に近い土地で、かつそのエリアのなかで一般的な大きさの土地です。


(おことわり)著者は銀行員上がりで世間の方々より若干税金に詳しい程度です。調べたうえでブログ記事を書いていますが、日本の税金制度は毎年変わりますし、税務署の解釈が異なる場合もあります。このブログの記事だけを頼りにせず、必ずあなたの顧問税理士に確認を取ったうえで、もしくは税務署が主催している相談会などで確認をしてください。


実際の土地は、例えば、四角形の土地であっても、台形やひし形、縦に細長い形だったり、逆に横長で奥行きが短い形であったりと、正方形とは遠くかけ離れた土地がたくさんあります。

その前に、そもそも土地が四角形とは限りません。

路線価が想定している土地というのは、どういう土地なのでしょうか?それは、「形は正方形に近くて、一辺が路線価評価のある道路に接している」土地です。標準的な、理想的な土地のイメージですね。

一方、現実世界における土地と道路のありようは様々です。
形が三角形や不規則な形状だったり、路線価のつかない私道にしか接していない土地など、路線価の標準から外れた形のもののほうが多いのです。

こういう土地をスタンダードな方法で計測するのは合理的でないため、土地の条件によって路線価を補正するのです。
すなわち評価額が減額されることになります。

奥行によっては「奥行価格補正」、間口が狭い土地は「間口狭小補正」、不整形地の場合は「不整形地補正」などがあり、あらかじめ補正率が決められています。

したがって、実際の相続税評価額は「路線価×補正率×土地の面積」で計算されます。
間口が狭くて奥行が長い土地の場合は、間口狭小補正率と奥行価格補正率を重複して計算できますが、重複して計算できない補正率もあります。



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合理的な鑑定評価額は相続税評価額とみなされる


土地の相続税は路線価方式で評価しますが、不動産鑑定士による鑑定評価額で申告をしても問題ありません。

本来は、実際に売買されるとしたらいくらで取引されるのか、で土地は評価されるべきですが、相続した土地を全部手放すわけにもいかないので、合理的な評価額を算出しているというわけです。

その評価方法が、原則として路線価基準です。

ただし、時価より路線価による評価額が高い場合には、合理的に算出することができれば、不動産鑑定士による鑑定評価額が認められることになっているのです。
不動産鑑定士による鑑定をすることにより、実際の取引価格に近づくことができます。
鑑定評価額が路線価を下回っても、その鑑定が合理的であれば、相続税評価額として申告可能です。

なお、土地の形が「標準」とみなされない土地や、相続税評価額が下がりそうな土地の条件を以下に記載しています。
もし、これらにいずれかに該当しているにもかかわらず、標準的な路線価方式で算出して申告してしまった場合は、相続税の還付を受けられる可能性があります。

<評価が下がりそうな土地の目安>

  1. 奥行が異常に長い土地
  2. 間口の狭い土地
  3. 間口が2m未満の土地
  4. 間口が2m以上あっても奥行が異常に長い土地
  5. 幅4m以下の狭い道路に面している土地
  6. 一部が私道、または通路となっている土地
  7. 袋小路(行き止まり道路)に面した土地
  8. 道路に面していない土地(無道路地)
  9. 前面道路が建築基準法の道路に該当しない(路線価がついていない道路に面した土地)
  10. 道路の幅が途中から狭くなっている土地
  11. セットバックする必要のある土地
  12. 道路との間に高低差がある土地(5メートル以上)
  13. 傾斜地にあるかまたは一部ががけになっている土地
  14. 極端な不整形地
  15. 周囲の状況から見て明らかに広い土地
  16. 容積率の異なる地域にまたがっている土地
  17. 工場に隣接している土地
  18. お墓に隣接している土地
  19. 騒音や悪臭など周囲の住環境が悪い土地
  20. すぐ隣が線路になっている土地
  21. 埋蔵文化財がある土地
  22. 地下埋設物がある土地
  23. 土壌が汚染されている土地
  24. 空中に高圧線がある土地
  25. 都市計画道路予定地の区域内にある土地
  26. 市街化調整区域内の大規模な山林・雑種地
  27. 市街地にある田畑や山林
  28. 2つ以上の建物を建てている土地(借地人がいる土地)
  29. 全体が傾斜地の土地(造成費がかかる)
  30. 水路に面している土地


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相続税を多く支払っていませんか|vol.247

不動産投資家なら必ず直面する税金問題。税金を多く納めたら、返してもらう。
一般的な納税では、特別なことではなく、当たり前のこととして、みなさんが行っていることかもしれません。

ところが、相続税に限って言えば、税金を多く支払っていることに気づいていない人が非常に多いのです。

親族にご不幸があり、お葬式があり、死去の日から数か月以内に相続税の納税期限がきますので、あわただしく日々を過ごしているうちに終わってしまい、振り返る余裕などないというのが相続税です。

よって、多く納めた税金を返してもらおうなどと考える人はほとんどいません。


土地を相続する際の評価が税理士によって違ってくる

このようなことが起こる背景にはいくつかの理由があります。

一番大きな問題は、財産がいくらの価値なのか、評価が難しいためです。

現預金や有価証券の価値は、簡単にわかりますね。
現金なら金額を数えればよいです。
預金なら通帳の残高(正式には残高証明書という書類を使います)。
有価証券、これは要するに、「有価」すなわち「価値が有る」の略ですから、株式や投資信託などの金銭的価値のある証券のことです。証券取引所に上場されている株式でしたら株価は新聞やネットで分かりますし、投資信託も同様です。

