トランクルーム大家のマイクラです。前回の投稿に引き続き、なぜ私がアパート・マンション投資をやめて安定高利回りで競争相手の少ないトランクルーム投資というブルーオーシャンの世界に資金を振り向けたのか、その背景を少しお話しします。

私たちは、「人口減少社会」なのに「住宅過剰社会」という不思議な国に住んでいます。

右肩上がりに空き家は増え続け、15年後には3戸に1戸が空き家になってしまいます。

私トランクルーム大家は、住宅販売会社の利益追求のままに乱開発されていく街の中で日々を過ごしながら、仕事で日本中の大都市も地方都市も行ったり来たりしながら、次世代での負担は取り返しのつかないレベルにきているのではないかと危機感をおぼえています。

北は青森から南は九州の久留米あたりまで行ったり来たりしていますが、どこでも同じ状況に見えます。ほんとうに、まずいと感じています。

1980年後半から1990年前半、不動産バブルの時代がありました。東京23区を売り払うとアメリカ合衆国がまるまる買えると言われた時代です。
まぁ、机上の計算での比較なので、実際に23区を売り払うというわけにはいかないが、そのくらいに不動産価格が高騰した。
大企業向けの投融資を行っていた日本興業銀行(現みずほ銀行)は高騰する地価を背景に、当時時価総額世界一になりましてニュースになったので40代以上のビジネスマンであれば覚えている方もいらっしゃるかと思います。

不動産を持っているか持っていないかで財産格差は天文学的水準にまで達しました。

いくら不動産の価値が天文学的でもあの世まではもっていくことは、できません。
死ねば、残された相続人がそれを分けることになります。

当時は地価の高騰を背景に、この不動産相続が苛烈を極めたのでした。
土地を相続できるかできないかで勝ち組と負け組がはっきりと分かれたのですから、「相続」は、いつのときからか「争族」とまで呼ばれるようになってしまったのです。

残酷なケースも出ました。不動産の相続に関してもめているうちにエスカレートし、殺人まで起きるようになってしまったのです。

時は経ち、時代の向きは逆転。
「不動産」は「負動産」とまで呼ばれるようになりました。
日本は人口減少時代に突入。

総人口も総世帯数も減少に向かい始めました。

全国に空家が増え続けています。

家余り、土地余りの時代に突入したのです。

それにもかかわらず、今も、まさしくこの文章を書いている今日時点でも、日本中いたるところで住宅建設は続いています。
都心では、湾岸地域を中心にタワーマンションが林立していますよね。港区であるとか中央区、江東区では子どもが急に増えすぎて地元の公立校で受け入れきれなくなったり教員数が足りずに学級が荒れたりしています。

タワーマンションに移ってきた人たちは、別の住居から移ってきたわけです。玉突き現象のように、どこかで空室が生まれます。

郊外であっても、地方のベットタウンや県庁所在地などであっても、マンション建設や一戸建て住宅の建設が延々と続いています。
山や原野を切り開き、田畑をつぶしてニュータウンが今も開発され続けています。

なぜ、こんなことが起きるのでしょうか?

実は、都心にタワーマンションが林立する最大の理由は規制の緩和のためです。
東京都中央区は、以前は人口がどんどん減少する過疎の地でした。
それが小泉政権時代の規制緩和により、タワーマンション建設が可能になり、形勢は一気に逆転。

人口が流入する場所へと変貌したのです。

しかし、一気に人口が増加しても小学校の供給は急には増えません。立地要件を満たす広大な土地、校庭を確保し校舎を建ててプールを・・・・そんな広大な土地が都心に都合よくあるわけがありません。

鉄道輸送網の整備も追いつきません。バブル期に計画され完成した地下鉄大江戸線は狭く、駅も狭いところが大半です。
むかしは倉庫街だった中央区の勝どき・晴海地区は典型例。大江戸線勝どき駅の、朝のラッシュはもはや生き地獄です。

住宅供給は郊外でも続いています。一つの例は埼玉県の川越です。

川越はむかしより小江戸と呼ばれ、江戸時代の交通の要衝であったことから観光振興に力を入れてきました。
その一方で、中心部では過疎化(スポンジ現象 スカスカになってしまう)が進んでいます。

それはなぜか。中心部に土地を持つ地主の皆さんは土地を手放さない。供給が増えないので、若い世代は川越市中心部に見切りをつけ、川越市郊外の田園を切り売りした戸建を買い求めています。こうして中心部がスポンジ化し、郊外もスポンジ化する「スカスカ」の住宅開発が無秩序に進行しているのです。これは川越に限った話ではなく、日本全国で進んでいるのです。

日本には都市計画についての立派な法律があります。国土利用計画法然り、都市計画法然り。

都市計画税という、まちづくりのための税金もあります。

市街化区域に指定された地域に住む住民は、固定資産税のほかに都市計画税まで支払っています。
それは、都市計画により無秩序な街づくりを抑止し、住みよい環境を作るために計画されたのです。

ところが。この都市計画が日本全国でいま骨抜きにんされています。
都市計画は市街化区域と市街化調整区域をきちんと分けて、市街化調整区域は本来住宅地として開発してはいけないエリアとして定めています。こうすることで無秩序に住宅やビルが田んぼの中に立てにくくし、都市機能の集積を図っているのです。

その一方で都市計画地域に指定されなかった地主さんとマンションデベロッパーは、地方自治体に働きかけ、「自分のところだけは例外」として市街化調整区域にもかかわらず、住宅として開発してもいいし、売ってもいいということにしてしまうのです。

こうして日本全国に「スカスカの街」が今日も出来つづけています。
建物は作られ続け、銀行から長期の資金調達が容易なアパート・マンションはどんどん立ち続ける。
部屋の供給が止まらないので、空室がどんどん増える。悪循環です。

トランクルームは住居の供給が増えるとむしろ好都合。最近の住居は居住スペースを広く見せたがる。
ネットでお部屋を検索するとき、第1順位は金額で、第2順位は広さなのだそう。買う人も借りる人も同じだそうで、検索結果で上位に表示してもらえるように、売れやすく借りてもらいやすくなるようにと見た目の広さを重視した間取りを作り、住み始めてから収納スペースがほとんどないことに気付く。

そして、築浅マンション・アパートにお住まいの方から「トランクルームの空き部屋ありませんか?」という問い合わせが来るようになるのです。

ま、わたしにとっては、ありがたい話だけどね。

業者にそそのかされて不労所得だ客付けすれば何とかなるといわれてアパートマンションを投資用に勝っている人の気持ちが私にはわかりません。

だって空室率すでに15~20%ですよ。間もなく30%になると言われている。不動産賃貸業者のところには山積みになった空室情報がカウンターのわきに積まれている。その中からあなたのお部屋を優先的に紹介してくれと広告料を払う。家賃の4か月分。地域によっては6か月というところも。

トランクルームは供給数が圧倒的に足りないので、そのような無駄な出費はかからないのです。トランクルーム利用者の大半は季節ものや書籍を置いているので収納庫まで足を運ぶのは年3回程度の方々が大部分。外から見ていると繁盛しているように見えないのでライバルもそんなにいません。

この記事を偶然目にしたあなたも早くアパマン投資なんて切り上げて、トランクルーム投資を始めたら良いと思います。あまり書きすぎると僕の経営する不動産屋のアパマン仲介の宅建士に怒られるので、このくらいにしておきます(笑)


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