レンタル収納ビジネスの開業準備(2)|vol.187

トランクルーム大家です。自分で所有する物件でのビジネスをスタートさせて成功した場合、または、不動産関連のビジネスの経験がある場合などは、物件賃料を支払ってサブリースとして、レンタル収納商売に参入する選択肢があります。
サブリースでチェーン本部に参加することも一つの選択肢でありますが、自分自身が自ら経営していくことも選択可能です。
レンタル収納商売はまだまだ発展途上のビジネスであり、ビジネスチャンスの可能性を大きく持っています。


サブリース形態で自ら経営する場合

どんなビジネスでも参入する時期が重要です。市場の見通しが立ち、前例が複数できてきた今はまさに参入する絶好の機会と言えるでしょう。

どのビジネスでも同じですが、ビジネスが発展すれば、当然にそのビジネスに競合が増えていきます。そして、事業者間の競争が激化し、事業者の淘汰が始まります。
特に資本金が少なくビジネス参入するには、時期が遅いと成功への道が遠ざかります。
小さい資本での起業は発展途上の時期に参入することこそ成功への近道なのです。

発展途上期のビジネスの強化ポイントは、広報宣伝、営業です。少ない資本でビジネスを行うには、広報宣伝、営業費を下げるために、顕在化した市場、もしくは、対象が明確な市場から営業する必要があります。

事業計画も当初の計画通りにはいきません。
売上はネガティブに試算し、その場合に資金が不足しないか、資金が不足したらどうするのかも考えておく必要があります。

次に、サブリース形態でのレンタル収納ビジネスの開業準備について考えていきます。


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① 収納分野・設備形態を絞り込む

屋外型のコンテナや物置でいくのか、屋内型のトランクルームにするのかを決めます。

当初は総合的な収納事業は難しいので、特定の分野に絞る必要があります。設備価格、工事費など、設備スペース、利用者の価格相場などをリサーチします。

② 地域選定をし、物件情報を収集する

自分の住居の近くなど、地域事情に明るく、管理において対応可能な地域が適しています。
地元の不動産業者などから物件情報を収集します。

土地、ビル、店舗などにより不動産業者も得手、不得手がありますし、地域の地主とのつながりは、アパート・マンション・駐車場管理をやっている不動産管理業者が持っています。

③ 候補物件をリサーチする

資料を見て現場に行き、物件の要件と市場性を検討します。

用途地域などの地域制限、面積、建ぺい率・容積率、地形、道路付け、道路幅、価格、保証金・敷金、交通量・人通り、地域市場、周辺環境などが検討要素です。
次に物件が転貸借可能かどうかを確認する必要があります。

④ 候補物件をもとに事業計画を策定する

  • 物件によるリフォーム、整地などの整備費用 老朽ビルなどの改装費用、未使用の土地の整地、コンクリート基礎などの費用
  • 占有面積における想定した上物の配置レイアウト案
  • 面積、形状による占有面積率
  • 地域市場、周辺環境の検討
    マンションなど集合住宅の数と世帯数、半径1km・ 2kmなどの範囲での人、近隣法人事務所数などからマーケティングします。また、近隣地域に商業施設やスポーツ施設があるかなど、集客面での立地性や道路の関係をリサーチします。
  • 宣伝営業方法の検討
    ターゲット客層にどのように営業するのかを決めます。
  • ライバル調査
    既に地域に進出しているライバルがいる場合は、ライバルの収納形態、立地、スペースの広さと価格、稼働率などをリサーチします。
  • 収支計画
    売上は、ライバル状況、地域市場状況、顧客層の絞込みによる利用価格の設定、稼働率想定、設備状況により設定します。
    経費は、固定的にかかる賃料、管理費用等と、流動的な費用の管理委託費用、宣伝営業費などです。
    初期投資の設備費、 FC加盟金、コンサルティング委託費などの回収は、何年で回収できるかを利回り計算により検討します。
  • 資金計画
    無借金で始めて、自己資金でやれる範囲でやるのが賢い選択です。稼働率があがってくるのに計画より時間を要するためです。

⑤ 管理体制・システムを考える

セキュリティ、保険、鍵引渡し、契約書類作成、入金管理システム、顧客の信用把握と保証金設定の検討、滞納発生の場合の対策、悪事故対策の方法、クレーム処理対応体制などを検討します。

⑥ 事業判断と決断

リスクを最小限にし、市場の反応を見ながら増やしていく方法もあり、まずは小規模から始めていくことが大切です。

⑦ 物件交渉と契約へ

空き物件では特により有利な条件での交渉し、賃貸借契約を行います。


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レンタル収納ビジネスの開業準備(1)|vol.186

トランクルーム大家です。借り上げとは借主となる事業者が貸主である物件オーナーに対して家賃を保証する形態です。サブリース契約とも呼ばれます。オーナーはフランチャイズ本部や大手レンタル収納事業者に借り上げを打診し、対象となる事業者はふつうの不動産管理会社では集客に限界があると判断し、専門業者になります。自分では経営を行わない所有と経営の分離方式と呼ばれる形態です。
物件の判断は借り上げ事業者の意向によりますが、小規模土地ではオペレーションコストが出ない理由で断られるケースがあります。
トランクルームでは30坪以上、土地では数十坪以上が目安となります。