評価が難しい財産の典型例が不動産です。その中でも土地の評価は難しい分野です。

土地の評価は簡単にはいきません。
土地は、それぞれ面積だけでなく、形状、接面道路など一つ一つの土地がすべて違うのです。

土地の形によって、その土地がどう使われるか決まってきますから、形状や接面道路状況がダイレクトに評価額に結び付くと言っても過言ではありません。

土地を利用する人にとっては、三角形の土地よりも四角形の土地の方が使いやすいですし、四角形でも、台形よりも真四角の土地のほうが利用価値は高くなるのが一般的です。

標準的な形のほうが、それだけ多様な用途に対応できるわけですから。

また、その土地がある場所、立地条件によっても評価が違ってきます。
近隣に工場や墓地がある、踏切の近くや線路沿いなど住環境に適さない土地、傾斜地にある土地などは、評価額が下がります。



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税理士も得意分野と不得意分野がある


ところが、こうしたマイナス要素を考えずに申告する人がほとんどなのです。

相続税の申告をする人は、税理士にお願いすれば、完璧にやってくれると思っています。

たしかに、税理士は税金のプロフェッショナルですし、形式上相続税の申告書を作成は可能です。

しかし、税理士にも得意分野、不得意分野というのがあります。
税理士先生ならだれでも、「土地の評価や、不動産に詳しい」と世間一般の方々は考えがちなのですが、税理士先生の皆様は所得税、法人税、消費税、相続税、等々、各先生ごとに得意分野を持っています。オールマイティーな、全分野熟知している先生はなかなかいません。

全分野熟知している先生がほとんどいない理由は主に2つあります。

理由1:
税理士試験は受験科目を選択できるようになっておりまして、相続税法も科目の中に含まれています。選択科目で各科目合格点を得られると晴れて税理士となりますから、まずは合格することが第一優先順位となりまして、難解な科目は避けられがち。受験生心理を考えると当然のことであります。
知人の税理士の方によると、相続税法は難解なので受験時に取り組む先生が他の税法科目より少ないのだそうです。

理由2:
税法は税金の種類ごとに定まっており、各税金種別ごとに事細かな例外規定などもありまして、さらに毎年のように税制改正が繰り返されているので、毎年ルールが少しずつ変わっていきます。

このような事情から、全分野熟知している税理士というのは、なかなか生まれにくいといえます。
もちろんどの先生も勉強熱心ですから、全く知らないということはありません。それでも、取扱件数などにより得意・不得意はどうしても出てきてしまうのだそうです。

とくに、財産税に分類される相続税は専門分野とする税理士先生は少数派です。

よって、税理士であれば誰もが、土地のマイナス要素をしっかり反映した申告書を作成可能というわけではないのです。
特に、会社の経理関係を主として行っている税理士であれば、一般的には、相続関係にはあまり強くないといっていいかもしれません。

相続税の申告は特殊なため、一般的な経理部門に関する納税を担当している税理士であれば、相続税の申告書作成機会はそう多くありません。

相続税を専門に行っている税理士は、不動産鑑定士とタッグを組み、相続対象地を念入りに調査します。
その土地をありとあらゆる角度から調査し、土地のマイナス要素を見つけられるのです。
それを申告書に反映させているため、完璧な申告書となっています。

以上、お話しさせていただきましたように、税理士にも得意分野があるため、税理士にお願いすれば、それが完璧な申告とはならないのです。

このブログを読んでいる方で、相続税を申告したことがある方は、どのような税理士に依頼したでしょうか?

相続税は、相続が発生してから10ヵ月以内に申告しなければならないため、安易に身近で頼みやすい税理に依頼した方もいるのではないでしょうか?
もし相続税に強い税理士でなければ、還付請求ができるかもしれません。

今後のブログでは、土地を相続する際の相続税について、分かりやすい事例を交えながらご紹介していきたいと思います。
分かりやすく書くため、税額についても簡易的な計算で行っており、その点は、実際とは多少乖離している場合もありますので予めご了承ください。

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相続税を多く支払ったときの還付請求についてだけでなく、今後相続が起こるときにも役立つ土地の評価方法などについてもご紹介していき、少しでもみなさんのお役に立てればと思っています。


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トランクルームについておさらい|vol.246

先日、金融業界の方々に「トランクルーム」についてレクチャーする機会をいただきました。
プレゼンの後も質問が殺到し、みなさん興味津々といった感じでした。
それでけ、金融業界でも新たな稼ぎどころを探しているんだな、と実感した次第です。

さて、そんなこともあったので、今回は「トランクルーム」について、改めてみなさんに分かりやすくご紹介したいと思います。


「倉庫業を営む倉庫」と「倉庫業を営まない倉庫」その違いは

「トランクルーム(Trunk Room)」という英単語はない!?

まず、「トランクルーム」(Trunk Room)とは、実は英語ではありません。
え!?そうなの!?カタカナだから英語だと思った!そうおっしゃる方が多いです。

「トランクルーム」は、日本人が作ったカタカナ表現(和製英語)なんです。
皆さんご存知でしたか?

和製英語とは、「アイスコーヒー」「サラリーマン」といったものと同じ日本独特の言い回しなのです。

では、「トランクルーム」は、英語では何というのでしょうか?
不動産投資について勉強されている方はお分かりかもしれません。

英語では「セルフ・ストレージ」と言います。
日本語に直訳すると「自分の保管(場所)」といったところでしょうか。
「自分の」が、「セルフ」(Self)、
「保管場所」が、「ストレージ」(Storage)です。

トランクルームは大きく2つに分類される

トランクルームというのは大きく2つに分類されます。
トランクルーム商売、最近の不動産投資に興味をお持ちの方でも、意外と知らない方が多いです。

表にまとめてみました。

①倉庫業を「営む」倉庫 ②倉庫業を「営まない」倉庫
業種 倉庫業 不動産賃貸業
契約 寄託契約(あずける) 賃貸借契約(収納スペースを借りる)
根拠法 倉庫業法(民法) 民法の賃貸借
免許 必要(倉庫業) 不要(賃貸業)
立地の
イメージ
工業団地、
郊外、海岸地域、
高速道路インターチェンジ付近、
ラブホテル等が林立する地域
住宅地(一部例外あり)、
商業地、
生活空間



