【注意!】マイクロソフトを騙る不思議なメールが来た|vol.174

トランクルーム大家です。マイクロソフトを騙る不思議なメールが来ました。調べてみたところ詐欺メールの一種で、Office系商品を使っている場合にマイクロソフト・アカウント情報を抜き出そうとしているようです。見た目、色使い、フォントの種類や大きさまでマイクロソフトのデザインをまねていたので、うっかり騙されそうになりました。


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マイクロソフト社で運営しているWEBサイトがありまして、そこと「デザインがそっくり」なメールが届きます。文面をよく読むと日本人が書いた文章にしてはやや不自然なのですが、忙しい時に流し読みするとうっかり引っ掛かりそうな文面です。こんなメールです。

対処方法としては、触らぬ神に祟りなし、というか、クリックしないことが一番です。詳しくは以下のページに記載されています。

不動産の記事ではないので、トランクルーム会社の子会社で検索エンジン対策や集客システムの開発運用を手掛けている会社があるので、そちらのブログに載せておきました。うちのエンジニアはウクライナ人、ブルネイ人、日本人、ベトナム人など国際色豊かな割にはあまり露出させてこなかったので、新しくブログを作ることにしたのですが、まさか1記事目がこれとは。。。。

ご参考ください。【注意喚起】Microsoftアカウントの不審なサインイン


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ビル経営管理士の資格証明書が届いた|vol.173

トランクルーム大家です。今日の記事は初心者素人の方向けの記事ではないかもしれず、難しかったらごめんなさい。「あの」ビル経営管理士試験に合格し、経歴審査にも合格し、資格証明書が届きました。こちらがビル経営管理士資格証明書の写真です(偽造防止のため、印影等はぼかしてあります)。

ビル経営管理士とは?

ビル経営管理の公的な専門資格です。
国土交通省や金融庁へ不動産ファンド免許を申請する際の資格者の要件にも認められている、投資不動産業界でもプロの方々しか知らない資格です。

さらに、この試験、試験に受かっただけでは資格証明書は交付されないのです。

不動産投資業界歴や実際に商業ビルや貸店舗などの企画運営業務をビルオーナーとして、またはビル管理会社の人間として複数年経験していることを証明できないと交付されない仕組みになっています。「できているふり」「やっているふり」で不動産売ってしまったら連絡できなくしてサヨウナラ、という不動産屋や不動産営業マンがよくいますが、この種の不動産屋だと売買仲介の経験しかないので、この資格を取得できません。

一般の宅建業者さん、投資不動産業者さんはお持ちの方はほとんどいらっしゃらないと思います。国土交通省のホームページにあるビル経営管理士の資料(後出7ページ)によると、資格者の9割以上が旧財閥系不動産会社、金融機関(都銀、信託銀行等)などのいわゆるちゃんとした大企業さんでして、私の経営している会社のようなトランクルーム専業企業経営者がこの種の資格を取得するというのは、かなり珍しいのではないかと考えられます。

プロ向けの資格ですので、素人の方が興味本位で取りに行くと後悔する資格でもあります。なぜなら、自学自習と講習、課題論文の提出を経て資格試験を受験する必要がありまして、まず自学自習のところで心が折れます。届いたテキストがなんとテキストページ総数2700ページ(!)、7巻セットだったのです。電話帳が7冊来たような感じでした。こちらが7巻セットであります。


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わたしは宅建士の勉強の時は、LECのテキスト「権利関係(民法、借地借家法などの法律関係)」「宅建業法(宅地建物取引業法)」「法令上の制限・税・その他」の3冊を基準として、各対応分野の過去問題集(LECの「でる順」)を順番に解いていき、不正解な問題、たまたま正解だったけれど理解があいまいだと感じている問題の理解と知識の暗記のためにこの3冊のテキストを使用しました。テキスト3冊の総ページ数は700ページくらいだったと記憶しています。さらにLECのテキストは変形B5版でしたがビル経営管理士のテキストは一回り大きいA4版です。LECのテキストと同じ大きさで活字を組みなおしたら、4000ページくらいになってしまいそうです。

私の本棚にまだ鎮座しているテキストたち。

さらに受講料が12万5千円(!)、集合研修が1万円ほど、受験料が3万円ほど。個人の方が趣味で取得するには高いですよね。実際のところ受験者の大半は大手・超大手の不動産会社や不動産証券化系のファンドを組成している金融機関や不動産ファンドの皆さんでした。

さらに試験に合格しても、ビル経営管理士を名乗ることができないというのがこの資格の難しいところであります。経歴審査があり、原則として「商業用ビル総床面積1000平米以上のものの企画運営業務を複数年おこなった経験」が必要であるためです。単に賃貸の客付をしているだけ、売買の仲介をしているだけですと、経験者として認められません。

世間の宅建業者さんですと売買仲介をしているだけ、賃貸仲介をしているだけですので、大枚はたいて受講し受験し運良く受かったとしても、実務経験面で不足していると登録が許可されない資格なのです。ただの勉強好きな方だと、お金の払い損になってしまうのかもしれませんね。

ビル経営管理士とは何をする資格?

