2016年 12月 の投稿一覧

1棟もの収益マンションへの投資と収支(5)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。前回の続きで、地方の1棟ものマンションをローンで購入した場合の返済比率の計算をしてみましょう。

 

前回の試算結果では、

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
 
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
 
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。

【返済比率の計算】

毎月の返済額が369,619円で、年間4,435,628円です。
年間の家賃収入は1200万円ですから
 
家賃収入 1200万円
返済額  443万5628円(家賃収入に対する比率 36.96%)
運営費  300万円(家賃収入に対する比率 25%)
残    456万4372円(家賃収入に対する比率 38.04%)
です。
 
家賃収入に対する比率をそれぞれの金額の横に記載しました。これは、それぞれの金額を家賃収入で割って計算しています。
 
アパート投資の項でもお話ししました通り、わたしどもはこれまでに千棟ちかい投資不動産の売買と売買仲介を行ってきました。経験上、満室賃料に対する返済比率は5割を下回るような物件を探すようにアドバイスしています。4割を切る物件は少ないですが、見つけることができればお勧めです。今ご紹介した物件例ですと、とても理想的ですね。
 
なぜなら、上の返済比率の計算で見ましたように、家賃収入の4割近くが手元に残りますから、突発的な事態、たとえば一時的に2室~3室同時に退去してしまったとか、急な修繕が必要になったなどしても、余裕を持って対処可能な水準だからです。
 
ちなみにこの物件、25年返済にしても年間返済額508万6千円、返済比率は42.3%と大変優秀な物件といえます。20年返済ですと年間返済額607万1千円、返済比率は50.5%。ぎりぎりOKな感じでお勧めできるかな、という感じです。税法上の償却年限が47年、経過年数22年ですと、残25年ですので複数の銀行をあたっていくと25年のローンは出ると思います。ここだけの話、あとは、融資担当者の直属の上司(支店長)と本店の融資審査担当との交渉がうまくいくと、5年程度であれば上積みしてくれることも。
 
融資案件で他行に負けたくないという心理が働くので、あなたが堅実な暮らしぶりをしている方であったり、属性の良い方ですと個別に本部にそのように交渉してくれることも珍しくないのです。銀行員もサラリーマンですから、「貸してナンボ」ではあるわけです。
 
次回は、以上の分析を踏まえて、地方の一棟マンション投資について考察してみたいと思います。

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セルフストレージ(トランクルーム、レンタル収納)投資のための知識も身につきますし、個人投資家をだます悪徳仲介業者からあなたのお金を守る方法(実経験に基づく)についてもお話しすることがあります。〇〇〇〇契約に知らずに加担してひどい目に合わないように、しっかり学んで楽しく投資をしましょう。


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(4)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。不動産賃貸業でアパート・マンションオーナーが売上(賃料収入)を向上させるには、どうすればいいのでしょう。賃料アップは近隣の類似物件に負けてしまう原因となるのでなかなか難しい。ヒントは、「抱き合わせ販売(抱き合わせ賃貸)」です。

きょう携帯電話大手AU-KDDIがインターネットプロバイダ大手のビッグローブを買収するというニュースが公表されました。おねだん800億円。4月ごろから案件としては出回っていたのですが(で、トランクルーム大家は業界関係者だったので非公開情報でインサイダー規制の関係から口をつぐんでいたのですが)、当時の価格帯はもっと低かったんだけどな。AUはお金持ちだなぁ。800億では単体の投資としては利回りが低すぎるとだけ申しておきましょう。

でもAUの既存顧客に携帯電話以外のメニューとしてセット販売すれば顧客層を拡大できるので、そのへんが評価アップ要素となったのでしょう。

ビッグローブという事業会社単体での収益性でみると800億出せない、たとえば500億とか700億とかしか出せませんという話になりがちです。ですが、すでに近しい事業基盤があって事業基盤内の顧客を送客する、または買収先企業の顧客を自社基盤へ送客することで、単体の評価では出せない追加収益源が得られるわけです。

 

