2017年 3月 の投稿一覧

不動産担保融資を活用すると財産の増加速度が上がる

トランクルーム大家のマイクラです。わたしは銀行というビジネスに感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

(この記事は、前回の投稿「借金と自己資金、どっちがいいのか」の続きです)

わたしは最近は経営顧問先の企業様が増えた影響でなかなかセミナーで皆さんの前で話す機会が減ってしまい、残念なのですが、私が直接お話ししていた頃(とはいえほんの3~4年前のことですが)、よく上に書いたようなお話をしました。

参加者の中には銀行員の方もいらっしゃいましたし、会計士、公務員、一般企業お勤めの方など様々な方がいらっしゃいました。銀行員の方に上の内容について、なぜだと思いますか?と聞いても、ぽかんとして答えが返ってくることは、あまりありません。

こういう質問をすると、たいていの場合、会場はし~~~ん と静まり返りますね。
セミナーでお話をすると、ときどきあの静寂というか、びみょ~な空気が漂う間(ま)のようなものにそうぐうしますが、あれがすきですね(性格悪いワタシ)。

銀行員の皆さんがわたくしたち不動産投資家にとってどのような助けになっているのかあまり自覚されていないというのは、残念な話です。

私が世間の同年代の皆さんよりも早く引退できたのは、引退資金を得るために借入金を利用したからです。

株式投資や投資信託(401Kなんていうのもありますね)で財を成す人の割合に比べ、不動産で財を成す人の割合は圧倒的に多いのです。

不動産で財を成す人が日本人の中に圧倒的に多いという研究もあります。京都大学の橘木先生という、富裕層調査の第一人者がいらっしゃいます(現在は名誉教授)橘先生の名著「日本のお金持ち研究」があります。2005年ごろの本ですけれども、当時銀行員だった私がなんとなく感じていたことを数字で表してくれた名著です。

日本の金融システムが不動産を担保資産の真ん中に据えているので、不動産を購入し、返済が進んだ状態で空いた担保枠を使って新しい不動産を買い増ししていくことで、長期的に安定した財産形成が可能となっているのです。もちろん、保有物件の中には売却してキャピタルゲインを得るものも出てくるでしょうし、見込に反して入居者付けが進まずに早めに売却するものも出てくるのでしょうけれど、担保として不動産の価値を重視してくれるという日本の金融システムに早くから気づいていた人たちが日本の富裕層の大半を占めているという事実を、この本では明らかにしています。

株式や投資信託で引退できる規模まで財産を育てていくには、不動産と借入を組み合わせた場合の何十倍もかかる。

私は銀行員の皆さんが預金者の方々から預かっているお金を使い、借入金を増やしました。
住宅ローンやマイカーローン、ブライダルローンなどの消費性ローンと賃貸事業用不動産へのローンを混同している人たちも少なくありません。混同している人は急いで返します。急いで返す人は、富を蓄えるのに時間がかかるのです。

前日の投稿の答えですが、経験上、自己資金で2割~3割程度用意できる状態で、複数の銀行さんに打診するのがよいでしょうね。実際にその資金を全部使う必要もないわけでして、優等生的な打診方法としましては「将来の空室発生や突発的な修繕発生に備えて自己資金は厚めに取っておきたい」と申し出ることでしょうね。彼らも貸すのがお仕事なので、その辺の意は(まともな銀行員なら)くんでくれます。

(余談ですが)結果としてもっと資金需要おありでしたら前向きに検討させていただきますよ、という銀行さんもいらっしゃるわけで。はじめから「フルローンで、オーバーローンで」なんてふんぞりかえって窓口に行くと、煙たがられるだけですよ。


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借金と自己資金、どっちがいいのか

トランクルーム大家のマイクラです。やっぱり不動産投資は自己資金がたくさんないと難しいのでしょうか?という質問を受けました。フルローン花盛りの世の中、わたしはそういうのはお勧めしないけれど、だからといって自己資金100%で不動産を取得して貸し出す事業を行うことが正しいとも思えません。

正解は、借金100%(自己資金0%)と借金0%(自己資金100%)の間にあるのです。

永続する不動産投資の例として、不動産賃貸業を本業とする上場企業を見るとよいと思います。たとえば会社四季報やヤフーファイナンスを見てみましょう。企業概要を見ると、会社の総資産の額が書いてありますね。その中に有利子負債※の比率がどのくらいかが書いてあります。
(※ お手元のネット情報を調べてみて、有利子負債が書いていない場合は、概ね一緒であることが多いので、固定負債を見ましょう)

三井不動産、住友不動産、三菱地所などの超大手で、負債の比率は50%程度です。業界的には攻めの姿勢とみられている森ビルで60%弱。自己資金を4割用意しろと言っているわけではありませんよ。彼らの場合は返済が進んだ物件が大部分を占めていたり、負債比率が高い物件は不動産投資信託(REIT)を用意してそこにぶち込んだりしてね(で、上場させて個人投資家に小口販売でサヨナラ)。

いずれにせよ、借入金を活用したほうが早く資産形成はできる。でも、借入金「だけ」に依存して資産形成は、手元に残るキャッシュフローを計算するとすぐにわかるけれど、早晩行き詰まる。

この記事の末尾にある「満室研」のセミナーではうちの社員の投資不動産歴20年の関さんがいつも話をしておりまして、参加者全員に手元に残るキャッシュフローが自分で概算できるソフト「みまもる君」がついてきます。見守る君をつかうと、フルローンでスタートすると初年度はいいのだけれど、数年経過し入居率が近隣空室率※に近づいた場合にその年、またはその翌年から手持ちのキャッシュがどんどん減っていくのがわかります。

(※ 近隣空室率は、投資Homesのデータベースなどで調べるとわかると思いますが、中古物件なら15~20%という地域がほとんどです。購入時に満室でもオーナーがあなたになった途端に指揮棒を振る人が前オーナーからあなたに代わるので、そして管理業者と客付け業者は新オーナーのあなたの言うとおりにしか動かないので、あなたが集客経験乏しければ凡庸な入居率に早晩収れんします。)

でも、自己資金で1割~2割きちんと用意できる人は、成功のチャンスは大となります。ちゃんと、余裕資金を手元に残したうえで投資資金を1割~2割用意できる人という意味ですよ。

わたしは銀行に感謝しています。
なぜなら、私が早く引退して、いまのように自分の生活を気にせずに社長業をできるようになったのは銀行の皆さんのおかげだからです。

不動産仲介業者や株売買のための証券会社のおかげではありません。
フィナンシャルプランナーでも、生命保険の営業マンでも、税理士会計士でもなく、不動産を担保に融資をしてくれる皆さんがいてくださるおかげで、私は世間の皆さまよりも20年も30年も早く引退することができました。

では、私が世間の65歳定年の大企業サラリーマンよりも早く引退できたのは、なぜでしょうか?

次回に続きます。


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