さて、不動産の資格といえば宅地建物取引士、略して宅建士が有名です。宅建士は不動産の売買を媒介する(一般用語ですと「仲介する」)行為を許可してもらうための資格といえます。では、このビル経営管理士は何をする資格なのでしょう。

資格管理団体である一般財団法人 日本ビルヂング経営センターによりますと、以下の説明がされています。

  • 国土交通大臣登録証明事業として行っている公的資格。国土交通大臣認定資格であり、上級宅建士向けの資格として知られる不動産コンサルティング技能登録者、不動産証券化協会認定マスターと同様の資格として位置づけられている
  • ビル経営に関する企画・立案から賃貸営業および管理・運営にいたるまで、ビル経営管理のスペシャリストとして必要な知識と経験を有する者に与えられる資格
  • 以下の不動産運用のプロとしての営業免許申請時に要因として人員を配置していることを求められている資格
    • 不動産特定共同事業法の業務管理者の要件
    • 総合不動産投資顧問業登録の人的要件
    • 金融商品取引法の不動産関連特定投資運用業登録の要件

また、ビル経営管理士の資格の説明については国土交通省のビル経営管理士資格についてのPRページも存在しており公的な性格の強い資格といえます。

なお、俗にビル管、ビル管理技術者、ビル管理士などと呼ばれる建築物環境衛生管理技術者とビル経営管理士が混同されることがありますが、ビル管は建物としてのビル自体のメンテナンス関連知識を問う資格であり、ビル経営管理士とは別の資格です。

投資不動産業界のプレーヤーたち

投資不動産業界のプレーヤーを大きく分けると、以下のようになります。

  • 【オーナー】所有者ともいう。地主、投資家、不動産保有法人の株主など。
  • 【AM】エーエムと読む。AMは英語の「アセット・マネジメント」(Asset Management)の略。投資家から預かった資金を利益最大化のために最も有効な資産配分となるよう尽力する。
  • 【PM(広義の)】ピーエムと読む。PMは英語の「プロパティ・マネジメント」(Property Management)の略。AMが選定しオーナーが購入した投資対象不動産の管理運用を行う。個別ビル・店舗等の管理運用状況をAMと共に(またはAM経由で)オーナーに報告する。業務が多岐にわたるため、資金運用に専念したいAMはPMに以下の業者のとりまとめも併せて依頼することが多い。
    • 〖狭義ののPM〗プロパティ・マネジメントメンテナンス・清掃・警備会社等と連携しビル管理の日常業務を遂行する。
    • 〖LM〗エルエムと読む。LMはリーシング・マネジメント(Leasing Management)の略。世に数多ある外部仲介会社と連携し、入居付けと契約更新タイミングを見ながら賃料アップに尽力する。
    • 〖CM〗シーエムとよむ。CMはコンストラクション・マネジメント(Construction Management)の略施工業者・設計事務所等と連携し、物件価値の維持向上に尽力する。

ビル経営管理士の専門とする範疇は、上記分類における【広義のPM】業務です。では、広義のPMが取りまとめ役として指揮棒を振る必要がある「狭義のPM」「LM」「CM」は、何をしているのでしょうか。

〖狭義のプロパティ・マネジメント(PM)〗の仕事とは

大きく分けて以下の3分野です。中項目としては以下の項目があります。

  1. 管理業務の統括
    • 管理運営業務の個別項目の評価と必要性の助言、効果測定、成果報告
  2. 運営業務(ソフト分野の管理業務)
    • 管理企画業務
    • 渉外業務
    • 利用者管理業務
    • 事務業務
    • 出納業務
  3. 管理業務(ハード分野の管理業務)
    • 清掃衛生業務
    • 設備管理業務
    • 保安警備業務
    • 安全管理業務
    • コスト削減業務

〖リーシング・マネジメント(LM)〗の仕事とは

賃貸関連業務全般で、中項目としては以下の項目があります。

  1. 賃貸関連業務
    • 管理運営業務の評価
    • テナント誘致業務
    • 契約管理業務
    • テナント交渉業務
    • 入退室管理業務

〖コンストラクション・マネジメント(CM)〗の仕事とは

不動産の資産価値を維持向上させるための機能であり、中長期的な資産保全関連業務です。中項目としては以下の項目があります。

  1. 長期的な資産保全業務
    • 改修・修繕の必要性検討とAMおよびオーナー様への助言
    • 大規模修繕、中規模修繕および改修計画
    • 大規模修繕、中規模修繕および改修の個別の実施計画
    • 渉外業務

ビル経営管理士の専門分野

ビル経営管理士は、前節で触れた「広義のプロパティ・マネジメント業務(PM業務)」の指揮棒を振る専門的知識経験を具備する人材である必要があります。したがって、ビルやトランクルームをはじめとする商業用不動産の一生涯にわたる高度な知識を総合的に有している必要があります。(1)企画・立案業務 (2) 賃貸営業業務 (3)管理・運営業務の3分野の知識が問われます。

