2018年 5月 の投稿一覧

レンタル収納以外の不動産活用とは~アパート経営と駐車場経営の特徴~


トランクルーム大家です。個人で土地を所有している人にとって、馴染みのある不動産投資の代表はアパート経営といえるでしょう。アパート経営は賃貸住宅としての長期的な安定収入の選択肢として考えられるものですが、土地だけあったとしても資金が不足する人にとっては、建築に多額の借入金が発生し返済が問題となります。また、老朽化にともない市場の競合性が経営上の大きな課題となるのが特徴といえます。


アパート経営の特徴

建物の耐用年数を考慮し、借入期間を35年とする借入が多く、金利の条件についても影響を受けます。いかに長期での固定金利を選択できるかが重要な課題となります。長期的な経済予測が不可能なことから、住宅というベーシックな投資においても長期定的な投資リスクが発生します。

しかし、アパート経営における最大の問題は建物の老朽化に伴う市場での競合にあります。
新築のアパートの建築が次から次へと発生し、同じ賃料で顧客を集めることが困難となり、結果として賃料の低下を招き、当初計画との差異がでてくるのが実際のところです。

また、競合対策としてリフォームをするために修理費が必要となり、ますます収益が減る可能性がでてきます。
その他の問題点としては、賃貸借契約による居住権が生まれることから、居住者による様々な苦情が発生したり、トラブル当事者となる居住者を退去させる問題もでてきます。

アパート建築を土地所有者が選択する理由は税金上の問題です。 特に相続税対策でのウエイトが大きく、一番目に、相続税法上の小規模宅地の特例があります。200平方メートルまでの土地の評価額が50%減額されます。二番目に、土地は、貸家建付地として15%から40%の評価減となり、賃貸建物は、建築費総額の約40%程度の評価になります。

また、固定資産税では、居住用家屋の敷地に課せられる固定資産税は評価額が更地に比較し6分の1となり、都市計画税も3分の1となります。個人の所得税としては、減額となる可能性がでてきます。

その他のメリットとしては、アパート経営は家賃収入の絶対額があり、借金をすることなしに自己資金で建築可能であれば、老後の収入を確保する観点から選択する場合もあります。
単純利回りは10%から15%程度までが標準となります。また、小規模土地とはいうものの、収益性を狙ったアパートとなればある程度の土地面積は必要となります。


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駐車場経営の特徴


駐車場経営は何といっても投資する資金が少なく、気軽に始まられるのが特徴です。しかし、市場の競合から駐車料金の相場が固定し収益性は低いのが特徴です。市街地では違法駐車問題が厳しくなり、時間貸しの駐車場ニーズは増える側面はあるものの立地によりけりです。機械式、立体式になると建設費、メンテナンス費用がかさみます。

税金では、固定資産税、所得税の優遇措置がなく、土地としても更地の評価となるため相続税対策に有効とは言えません。
ただし、アスファルト舗装することにより、小規模宅地の特例を選択することで土地の評価が200平方メートルまで50%減額となります。
シャッター付き駐車場で店舗作業場がある場合は、貸家建付地となり相続税対策となりますが、賃貸借契約は発生します。1Fが駐車場、2Fがトランクルームなどの複合形態の場合は相続税の小規模宅地の特例の部分があります。

駐車場の選択は、短期的に、相続が発生した際の土地分割の容易さ、自己資金不足、滞納リスクが少ないなどの面倒な点が少ないのが特徴です。なお、駐車場の計画においては道路付けと地形にもよりますが、車1台当り7坪(約23平方メートル)で計算するのが一般的です。 車路も含んでおり、土地の面積を7坪で割れば駐車台数を想定可能です。

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土地や建物の条件など不動産の活用を決める条件とは


土地・建物の条件によって活用方法が決まる


トランクルーム大家です。トランクルームやレンタル倉庫などのレンタル収納に関するビジネスの不動産は、どれも小規模なものが中心となっています。小規模不動産はマンション・ビルなど従来の不動産活用においては、しっかりと事業者の収益構造に乗らなかったためあまり注目を集めてきませんでした。

レンタル収納をビジネスとして選ぶ場合、他の不動産活用に比べて新しい分野であることから、その商売の特性をここで整理しておくことにします。

土地または建築物における不動産の活用については、土地では駐車場、新規のマンション・アパート、オフィス・商業ビルなどの建築、可動性のある収納スペースの設置などとなり、既存の建築物ではリフォームやスペースの有効活用となります。
どれもその不動産のベースとなる土地・建物の条件と所有者・投資者の目的と考え方ならびに市場性により方法が決まってくるのです。

① 土地・建物の条件

土地については、形状、立地、面積、用途地域などが条件の要素となります。立地や用途地域によって建築物の種類はある程度決まってきます。また、同じ住居系でも立地、面積、用途地域、資金でマンションにするかアパートにするか変わってきます。

② 所有者・投資者における目的と考え方

所有者・投資者における不動産活用の目的には、以下のものがあります。

  • 相続税対策が必要か
  • 長期安定収入を希望か
  • 収益性を希望か
  • 経営・管理を委託したいのか
  • 借入をしてまでも投資するのか
  • 不動産の流動性、可変性を重視するのか
  • リスク分散の複合型の方法をとるのか

など多様な考え方、価値観が伴います。

③ 市場性

市場性については、賃貸住宅などの長期的な動向が検討対象となります。
日本では、今後も都市部に人口が偏る流れは続くものと推測され、住宅においても同様の現象があります。