不動産賃貸業でも同じことはできます。わたしはトランクルーム大家なのでトランクルームを使って実現しています。

例えば、賃貸住居の平米賃料の2倍~3倍を狙えるトランクルームビジネスをアナタがお持ちの物件の空地部分や空き部屋部分に設置するのです。資金に余裕があるなら隣接地や近隣の空地や古家あり土地を使ってトランクルームを設置するのです。設置コストはモノにもよりますが平米単価で8~10万円くらいあれば可能です。建築確認申請を通す場合はもう少しかかります。

一般向けには相場並みの賃料で貸してよいわけですが、それでは空室リスクが心配であったり、新規開店から入居者であふれかえるようになる1年から1年半を待つことができない方もいらっしゃることでしょう。

そのような場合にはあなたの物件の入居者に抱き合わせ販売と言いますか抱き合わせ貸し出しをすればよいのです。賃料をおまけしてあげたり、フリーレント期間を設けてお試し利用を募ります。大概の場合は一度使い始めるとなかなか解約しません。長期入居者の場合はとくにモノにあふれて困っている方が少なくなく、かといって広い部屋に引っ越すのも一苦労だし引っ越し代もかかるし、というわけで消去法的に近所のトランクルームに収納している方が結構いらっしゃいます。トランクルーム大家だからこそ知っている事実というやつですね。

*******

さて、
前回の投稿では地方1棟ものマンションの収支例をご紹介しました。

今回は、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 

地方の一棟ものマンションをローンで購入する場合のシミュレーション

それでは、地方の一棟ものマンションを融資を活用して購入した場合のシミュレーションをしてみましょう。
30年ローン、金利2%、借入金額10,000万円、元利均等返済の場合で考えてみましょう。
アパートへの投資分析の際にもご紹介しましたが、ローンを使った場合の返済金額の計算はネット上でも簡単にできますので、ホームページのアドレスを紹介しておきますね。
 
http://www.simulation.jhf.go.jp/type/simulation/hikaku/openPage.do
jhla_screenshot
購入対象の1棟ものマンションは、上の計算例で紹介したものを使います。ここに再掲しておきます。
1棟アパート
構造 RC(鉄筋コンクリート)
築年 22年
満室時年収 1200万円(月100万円)
販売価格 10,000万円(表面利回り12%)
(運営費・維持管理費を賃料の25%と想定した場合の純利回り9%)

【返済例の試算】

借入額は満額の10,000万円で申請してみましょう。
日本住宅支援機構のローン計算ページに入力していきます。
  •  商品タイプ 「民間金融機関ローン」
  • 借入期間 30年
  • 金利タイプ 全期間固定
  • 借入金利 2%(途中で金利が下がる設定もできるのですが、保守的な見積もりをしたいので、「引き下げあり」にはチェックしないようにしてください)
  • 借入金額 10000万円
  • 返済方法 元利均等
  • ボーナス返済、諸費用 ここではとりあえず入力しません(すべて「試算にふくまない」を選択)が、これを読んでいるあなたの状況に応じて入力してもよいでしょう。
  • 他の住宅ローンとの組み合わせ 他に住宅ローンをお持ちの方の場合は、入れてみてもよいでしょう。ここの試算例ではなしを選択。
  • 現在の年齢 現在のご年齢を入力してください。入力は任意なので空欄でも構いません。ここでは45歳と入力しました。

【試算結果】

毎月の支払額が36万9千円、金利と元本を合わせた、30年通しての総支払額が13306万円と表示されました。これが、この物件をローンで購入する際の総返済額となり、30年かけて少しずつ返済していくわけです。
毎月の返済が36万9千円、これに対して月収は最大100万円ですから、アパートを購入したとき以上にだいぶ余裕がありそうですね。
この余裕度のことを「返済比率」といいます。
返済比率は、不動産投資を行う際の安定性にかかわる重要なところです。
 
次回は、 返済比率の計算をしてみましょう。



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1棟もの収益マンションへの投資と収支(3)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出したという話の続きです。1件買付通りもう1件返事待ちですが前者、身寄りのない方のお宅の売却ということで相続管財人弁護士という方が出てまいりました。裁判所の認可が必要で承認の手続きに入っているのだそう。えっ、弁護士!?裁判所!?とちょっとドキドキしましたが、知り合いの司法書士の方に聞いたところご高齢で相続人が不在のケースでままあることなのだそうです。