ビル経営管理士の専門分野

  1. 企画・立案業務ビルを経営・管理していくうえで、必要となる計画を策定します。
    • 事業企画
    • ビルの商品企画(例えば、トランクルームに用途転換しましょう、など)
    • 資金調達計画
    • 収支・損益計算
    • 修繕計画の策定
    • 更新計画の策定
  2. 賃貸営業業務テナント間で契約交渉・賃料収受等を行います。
    • テナント募集
    • 契約締結と更新
    • 賃料・共益費の収受
    • クレームの処理
    • テナント向けサービス提供
    • テナント契約管理。入退室、増室、同居、転貸等
  3. 管理・運営業務建物の維持保全のための業務。この項に関する知識を以てメンテナンス事業者の選定、発注、監督を行います。
    • 館内規則の策定
    • 管理体制・管理士用の策定
    • 日常管理業務の管理。施設、設備、警備、防災、環境衛生等。入居者満足に直結するのでビル採算制上重要です。
    • エネルギー管理。光熱費に直接影響するのでビル採算性重要です。
    • 修繕工事管理

このように、多岐にわたる分野の知識と実務経験を問われる資格なのです。

逆に申せば、このくらいの水準の知識を広範に保有し知識向上に努めていなければ、競争の激しい賃貸不動産市場でオーナーさんは勝ち組になるのは難しいのです。

オーナー・投資家の皆様が、大切な資産である土地やビル、店舗、トランクルーム等の経営管理を安心して依頼できる、それが資格者の存在により外形的に確認可能とすることが大切と考えて資格を取得しました。

快適かつ安全なオフィス空間の提供等テナントに対するサービス水準の
向上が図られ、適正な管理計画・修繕計画を経営に反映させることにより、優良な賃貸不動産というストック(蓄積)性の財産形成をお手伝いしたいと考えております。

また、トランクルームにせよ、オフィスビルにせよ、不動産証券化が一層進展している現在、投資対象である店舗や事務所など不動産の経営管理の良し悪しが直接収益に大きく影響する時代になっていますから、そのプロともいうべき
「ビル経営管理士」有資格者数、または在籍しているか否かを、今後の皆様の不動産投資の際にお付き合いされるであろう不動産業者さん選定の際のバロメーターに加えてみてはいかがでしょうか。

皆さんの不動産投資ビジネスに関係しそうな免許や資格はほかにもありますから、今後も時々紹介したいと思います。

お付き合いする業者さんを考える際、いたずらにあおって急いで交わされて購入後の集客やメンテナンスがおろそかにならないよう、有資格者数やお任せする会社さんの保有する免許や許可の種類などもきちんと確認することをお勧めします。

長期にわたって勝ち続ける不動産オーナーであるために、ぜひともお勧めしたいです。


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「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(2)|vol.172

トランクルーム大家です。マンション投資への関心が根強くみられるのは、主に不動産を持たないサラリーマン層の皆さまです。借入は発生しますが、利回りの高い物件を見つければあまり手をかけない副業ビジネスが成立すると思いが違からです。投資マンション販売業者もそのように宣伝しますし、事実、築浅特に築年1桁のころは空いてもわりと早期に空室が埋まります。

サラリーマンを続け給与所得という安定した収入源を維持しながら、同時に小口の不動産オーナーとして、管理運営を専門業者に委託することが可能なはずでした。

問題はそれだけの収益性の高い、資金的に対応できる物件、優良物件があるかどうかです。
ところが居住用の賃貸不動産は供給過多になってしまって、優良物件を探すことは大変難しくなりました。


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そこで注目されるのが、高額借入が不要で流動性の高い、トランクルームをはじめとしたレンタル収納分野です。
トランクルームとカタカナで書いてピンとこない方へは、ようするに「貸物置」のことですとお伝えしています。

賃貸不動産としてのレンタル収納。際立った特徴

レンタル収納(トランクルーム、貸物置)という賃貸ビジネスは低収益・低稼働不動産の活用手法として発達してきました。

例えば、このようなニーズです。

  • 空きビルや空き店舗などの賃料の下落化した物件の再活用。スペースを小さく分割して貸し出しますので、1区画の賃料はアパマンよりも高く設定できます。
  • 他の用途では使い切れていない未利用地の利用。将来の相続の際に処分が容易な更地で土地を持っている土地オーナーさんなども取り組んでいます。トランクルームは設置も撤去もビルやアパート・マンションよりも容易で費用負担も軽めで済むからです。
  • 日照・騒音などにより居住に適さない物件の利活用。居住用としては適していなくても、収納する荷物は騒音など気にしませんし、日当たりが悪い方が荷物の保管には適しているという側面もあります。
  • そのほか、用途地域・地形・立地などの諸事情により低収益の利用しかされていない物件。

レンタル収納ビジネスとは、所有不動産を活用するか、低コストの賃料でスペースを仕入れ、付加価値を増す施策を施し、高付加価値化した収納利用を提案することによって坪賃料・平米賃料をアップさせ、相対的に高い賃料で貸す商売です。相対的に高い賃料で貸し出せますから、差額によって利益を得ることができます。

投資コストはアパート・マンションよりも低額で済みます。1件当たり数百万円の前半から中盤で済んでいる案件をよく見かけます。初期投資費用が一般的なアパート・マンション投資やビル投資に比べて圧倒的に安いことが特徴です。

また、収納庫の中には人間は居住しません。荷物を収納するだけですので、賃貸借契約は居住権を前提としない、つまり賃借人を保護する目的で制定された借地借家法(民法特例法)の対象から外れるため、借地借家法の発生しない利用契約によりサービス提供が可能ですから流動性の高いスペース活用が可能です。

