2017年 11月 の投稿一覧

相続人不在の不動産のゆくえ。任意売却、競売以外の激安購入法

トランクルーム大家のマイクラです。少し前に購入した新店舗用の土地。2件購入したうちの1件の購入に際し、とても変わった経験をしました。
何が変わっていたのかというと、「売り手がいない」売り物件だったのです。

競売も任意売却も目じゃない!というほどの価格で購入させていただきました。市価と購入価格の話をすると全員、のけぞって驚きます。
安く手に入れることができ、感謝、感謝であります。

こんな不動産です。


古いね。いま運営しているトランクルームの隣地が売りに出たので、買いに行ったのです。


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当然ながら収益物件としては評価できませんよね。空き室の木造家屋で、確か築45年くらいだったと思います。中も見ましたが賃貸物件として入居者の方に貸し出すことのできる状態ではありませんでした。そこで、キャッシュで買いました。ここまではよくあること。

売り手がいないというのは、変な話ですよね。
売買ですから売り手と買い手がいるはず。今回のケースですとワタクシが買い手。
当該物件所有者の方は御病気で亡くなられたのだそう。不動産の取引を数多く経験していると、そういう事案にも時々遭遇します。
このような場合、相続人の方が売主になります。兄弟の共有持分になっていたりして売却の意思決定に時間がかかったり、いろんなドラマがそこにはありますけれども。

ところが、今回は、旧所有者の方に法定相続人がいらっしゃらなかったのです。
民法の定めでは相続は高順位からかくと(1)配偶者(2)子(3)尊属(父上、母上)(4)兄弟姉妹(民法では「きょうだいしまい」ではなく「けいていしまい」と読む)と辿っていきます。それが不存在であったと。

ですから、売主が不存在なのでした。
単に相続人が全員物故者であるケースもあれば、相続人が相続放棄をしてこのような状態になる場合もあるそうです。相続放棄は、被相続人に多額の借金がある場合などにたまに起こります。

売主がいない。
じゃあ、売れないじゃない!?
通常の売買ですと、その通りですね。
ところが民法ではそこまで見越して制度ができておりまして、売主が「国」になるのです。売却金額を裁判所が確認、許可しまして、売却代金が国庫に入るのだそう。
個人の買い手に国が売るような構図です。とても不思議な感じがします。

正確には、裁判所が「財産管財人弁護士」という役割の弁護士さんを任命します。決済の場に弁護士さんが登場して亡くなった代わりの売却行為の代理人の役割をするのです。弁護士さん以外にも、司法書士さんが任命される場合もあるやに伺いました。各都道府県の弁護士会、司法書士会に順番に裁判所から依頼がいき、そのときどきの弁護士会長さん、司法書士会長さんが参加の弁護士さん、司法書士さんに輪番制で取組んでもらうのだとか。

こういう話は世の投資不動産の書籍には、出てこないですね。
なぜだろう。。。
単に経験不足で知らないだけなのか、または、業者間で流しているので公表せずに黙っているのか。

結局私は市価と比べてびっくりするような価格で購入させていただいたのでした。
(詳しくはネットには書けないので、セミナーに来ていただいた方にお話ししたいと思います)
みなさんにもこのような幸運な物件がやってきますように。

売買仲介は、この種の案件もサクサクこなしてしまう満室研(運営 日本公共収納(株))に担当してもらいました。
いつも「満研」と呼んでおりますが。漫才研究会と間違われますが、満室経営研究会の略であります。
業歴25年の担当者が何でもこなしてくれるので大助かり!


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***** トランクルーム・レンタル収納への投資をお考えの方へ *****

満室経営研究会 (運営 日本公共収納(株))
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究極の小口分散型投資、トランクルーム投資に取組む方が増加中!新店舗3店オープン!

トランクルーム投資に取組みたい不動産投資家の方々からご相談を受けまして、10月、11月で3店舗のトランクルームをオープンいたしました。場所は、埼玉県川越市と鶴ヶ島市です。
直営、管理受託合わせ、店舗数は12店舗になりました。

今回の3店舗はそれぞれ広い駐車場・夜間人感センサー照明があり便利で安心!