都市におけるスペースの有効活用については、まだまだ課題が多いですが、費用の面からより低価格な費用の活用を求めて都市部郊外や地方へ市場がどういうふうに拡大していくかの市場予測が必要になります。
賃貸住宅については、高齢化から、高齢者市場でのシニアハウスなどの多様化が予測されます。


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小規模不動産の活用に関しては事業者も関心が薄く情報不足


デイベロッパー、ハウスメーカー、建設会社、信託銀行など、どれも不動産規模が大きくないと事業の収益が上がらないため、アパートに関するハウスメーカーを除いて、小規模不動産にはあまり大手企業は関心を寄せません。いわば事業者のハード的な商品が前提となっており、不動産の所有者・投資者本位ではありません。
また、新しい形態の活用方法は既存の不動産業者も対応しにくいのです。そのため、所有者および投資者自らが研究しなければありません。しかしながら、所有者のほとんどは不動産ビジネスについて知識がないため業者任せにするケースが多いのです。また、収益が低い場合でも手のかからない方法で行っているのが現状です。

小規模不動産の活用方法については以下のものがあります。

① アパート

小規模土地の所有者にとってはアパートの建築が身近に感じられる分野です。 土地を所有してない場合は資金的な面をクリアすればからマンション投資が中心となります。
住宅系の不動産は長期的な安定を図るために選択されます。

② 駐車場

手間がかからず幅広い地域で可能な立地性があります。
駐車場の種類では、上物の形態から、青空駐車場、シャッター付駐車場、立体駐車場、トランクルーム複合駐車場などがあり、利用形態から月極め、コイン式があります。

③ コインロッカー

駅や商業地周の辺、イベント施設などで検討の余地があります。立地によって左右されるビジネスです。長期利用の貸しロッカーや貸し金庫的なものもあり、レンタル収納の隣接もしくは傍流の位置にあります。

④ レンタル収納

ビル内のトランクルーム、 屋外のコンテナおよび物置、倉庫などがあります。

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2等・3等物件をレンタル収納として有効活用する


低収益の土地や建物で稼ぐために


トランクルーム大家です。駐車場やアパートがある市場で供給過多となることで、賃料相場が下がるとともに、ビル・店舗にも空き物件が増えていることから、新しい物件の活用方法が模索され、不動産投資においてもスキマ的なジャンルのビジネスが注目を浴びています。
遊休不動産については、付加価値を加えることで他の用途に変え、より収益がアップする方法を検討するか、ビル・店舗ではリフォームして付加価値を上げることが選択肢として考えられます。

また、長期的な計画を立てにくい物件については、短期事業の用途として開発するのであれば検討可能です。
特に2等物件・3等物件の活用方法として注目されているのがレンタル収納としての投資です。
では、レンタル収納ではどのような不動産が対象となるのかというと。

■ 土地

  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など
  • 地形-変形地のため駐車場や住宅にするとすれば占有面積の比率が低くなる土地など
  • 道路付け、道路幅-道路への接面幅(間口)が狭い土地や、接面している道路の幅が狭いために自動車が入るのに都合が悪い土地など
  • 住宅環境-住宅にふさわしくない、日照に問題がある土地、騒音問題のある土地など
  • 地積-土地の面積が少ない小規模地や用途により中途半端な土地など

■ 空きビル・空き店舗

  • 老朽化-中古老朽化したためにテナント撤退がある、または、物件競合のため安い賃料しか設定できない物件
  • 立地-駅からの距離があり、アパートなどの住居系には不向きの土地や、人通りや交通量が少ない土地など

■ 権利上の問題や税金対策の問題がある物件

借地契約、借家契約など権利上の制限があったり、抵当権設定のため長期契約の目途が立たない場合、相続上の問題で権利継承が未定であったり、将来的に処分の可能性があるなど流動的な状況がある場合など。

■ 大都市郊外圏・周辺地域の遊休地

手軽に出し入れ可能なレンタル収納とは異なり、事業用の分野で工具、機械・設備、材料などの置き場としてのニーズによる用途の可能性があります。

これらの物件を有効に活用したレンタル収納商売は、住居でもテナントでも賃料が高く収納スペースが少ない物件が多い日本の都市部では、安定的な需要があり堅実な付加価値策といえます。


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収納コンテナへの行政指導が強化されてきている。


既存ビルおよび店舗や新築の専用トランクルームは、建築物として建築確認後に建てられています。

しかし、収納コンテナについては、ほとんど建築確認申請をすることなく設置されている現状です。地方自治体が、収納コンテナを仮設置的な位置付けによる移動性のある動産ではなく、固定的に設置される建築物として位置付ける行政指導を強化すれば建築確認申請が必要になります。

そのため建築基準法の用途地域の建築制限から、第1種・第2種低層住宅専用地域や、原則建築物の建てられない調整区域では設置できなくなります。 既存のものについての対応方法などは地方自治体により個別に判断されると思われますが、一部コンテナの2段以上の積み重ねで地域住民から倒壊の危険性の指摘されたものや、地域の安全上問題となるものについては行政指導があると考えられます。

ただし、コンテナ収納自体に問題があるのではなく、建築物としての安全上及び地域の行政管理の問題です。建築物としての位置付けにより、建築確認申請には基礎工事が必要となってくるでしょう。

なお、倉庫業における倉庫については、用途地域としては、準住居・近隣商業・商業・準工業・工業・工業専用の各地域になります。結果として倉庫業におけるトランクルームも地域的に限定されています。また、防火地域では建築基準法による防火上の規定が加わります。

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