不動産は(自分が書い手の場合は)売主様、(自分が売り手の場合は)買主様、任意売却なら債権者の方々、賃貸物件なら入居者の方々など、いろんな人間模様に触れることとなります。今回の相続人不在のままお亡くなりになった方の所有不動産売却物件のケースというのは、大家さんブログ系では見かけたことがありません。別途、取引が一段落したらブログ記事にまとめて大家さんと未来の大家さんの参考になるよう情報提供したいと思います。

 

さて、前回の投稿では地方の1棟ものマンション投資の収益性のお話の途中でした。収支構造の話に戻りましょう。

地方1棟ものマンションの収支例の図解をもう一度載せておきます。

3-5-2

 

運営費の中に固定資産税の増分が含まれるのですが、それでも月の運営費に直すと、賃料収入比で数%の前半程度にしかなりません。

ここでは念のために多めに見積もっておりまして、満室時賃料の5%程度と想定して計算例を作成しています。

総額でアパートの場合ですと満室時賃料比で20%でしたが、マンションの場合は満室時賃料比で25%で例を作成しています。

 

表面利回り、運営費控除後利回りのレベル感としては以下のようになります。
表面利回り  12%(物件価格10,000万円、満室時年収1200万円)
運営費後利回り 9%(経費控除後年収900万円)
 
地方の一棟ものアパートよりも少し利回りが落ちますね。
キャッシュフローが出やすいのと、銀行ローンが出やすいので物件として人気があるのです。物件として人気があるので物件価格が少し上がり、利回りに反映されます。
また、資産価値が高いと銀行がみなしてくれることが多いので、融資上も有利です。つまり、ローン金額と期間が伸びやすい物件なので、そのことを知っている人が増えると価格が上がり気味になります。
 
一棟アパートのところで税法上の耐用年数と銀行ローンのローン期間のお話をしました。
 
一棟アパートのところでは銀行が長期ローンを出してくれるところとなりますと、銀行の数に限りがあります。なぜなら、各銀行には融資規定というものがありまして、どのような分野の案件ではどのような融資期間を定めるかというルールを社内規定として整備しています。
 
担当者が異動しても(一般的に銀行は3年周期で異動があります)、融資担当者や審査担当者が変わるたびにコロコロと融資内容が変わるようでは銀行経営上も問題ですしお金を借りる側も困ってしまいますから、融資基準集というマニュアルを作成して対応しているのです。
 
融資基準集は各銀行まちまちに作成しているのですが、銀行同士の横のつながり、地銀会ですとか信金会という、営業企画担当者や融資企画担当者の横のつながりがありまして、どこかの銀行がとびぬけでよい条件で融資しないように情報交換なども行われます。
 
1行だけとびぬけた融資をし始めると、融資残高が集まってよいことは良いのですが、半面で他行が融資できないようなリスクの高い案件が集まってしまうので、そのような事態を避けるためです。
 
とびぬけた融資を行った典型例としては、数年前に破綻してしまいましたが新銀行東京の例がありますね。中小企業への無担保融資や不動産融資でもリスクの高い分野への融資を積極的に行った結果、銀行が破たん。信用不安が他行に波及しないように金融庁と財務省と地銀協会が骨を折りました。過去にも銀行の破たんが何度もありましたよね。銀行が破たんすると、地域経済への影響が半端なレベルではないので、銀行間の横並び意識というのはとても強いですし、監督官庁のほうでもその辺の横並びの姿勢は大目に見ている感じがします。
 
このように、横並び意識が強く、融資基準集というルールブックに従って融資のルール体系を構築している銀行の多くが、減価償却年限を超えた融資には消極的になります。
 
ですから、一棟ものアパートで高利回りのものを見つけて喜び勇んで銀行に持ち込んでも、あなたは買うことができないのです。一時期積極的に融資していたことで有名だった静岡のS銀行も門を閉じ、他の地方銀行と同じように減価償却年限を超える融資にはあまり取り組まなくなりました。
 
一方で一棟マンションは減価償却年限が新築時で47年(居住用物件の場合)もしくは50年(商業用物件の場合)です。とても長いのです。ですから、築年で20年25年経過していても、償却年限がまだ30年から25年程度残っているので、長期のローンを提供可能なわけです。長期のローンを引くことができるので毎月の返済額を低く抑えることができ、キャッシュフローが長期にわたって出やすいのです。
 