収納庫には棚板も2~4枚ついているので、荷物の出し入れをするのにも大変ラクな設計になっています。

【3店舗まとめてみたい!という方はこちら】 ⇒ トランクルームのマイクラが埼玉県川越市と埼玉県鶴ヶ島市に3店舗同時オープン
【全店舗一覧はこちら】 ⇒ 毎月続々オープン中 トランクルーム・レンタル収納のマイクラ

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先日の投稿で建設途中の様子を紹介しました。
建設途中の様子その1工程2:整地工程3:舗装工程4:建設開始工程5:外構工事工程6:基礎工事 工程7:設置工事①工程8:設置工事②

私たちには社内外に専門家がおりますので、トランクルーム・レンタル収納建築を全面的にサポートできるようになりました。

サポート分野としては、開店前市場調査や企画、建設、役所との建築確認の取得、WEB集客(検索エンジン対策、スマホアプリ構築と店舗情報の搭載、ポータルサイト構築と掲載)、資金調達、開店後の募集業務、顧客対応、などなど。

ワンストップでお手伝いさせていただけるようになりました。
トランクルーム投資とWEB関係、検索エンジン対策?スマホアプリ?ポータルサイト?とが一緒に書かれていて不思議にお感じの方もいらっしゃるかもしれませんが、トランクルームビジネスではお客様の半数はネット経由で検索エンジンで調べてお問い合わせいただきますので、WEBに強いトランクルーム事業者であることは今後の成長市場で勝っていくための必須項目となっています。

トランクルーム・レンタル収納投資を始めたいけれど自主運営をする時間がないサラリーマンの方、別の事業でお忙しいビジネスオーナーの方などにおすすめです。自社サービスを一般投資家の皆様向けに一歩一歩拡大してきました。

最近では各種投資運用会社様やファンド様などからもまとまった資金でのトランクルーム投資をしたい、運営を任せたいとのご相談をいただいております。


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では新しくできたトランクルーム3店舗をご紹介しますね。

その1
トランクルーム レンタル収納のマイクラ 鶴ヶ島鶴ヶ丘ステーション
住所:埼玉県鶴ヶ島市鶴ヶ丘867
県道川越生越線沿い(ゲオ鶴ヶ島店さん隣)
近隣に地元に愛されている食品スーパーマーケット「ベルク」や業務スーパーがあり、お買い物のついでに、ゲオさんでビデオを借りたついでに立ち寄れる便利さです。

その2:
トランクルームのマイクラ 川越笠幡ステーション

住所:埼玉県川越市笠幡4796-2
川越日高県道沿い、学校法人 秀明学園の向い側にあります。
駐車場広々、安部首相とトランプ大統領がゴルフをやった霞ヶ関カンツリー倶楽部※もすぐそば。

※ 余談なのですが、霞が関カンツリー倶楽部会員の方によりますと、トランプ大統領は食事について「普通のものが食べたい」ということで倶楽部内の食堂でハンバーガーを食べたとの報道がありました。それは本当だそうなのですが、霞が関カンツリーには政財界の名門倶楽部&シニアな会員様が多いのでハンバーガーはメニューにないんだとか。そんなわけで、料理人を別途用意してハンバーガーを提供したとかなんとか。特注ハンバーガーわざわざ料理人呼んで作らせたんならちっとも普通じゃないじゃん!!笑

家の中にゴルフバッグを複数保管して奥様からお小言を頂戴しているお父さん、霞が関カントリクラブ近くのトランクルームに普段使わないゴルフバッグを隠しておいてはいかがでしょう?

私たちが管理しているトランクルームのお部屋に実際にゴルフバッグを置いているお客様は少なからずいらっしゃいます。

スーパーマーケット「オザム」や「ベルク」での買い物のついでに寄ることが出来ます。

その3:
トランクルームのマイクラ 川越岸町ステーション
住所:埼玉県川越市岸町3-27-34
県道「川越所沢線」沿いにあります。新宿歩道橋を超えて50m位。

まだまだ書きたいことはいろいろあるのですが、ありがたいことにお問い合わせやご相談が多く、ブログ執筆の時間がなかなか取れないことが悩ましいです。。。
できるだけ更新するように頑張ります!


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トランクルーム投資に取組む方が増加中!新店舗を3店オープン!

トランクルーム投資に取組みたい不動産投資家の方々からご相談を受けまして、10月、11月で3店舗のトランクルームをオープンいたしました。場所は、埼玉県川越市と鶴ヶ島市です。

それぞれ広い駐車場・夜間人感センサー照明があり便利で安心!

収納庫には棚板も2~4枚ついているので、荷物の出し入れをするのにも大変ラクな設計になっています。
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