所有物件を借り上げ委託する場合

借り上げ契約の要点としては、以下の点があります。

  • 家賃設定-売上予測と予測からくる掛け率などによる家賃設定を行います。
  • 契約期間-標準で10年間などの期間設定を行います。
  • 水道光熱費等の負担-事業者が負担するのか、オーナーが負担するのかを明確にします。事業者が水道光熱費も含んだ費用を負担するのが一般的です。
  • 敷金、保証金の設定など-敷金、保証金、敷金、償却などを明確にしなければなりません。


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物件所有でチェーンに加盟する場合


チェーンの形態では、共通のブランドによる営業が基本となります。
よく使われる形態はフランチャイズ契約です。フランチャイズ契約と書くと長いので以下「FC」と記します。FCとはフランチャイズ契約の英語表記であるFranchise Contractの頭文字を使った表現です。

FCの場合は加盟金、ロイヤリティが発生します。

レンタル収納のビジネスの場合、所有と経営が分離して、オーナーは経営に参画することなく、本部と管理委託契約を行うことにより、集客からクレーム対応まで請け負う方式が多くみられます。

オーナーは所有物件の条件により、総合的なコンサルティング型のチェーン本部などに打診するケースが多くみられます。ビルや店舗であればトランクルームチェーン本部へ打診となります。
チェーン本部からの情報をもとに、市場性、収支予測、管理委託内容、投資条件、リスクなどを検討します。本部企業をどこにするかは、複数の中から事業実績、サポート内容などをもとに比較検討します。特に投資金額が大きければ、本部の経営母体や財務内容についても把握しておくことが必要となります。

また、集客が大きなポイントになるので、集客方法、広告宣伝、実績についても確認しておくことが必要となります。


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管理委託契約する場合


各チェーン本部では、管理委託契約によりレンタル収納全般の運営管理を行っています。
特に、集客や滞納督促などではしっかりとした体制が整備されていなければなりません。

アパートやマンションの管理委託の場合は、集客全般について不動産賃貸の不動産仲介業者による物件の情報流通システムが確立しています。
管理面においては、地元の不動産管理業者では、アパートやマンション・駐車場の物件管理の経験からできるでしょうが、レンタル収納の集客には慣れていません。

レンタル収納の流通は、各チェーン本部が独自で行っているケースがほとんどです。
多くの物件オーナーは副業としてレンタル収納ビジネスを行い、チェーン本部に管理をゆだねています。

管理委託契約を結んでいる割合は、どのチェーン本部も90%以上はあると考えられ、自主経営・管理は大変稀な場合にしか見られません。
管理委託料は売上に応じて20%などの比率で決められていますが、トランクルームビジネス自体の収益性が高く手残りが多いので、料率についてあまり気にする人はいません。オーナーとしてはしっかり集客してくれるのか、その稼働率が一番気になるところです。

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レンタル収納のマーケティング|vol.185

トランクルーム大家です。静かな成長市場であるトランクルーム市場。伸びてきているとはいえ、日本の収納市場はまだこれからです。あなたの周りにレンタル収納を利用している人はどれだけいるでしょうか。多くはないはずです、むしろ少ないのではないでしょうか。市場が活発になるのはもう少し先になることから、ビジネスに参入するには成長期の今が絶好の機会です。


需要供給のバランスと利用者の物件選択の基準


現状ではレンタル収納の店舗の設置場所も限られており、情報も決して多くありません。
そのためかなり遠距離の物件を利用している人も相当数います。

市場の拡大のためには、レンタル収納についての広告が必要です。ネット広告やマスコミなどを利用した提案営業も必要です。
集客の特徴としては、大規模マンションの近隣などの好立地店舗以外では、収納スペースがすぐ埋まるというよりは、徐々に、レンタル収納について認知していなかった人たちが口コミで利用するようになる一定の時間が必要です。
そのためには、一度に大量の区画を設置するのはリスクがあり、顕在化した市場を中心に、一定規模の収納スペースを増設していった方が確実です。 収納規模については、地域性と収納形態により異なります。

地域により必要とするスペースの大きさに差はありますが、需要と供給のバランスを考えて、あまりに大規模なものを作るとすぐには埋まらないリスクが存在することを認識しておく必要 があります。

個人利用者における物件選択の基準については、次のような点になります。
(1)距離 (2)価格 (3)設備環境
物置感覚で物の出し入れが頻繁であれば、距離が最も大きな要因となります。近隣に物件が競合してくれば、価格が次の選択要因になってきます。

価格は収納用途や広さも多様化していることから、様々な料金体系があり、安いものでは月数千円からあり、利用しやすい相場となっています。
設備環境においては、コンテナの一部に女性が使いにくい環境や、安全面での不安がある場所が指摘されていることから、主婦や女性の利用者には室内型の収納など、セキュリティ面が完備しているスペースのほうが利用しやすい点があります。
また、市場が拡大し深夜に利用する顧客が多くなれば、セキュリティに配慮しないと安全上、防犯上のリスクが発生してきます。