また、更地にレンタル収納を設置する場合ですと駐車場より高い収益性が確保できますので、駐車場ビジネスと比較しても事業性として有望です。

中古アパート・マンションビジネスと比較して1つだけ我慢しなければならない点をあえて挙げるとしたら、オープンから満室になるまでに1年前後かかるということくらいでしょうか。ただこれは、1棟もののビルを新築などしますと規模の大きいビルですと満室迄2年以上かかることもよくある話ですので、不動産賃貸ビジネスに新築から取り組む場合にトランクルームビジネス特有の問題というわけではありません。

高利回りが可能で、設備投資が少額で済み、アパート・マンションと比較して投資金額が膨らみすぎることが無く、ローンを活用しても相対的にリスクの科類・又はリスク限定的な不動産投資事業が可能です。
ぜひこの機会にあなたもレンタル収納商売を検討してみてください。


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「待てる人なら大儲け」個人や中小企業でもできる、小額から取り組み可能で低リスク・ミドルリターンな不動産ビジネス(1)|vol.171

トランクルーム大家です。居住用不動産への投資、セミナーに行くとリスクが無い無い利回り高い安定収益で老後安泰…というようにいいことづくめで宣伝され、セミナーの終わりに業者さんの在庫一覧が公開され「早い者勝ちです!」あおられておもわず申し込んでしまう方々をいつもお気の毒に思っております。

資産運用や副業・投資関連の本を見てみますと、一般的に、アパートやマンションなどの居住系・住宅系の不動産に投資することは長期的な安定性が高いといわれてきました。

一方でこの考え方を広めた側の人間があえて伝えていないリスクがあります。


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不動産投資で成功するには必ず需給(需要と供給)のバランスを考える!

それは「需給(じゅきゅう)」、すなわち需要と供給という側面です。

アパートやマンションなどの居住系不動産への投資はロバート・キヨサキの「金持ち父さん貧乏父さん」をはじめとして様々な書籍で喧伝されています。誰でも容易に思い付き、書籍を読めば誰でも納得感のある不動産投資手法です。
ここに、ワナがあります。

誰でもできる、みんなができる不動産投資手法であり、金融機関も土地建物を担保として積極的にお金を貸してくれますから、物件の競合が冒頭のオフィスビルと同様激しくなります。ドンドン新築が建っていきます。東京の都心などもう空地がほとんどないところでも要注意。空地はないですが、政府が都市部の建築規制を度ドンドン緩和していき、高層階の建物が建て安くなっているので、供給戸数自体は増えているのです。

地方も供給過多。都市部も供給過多。これが居住系の不動産物件に投資する際の実態です。

新築不動産が毎年コンスタントに増加し続けると、過去に建てられた不動産はどうなってしまうのでしょう。

地域的に供給過多になり、既存物件は経年劣化・老朽化していきます。経年劣化・デザインの陳腐化、老朽化に伴い、新しい賃貸不動産物件との競合上、賃借希望者の皆さんに「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、賃料を下げなくてはいけません。したがって物件競合による賃料下落が継続的に起こります。

勝ち続ける対象は、築浅物件だけではありません。似た築年数どうしの賃貸不動産の中で「えらんでいただける不動産」であり続けなくてはなりません。一般的には中古物件の築年数プラスマイナス3年以内の全物件が競合としてとらえられるといいます。

また、インターネット経由で賃貸不動産を探す比率が高まっていることから、スーモやホームズなどの賃貸不動産の情報サイトの検索条件にも影響を受けます。築年が5の倍数で一緒くたにされて検索されますから、5年目まで、10年目まで、15年目まで、20年目まで、20年以上というようなグルーピングをされてしまうのです。築10年でギリギリ築浅と思っていたあなたの不動産がいきなり築古予備軍の10年超15年以内にグルーピングされると、賃料を近隣の築11年~15年の不動産に合わせていかないと問い合わせがいきなり減ります。管理業者さんでもこのことに気が付いていないところがとても多い。

似た築年同士の不動産の中で勝ち残って「えらんでいただける不動産」であり続けるためには、リフォーム費用がかさみます。競合非有利な募集をしてもらうためには仲介不動産会社にAD(広告費)も用意しなくてはなりません。収支の悪化は避けられません。中古物件で築20年前後移行が売りに出る理由は(デッドクロスなどのテクニカルな要因も確かにありますが)

居住系不動産で賃貸ビジネスを行う場合の問題はそのほかにもあります。建設コストが高いこと、35年などの長期ローンが発生し、人が住む賃貸借契約のため借地借家法という民法特例法の存在により賃借人が手厚く保護されており居住権が発生しオーナー都合の契約の変更や退去勧告が難しいこと、収益性が悪くても固定化し状況悪化時に身動きを取るのが難しい投資になってしまうことです。

明日の投稿に続きます。


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ダメ物件を金の卵に生まれ変わらせる方法|トランクルーム大家日記|vol.170

