2016年 8月 の投稿一覧

セルフストレージ超入門(15) 第8講2節 地主・大家と直接賃貸借契約を結ぶほうが良いケースとは?

地主・大家と直接、賃貸借契約を結ぶことをお勧めする理由は、トランクルーム運営代行業者が倒産してしまった時のことです。

契約を締結したトランクルーム業者が倒産してしまった場合、トランクルーム事業の運営継続が出来なくなる可能性があるためです。

そんな時の為、万一に備えて地主と直接賃貸借契約をしておけば、お客様募集等の仲介や業務管理は、地元の不動産会社等と再契約をすることも出来るので、トランンクルーム事業の継続は可能となる為です。

もちろん、良心的なトランクルーム運営業者であれば、不測の事態に至る前に他社の代行業者に引き継ぐなどしてくれますので、あなたとお知り合いの運営業者さんが信頼のおける確かな先様であれば、ここまで心配する必要はないかもしれませんね。

ただ、零細企業の場合、ちょっとした業績不良であっという間に会社が立ち行かなくなってしまいますから、あなたがお付き合いしている業者さんが零細企業に分類されそうな先であれば、心づもりはしておいた方が良いかもしれません。

では、企業が零細企業か否かはどうやって見分ければよいのでしょうか。

(明日の記事に続きます。)

 

 

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セルフストレージ超入門(14) 第8講 土地や部屋の賃貸借契約は出来る限り直接契約にする

屋外コンテナを設置する場合には土地が必要です。
屋内トランクルームを設置するには空き事務所、空き店舗などの部屋が必要になります。

自分で土地建物を所有していない場合は、用地または建物、空き部屋を借りる事になります。

(余談ですが、ちなみに私は、あまり借地では取り組みません。収益性の高さを実感しているので、借りてオーナー都合で出退店を繰り返すよりはずっと持っていたいというのが本音です。ローンも普通に出ます。ご相談は下のリンク(満室研)へどうぞ。)

この場合、誰と賃貸借契約を結ぶかはとても大切な意味を持ちます。

契約締結先は以下の2つのうちのどちらかです。

  1. トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶ場合
  2. 地主・大家と直接、賃貸借契約を結ぶ場合

1の方が手続きも楽なのでお勧めです。一方で、出来れば2が良い場合もあります。

2がお勧めな場合とはどういう場合なのでしょうか?

ここから順次、説明してまいります。

 

 

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セルフストレージ超入門(13) 第7講 トランクルームの配置と事故防止三大原則

 

レンタブル比とは?

 

トランクルームをどのように配置するかはとても重要な事です。
レンタブル比という単語をご存知でしょうか。

英語をカタカナ表記した単語なので、あまり、なじみがないかもしれませんね。業界用語なので覚えておいて損はないと思います。

英語ではrentable ratioです。それぞれの単語は、
 rent=貸付ける、貸し出す
 -able=~することができる
 ratio=比率
という意味です。

要するに、敷地に占める貸出可能面積比のことですね。

 

レンタブル比の計算方法

 

式で書くと以下のようになります。

 レンタブル比=トランクルームの床面積 ÷ お部屋(更地)の総床面積 x100(%)

レンタブル比は、あなたの店舗スペースの中で収納用スペースがどれだけ効率よく配置できているかを示す指標です。

収納スペースを限られた敷地にどのように効率よく置くかが収益率を左右しますので、とても大切な指標です。

レンタブル比を上げたい、収益性を極力高めたいという思いから、出来る限りトランクルームを沢山設置したいという思いはあると思います。

しかし、安易なトランクルームの配置はお客様の使い勝手を悪くするだけでなく盗難や事故の原因にもなってしまいます。

少し前までは横浜などでは更地の空地に海運コンテナを縦に積み上げてトランクルームとして貸し出している業者さんが多数存在していました。

1段2段ならまだしも、3段以上積み上げているところもあったのです。
建築基準法などお構いなしで仮設の構築物だからとレンタブル比を上げるためにどんどん上に積んでいました。
縦に3段積んでお客様に移動式のはしごで登らせて荷物の出し入れをさせていたのです。

さすがに最上段の3段目は使い勝手が悪すぎ、利用者はあまりいないようでした。

オーナー側の観点から一言ご忠告申し上げると、利益追求を優先し安全性を損なう配置が原因による事件や事故が発生した場合、管理者責任を問われる場合もございます。

ちなみに今は横浜市などではこういった、野積みコンテナの2階建て、3階建て行為は禁止になりました。

私どもは安心安全経営を皆様にして頂きたいので、野積みは1階まで、2階にしたければ建築確認を通してしっかり固定する、それ以外の多層階の場合はきちんと複数階の建築物として建設することをお勧めしています。

野積みコンテナに比べれば建設コストは若干かかりますが、それでも過当競争のさなかの賃貸アパート、賃貸マンションと比べれば数倍の収益性です。

 

トランクルーム配置の3原則

 