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①倉庫業を営む倉庫

①倉庫業を営む倉庫(上表の真ん中の列。倉庫業における倉庫)は、港にある大きな倉庫のようなものをイメージしてください。
大手ですと、三井倉庫さん、寺田倉庫さんがやっています。

上の表にも記載しましたが、この倉庫運営には倉庫業の免許が必要です。
寄託契約に基づいていますので、預かる責任を会社が負います。
つまり、預かる内容物は確認が必要ですし、預かった物品は会社の責任で保管します。

②倉庫業を営まない倉庫

一方で、②倉庫業を営まない倉庫(不動産賃貸業における倉庫)は、
お客様が倉庫(トランクルーム)の中に保管した物品が盗難、破損、火災にあっても会社は法的責任を負いません。

保管品に基本的に制限はありませんが、生ものや火気があるもの、危険物などは保管できません(契約締結時に禁止します)。

いわば、アパートの一室を賃貸するのと同じです。
「空間(収納スペース)」を貸すのです。

アパートに入居者が置く家財道具については、各自で責任を持って保管するのと同じです。
盗難、破損などが心配な人は各自で任意に損害保険に加入していただきます。

こちらのトランクルームは不動産賃貸業に基づき賃貸しており、倉庫業の免許は不要です。
従いまして、アパートオーナーでもサラリーマンの方でも大家になれます。

また、不動産賃貸業のトランクルームは、人が住んでいないため借地借家法の適用を受けないことが大きなポイントとなります。

例えば、アパートだと何らかの理由で住人を退去させるとなった場合は、借地借家法により簡単に退去させることができません。
いわば、借主の立場が法律で守られているのです。

一方、トランクルームは借地借家法の適用を受けないため、貸す側と借りる側の立場が対等です。
簡単に言ってしまえば「いつでも退去させることが可能」なのです。
もちろん、契約上の問題がありますから「明日出て行ってください」というわけにはいきませんが。

アパート経営の場合は、途中でうまくいかなくなり、取り壊してその場所で新しいビジネスを始めようと思っても、アパートの住人を退去させるには時間と労力を要しますが、その点トランクルームの場合は、たとえうまくいかなかったとしても、取壊し費用の面だけでなく、法律の面からも次のビジネスに転換しやすいのです。

最近では、不動産賃貸業のトランクルームは倉庫業のトランクルームとの違いを分かりやすくするために「レンタル収納」や「収納スペース」と呼ばれています。

倉庫業のトランクルームも不動産賃貸業のトランクルームもともに「トランクルーム」と呼ばれるため、一般の方に違いが分かりにくいのですが、トランクルームビジネスを検討している方はこの違いをきちんと理解する必要があります。


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オーナーが自ら行動し、判断してこそ成功する|vol.245

不動産屋を使いこなすためにオーナーができることとは?の続編です。お客様を呼び込むための広告物や物件の資料は、なるべく不動産屋に任せずオーナーが自ら作成したほうがいいでしょう。


物件資料はオーナー自ら作成すること

基本的に、物件の募集資料は不動産屋さんがサービスで作ってくれます。

不動産屋の広告や物件資料には、価格、面積、駅からの距離、用途地域などの情報のみが掲載されています。

探している物件の希望条件が詳細に決まっているお客様であれば、それだけの資料をみてある程度選定できますが、希望条件がきちんと確定していないお客様は物件の価格にばかり目がいってしまいます。

よって、 価格帯の安い中古住宅、中古マンションに問い合わせが集中するのです。
お客様は希望条件を明確に決めているようで、実ははっきり決まっていない人が多いのです。

* * *

そこで、間取りや立地だけでなく、どんなメリットがあるのか、どんな使い方ができるのかを広告や物件資料に記載します。
メリットとなる情報を記載することで、多少割高でも問い合わせが増えます。
条件を大まかに記載することで広告などを見るお客様からスルーされないために、物件資料は自分で工夫して作ることをおすすめします。

もう一つの理由としては、不動産屋さんに選んでもらいやすい資料作成をしてもらえるよう協力の姿勢を示すということです。

不動産屋さんは空室率20%時代の現在、大量の在庫を抱えており、個別物件の良さまできめ細かに目を通して時間をかけて資料を作るための時間を持ち合わせておりません。
市販のソフトを使って、できるだけ効率よく時間をかけずに作ります。

したがって、大家さんから物件の良さのアピールがあると、資料作成時にとても助かるのです。



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値引きの交渉は相手を見て冷静に対応する


実際に購入を検討するお客様が出てくると、いくらまで値下げ可能か問い合わせがあります。
そのようなときは、こちらから価格を言わないというのが不動産ビジネスの鉄則です。

オーナーは売却にしても、賃貸にしても、こちらは先に価格を提示しています。
その提示価格を値下げしてほしいといっているのはお客様です。
よって、値下げの問い合わせがあったときは、いくらであれば決めてくれるのかを、逆にこちらから聞いてください。

決めるためには、価格交渉(駆引き)は重要です。
だれでも、どんな物を買うときでも、値引きできれば得をしたと思います。
ただ、値引きが簡単にできてしまうと、値引きしても、お得感をそれほど相手に与えることなく、自ら物件の価値を下げているだけになってしまいます。

値引き交渉では、駆け引きです。強気にも弱気にも偏らず、相手を見ながら冷静に対応することが肝心です。


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複数の申込みがあった場合、だれと契約するか


売買でも、賃貸でも、もし同時に数件の申込みがあった場合、あなたならどうしますか?
多くの人は、買付証明にしろ、入居申込みにしろ、早いもの順だと思っています。
しかし、実際は誰と契約するかは自由なのです。
買付証明、入居申込みはあくまでも意思であって、成約を前提とした条件ではありません。