トランクルーム大家です。日本の税制のゆがみにより、すでに空室3割時代にもかかわらず新築が建つという話をしました。物件数がどんどん増える。困ったものです。自分のアパマンだけは特別で満室経営が続く?ご自分で客付会社(賃貸不動産の仲介会社さんのことを、業界では客付とよびます)を経営している方なら、可能かもしれませんね。お客様を優先的時に者物件に誘導する。これ、地方の客付会社で時々見かけます。会社のオーナーが資産家や地主だった、というケースですね。


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不動産のニュービジネスの例

一方、新築不動産がどんどん増えるということは、中古不動産がトコロテン方式にどんどん増えるということでもあります。
去年新築だった不動産は今年は築1年。去年生まれた子供が高校に入るころには築15年。だんだん、新規募集しても決まりづらくなってきて、修繕費やリフォーム費用がかさみ始める。築20年、25年はすぐやってきます。そのまま同じ業態で貸し続けていると、築年数で築浅物件に負けてしまうのですね。

これらの現象に対し、中古不動産を利活用しようという観点から、不動産のニュービジネスも生まれてきています。

たとえば、以下のようなビジネスです。

  1. 【不動産証券ビジネス】(これは2000年前後からありますが、一般的に広がってきたという意味で)好立地で一定規模のビルについては証券化という形で流動化をはかる。小口で投資したいそうにリスクを分散し、投資家は好立地で値の張る不動産であっても小口投資が可能となる。
  2. 【付加価値化ビジネス】 リフォームをほどこし、賃料をアップし新しいテナントをつけ転売する。
  3. 【コンバージョン・ビジネス】 ビルを住宅化する。用途変更の手続が必要。
  4. 【その他】
  5.  野立て太陽光発電、コインランドリー、シェアハウス、AirBnBを使った古民家投資など。

用途を変更するという観点で特徴のある方法としては、「スペースの小割り、小口分散化」の発想があります。

ビルのフロアをパーティション区切り、1~2坪のスペースに小割りしSOHOオフィス(住まいと仕事場を一緒にしたオフィス)に貸します。

共通の接客スペース、受付機能、OA機器などを設置。
少額の保証金、低額の家賃での利用を可能とし、起業家層やSOHOオフィス需要などの新しい顧客層を開拓するのです。

トランクルームも小口分散化ビジネスの一種

この「小割り」にするという発想で空きビルフロアをパーティションで区切り、収納スペース化したものがトランクルームです。

大都市や県庁所在地レベルの人口密度の高い地域では特に、スペース単価が高騰し収納スペースを十分に確保することが難しくなったことから、新用途分野としてレンタル収納は人気を集めています。

オフィス、マンションの家賃よりも安いコストで収納スペースを提供することにより、国土の狭い都市部へ産業と住宅が集中しがちで高コスト化する構造から、永続性の高いスペースビジネスが生まれました。

不動産の有効活用は国土の狭い日本では永遠のテーマです。特に都市部ではスペースビジネスは最も持続的なビジネスといえるでしょう。


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おねがいだ!もう新しい建物を建てないで!|トランクルーム大家日記|vol.169

トランクルーム大家です。きょうは、なぜ空室率3割時代にドンドン新築が建つのかという話をします。

この記事を書いているのは2018年の3月ですが、現在、東京の中心部である丸の内や日本橋、汐留、品川などでは、高層オフィスビルや高層マンションがどんどん建設されています。

地方都市においても、相続対策と称して地主の持つ土地に金融機関が融資を行い、相続税対策用の1棟マンションや1棟アパートが雨後の筍のように建てられています。

日本の税制は更地に厳しく、建物付き土地にやさしくできています。たとえば、都市計画区域内(みなさんがご自宅やマンション、商店やビルを見かけるような地域が該当します)の更地の税金はとても高い。都内ですと大企業サラリーマンの月給の数か月分くらい平気でとられます。ところが、その更地の上に住居、賃貸マンション、アパートなどを建てたとしましょう。すると、土地にかかる税金が6分の1になるのです。租税特別措置法という法律の中の、「小規模宅地等の課税特例」というルールで定められています。


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相続税も同じ考えに従って課税されますので、更地で持っているよりは建物を建てたほうが相続税が減ります。相続制度では債権(土地建物や預金などの財産)と債務(借金)は相殺して良いことになっているので、更地に建物を建てる際に銀行から借金をすれば、財産と借金の差額は微々たるものとなり、上手に借金をこさえてビルやマンションを建てると、ご家庭内でご不幸が起こって相続が発生しても、実質無税となる場合があるのです。

これが、どんどん1棟もののビルやアパート・マンションが建つ、大きな理由です。

先日も東京都心のベッドタウンである、埼玉県春日部市から越谷市にかけてに仕事で行ってきたのですが、少し前まで畑だった土地がどんどん開発され、鉄筋コンクリート造の立派な賃貸マンションが次から次へと建っているさまを見て、ある種の戦慄のようなものを覚えました。

新しい建物ができて賃貸募集が始まると、賃借人は新しい建物に引っ張られて引っ越していきます。

新築で高機能で駅近の高アクセスの新ビルが誕生すれば、都内の事務所の大移動が起こります。

そう、都内の新築ビルへ、中小ビルや築古ビルから新しいオフィスへの移動です。まさしく大移動です。
当然、今まで入居していたビルは空き、賃料が下がり、移動の連鎖はより中古、中小、築古のビルへ波及していきます。

結果として、老朽化した中古の中小ビルは空きビル化していきます。
供給過剰現象です。

神田地区などでは一階に店舗だけが入り、後は最上階のオーナーの自宅フロアだけが埋まっていて、他のフロアは空室化している現象が広がっています。

築古賃貸不動産をこの1~2年で取得されたオーナーさんは、オーナーになってからこの現象に気付きます。都心だけではなく、郊外でもそうです。供給過多な地域が多いのでどうしようもないですが、日本の金融制度上、土地と建物を担保に出せばそれなりに融資してもらえるので、どんどん新しい建物が建っていきます。人口減少社会のはずなのに。

まさしく「もう新しく建てるのをやめてくれ!」という気持ちのオーナー様は、少なく無いのではないでしょうか?