建物の資産性も高く評価してもらえますから、アパート購入時に比べて融資金額を大きくできます。
 
そしてもう一つ大切なこと。それは貸す側に動機があるということ。銀行の融資担当者は貸出残高をいくら伸ばすことができたか、月単位、四半期単位、半期単位、年単位で査定されています。彼らも銀行に勤めるサラリーマン。融資団高目標をクリアしないとボーナスが増えないので真剣です。とはいえ銀行内の融資基準を破ってまで融資するわけにもいきません。一棟マンションはそういう意味で、ルール内で対応可能で金額も大きく、貸出後に問題があっても担保に押さえている不動産を差押えて現金を回収すればよく焦げ付きリスクが少ない。大変好都合な融資対象なのです。
 
築20年前後の物件を購入する際、銀行に相談に言って喜ばれるのはそういった理由からです。
 
次回の投稿では、地方の一棟もののマンションをローンで購入するとどんな金銭構造となるのか、シミュレーションをしてみたいと思います。

 


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1棟もの収益マンションへの投資と収支(2)地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

トランクルーム大家マイクラです。ロードサイドの更地に2件買付を出し、1件通り1件返事待ちです。以前セルフストレージ売却で1億6千万儲けた話を書きました。キャピタルゲインから納税予定額を取っておきますと残りがまるまる投資資金として活用できることになります。3~5千万をトランクルームへの再投資に使うことにしました。3千万をベンチャー企業育成のためも事業投資資金に使うことにしました。不動産への投資は長期安定で再投資することで複利運用ができ、資金が倍々ゲームで増やせますが爆発的に1000倍5000倍ということにはなりません。ですから今回の出資も含めてすでに複数社に分散して投資を行っています。私なりに分散効果を考えたポートフォリオです。

 

だいぶ資金が余りますが長期安定成長が可能な不動産賃貸事業と言えどいつ何が起きるかわからないもの。仲良しの銀行さんに定期で〇千万積んでおきます。

 

資金を寝かせていてはもったいないという社長仲間もおりますが、トランクルーム投資で十分儲かる。

 

都心や政令指定都市でグロスで12~15%ネット(経費控除後)で7~8%の物件というのは、賃貸レジ(residential=居住系)や賃貸オフィスビルではなかなかあるものではありません。地方の県庁所在地や人口10万人超の都市で取り組んでもやりようによってはグロス利回りで15~30%、ネットで10~25%を叩き出せる。半額借入組み合わせてレバレッジを効かせれば利回りはざっと倍近くなる。

 

自己資金10%程度でレバレッジ9~10倍という高レバレッジで自己資金利回り15%~20%を創り出すアパマン投資と異なり、トランクルーム投資は低レバレッジでまたはレバレッジを掛けなくても、自己資金利回り(CCR=Cash-on-Cash Return)で20~50%を叩き出せるわけです。

 

しかも低空室率リスクときたものだ。安心して枕を高くして眠れるというものです。ちまたの二重売買契約系の業者さんにあおられてやれフルローンオーバーローンと騒がずに、地に足をつけてセルフストレージ投資をやっていれば未来は明るいというわけです。

 

事業投資の話とトランクルーム再投資のお話はリクエストがあれば気が向いた時に書こうと思います。リクエストはコメント欄へお願いします。

 

さて前回の不動産投資系の投稿から41日ぶりの投稿です(前回の投稿はこちら)。

 

「経済的自由の獲得を目指す大家さん(と不動産屋と銀行)の間ではアパート以上に人気のある、一棟ものマンションへの投資による収支はどのような感じになるのか、シミュレーションを行いたいと思います」と、前回書きました。そこで、続きを書こうと思います。

地方の一棟マンションへの投資シミュレーション

では、地方の一棟マンションの投資シミュレーションを見ていきましょう。
アパートの時との一番の違いは、キャッシュフローの規模感です。
アパートですと、一棟当たりの価格が数千万円の前半から中ごろです。
前回お話しした例ですと一棟当たりの価格が2560万円、手元に残るキャッシュフローが152.4万円でした。
利回りは良かったのですが、規模が小さいのでこれで「勤め人人生」を卒業するというわけにはいきませんよね。
すくなくとも月のキャッシュフロー(経費支払や返済をした後の手元にのこる資金)で100万円越え、年収で1200万円越えは狙っていきたいところですが、一棟アパートですと月のキャッシュフローの増加額が10万円から15万円といったところ。空室が続く時期には月数万円程度です。