別件ですが、購入者が申込み後にキャンセルした場合、キャンセル費用を請求してくる不動産屋が稀にありますが、本来これは支払う必要がありません。そればかりか、不動産屋は業法違反になるのです。
つまり、売り側もお客様から購入意思を示されても、それは必ず契約しなければならないということではありません。
ここからは、同時に複数の申込みがあったときの判断基準をご紹介します。

契約相手を決めるときの優先順位

◆その①「一番早く契約できる人」

必ず決めます、と口約束されたところで、それはいつの契約になるか分かりません。
それよりは、「今日契約できます」「〇〇日までに決めます」と言ってくれる人がいれば、そのほうが確実です。
1カ月後よりも1週間後、1週間後よりも明日契約できる人に決めることです。
実際にお金をもらうまでは安心できません。

◆その②「少しでも早くお金を支払う人」

契約日がいくら明日でも、売買の場合は、登記が完了して初めて取引が終了します。
最終金を支払ってもらうまでは契約は終わっていないのです。
契約するのは早くても残金は2か月後に支払う人より、一括ですべて支払ってくれる人を優先すべきです。

◆その③「資金調達が確実な人」

ほとんどの方は、金融機関から借入して物件を購入します。
買いたいけど、資金を調達できなかったからダメでした、というのはよくあることです。
よって、資金調達見込みが確実そうな人を優先にするべきです。

以上、3つの判断基準をご紹介しました。
まずは契約する意思があるのかどうか。あとは、いつ契約できるのか、いつお金を支払えるのか、お金の出どころは確実か、が重要となります。

きょうもここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
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不動産屋を使いこなすためにオーナーができること|vol.244

不動産屋を使いこなすためにオーナーができることとは? 自分が依頼する不動産屋を選ぶことができたら、次はどのような方法で客付けを頼むかを決めなければなりません。


不動産屋の営業力を活用する

売買仲介であれば、専属専任や一般媒介などの契約に基づいて依頼します。
「専属専任のほうが、責任を持つことになるので全力で頑張ります」
そう言う不動産屋は多いと思います。

確かにそういうこともあるでしょう。。。。

でも、不動産屋の本音は、物件を自分のものにするために専属契約にしたいのです。
不動産屋側からしてみれば、一般媒介だとどこが窓口なのか分からないし、決まったのかどうかも分からないことがあります。
よって、オーナー自らが窓口になれるのであれば、一般媒介で複数の業者に頼むことを検討してもいいと思います。

ここでひとつ、効果の高い方法をご紹介します。

最終的には、買い手が決まるのも決まらないのも不動産屋の営業次第という面もあります。

みんなが欲しいと思う物件であれば、広告を出すだけで決まってしまいますが、ほとんどの場合はお客様の希望条件に合った物件を、営業担当者が紹介して決まることのほうが多いのです。ですから、不動産屋の営業担当者は、自分がおすすめする物件を優先的に紹介してしまします。つまり、営業担当者が優先的に紹介したくなるように仕向けることが大切です。

そのようにしてもらうためには、別に費用を払うのです。

オーナー側にしてみれば、仲介手数料を支払うわけですから不動産屋が営業をして当然と思うかもしれませんが、営業担当者にしてみれば、数多くの顧客を抱えているため、全ての物件を同じように、というわけにはいきません。
仲介料は、賃料や売買代金に比例して手数料が決まります。

2,000万円の物件でも500万円の物件でも、営業担当者のやるべき仕事やかかる時間は同じなのです。
よって、営業成績が優秀な営業担当者ほど、手数料を大きい物件を担当する傾向にあります。手数料が大きければ大きいほど、客付けするための営業に力が入ります。

これは、不動産屋だけに限った話ではないと思いますが、1回の売買取引でどれだけ手数料を稼げるかによって営業担当者のやる気度は変わってきます。
売買であれば5%、賃貸なら2か月分出して、積極的に営業してもらい、その分早くに決まるのであればそのほうがいいでしょう。



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不動産屋に依頼するだけではダメ


多くの人は不動産屋に売却を依頼すれば、それで自分のやることは終わったと思っています。依頼さえすればあとは不動産屋がやってくれるものと信じているからです。
しかし、実際は、不動産屋に依頼しただけではそう簡単に決まりません。
物件を依頼された不動産屋(媒介契約)がするべきことは、レインズヘの登録と定期報告義務だけです。
レインズに登録するのは最低限であり、それだけで決まることはそうありません。
重要なことは客付けするために不動産屋が具体的に何をしてくれるか、です。

例えば、売却の場合「売買が決まれば手数料を5%支払います」
では、売るために一体どういった宣伝や営業をしてくれるか複数の不動産屋から具体的な行動計画を提出してもらうのです。それを見て依頼する不動産屋を決定します。

そして週に1回は状況を確認します。
媒介契約には報告義務があり、不動産屋は定期的に売主に報告しなければいけないのですが、実際には定期的にきちんと報告しない会社もあります。
よって、オーナー側から不動産屋に毎週電話をして、紹介客数、進捗状況等を確認するのです。
決まりそうなときにしか連絡してこない不動産屋もあります。

賃貸の場合も基本的に同じです。
毎週、定期的に紹介数、案内数を確認します。
「申込み」というのは結果であり、申込みをもらうためには紹介が欠かせませんし、案内が必要なのです。


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自分の判断で不動産屋を選ぶために|vol.243

きょうは、すべてを不動産屋の言うなりになるのではなく、逆にこちらがいかに不動産屋を使いこなすか、ということについて書いていきたいと思います。
「一体どこの不動産屋に頼めばいいのか?」
それは、自分で判断するしかありません。