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1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件が金の卵に生まれ変わる|トランクルーム大家日記|vol.168

トランクルーム大家です!トランクルーム・レンタル収納ビジネスは、1室から1棟、狭小土地、住まいや商売に適さないダメ物件を金の卵に生まれ変わらせることができる可能性を秘めた不動産再生手法です。低稼働不動産再生の「必殺技」だと思っています。

単に、空き物件やダメ物件が生きてくる空きスペース活用の切り札だというだけではありません。
モノが増えすぎて置き場所に困っている方々のための、収納スペース提供を行うサービス事業です。

老人ホームに入居されている方、入院中の方、急な転勤で家財道具の置き場に困っている方、家庭環境の変化で引っ越しを迫られている方、そのようなお困りの方に対して人生の大事な持ち物の仮置き場を提供する、社会的意義の高いサービスを提供しているのだと思っています。

収納物はご利用者様によって実に様々多様性に富みますが、一般家庭の家財道具からゴルフバッグ、企業の書類や防災用備品、オフィス備品まで様々なものが収納されています。

狭い日本、収納ビジネスは大都市部でも地方都市でも着実に成長を重ねています。


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もともと収納ビジネスは昔からあったものです。一番進んでいる米国ではセルフストレージと呼んでいます。セルフは自分という意味の英単語(Self)。ストレージは貯蔵・収納の意味の英単語(Storage)。

(明日の投稿に続きます。)

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1つの敗北。3つの前進。|トランクルーム大家日記|vol.167

トランクルーム大家です。小口資金でしか投資できない個人投資家の皆さんにアパマン・ビルより安定的でローリスク・ミドルリターンな投資環境を提供したいとトランクルームファンド(私募)第一号を目指して創業以来頑張ってきたのですが、最大手のハローストレージさんと長谷工さんの連合軍に、負けました。ハローストレージの社長殿から頂いた年賀状にそれらしきキーワードが殴り書きされていたので、もしかして・・・とは思っていましたが。トランクルーム新店舗候補地が新規に3店舗見つかった日に、なんというニュース。うちは個人投資家向けを目指しており、あちらさんは機関投資家がターゲットのようですが、第一号を取られてしまったのは痛い。

1つの大敗北と、3つの前進。


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記事は日本経済新聞に掲載されています。
(引用ここから)「【トランクルーム特化型ファンド、3月末運用開始国内初】
投資対象をトランクルームに絞った不動産ファンドが3月末、スタートする。個人が自宅などに入りきらない荷物を預ける需要が増えており、第1号ファンドは投資家の出資と金融機関からの借り入れで17億円程度を集めて東京都練馬区や横浜市などの4棟を取得。賃料収入を配当に回す。

トランクルーム運営大手のエリアリンク(東証マザーズ上場)が、長谷工コーポレーション系の運用会社などと組んでファンドを立ち上げる。日経新聞2018年3月16日 記事アドレスは、 https://goo.gl/PemshT」(引用ここまで)

2012年に創業して小資本少人数でがんばってきましたが、やってみて思うこと。

不動産ファンド免許取得がこんなに大変だとは、思わなかった。

頑張りの結果、もうすぐ20店舗 資本金6380万 黒字決算達成 総資産に占める借入比率10%未満クリア 人的要件クリア 免許取得の要件クリアまで、会計監査の取得。あと一息!だから余計に悔しい。

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https://publicstorage.jp

やはり日本は大企業にいないと、だめですね。資金と許認可関係で天と地の差がある。

自分が今回ファンド組成したような企業さんにいれば、ファンドローンチは2~3年前に実現していたと思います。その意味では大資本のくせに遅ぇよ、とはおもうものの、負けは負け、悔しいったらありゃしない。

今日にいたるまでいろいろな人材が入っては消え、否定的な言葉を投げかけられたことは千回はくだらない。

儲かるはずもないし、成功するはずないし、愚かな試みだと。ニーズは無いと。ノウハウの共有の結果ライバルが増えたりとかもした。それでも知ってもらうことが大切と考え、情報供給は会社の業務として続けている。前に進むことしかできないので、それでも笑って毎日自分のオフィスに顔を出し、檄を飛ばし、今日までやってきた。

歴史の小さな1ページに社名を刻もうと暗中模索、七転八倒、無い知恵絞ってここまできて来年の今頃にはと水平線の向こうがおぼろげに見えてきた目前だっただけに、ほんとうに、悔しいなあ。今夜は、居酒屋で一人で反省会だ。