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サブリース形態でのレンタル収納商売


サブリースとは、地主・家主から借り上げた物件を、地主・家主の同意のもとに第三者に貸す「転貸借」のことです。毎月一定の賃料をオーナーに払う「一括借り上げ」や「空室保証」という意味ではなく、第三者から賃料を得て運営する事業形態を意味します。
レンタル収納ビジネスのチェーンのいくつかはこのサブリース形態を取り入れて店舗展開しています。
自ら不動産をすべて購入していたら資金的に多店舗展開はできません。
レンタル収納商売は、自分の資金力の範囲で、低コストの物件や、好立地の物件の賃貸が可能であれば検討できる事業です。
賃料以外のコストとしては、イニシャルコストとしての設備費と、ランニングコストとしての広告宣伝費および管理費があります。特に広告宣伝費と売上の関係が想定通りいくかどうかが大きなポイントとなります。
チェーンに加盟して集客から管理を管理委託で本部に任せる場合には、広告宣伝費、その他管理費は管理委託料に含まれる形になります。管理委託料は売上比例のため固定費にはならないメリットがあります。
サブリースではオーナーの希望により家賃保証をするケースもあります。
オーナーに満室時の売上の、標準的に7、8割を固定的に保証するといった契約を締結します。

レンタル収納商売を始めるためには、市場が未熟なうちに、立地や賃料条件などの有利なものを選択する必要があります。また、サブリースの物件契約にあたっては、賃貸借契約における使用目的として、第三者へのレンタル収納に使用することを貸主の承諾を得て明記しておかなければなりません。


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レンタル収納の商圏について|vol.184


トランクルーム大家です。今回はトランクルームの商圏について触れていきます。収納ニーズから商圏や利用客層を考えたときに、大きく次の3つに分類されます。


ファミリーや個人の商圏は半径1km~2km、法人ニーズは都心ほど高い

  1. 個人顧客層と用途
    レンタル収納を利用する人の多くは、個人においてはマンションなどの集合住宅居住層、アパート居住層、収納スペースの狭い一戸建居住層などで、居住して一定年数以上経って荷物が増えてくる家庭や、成長過程にある子供のいる家庭では、特にも収納スペースの需要が高くなります。また、物が捨てられない人たちも多く存在します。
    どちらも一般家庭の収納スペースでは収納の工夫にも限界があり、レンタル収納スペースの存在を知れば利用の可能性がぐんと広がります。
    またゴルフなどのスポーツや趣味の保管品も増えており、持ち運びの面倒な点から、スポーツなどをする場所が決まっていれば、場所の近くなどでの収納需要が発生します。
    レンタル収納スペース事業を行う押入れ産業では、利用者の6割が個人で、個人の利用目的のでは、家庭収納が42%、引越し時家財一時保管が18%、増改築時家財一時保管が10%、海外転居による家財一時保管が7%となっています。
    また、収納の新分野としては、次のような分野があります。

    • 高級バイク‐傷つけられるのを防ぐボックスタイプのもの
    • 着物、毛皮、高級衣服
    • ピアノ
    • ワインセラー
    • 書籍
    • 趣味スポーツ道具

    収納保管を加えた新たな販売手段として、サーフィンなどで海の近くの販売店が道具を預かったり、ワイン酒店が大口顧客のためにワインセラーで預かったりする方法です。
    また、楽器スタジオが楽器を預かったり、ゴルフ場がゴルフ道具を預かるなどがみられます。

    特殊な事例では、老人ホームなどの施設入所者や高齢者家庭において、貸し金庫で預かりにくい思い出の品などです。後見人制度などでの管理者が利用する場合もあるでしょう。家族に秘密に郵便の受け取りがしたいというニーズで利用する場合もあります。

  2. ファミリーユースの商圏および人口密度
    デイリーに物を出し入れする距離は半径1km程度が基本で、郊外圏の車で来る方でも半径2km程度と考えるのが基本となります。特に主婦層では一般的に自転車や徒歩で移動できる距離が商圏となります。また、深夜などの時間帯は当然需要が少なくなります。
  3. 法人顧客層と用途
    法人市場については、東京以外の地方都市ではまだまだ発展途上の段階にあります。
    大阪、名古屋などの大都市でも今後発展する可能性は十分にあります。
    特に、事務所の賃料が高い地域では、法人で書類保管などのニーズが広範に顕在化してきているからです。
    また、資材や道具の置き場所としての需要もあります。建設業者を中心に利用が見込まれます。

    さらには、専門倉庫に預けるほど大量ではなく、頻繁に取り出したい次のようなジャンルがあります。

    • 事務所-書類、印刷物、資料、什器、中古事務機など
    • 店舗-チラシ、のぼりなどの販促材料、小口在庫品、材料、道具、包装材、什器など
    • 工事店-資材、工具など
    • 医院-カルテなど
    • 設計事務所-電子化前の図面など
    • 学習塾-パンフレット、教材、演習問題、受験資料など
    • 不動産業-ちらし、看板、のぼり、印刷物など

    収納物によりレンタル収納の使い方は変わってきますが、事務所の賃料が高い地域では、より賃料の安い場所での収納需要があることは言うまでもありません。

    また、最近ではより専門的な保管が必要な特化した市場が生まれてきています。夜間休日でも出し入れできる貸し金庫型のもの、厳重な管理が必要な個人情報などです。


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「トランクルーム」業の開業までの流れとは|vol.183