誰かの紹介で安易に決めずに自分で判断して決める

誰かの紹介で不動産屋を決めるのではなく、あくまでも自分の判断で不動産屋を選んでほしいのです。

でも、何を基準に不動産屋を選んだらいいのか。

ここからは、不動産屋を選別し判断するために、業者のどこを見ればいいのかをお伝えしていきます。



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不動産屋を選ぶための9つの方法

●その①「自社物件を持っていない仲介専門であること」

不動産屋は会社規模が大きくなってくると、自社で物件を仕入れよるようになります。
それは、高い利益を得るために大きなリスクを背負っていることを意味します。
つまり、このような会社は自社物件が優先順位として高くなるため、仲介物件は後回し、ということになってもおかしくありません。

●その②「来客数が多いこと」

所有する物件をお客様に知ってもらえないと、当然ながら入居募集は苦戦します。
多くの人に知ってもらうためには、来店客数の多い不動産屋であることに越したことはありません。
来店客数が多いからといって客付けできるとは断定できませんが、1日に数件の問い合わせしかない不動産屋もあれば、 1日数十人の来店客数がある不動産屋もあるのです。

●その③「広告枠が大きい」

どの地域にも不動産情報が掲載される新聞広告などがあるはずです。
大きい広告枠をもっている会社は、情報を豊富に確保しており、それだけ取引実績がある証拠ともいえます。

●その④「その地域で不動産屋といえば」

あそこの不動産屋に行けば、いっぱい情報があるんじゃないか、というイメージで不動産屋を訪れるお客様は意外と多いのです。
その地域でいわゆる有名でメジャーな不動産屋が無難といえます。

●その⑤「営業担当が複数いること」

社長が一人でやっている不動産屋と、営業担当を複数抱えている会社では、取り扱っている量が全然違いますし、営業力も当然違います。
広告を出して問い合わせを待つだけでは、なかなか結果に結びつきません。

●その⑥「建築部門がある不動産屋」

特に、土地や中古住宅を扱う場合は建築知識が必要となります。
専門家が建築物の構造などの助言してくれたり、相談にのってくれます。

よって、お客様も納得し、安心して決断しやすくなるわけです。

ただし、建築部門がある不動産屋だからこそ、逆にデメリットとなる場合もありますので気を付ける必要があります。
それは、建築部門がある=新築住宅を扱っているという会社がほとんどだと思います。

そういう会社は、賃貸するよりも戸建てを新築したほうがいいと提案してくる可能性があるため、そういったセールスに惑わされないようにしなければなりません。

●その⑦「営業圏内であること」

当然ですが、依頼する物件がその不動産屋の営業範囲でなければ、お客様に紹介できません。

●その⑧「分かりやすい場所、行きやすい場所にあること」

不動産屋というところは、通りがかりの来客は意外と多いのです。
店舗が分かりにくい場所にあったり、雑居ビルの2階以上にあるような不動産屋では当然、来客数も多くありません。

●その⑨「ホームページがあること」

不動産情報サイトで物件を検索する人は多いですが、独自のホームページを持っていることも大切です。
ホームページで紹介する情報量が多い、ホームページのクオリティが高いとお客様の安心につながり、問い合わせ件数や来店客数も多くなります。


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不動産賃貸業においても売上より利益重視|vol.242

きょうは、「表面利回り」しかみない素人投資家がいかに愚かか、という話をします。
不動産投資にとって、家賃=売上です。

空室にしておけばその分売上が減るので、当然ながら誰でも満室にすることを目標にしているのですが、いくら満室でも手元に現金が残らなければ投資している意味がありません。

売上よりも重要なのは利益です。
どんなに売り上げが伸びてもキャッシュフローがでなければ儲かりませんし、資金繰りに苦しくなってしまいます。


物件の維持費用は工夫すれば下げられる

例えば、「売上1,000万円で利益100万円のA店」と「売上800万円で利益200万円の B店」であれば、 B店のほうが利益率が高いのは言うまでもありません。

不動産賃貸業において、家賃は他の商売でいうところの売上です。
先ほども書いたように、重要なのは利益であり、手元にいくらお金が残るかです。

物件を評価するとき、表面利回りを真っ先に見る人が多いと思います。

じつは、表面利回りでは、手元にいくらお金が残るかはわかりません。

表面利回りと聞いて利回りと早とちりしてしまう愚

表面利回りは、満室時賃料を不動産価格で割った「利回り」と言われますが、この日本語はおかしい。

満室時賃料は、いまの話でいうと全室稼働時の「売上」です。「利益」ではありません。「利回り」という日本語を、経費を引く前の売上に使うのはおかしいと思います。本当の利回りを知りたければ、経費を引いた後の手残り賃料を不動産価格で割る必要があります。この利回りを「純利回り」と言います。

しかしながら不動産屋が健美家、楽待、セミナーなどの場で繰り返し強調するのは表面利回りであります。

彼らにも事情はあるのです。純利回りは会計の知識が必要になりますし、宅建業協会及び免許権者である行政は不動産屋が専門外の会計についてアドバイスすることは慎重になるようにとお達しをしています。このお達しを隠れ蓑に不動産屋は会計についての勉強をしないので、売上基準の収益率である満室想定利回りと利益基準の収益率である純利回りの区別など意識もしない。

そもそも、不動産屋の99.9%以上は純利回りの出し方を知らないし、純利回りの計算にはとても手間がかかるので効率よく不動産を売りさばくためには純利回りの計算なんてやってる場合じゃない。

上司はそのへん承知の上で無邪気な若手社員にどんどん売って来い!(表面)利回り10%だぞ!こんな高利回りの商品ないだろ!と部下のしりをたたく。部下は上司より無知なので、無邪気に表面利回りを「1億円投資して10%です!1千万円儲かるのです!」と、言ってしまうのです。

ちなみに私の会社(※参照)で社員がそんな無邪気な営業をしたらクビです。

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表面利回り10%の物件より、8%の物件のほうが儲かる場合とは?