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古家の解体風景。信頼できる業者様がいることの幸せ。トランクルームで一歩一歩、大地主になろう|トランクルーム大家日記|vol.166

トランクルーム店舗の隣地を激安で取得し、ついに古家の解体工事を行いました。現在の敷地が160坪、今回の土地が70坪ほど、両土地隣接しているので併せて230坪。もう1区画か2区画買うことができたら、ロードサイド店舗用地に転用したり、事業用としてして売却することもできそうです。トランクルームは空地の活用の側面は確かにありますが、「長い期間じっくりと運用できる」タイプの余裕のある投資家の場合、保有期間はトランクルーム賃貸で稼ぎ、隣接地を徐々に買い進めていき、大きな一帯地として地主になる、そんな戦略も可能です。

細長い土地、変形地、間口の狭い土地でもトランクルームならば活用の道が開けます。

賃料収入を得ながら、一歩一歩大地主への道を歩めるかもしれない。
そんな夢をトランクルームビジネスは与えてくれます。

(BGMはなつかしの沢田知可子さん「幸せになろう」で!)
「♪すこしずつすこしずつ しあわせになればいいね 
  心からの笑顔はね とてもきれいだから!
  そうきみがいれば ゆめがゆめじゃない
  しんじるもの いっぱいある
  きみとふたり あることから
  しあわせになろう」

いい歌ですね~! きょう家の近所のスナックで歌おう・・・・。
「しあわせ」を「大地主」に読み替えて
心の中で「きみ」をトランクルームだと思って歌います♪

我が家で家族会議をするとほとんどの不動産案件は却下されますが、トランクルームだけは経験上安心して投資できるということでほとんど異議なしで取り組むことができています。


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さて、昨日のブログ記事の続きで、今日はいま述べた隣地の解体工事の風景をご紹介しますね。

工事をお願いしたのは盛岡市の古川重機さん(盛岡市)
広告宣伝費頂いているわけではないですが、実直な仕事ぶりを尊敬しているので紹介!

盛岡 解体|盛岡で解体工事のご相談は古川重機へお任せ下さい

明朗価格体系、処理施設も充実、当然ながら各種免許も取得済、担当の方も実直、仕事はサクサク、おすすめです。
私どももご近所様へご挨拶いたしますけれども、古川重機さんも自ら隣地やご近所などにも丁寧にあいさつして回っていただいております。人当たりの良い方が担当営業さんですので、この辺も安心してお任せできる点ですね。

解体工事開始前後

トランクルーム敷地から対象物件を望む。築40年の木像住居でした。解体時に粉塵などが飛散しないよう、鉄パイプで骨組みを作り、ビニールシートで遮蔽します。
敷地内には林地ぎりぎりに樹齢40~50年のもみの木がそびえたっており、クレーンを使いながら慎重に伐採していただきます。このくらいの樹齢の大木になりますと根が太く地中を這っており、林地へも伸びていることがよくありますし、もっと樹齢を重ねると古木になって倒壊のリスクが出てきます。解体工事は良い機会ととらえ、一緒に伐採していただくことにしました。

工事期間中は粉塵の飛散をできるだけ抑えるようにするため、水道を使って散水もします。今回はトランクルーム用地の水栓は敷地まで遠すぎて使用できず、隣家のご協力を頂戴して散水を実施したそうです。

ちゃんとした解体業者さんは、このような感じで顕名(けんめい=名前を表示すること)をします。きちんとした仕事をしてくださるので、良いPRになるのでは。

実は、解体工事を計画していた当初は、こちらのトランクルーム側から木塀を切って隣地に侵入して解体工事を行って頂こうと考えていたのです。この写真は南側国道4号線バイパスに面した土地から南側を背に、北側に向かって撮影をしています。対象土地は私たちのトランクルーム敷地に面している以外に私有地道路にも接道しています。私有地道路は狭いだろうし、ご近所さんのご迷惑になるといけないし・・・・といろいろ無い知恵絞って木塀切り倒し作戦を考えたのでした。ところが解体業者様は慣れたもので、ご近所様へごあいさつしたのち、狭い私道も何のその、重機を入れていったのでした。

プロの技!

廃材の搬出用トラックも横付けされました。

解体工事中

解体しています。ブルーシートのすぐ向こうに見えるのが、伐採前のモミの木です。このご家庭のお子様たちが育ち、成人し、人生を歩んできたのをずっと横で見てきたモミの木です。切り倒すのはちょっと惜しいな。自分の敷地のど真ん中にあったら、巨大なクリスマスツリーにするんだけどな。林地所有者様のお宅が電飾でピカピカすると夜眠れなくなるだろうという家人のあたりまえな指摘があり、盛岡の住宅地に壮大なクリスマスツリーを作る計画は、あきらめました。笑。

どんどん解体工事が進みます。

廃材は先ほどのトラックに積み込まれ、搬出されていきます。

手際の良さは実に見事。
わたくしトランクルーム大家は日本中あちらこちらに出張していてずっと立ち会うわけにもいかないので、家族に立ち合いを頼みました。後日、完了報告と共に更地になった土地の写真も届きました。

解体工事完了!