トランクルーム大家です。前回のブログでは「トランクルーム」を倉庫業の観点から書くとともに、「トランクルーム」には倉庫業者が実施しているものと不動産賃貸業者が実施しているものの二種類あること、前者は国土交通省で定める「倉庫業法」にその内容が定められていることも書きました。

よって、倉庫業者は「さあ、トランクルーム業を始めるぞ!」と思って、すぐにできるものではありません。国への登録が必要なのです。


「トランクルーム」業を国に登録する際の流れ

倉庫業者の「トランクルーム」を利用するにあたっては4つのポイントがあります。
登録には、「施設、設備の構造基準」「倉庫管理主任者の配置」など、登録を受けるため必要な条件が定められています。

  1. 預ける物品の内容を倉庫業者に正しく伝える
    倉庫業者はお客様からの情報をもとに、物品の特性に応じた「トランクルーム」施設や保管方法を選択します。
  2. 料金の内容について確認する
    各々の倉庫業者は「トランクルーム」料金を独自に定めて、国土交通大臣に届け出るとともに、それを窓口に掲げています。掲げて周知するルールになっていますので、必ず確認しましょう。
    なお、お客様の自宅等から物品を「トランクルーム」に運ぶ場合やトランクルームからご自宅等にお届けする場合には、別途運送料金が必要になります。
  3. 保険の内容について確認する
    倉庫業者の「トランクルーム」では、保管中の物品に火災保険が付保されます。また、業者によっては、多くの場合、き損、盗難などによる被害もあわせてカバーする拡張担保特約が付保されます。保険でカバーされる内容や金額については、倉庫業者
    に確認しましょう。
  4. 契約内容を確認する
    倉庫業者の窓口には、必ずお客様との契約内容を定めた約款が掲げられています。

 


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開業までに必要なさまざまな手続き


倉庫業の登録を完了するには、収納庫である倉庫自体の完了検査済証の提出か完了検査を受ける必要があります。
完了検査済証が提出できない場合には、原則として完了検査を受ける必要があります。

しかし、建築から長期間経過してから改めて倉庫業登録を考える方もおります。その場合、建物が過去既に完成してしまっており、別用途で完了検査を済ませている場合や、そもそも完了検査の実施が義務付けられていない時代に建築された建物であれば完了検査自体が行われていなかったなどの理由から、完了検査を受けることができない場合もあります。

このような場合には、一級建築士に証明書の作成を依頼する必要があります。
証明書には、「倉庫業登録を申請する建物」と「建築確認申請を受けた建物」に相違がない旨、記載してもらわなければなりません。
担当官によっては、確認表による一級建築士の証明のみ受け付ける場合もあります。

倉庫系の建築物では物品を大量に収納していることから、空気の滞留(とどこおること)が起きやすい物件があり、火災等発生の際の大規模化の原因となりやすい場合がありまして、「平均熱還流率計算書」の作成と提出を求められることがあります。

なお、建築確認証などで耐火構造等が証明できる場合には「平均熱還流率計算書」は必要ありません。平面図等で建具関係の位置、規格を表現できれば、建具表・建具キープランを添付する必要はありません。しかし、申請時の担当官のチェックしやすさを考えると、添付しておいたほうが無難でしょう。

倉庫業に基づくトランクルームでは、営業時間外の警備についても考慮が必要です。

24時間年中無休で営業を行っている倉庫であれば、警備の必要はありません。誰かが必ず設備敷地内にいるわけですから、その方が見張っている状態であるとみなされるからです。
一方で、営業時間が定められている倉庫についてはセコム等の機械警備または巡回警備員による警備の必要があります。
この要件を満たさない場合には登録することができないというのが国土交通省の見解です。

倉庫を警備保障会社の機械警備で行っている場合は、警備状況説明書に以下のように記載するといいでしょう。
<例>営業時間外:○○警備保障株式会社との警備委託契約により、警備業法第2条第5項で定める機械警備を行う。(17:30~18:00及び休日)

実際に24時間年中無休で営業を行っている場合に必要な添付書類は、営業時間を確認できるパンフレットおよび申立書を原則として添付します。
申請先が支局宛に申請する場合には、決済権者である 本局の局長宛で記載します。申請書類の宣誓書には実印でも認印でかまいません。申請する書類は正本のみに押印し、副本等は コピーでもOKです。また、監査役も宣誓書が必要となります。監査役はその倉庫会社の経営活動全般に対し滞りなく業務が執行されているか否かを見ておく義務があるからです。


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「国土交通省のトランクルーム認定制度」とは|vol.182


トランクルーム大家です。前回のブログで国土交通省が定める倉庫業の規定について触れましたが、今回は「トランクルーム」を倉庫業の観点から書いていきます。

2003年4月に「倉庫業法」が改正され、倉庫業における「トランクルーム」の内容が法律で正式に定義されました。これと別に不動産賃貸業における「トランクルーム」もありまして、日本におけるトランクルームという用語は2つの意味、倉庫業としてのトランクルームと不動産賃貸業としてのトランクルームがあるので、ややこしいです。ここでは倉庫業におけるトランクルームの話を書きます。倉庫業法の改正の結果、倉庫業における「トランクルーム」を行うためには建物・設備等のハード面と管理・運営のソフト面等の諸要件を整備することが義務づけられました。