表面利回り10%の物件より、8%の物件のほうが儲かる場合もあるのです。

投資用賃貸不動産を紹介してくれる不動産会社、(免許持たずに違法な営業活動をする)不動産ブローカー、この中には不動産投資塾をやっている人も含まれますが、彼らは表面利回りしかあなたに教えてくれません。

なぜ、表面利回り10%の物権より、8%の物権のほうが儲かる場合があるのでしょうか?
それは、ランニングコストに違いがあるからです。

手元にいくら現金が残るかを知るためには、物件の維持経費を知る必要があります。
物件の維持経費とは、表面利回り維持にかかる費用のことです。
この費用には、必ずかかる費用と、物件によってはかからない費用に分けられます。

例えば、どんな古いアパートでも固定資産税、電気代はかかります。
一方、大きいマンションでは、貯水槽、エレベーターコスト、清掃料なども費用として発生します。
このような必ずかかる費用をすべて書き出し、いくらかかっているのかチェックすることが大切です。
維持経費を安易に考えるべきではありません。
電気代だけでも、月に数万円かかる物件もあるのです。

そして、これらの費用を安くするために、色々と考え工夫するのです。
例えば、共有部分の照明をタイマー式から人感センサー式に換えるだけでも、イニシャルコストは発生しますが、確実にランニングコストは下がり、長期的には維持費用が抑えられます。
ただし、質を下げては意味がありません。
サービスを低下させずに、維持コストを削減する工夫をしなければなりません。
やってみると意外にたくさんあるはずです。


満室のときに高く売却してしまう


もし、今所有する物件が満室であれば高く売ることができる可能性があります。
逆を言えば、満室でなければ高く売ることはできません。
売りたくなってから売るのでは足元を見られ、希望価格で売ることはできません。
売れるときに売る、つまり満室のときに高く売ってしまうのです。

実は、これを徹底し、満室に見せかける不動産屋があるのです。
一応ことわっておきますが、そういう不動産屋もある、といっているだけで、ほとんどの不動産屋がそういうことをしているという意味でありませんので誤解しないでください。

満室に見せかけるとは、どういうことかというと、満室の証拠をつくるのです。
関連性のない個人名で賃貸契約をし、満室状態をつくってから販売するのです。
場合によっては、家賃を数か月無料にして住んでもらいます。
そして物件が売却できることが決まると、しばらくしてから少しずつ解約するのです。

アパートの場合は入居者が個人のため、状況を見ながら少しずつ解約していけば、誰にも分かりません。
いきなり大量に解約にならなければ、ごくごく普通の出来事です。
家賃無料期間は、不動産屋が賃料を払うわけですが、そうまでしても採算が合うビジネスなのです。

よって、収益還元法というのは投資物件の評価として正しいように思われがちですが、物件をしっかり見極める経験値を積んでいないと、購入するときに痛い目に遭うかもしれません。


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空室を埋めるための工夫|vol.241

不動産屋にお願いする管理には、基本的には入居者募集業務も含まれます。
管理契約書にこのことを記載する場合は、「入居者募集も行うことができる」という文言にしたほうが望ましいでしょう。
つまり、入居募集をやってもいいし、やらなくてもいい、ということになります。


不動産管理会社の仕様に契約書作成を統一する

なぜこのような文言にするかといえば、他社が入居者を決めてしまうと、仲介手数料の半分をもっていかれるという理由で他社からの入居者募集を断る会社が稀にあるのです。

よって、入居募集業務は管理会社だけでなく、貸主の権限で自由に他社にも依頼できるようにしておくのです。
仲介手数料は客付けしたところが満額もらえる形が好ましいと思います。

そして、どの会社で客付けしたとしても、賃貸契約書は管理会社だけのものに統一したほうがよいでしょう。
そうでないと客付けした会社ごとに契約書が異なり、契約内容の調整などに手間がかかってしまします。

しかし、管理会社は他社で客付けしてしまうと仲介手数料が自分のところに入ってこないので、契約書作成費として貸主が別途契約書作成費用を管理会社に払うようにするのがベターです。

この場合の作成費用は、管理会社との調整になりますが、作成費は 1万円~2万円でいいと思います。
こうすることで、管理会社にも手数料が入るため、他社の仲介だからといって断ることはなくなるでしょう。

また、不動産屋に管理をお願いしつつ、大家さん自らも動ける状況にしておくことが望ましいです。
ここからは、入居者に選ばれる物件にするために貸主は何をすべきか、を書いていきます。



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入居者に選ばれる物件にするための4つの対策

●その①「仲介手数料無料にする」

入居者が負担する手数料を無料にするのも一つの効果的な方法です。
代わりに、不動産屋へ支払う手数料は大家さんが支払うのです。
家賃6万円であれば、手数料分の6万円を払っても空室になるよりましです。

●その②「敷金なしにする」

引越しするうえで、ネックになるのは入居の初期費用と引っ越し費用です。
初期費用には、敷金、礼金、仲介手数料、前家賃とあり、全部支払えば家賃の4か月分~6か月分が必要になってきます。
そう考えると簡単に転居を決められません。

もっと気軽に引越ししたいと思っている人を入居させようと考えた場合、「初期費用の負担を減らす」ことが効果的になります。
敷金をゼロにしたくないなら、分割払いにしてもいいと思います。
家賃5万円の敷金2か月であれば敷金は10万円になりますが、これを10回で分割し、家賃に上乗せして毎月6万円支払う方法です。