更地渡しということで、すっかりきれいになりました。ありがたい。
これは私道側(上の写真だとトラックが止まっていた近辺)から南側国道に向かって撮影した写真ですね。

南側のトランクルーム用地から解体工事の後を撮影した風景。昔のおうちがあった面影はありません。

トランクルーム境界との間にある木塀から身を乗り出して、解体跡地をのぞき込んでみました。きれいになっていますね。

ここまで説明を書いてきて今気が付きました。シンボルマークのようにそびえたっていたモミの木もきれいに伐採されたようです。

せっかくのご縁で取得させていただいた土地。トランクルームにするかもしれないし、貸家にするかもしれないし、はたまた(金融危機でも来ない限り可能性低いが)住宅用地として売るかもしれないけれど、地縁を大切にしてこの土地を守り生かしていきたいと思いました。


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久々にブログ復活!相続人のいない古家の解体工事|トランクルーム大家|vol.165

こんにちわ。トランクルーム大家のマイクラです。店舗は着々と増え、現在も2件建設中。杉並区井荻(下井草)と岩手県盛岡市。トランクルームのチェーン店「マイクラ」はいまのまま拡大すると、今年中に25店舗か30店舗くらいまで行っちゃうんじゃないかという。独立開業したい方向けのセミナーや、超大手の超一等地限定のトランクルーム運営代行サービスはあるけれど、個人富裕層や個人富裕層を目指すサラリーマン投資家向けのサービスではないようで、私どもが開催するセミナーによくお越しいただいています。興味をお持ちの方はこの記事の末尾に開催情報へのリンクがありますのでご参照ください。


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前回のブログ記事から3か月ぶりの投稿です。その間私は何をしていたのかというと、あるチェーン店さんのインターネット集客の課題点を解決するコンサルティングをしていたり、都内で人工知能系医療ベンチャー企業に参加を誘われてみたり、シンガポールに出張したり、出張ついでにJAL上級会員に続いてANAの上級会員を目指し搭乗マイル(プレミアムポイント)獲得のためのツアーを組んだり(羽田から那覇に飛び那覇から羽田に戻ってシンガポールへ、帰国後同じことを繰り返すと1万9千マイル獲得、みたいな・・・)、その合間に越後湯沢に2回スキーに行ったり、盛岡の工事現場を訪問したり。

こうやって書いてみると何をやっているのかよくわからない。
いずれにせよ、あちこち移動の多い3か月間でした。

さて、今日は、依然ご紹介した「相続人のいない不動産を買ってみた」のその後です。
私が購入し、古家ありのまましばらく置いておきましたが家族から「古い」「放火とかされたらどうするんだ」(心配しすぎ・・・)等々声が上がりまして、上物付きのほうが土地の固定資産税安くて済むからと建てっぱなしにしていた私も一念発起、解体工事を発注することにいたしました。ここから2回続けてのブログ記事では解体現場の様子や解体工事のすすみかた、解体工事を発注する場合の注意点について書きたいと思います。

解体工事はだれに頼んでもよいというわけではない

解体工事、ネットで検索してお気楽に発注!あとは複数から見積もりを取って安いところに発注すればいいんじゃないの?とお考えのあなた。それは甘い。

解体工事を行う業者には資格免許が必要で、都道府県知事から解体業者免許を取得した者でないと解体廃棄工事を行うことはできません。

さらに、解体工事を行うときは「建築リサイクル法」という法律を守らないといけません。正式名称は「建設工事に係る資源の再資源化等に関する法律」という長い名前ですが、業者も士業の先生も役所の方も略称である「建築リサイクル法」の名称をよく使います。

この建築リサイクル法は解体業者だけが守ればよいという法律ではありません。解体工事を発注するあなたにもかかわる法律となっており、発注者であるあなたがとるべき手続を怠った場合には罰則を受けることもあるのです。

建築物の廃材が出る公示はすべて規制対象となっており、建築時、増改築時、改築時、すべての状況においてこの法律に従わなければなりません。木材、コンクリ、鉄材などの建設資材、アスファルトなどもリサイクル対象となっています。

また、リサイクル処理をした後には廃材が出ます。廃材はどこかに捨てる必要があるわけですが、業者さんによってご自身の産業廃棄施設・産業廃棄場をお持ちのところとお持ちでないところに分かれます。

廃棄施設・廃棄場は役所に届け出を出さないと開設できませんので、だれでも業者さんなら施設設備を持っているというわけではありません。持っていない会社さんは持っている会社さんにお金を払って施設を使わせていただくことになり、その分見積額は上がり気味。たまに激安な業者様もいますが、逆に要注意。なぜなら、産廃処分施設を持っておらず、とはいえ外部委託もしておらず、違法投棄してしまう業者さんも時々いるのです。違法投棄した場合の責任は最終的に発注者のところに来ますから、発注者であるあなたが違法投棄物の処理を行う羽目になりかねません。発注時には事前に、きちんと以下の免許・許可を取得しているか、確認すると安心です。

  • 特別管理産業廃棄物収集運搬業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 産業廃棄物処分業許可
  • 一般建設業許可

これらの許可件者は都道府県(一部市町村)です。役所に問い合わせてみるとよいでしょう。

次の投稿(2018年3月7日(水)公開予定)では、解体工事現場の雰囲気や解体工事の進む様子をご紹介したいと思います。


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