近年、トランクルームの利用者は増える一方ですが、一部において劣悪な環境で保管業務を行う悪質業者と利用者の開でトラブルが頻発してきました。
さらに、トランクルーム需要増に伴いトラブルも増加してきたため、利用者保護の観点からトラブル防止のために、国土交通省は倉庫業におけるトランクルームにおいては「標準トランクルームサービス約款」や「優良トランクル ―ム認定制度」等を設けました。つまり、「標準トランクルームサービス約款」と「優良トランクルーム認定制度」を掲げているトランクルームは、倉庫業としてのトランクルームということになり、ここが不動産賃貸業におけるトランクルームとの一番大きな見た目上の違いになっています。


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倉庫業におけるトランクルーム認定制度の要件とは

倉庫業におけるトランクルームは、同じ面積を借りようとした場合の賃料は、同じ地域に所在する類似建物グレードの不動産賃貸業のトランクルームよりも割高であることが多いです。それは、倉庫業におけるトランクルームに課された要件が大変厳しいからでもあります。以下にその要件を記載していますが、ざっと眺めるだけでも高くなる理由がわかると思います。

国土交通省では、倉庫業者の申請に基づき「優良トランクルーム」の認定を与えています。 「優良トランクルーム」事業者は窓口、パンフレットなどにそれと分かるマークを掲げることができます。マーク下には認定された性能が記載されています。性能には、「定温」「定湿」「防塵」「防虫」「防滋」「常温・常湿」があります。「優良トランクルーム」として認定されるには、以下のような条件を満たさなければなりません。

  • 倉庫業の登録をしていること
    倉庫業を営むには倉庫業法(Warehousing Business Act.)という法律に従う必要があります。
    余談ですが、この記事を書いている時点では英語訳は国土交通省から提供されていないので、この国際化時代にじつにドメスティック(domestic=内向きな、国内限定の)法律であります。

    倉庫業者として登録を認めてもらうには、倉庫の施設や設備などの構造基準や倉庫管理主任者の配置など、一定の基準を満たしていなければなりません。

    国土交通省に登録された倉庫業者による「トランクルームサービス」は、品物に対する保管責任を有するため、「トランクルームサービス寄託約款」に基づき、預け入れ開始より出庫指示まで一貫して責任を持って保管・管理しなければなりません。類似サービスを行う業者では保管責任がないため、責任のあるサービスを受けられない場合があります。

  • 「トランクルームサービス寄託約款」が決められていること
    「トランクルーム」利用者の保護のための利用契約「トランクルームサービス寄託約款」が定められ、利用者と保管業者の間でのトラブル防止・解決の方法が明確化されています。国が定めた「トランクルーム」と類似サービスを行う業者の場合、トラブル等の際に、業者に有利な契約形態となる場合があります。不動産賃貸業のトランクルームでは、利用契約は業者が各自設定しており、統一契約書のようなものは存在していません。
  • 保管場所及び保管方法が明確であること
    倉庫の場所や名称、保管方法を明示していることが条件です。どこでどのように保管するかを提示します。
    倉庫業者のトランクルームは「物品を預かる」です。これに対し、不動産賃貸業のトランクルームは「物品を保管する場所を貸し出す」サービスなので保管責任がなく、預けた品物の置き場所や状態について関知しない、または明確でない場合があります。
  • 保管性能が明確であること
    空調・コンテナ・定温・定湿・防塵・防火・セキュリティなど、倉庫内でどのように保管・管理されているかを提示して保管性能を明確にする必要があります。不動産賃貸業のトランクルームの場合、置き場所の環境について、業者によっては関知しない、または明確でない場合があります。
  • 相談窓口があり、担当者が常駐していること
    「トランクルーム」を利用するにあたって、各種の相談・トラブル発生時の他、保管期間中の入出庫、入れ替え、手入れの指示など、確実に連絡を取れる状況にしておく必要があります。不動産賃貸業のトランクルームの場合、置き場所に担当者が常駐していない場合があるたえm(むしろ担当者非常駐のトランクルームが大半)、連絡や相談が取りにくい場合があります。
    以上のような要件をクリアすることにより、国土交通省から「優良トランクルーム」の認定を受けることができます。


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倉庫業と倉庫業上の「トランクルーム」について|vol.181


国土交通省が定める倉庫業の規定とは



トランクルーム大家です。国土交通省の規定によると、倉庫業とは「寄託を受けた物品を倉庫における保管を行う営業」を言います。
「物品を倉庫における保管を行う営業」とは、当該物品の滅失、致損を防ぎ、寄託された時点の状態を維持して保管しておくことに対して、対価を得る営業であるとされています。
つまり、スペースだけ提供するガレージや貸し倉庫等は倉庫業には含まれないわけです。また、自社所有の物品を保管するための倉庫も倉庫業には含まれませんし、運送業等の一時保管も倉庫業には含まれません。