この方法であれば敷金を支払うことが楽にでき、転居を後押しすることになるでしょう。

●その③「フリーレントを工夫する」

フリーレントは契約時から何か月分かの賃料を無料にするというものですが、今この方法は効果が薄くなってきています。

当然ながら、フリーレントが終わると通常家賃に戻ります。

それよりは毎月の支払額を少しでも減らしてあげるほうがお客様は魅力を感じます。
フリーレント分を貯めておけば一緒のことですが、心理的な効果が違ってきます。
よって、2か月フリーレントにするのであれば、その分を契約期間内で賃料を下げてあげたほうが効果的です。

もうひとつは、フリーレント分を敷金に充当する方法です。
フリーレントで2か月分を敷金として認めてあげるのです。
入居者にしてみれば退去後、基本的な原状回復であれば、費用が発生せず、逆にお金が戻ってくることになるのです。

●その④「ターゲットを絞る」

どんな商売であっても、どういった客層ターゲットにするか販売戦略を練るものですが、不動産賃貸の場合でも同じように、入居してくれるなら誰でもいいというスタンスではなくて、借りる客層をはじめから特定してしまうのです。

築年数が経ってくると「ペット可」にする物件がありますが、ペットを飼っていない人にしても、飼っている人にしても、そういった物件、特にアパートには住みたくないでしょう。
ペットを飼っていない人は、ペットがいる物件は敬遠しますし、飼っている人は飼っていない人に気を遣うし、双方の居心地がいいとは言えません。

しかも、「ペット可」にすることによって家賃は高くなっているのであれば、さらに空室は埋まらないでしょう。

そういう場合は、例えば、全世帯ペットを飼っている人に特定し、その人たちが快適に暮らせるような設備や仕様を整えることで、他との差別化が図れます。


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管理理契約書の内容で注意すべき8つの点 その2|vol.240

前回は管理契約書の内容で注意すべき点8つのうち、3つをご紹介しましたが、今回は残りの5つをご紹介したいと思います。知らないと損するよ!


解約、賃貸借契約、敷金、敷金精算、報告書で気をつけること

●その④「解約」

管理会社の作業内容に問題があって、大家さん側から管理契約解約の申し出をする場合、解約予告の時期がどのくらいなのかを契約締結前に確認しておく必要があります。

3か月前までの申し出が一般的だと思いますが、管理会社に問題があるから解約するのに、3か月後じゃないと解約できないというのは、不動産屋が手数料収入を少しでも多く取りたいという思惑からです。

もちろん、管理会社では、入居者へ管理会社変更の通知を出したりするなどの事務手続き上の問題もありますが、普通にすれば1か月前予告の解約でも十分に可能なはずです。

●その⑤「賃貸借契約」

最終的に部屋を誰に貸すかは大家さんが決定することです。

入居者の質が悪ければ、あとあと泣きをみるのは大家さんです。
よって、入居希望者からの申込みがあったとき、どのような方法で報告があるのか確認しておく必要があります。

できれば申込書をメールもしくはファックスしてもらい、入居希望者には「申込みから〇日以内に連絡する」と決めておいたほうがいいです。

また、契約書への押印を管理会社に依頼するケースがたまにありますが、できれば、賃貸借契約締結時は大家さんも立ち会って、面前で署名押印することをおすすめします。

そうすれば、〇号室の入居者どんな人なのか知ることもできるため、入居後のリスク管理にもなりますし、逆にこちらがどんな大家なのか知ってもらうこともでき、入居者側の安心につながります。

あとは、「オーナーの承認なくして契約したものは、すべて管理会社の責任で処理する」といったような文言を契約書に盛り込んだほうがいいでしょう。
その他、契約書以外に決め事があっても口約束では絶対にダメです。契約書(書面)に記載しないとトラブルの元になります。

●その⑥「敷金」

入居者から預かった敷金をどうするか。

一番おすすめしないのは、管理会社に預けておくことです。
それはなぜでしょうか?

もし、敷金を預けた管理会社が倒産してしまうと、入居者に返す敷金を自分で用意しなければなりません。
賃貸借契約書上では敷金は貸主に預けているものだからです。
敷金を管理会社に預けるのは貸主都合であり、入居者には関係ないのです。

敷金を預かる場合は、いつまでに管理会社から大家さんに送金されるのか決めておく必要があります。
特に何も決めていなければ、家賃送金日にまとめて送金されることになるでしょう。

しかし、少しでもリスクを減らすために、契約締結日の翌日に契約書を発送してもらうとともに、敷金も振り込まれた翌日には送金してもらうことをおすすめします。



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●その⑦「敷金清算」

入居者が退去すると、原状回復を行い、敷金が残った際は、入居者に返還するのが一般的ですが、経年劣化など大家さん側にも負担させるケースもあります。

そのため、退去する際は、以下の点を確認しておく必要があります。

  1. 修繕する箇所をすべて書面にする
  2. 入居者負担分、貸主負担分を確定させる(貸主が一部負担する場合)
  3. 入居者負担分を敷金で相殺する。不足する場合は差額を徴求し、余った分は返還する

これらをしっかり行っていないと、今回はどこを修繕したのか分らなくなるし、どの部分の修繕にいくら負担したのか分かりません。
この辺りの項目も契約書に記載されているか確認しておくことが必要です。

●その⑧「報告書」

管理契約書を締結する場合、契約書に記載されていないことを口約束するのは絶対にやめましょう

事前に契約書の案文を送ってもらい、内容を確認したうえで追加、削除などしてもらい契約書を修正後に契約しないとあとで大きな損失を被る可能性があります。

また、管理料の対価としてやるべき作業というのは、報告があってこそ完了するものです。
「やっているか、いないかわからない」ではだめです。

掃除をすることが契約書上記載されているのであれば、いつまでに報告する旨も契約書に盛り込むべきです。



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管理理契約書の内容で注意すべき8つの点 その1|vo.239