トランクルーム配置の原則は次の3つです。

  1. お客様の待機スペースを設ける。
    同時に2組3組のお客様が来ることもあるため。
  2. トランクルームの前まで台車(自動車)で移動できること。
    女性やお年寄りでも、重い荷物を簡単に運べるように。ちょっとした心遣いがよろこばれます。
  3. 監視が行える様に死角を作らない。
    盗難や事件事故を防ぐカメラの死角を作らない。

当社では大手セキュリティ会社と提携しており、セキュリティシステムを導入しております。

監視の目があるためか、室内での盗難や事故は1件もございません。この積み重ねにより、お客様より高い安心と信頼を得ております。

目先の利益に拘らず、長期的・安定利益の為に安心・安全を意識した配置が重要です。

 

 

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セルフストレージ超入門(12) 第6講 屋外型の場合:コンテナは6~10基で出店する

 

設置業者さんの提案をそのまま受けないことが大切

 

屋外型のトランクルームを出店する場合、コンテナの数は6~10基での出店が良いと思います。業者さんによっては、コンテナを1基でも多く売ろうとして最初から10基20基と勧めてくるところもあります。

筆者も創業当初、小さくはじめたいと何度言っても200坪の敷地にこれでもかとコンテナ型収納庫を詰め込んだ提案をしてくる業者さんに付きまとわれ、いやな思いをしました。横浜を中心に活躍している、海運コンテナを中国で改造して輸入販売している業者さんでした。

それは「売らんかな」の箱を売ってナンボの売り上げ優先、自社の利益優先の業者さんでありまして、残念な事ですが皆様の事を真剣に考えていない業者さんです。

彼らは売るのが仕事ですから当然と言えば当然です。

理由は前回の記事でご説明した通りです。屋内型・屋外型でも基本的な考え方は同じです。

たとえ10基以上設置可能な土地であっても、ます6~10基以内の設置をお勧め致します。
初期のコンテナが満室に近づかいたら残りの土地にコンテナを増設すれば良いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(11) 第5講 屋内型の場合:トランクルームは小さく初めて段階的に拡大する

 

部屋割りをよく考える

 

トランクルームを出店する際、サイズと個数を考えましょう。

部屋数が多ければ、部屋数が少ない場合と比較して、入居率が上がるにつれ収益性は上がります。一方で満室運営になるまで時間がかかります。

出店させる地域によって好まれる部屋の大きさは実に多種多様です。
大きいサイズが好まれたり、小さいサイズが好まれたり。

部屋のサイズの好みに地域差が出ることがあるので、複数のサイズを組み合わせて少なめの部屋で出店し、次第に人気の部屋を追加していくと失敗のリスクを減らすことができます。

無計画に出店させるとかえって収益を悪化させることにもなりかねません。
例えば、もし30個置けるスペースをお持ちだったとしましょう。ここでいきなり30個設置せず、最初は20個を設置し稼働状況をみてから
残りの10個を設置するという方法もあります。

 

設置業者の案をそのまま使わないこと

 

業者さんによっては、いきなり沢山の個数を勧めてくる業者もあります。
事業では何が起こるか分からないもの。

ある日突然ライバル会社が近隣に店舗を大量出店してくるかもしれませんし、想定通りの入居が決まらない場合もあるでしょう。

弊社では事前の市場調査は充分に行ったうえで、無理のない設置個数、かつ、地域特性を考慮した適正サイズの部屋構成のトランクルームを設置するアドバイスをしています。

間取り構成を思い込みで取り組んでしまうと、あとから変更することは難しいので、用心深く取り組んでいただけたらと考えています。

なぜここまでしつこく申し上げているのかと言いますと、これは実際に自社店舗でも経験しているからです。

 

わたしの出店方法

 

弊社の場合、新規出店は小さく始めます。岩手の盛岡店と東京の千代田区三番町店はほぼ同時に(数か月違いで)オープンしました。

人気の間取りを追加していく形で増設していったのですが、1年後に満室になったとき、2つの地域の間取りを比べてみたところ、各地域で人気のサイズが違っていました。

収納庫設置スペースとして大きな空きスペースをお持ちの方は、いきなりすべてのスペースを新設収納庫で満たしたりせず、例えば半分くらいの区画で始め、満室が間近になったら追加の設置をすれば良いのです。

増設検討開始のタイミングとしては、経験則ではありますが、入居率が6割を超えたころから始める良いでしょう。

入居率8割超えるとお客様が探している部屋がすでに埋まっていて貸すことができなくなる状態が出てきてしまい、せっかく問い合わせをしてくれたお客様をがっかりさせてしまうことになります。

また、収納庫メーカーさんに増設を依頼しても見積もり、製造、設置から賃貸開始までおよそ2か月、時期によっては3か月かかるので、8割超えた時点で始めると遅いのです。

 

 

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セルフストレージ超入門(10) 第4講 例題:ライバル店稼働状況の調査

 

ライバル店舗が1~3店舗

 