倉庫の種類についてはいくつかの分け方があります。まず経営の様態によって分類すると、自家用倉庫、営業倉庫、農業倉庫、協同組合倉庫に大別されます。
そのうち営業倉庫は、倉庫業法による登録を受けた倉庫業者が他人から物品を預かって保管する倉庫であり、普通倉庫、冷蔵倉庫、水面倉庫、トランクルームなどに分けられます。

また、立地状況による分け方もあります。その分類は貿易品が 主体となる港湾倉庫、生産地における物資の集積保管や工場など隣接する内陸倉庫(生産地倉庫)、一般的に港湾地帯を除く都市にある都市倉庫(消費地倉庫)になります。

物流センターや配送センターは、メーカー、卸売業者などから荷受けし、積み替え、仕分け、保管、流通加工、情報処理サービスなどを行い、ユーザーに配送するための物流施設で、これらは倉庫業を営む倉庫であれば営業倉庫であり、メーカー、卸売業者自らの製品・商品を保管する自社倉庫であれば自家用倉庫となります。


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倉庫の種類とは



法律によると、倉庫業はその保管する物品及び保管方法により倉庫の種類が定められています。

[1類倉庫] 普通倉庫と言われ、1類倉庫は冷蔵倉庫友び危険物倉庫で保管する物品以外で、 屋内に保管することができるすべての物品を保管することができます。粉状、液状の物品、危険物及び高度ガス、10℃以下保管の物品を除いたすべての物品の保管が可能です。

[2類倉庫] 普通倉庫と言われ、1類倉庫より求められる構造基準が少なく、防火・耐火性能 が不要です。麦、野菜、果実、セメン卜、肥料、石綿などが保管できます。

[3類倉庫] 普通倉庫と言われ、1類倉庫及び2類倉庫より求められる構造基準が少なく、防 火・耐火性能及び防湿性能等が不要です。板ガラス、タイル、鉄材、鋼板、地金などが保管できます。

[4類倉庫] 野積倉庫のことを言います。柵や堀で囲まれた野積上で鉱物・材木・自動車等を 保管することができます。防火、耐火、防湿、遮熱性能は不要です。

[5類倉庫] 水面倉庫のことを言います。柵や堀で囲まれた水面上の保管場所で原木等を保管 することができます。

[6類倉庫] 貯蔵槽倉庫のことを言います。サイロやタンク等で穀物類や液状貨物の保管をす ることができます。

[7類倉庫] 危険品倉庫のことを言います。化学薬品や石油・高圧ガス等の危険品を保管する ことができます。通常、建屋やタンクで危険物を保管します。なお、保管する物品によって倉庫業法以外にも消防法・高圧ガス保安法等の法律の規定を満たしている必要があります。

[8類倉庫] 冷蔵倉庫のことを言います。食肉や水産物、冷凍食品等、10 ℃以下で保管することが要求される貨物を保管することができます。

[9類倉庫] トランクルームのことを言います。 1類~8類のどの倉庫でも行うことができ、 個人の財産や法人の商品でない物品を保管することができます。平成14年施行の倉庫業法により、トランクルーム認定制度が設けられました。

[10類倉庫] 特別の倉庫のことを言います。災害の救助や公共の福祉を維持するための物品を保管することができます。


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トランクルーム市場とは ~倉庫や土地の有効活用というレベルから、より一層高品質なサービスへ~|vol.180

トランクルーム大家です。レンタル収納スペース、文書保管のサービスが順調に推移していることもあり、一般的なレンタルおよび倉庫業のトランクルームの市場規模は次第に拡大してきました。ライフスタイルの変化や都心へのマンション回帰を受けて、消費者ニーズは広がる一方です。

実は「トランクルーム」という呼称は和製英語です。トランクルームの発祥の歴史をさかのぼると1931年頃にまでさかのぼります。その名付け親は倉庫業首位の三菱倉庫でした。
当時、同社は東京都・日本橋にある本店を竣工しましたが、その翌日からトランクルームを新事業としてスタートし、当初から一般庶民を対象にしていたそうです。


ライフスタイルの変化などを受けて広がる消費者ニーズ

1955年以降、同業他社がこの新業態に次々に参入してきましたが、三菱倉庫が「トランクルーム」を商標登録していなかったこともあり、トランクルームという名称は次第に普及していきました。各社は徐々に取り扱い品目を広げ、一般家庭の家財を保管するようになりました。


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先発企業の業績は順調に推移


三菱倉庫では法人・消費者向け合わせてトランクルーム事業を全国規模で提供しています。同社の人気商品は「シーズンパック」で、スーツ20着程度を収納できるトランクルームです。 3か月の保管科にケースや集配料などを合わせて8,400円程度の料金で済むことが人気の要因のようです。

倉庫業大手の寺田倉庫は、東京都と神奈川県でトランクルームを集中展開して、倉庫業界だけでなく、消費者の認知度もズパ抜けて高い会社です。
当社は1973年にトランクルーム事業を開始し、映像や音楽が収録されたフィルムやビデオテー プを手がけて放送業界の法人ニーズを開拓しました。
中でも注目に値するのがワインの保管業務です。 ワインに適した保存環境を追求したワインセラーは、充実した設備と徹底した溢湿度管理で長期熟成に最適で、その保管技術の高さは他社より一歩も二歩も抜きん出ています。

