トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上(賃料収入)を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売(抱き合わせ賃貸)」です。

きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが(で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが)、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。

でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。

ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。

 

不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。

例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍~3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8~10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。

一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。

そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。

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さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。

今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 

地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション

それでは、地方の一棟ものマンションを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
30年ローン、金利2%、借入金額10,000万円、元利均等返済の場合で考えてみましょう。
アパートへの投資分析の際にもご紹介しましたが、ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。
 
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
jhla_screenshot
購入対象の1棟ものマンションは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。
1棟アパート
構造 RC(鉄筋コンクリート)
築年 22年
満室時年収 1200万円(月100万円)
販売価格 10,000万円(表面利回り12%)
(運営費・維持管理費を賃料の25%と想定した場合の純利回り9%)

【返済例の試算】

借入額は満額の10,000万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
  •  商品タイプ 「民間金融機関ローン」
  • 借入期間 30年
  • 金利タイプ 全期間固定
  • 借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
  • 借入金額 10000万円
  • 返済方法 元利均等
  • ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
  • 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
  • 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

【試算結果】

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。
 
次回は、 返済比率の計算をしてみましょう。



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