 

年収換算で100万円前後です。キャッシュフローは生まれますが、規模が小さいので微々たるものでした。

これでは、勤め人を引退しようと思ったらアパートを10棟15棟と買わなくてはならず、その分管理も煩雑になりますし入退去があちこちで起こることとなるので、アパート経営にやたらと時間を取られるようになります。
一棟マンションですと、一棟当たりの価格が上がります。
物件のグレードが良いからですが、その分賃料設定もアパートより有利にできますし、銀行が足の長い(返済期限の長い)ローンを出してくれます。足の長いローンが使えるということは、毎月の返済額を抑えることができ、手元に残るキャッシュフローが厚くなるということです。このキャッシュフローを手元に温存しておき、2棟、3棟と物件数を増やしていくことができます。

地方アパート投資ではキャッシュフローの規模が小さいのですが、一棟マンションですと規模が大きくなるにしたがって、比例してキャッシュフローも大きくなります。あなたが勤め人暮らしとさよならすることができるスピードがぐっとあがり、上手な人ですと1年半から2年程度でアーリー・リタイアが可能となります。

木造・軽量鉄骨造のアパートと違い、重厚なつくりのマンションは数十年にわたってマネーをあなたにもたらしてくれますから、私的年金代わりにもなり、老後の備えにもなりますね。
古くなったマンションは売却するか、残債がぐっと減った状態になっているでしょうから蓄積された豊富なキャッシュを使って建て替えし新築マンションとして再度賃貸するなり、分譲物件として販売してしまえばよいのです。
まずは、キャッシュフローの大きさに驚かれることと思います。その辺に着目しながら知識をインプットしていってください。
ここではよくある例として、一部屋あたり月5万円の家賃が得られる、部屋が20室ある物件を参考にしましょう。月収100万円、年収1200万円のアパートです。
3-5-2
金額の規模感が違うので、アパートとマンションで金額を比較しやすいように縦軸の長さを金額比にしてみました。
 
地方一棟ものの特徴がお分かりになりましたでしょうか。
そうです。アパートに比べて規模が大きいので、毎月獲得可能な家賃が多いのです。
一部屋分では5万円の家賃しか取れませんが、20戸あれば月に100万円が入ってきます。
アパートよりも運営費が若干高めになっています。これは、マンションはグレードが上がる分、固定資産税が高くなるところを反映させています。
基本的に固定資産税というのは、土地部分は国が定める公示地価を基準に決められています。これはアパートでもマンションでも同じ。
建物部分は、基本的に構築時にかかったコストに見合う形で設定されます(経年による価値の減少も考慮します)。木材や薄い(厚さ4mm以下の)鉄骨で作られたアパート(木造、もしくは軽量鉄骨造)と、堅固につくられたマンション(重量鉄骨造、鉄筋コンクリート(RC※1)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC※2)造)では構築原価が異なるのは、当然ですね。
※1 Reinforced(英:強化された) Concrete(英:コンクリート素材)の頭文字をとった略称で、RC造といいます。
※2 Structured(英:構造化された)RCということで、SRC造といいます。RCのところは※1と同じです。ちなみにプロ度の高い不動産屋さんならRCとSRCが何の略か当然、ご存じのはずですのでお会いする際に知らない振りして聞いてみましょう。基礎知識のある担当者かどうか一発でわかります。
国土交通省(旧建設省)では毎年、建築着工統計という統計データを公開しておりまして、そこを見ますと日本全体の建物コストの平均値がわかります。木造ですと平米で16万円前後、RCですと平米で22万円前後。時期により変動しますが、目安としてはこのくらいです。これが原価なのですが新築マンションですとなぜか平米で30万円40万円になっているものもよく見かけます。これは、分譲業者さんや間に入っている方たちへの謝礼や広告費、地権者への無償での区分所有居室の提供費用などが乗っているためです。
話が脱線しました。
明日の投稿では、収支構造の話に戻ります。

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