他には、出し入れ自由の収納スペース「ミニストレージ」や引越し時に便利な「テラコン」、ハンガーパック、ほんパック、人形保管、貴重品ロッカー、マイ金庫などのレンタルスペースを顧客ニーズに合わせて取り揃えています。


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様々な業種からの参入も相次ぐ



大手電鉄会社もこのビジネスチャンスを捉えています。電鉄系会社は、線路の高架下にある自社スペースの有効活用として、レンタル収納スペース事業に目をつけ事業展開しています。

丸八倉庫は「webトランク」サービスを展開しています。
従来のトランクルームは、利用者が車で倉庫へ荷物を運び、必要になったら取りに行くという仕組みのため、「引越し」のイメージが強く残っていました。そこで、タンスに収納するのと同じ感覚で倉庫に預けるサービスを検討し、情報技術(IT)をフル活用しながら利便性の高い商品を開発しました。そしれが「webトランク」サービスです。 利用者がwebで注文すると、保管ケースが宅配便で到着し、そこに荷物を入れて引き取り依頼を送るという仕組みで、配送日時の指定も可能です。
急に荷物が必要になれば、翌日配達にも応じてくれます。
利用者はweトランク専用のホームぺージに、保管した荷物をデジタル画像で登録すればいつでも確認できます。基本的にインターネットを利用したサービスなので、北海道から沖縄まで全国に顧客を持つことが可能です。

ひと口にトランクルームと言っても、最近では文書保管やレンタル収納スペースが加わり、さまざまなタイプのサービスが商品化されてきました。利用者数が伸びるにつれ、一部でトラブルが発生し、市場全体からみると発展を阻害する要因はまだまだたくさん潜んでいます。

もはや倉庫や土地の有効活用というレベルではなく、いかにして消費者への浸透度を高めながら信頼を獲得するかがこの業態の最大のテーマとなりつつあります。市場競争はますます激しくなっており、より一層高品質なサービスが求められることになります。

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~レンタル収納とはどんな商売なのか(4)~|vol.179


トランクルーム大家です。「トランクルーム投資とは」についての第3回目です。今回もトランクルームの基礎に触れていきます。
みなさん、「空きスペース」が増加傾向にあるのはご存知ですか?
レンタル収納商売は、いわば空きスペースを賃貸するビジネスです。全国的にみると空きスペースは年々増加してきており、今後も増加する傾向にあります。


収納スペースマーケットが拡大する理由とは~マンション住まいには家財道具の一時預け先が不可欠になってきている.~


長期的には少子化による人口の減少により、住宅・土地に空きスペースが増えてきつつあります。たとえば、地方の一戸建て住宅地は高齢化が進み、より便利な都心部のマンションに移転したり、子どもたちが都心部で暮らしているため、独り暮らしの親が老人ホームに入居して自宅が空き屋になるケースも増えています。
団塊世代の親たちはすでに90歳を超え、その子どもたちも65歳~70歳に達しました。核家族により 同居する世帯が減少し、親たちが所有している住居や土地が空きスペース化してきでいるのです。この傾向は、今後ますます顕著になることが予測されます。

中短期的には、金融機関が抱え込んだ土地・建物などの不良債権を放出することで、当然空きスペースが増えます。こうした空きスペースを活用するビジネスとしてレンタル収納が有望業種として注目されているのです。



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モノが増え過ぎて置き場所に困っているのが実情


都心部のマンションで暮らす人たちやオフィスは、モノが増え過ぎて置き場所に困っているのが実情です。庭付きの一戸建てに住んでいれば、地下室をつくったりプレハブ物置にモノを置くこともできますが、集合住宅となればそうもいきません。
また、最近の賃貸マンションの中には、家具や電化製品が備え付けられている物件も増えてきました。
引越し先にこうした物品が備え付けられているとなると、現在所有しているものが重複してしまいますから、捨てられない家具などはどこかに預けるしかなくなります。

前回のブログでも触れましたが、要らない、使わないと思っても捨てられない人が多いのです。
そして、フィギュアやプラモデルなどコレクションを趣味にしている方が増えてきています。ディスプレイとして飾るものは自宅に置きますが、そのスペースに本来置くであろう他の日用品や、スニーカーをコレクションとしている方などはそのコレクションの一部を、自宅以外の別の場所に保管するしかないのです。
あなたにも当てはまることがあるのではないでしょうか?

老夫婦2人で住んでいる広い自宅を他人に賃貸し、適正な広さの都心部のマンションに一時転居することも多くなりそうです。こうしたケースが多くなると、家財道具の一時預け先としてレンタル収納の需要が増えることになります。


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家財道具の一時預け先としてレンタル収納の需要が増える


マンション建設ラッシュが続いたこともあり、家財道具の置き場所としてレンタル収納のニーズも高まってきました。
最近になってトランクルームがあらかじめ備えられているマンションも建設されてきていますが、その広さは決して保管ニーズを十分に満たすものではありません。
まして、10年以上前に建設されたマンションにはトランクルームが付いていないものがほとんどです。

都市部にオフィスを構える企業などでも、賃貸料の高いオフィスを有効活用するため、増える一方の書類や販促商材、イベントや歳時記にしか使用しない一時品を保管費用が比較的安いトランクルームに移すところが増えてきています。