今回は、管理契約書の内容で注意すべき点8つのうち、3つをご紹介します。知らないと損するよ!
残りの5つは次回のブログでご紹介したいと思います。


契約期間、管理料、家賃送金で気をつけること

●その①「契約期間」

1年契約の自動更新になっているものが多いはずです。

不動産会社は一度管理を結び、それを自動継続できれば安定的に手数料を確保できます。

大家さんの視点でみると、1年契約はいいとしても、「自動更新」というのはおすすめできません。
更新する場合は1か月前までに通知する、といったほうがいいでしょう。

管理は一度依頼すると、なかなか解約しにくいものです。

「自動更新だから安心」という管理会社の慢心が作業レベルの低下にもつながります。
大家さんにとっては少し手間がかかるかもしれませんが、自動更新という形はとらずに、管理業務内容をみて、「更新」または「解約」を選択できるようにしておくことをおすすめします。

●その②「管理料」

管理料は一般的に5%くらいが相場です。

管理戸数が多ければ、 3%に下げるよう交渉が出来たり、逆に少ないと高く設定されることもあるでしょう。

ここで気を付けなければいけない点は、あくまでも入居している賃料の5%ということです。
共益費やそれ以外の実費分は管理料に含まれませんので注意が必要です。
稀に空室であっても管理料を請求する会社もあります。

* * *

管理料の5%は高いのか安いのか。

また、管理料の%を余り下げすぎると、管理業者が担当者の割り当てができない水準になってしまったりして、結果としてあなたのアパート・マンションの維持管理水準が下がります。

管理業者の実態をチラリとご覧に入れましょう。

管理手数料5%ということは、1棟当たり満室賃料500万円のアパートを20棟管理し、全棟が満室になって、ようやく管理会社は年間受取手数料が500万円に到達するということです。会社を経営して社員を雇用している方ならご理解いただけると思いますが、会社は少なくとも、社員に支払う給料(会社負担分の税金や福利厚生費、社会保険料も含む)の3~4倍の売り上げを上げないと、経営に行き詰まってつぶれてしまいます。家賃や事務所経費、税金、広告費その他会社の維持管理費用に消えて行ってしまうのです。

管理会社の一般社員の年収は400万円前後と言われていますから、この管理担当社員を雇用し続けるには会社としては手数料をその給与の3~4倍、賃貸と管理専業でやっている不動産会社なら少なくとも年間1200万円以上稼ぐ必要があります。
満室賃料500万円のアパート20棟を満室にしても、全然足りませんね?50棟は必要であるし、実際には平均空室率20%の時代ですから、55~60棟は必要だということになります。

これが管理手数料5%の管理業者の実態です。値切って3%となれば、1人で担当する物件数はその分、倍近くに増えます。あなたのアパートをきめ細かく見てもらえる可能性は、だいぶ減ってしまうでしょうね。

要は、安ければいいというわけではないということです。管理業者もそこで働く社員もロボットではなく人なので。
彼らにも生活があり、飯を食わなければなりません。家族を養わなければなりません。
両立をたたいてその瞬間は得をした気になっていても、管理が手薄になり、しっぺ返しは大家であるあなたに帰ってきます。
本人たちはまじめに取り組んでいますが、1人当たりの管理物件数が多くなりすぎ、仕事が回らなくなるのですね。



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●その③「家賃送金」

不動産屋からの家賃送金日は分かっている方が多いと思いますが、土日祝日がある場合はその前日なのか、翌日なのかも確認しておく必要があります。

一般的には当月分を10日から20日の間に送金するケースが多いと思いますが、当月分を翌月末に支払うなど、あまり長すぎるのはリスクを伴います。

もしも、その管理会社が倒産してしまえば、回収できなくなることもあるのです。

* * *

最も確実に家賃を回収できる方法としては、家賃を入居者から直接自分の口座へ振込みしてもらうのが一番です。
しかし、この場合のネックは回収できないときです。
毎日自分の口座をチェックして、滞納者を管理者へ連絡して催促してもらうのが一般的ですが、口座をいちいち確認する時間がない人や、物件を多く所有している人にとっては手間になります。
それでも、その作業を自分でできるのであれば、そのほうがいいでしょう。

また、不動産屋に家賃を送金してもらう場合、どういう状態で送金されるのか契約締結前に確認してください。
それは、必ず滞納する人がいるからです。

例えば、毎月10日に送金される場合の選択肢として、以下の3つのうちどれが一番いいでしょうか?
A:滞納者がいる場合は、10日までにすべて回収して送金される。
B:期日までに回収できない場合、翌月分にまとめて送金される。
C:滞納者分は入金され次第、翌日中に送金される。

ベストはもちろんAです。

ただ、当然10日までに回収できない場合もありますから、この場合は、契約内容を「回収し次第、翌日には送金する」とするのがいいでしょう。
管理会社には事務負担が増えますが、手数料を支払っているのですからこれぐらいの作業はあって当然です。

最も確実に回収できる方法はクレジットカード会社決済を行っている管理会社に依頼し、入居条件をカード決済のみとすることです。

家賃の滞納者というのは少なくありません。滞納はごくごく普通に発生する出来事なのです。場合によっては2か月、3か月滞納して結局は夜逃げ……こんなことも現実によくあることです。

クレジットカード決済にすることで、ほぼ確実に家賃は振込みされますし、カード会社の審査に通らないと契約できないので、個人情報に問題がある人物は入居できないため、比較的良質な入居者に限られます。
ただし、この場合は直接大家さんの口座に振込みさせることはできないので、自分で口座入金を毎日確認したい、という方には向きません。

それでも、回収懸念が減りますから、この方法がとれるならぜひおすすめします。


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