レンタル収納という業態はPR次第で、まだまだ成長する可能性を秘めていると言えます。

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~レンタル収納とはどんな商売なのか(3)~|vol.178


トランクルーム大家です。前回のブログから「トランクルーム投資とは」について書いています。今回はその2回目です。

レンタル収納の形態は、スペース、箱としての設備、そして、収納物により各種の形態が生まれてきています。また現在の形態も発展途上であり、今後も新しい保管・収納ニーズが開発されてくるでしょう。


レンタル収納の形態~ワンルームか収納ボックスタイプまでさまざまな形態がある~

倉庫業法によらない一般的なレンタルは契約形態としては基本的に賃貸借契約になります。他の一般的なスペースのレンタルと同様、保管物に対する管理責任は負いません。異なるのは倉庫業者による倉庫業法の規定のある保管場所の提供の場合で、「寄託」契約となり、保管物に対する管理責任を負います。

なお、現在あるレンタル収納の形態を整理すると次のようなものになります。

形態① 「トランクルーム」

建物の室内をパーテーションで区切りスペースを小割にして使用するタイプ。事務所ビルのワンフロアーを使用するものが多く、物件のない郊外圏ではアパート型の専用物件を新築する場合もあります。部屋というよりは箱に近い小口のスペースのものも都心では増えています。

形態② 「倉庫業者の認定トランクルーム」

通常倉庫内のコンテナなどを使用し、民法による「寄託」契約に基づき、預け入れの開始から出庫まで、品物に対する保管責任を負います。有人管理が必要で倉庫管理責任者の配置や、空調・定温・定湿・防火などの設備基準を満たしている必要があります。

形態③ 「レンタル倉庫」

空き店舗、ビル1階などを使用し、倉庫業法に基づかない業務用の道具・工具・小口在庫の収納用 途に使われるもので、トランクルームよりも面積の広い小割スペースで提供されます。倉庫業法に基づかない特徴として、24時間出し入れ自由、無入管理などの点があります。

形態④ 「貸しコンテナ」

遊休土地の活用で注目され、屋外にコンテナを設置し、コンテナごと、もしくは、コンテナ内を小割して使用するタイプ。

形態⑤ 「貸し物置」

駐車場との併用などの小規模空きスペースの活用として注目され、既存の物置の活用のため設備のローコスト、少スペースが特徴。

形態⑥ 「バイクボックス」

高級バイク志向のマニア層が増え、高級自動車と同様保管に対する欲求や盗難防止ニーズが都会を 中心に生まれてきています。屋外専用ボックスを使用するタイプ。駐車場との併用タイプもあります。

形態⑦  「駐車場・トランクルームなどの複合型」

1F駐車場、2Fトランクルームなどの複合型の施設で、道路付けのよさが条件です。また、1F店舗、2Fトランクルームなどのタイプも複合型ではあります。

形態⑧「コインロッカー」

大型のコインロッカータイプも短期収納スペースになります。


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レンタル収納の利用者と預かり物~個人は衣類や季節ものが中心で、企業はカタログ・書類や在庫商品など~



どんな人がレンタル収納を利用し、どういった物品を預けているのでしょうか。レンタル収納を利用するのは「個人」と「法人(事業所)」の2つに大きく分けられます。

「個人が預ける物品」とは?

衣類・家具・家電・書籍・スポーツ用品・レジャー用品・カー用品など。衣類がクローゼットに入りきらなくなったり、衣替えの季節になると衣類の保管場所に困る人が結構います。
また、季節物の雛人形や端午の節句に飾った兜や鯉のぼり、スキーやスノーボード、キャンプ用品などは年中使用するものではないので、自宅に置いていても邪魔なものです。あるいは不要になったけども捨てたくない家具・家電の置き場所に困っている人もいます。 コレクションしたものが、いつの間にか増えてしまい、部屋が狭くなってしまった家に置ききれなくなった人も多いことでしょう。増改築の際や引越し時には、一時的に家財道具を預ける場所が必要になります。
こうして考えてみると、家の中には捨てられない物品がたくさんあり、その置き場としてレンタル収納が格好のスペースになります。庭が広く、物置を設置できる家ならば荷物の置き場所に因ることはないでしょうが、都心部のマンション生活ではそうもいきません。そうした意味からも、今後レンタル収納を利用する人たちは増えるのではないでしょうか。

「企業が預ける物品」とは?

カタログ・書類、店舗の在庫や商品ストックなどが中心です。
ペーパーレスが進みつつあるとは言っても、事業を行っていく上ではさまざまな書類が必要不可欠です。それも年々増え続けていくのがオフィスの書類です。 オフィスには処分できない保管データや古い資料、製品サンプルや販促ツール、備品が次第にあふれています。また、ディスプレイや催し物の備品など、たまにしか使用しないものがたくさんあります。これらの物品がオフィスにあふれて余分なスペースを取られてしまうのは実に困った問題です。
こうした際に利用したいのがレンタル収納でしょう。オフィスに入りきれなくなったものや普段あまり使用しない資材など預け、必要なときに出し入れすれば、オフィスはすっきりと片付き、効率的に仕事をすることができます。


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