例えば、あなたが出店を考えている店舗候補地の商圏に
ライバル店1~3店舗の場合。
稼働率が40%以上であればお勧めできます。

「え、たった4割しか稼働していないのに勧めるの?」とお思いの方がいらっしゃるかもしれませんね。

じつは、セルフストレージの多くは損益分岐点が低く低コストで運用できますので、4割程度の入居率でもすでに黒字になっていることが多いのです。

あとはお客様が使いやすいような料金設定と店舗のしつらえを工夫し、安心感をもってご利用いただけるように店舗を整えましたら、WEBやチラシ、看板などで集客をかけます。このようにして認知度を上げることで利用率は上がっていきます。

一方、稼働率が4割以下ということは、まだその地域にお住いの方々が収納スペースの認知度が低い可能性があります。認知度向上のためにあと数年待った方が良いエリアかもしれませんので、稼働率が4割以下の場合はお勧めしていません。

このビジネスは店舗数が増えるにしたがって近隣にお住いの皆様のトランクルーム認知度が上がるという性質があります。ですから、これから店舗増を通じて利用者割合が上がっている可能性大と言えます。

 

ライバル店舗が4~9店舗

 

次に、ライバル店4~9店舗の場合。稼働率が80%以上であれば充分検討対象エリアです。あまり細かいことは心配せず、えいやっと店舗開設した方が良い場合がほとんどです。

これはそれなりの数の店舗が出店済みであるにもかかわらず、近隣地域の皆さんの収納スペース需要が強いことを表しています。

登り調子の地域でありますから、店舗が増えても早晩入居者でいっぱいになるでしょう。

 

ライバル店舗が10店舗以上

 

逆に商圏内・隣接商圏内に10店舗以上ある場合は、しばらく様子を見たほうがいいかもしれません。過当競争に陥っている可能性があるためです。この原稿を書いている時点では、都心の超激戦区である山手線の内側の築古ビルが林立する地帯でも見かけたことは、ありません。

あと30年くらいすればそういう地域も出てくるかもしれませんが、いまこの投資を始めるあなたにはどうでもよいことですね。

なぜなら過当競争を気にしなければならない頃には、あなたはローンも返し終わり、余剰キャッシュフローを原資に店舗数を増やしており、悠々自適の人世を楽しんでいること間違いないからです。

これまで不動産を中心にさまざまな金融資産や事業に投資してきて感じることですが、指をくわえて無策になにもせず傍観している状況こそが長い人生で見てリスクと考えます。

あなたはどうお考えでしょうか。

いずれにせよ、出店数が1店舗だろうが10店舗以上だろうが、
ライバル店と出店しようとしている店舗での、トランクルームのサイズの違い、出店規模等をよく見極めましょう。

多店舗で埋まっているサイズのお部屋の情報がわかれば、しめたものです。

あなたのトランクルームでも似たタイプのお部屋構成としてみましょう。地元で人気のトランクルームとなること請け合いです。

条件によっても異なりますが、ご自身での事前調査はとても重要な事です。

具体的には、
・現地周辺に実際に行ってみる。・候補商圏のライバル店をネット検索してみる。
・自分でライバル店に電話して稼働状況を確認してみる。
などの事前調査を行うことが成功のためには大切です。

 

 

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セルフストレージ超入門(09) 第4講 同じ商圏にライバル店があれば稼働率を調べる

出店する予定地にライバル店が既にある、というケースは少なくありません。
特に都心や政令指定都市にお住まいの方であれば競合が存在する可能性は高くなります。

ライバル店というと一瞬マイナスイメージを持つ方もいるかもしれませんが、必ずしもそうではありません。

トランクルームに投資を考える場合に限っては、ライバル店の無い場所と同じくらいにライバル店が出店している地域はおいしい地域である可能性が高いのです。

ライバル店のない場所を選ぶ場合、その場合には綿密な市場調査(ニースの有無)が必要になります。

ライバル店出店済みの商圏では、まず、何店舗のライバル店が出店しているか?を数えます。

これで大まかなトランクルームへのニーズが把握できますし、ライバル店の稼働率を調べることでその商圏にニーズがまだあるかを調べることが出来ます。

調査にかかる経費も大幅に節約できますのでメリットが大きい出店方法です。

 

 

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セルフストレージ超入門(08) 第3講 潜在需要の調査法② 先に需要調査実施済みの地域に出店する

 

潜在需要の調査法(カンニング編)

 

この調査法は個人的にはスポーツマンシップ(?)に反する気もするのですが、失敗を避けるためのビジネスのコツのようなものでもあるので紹介したいと思います。

先ほどの調査法①は、自力でゼロから商圏調査をするよりはだいぶ楽なのですが、実際に数えるのは大変!

ですが、手っ取り早く判定する良い方法があります。

目安としてはセブンイレブン、ローソン、ファミリーマートなどのコンビニ大手の出店がある場所の近隣に出店する方法です。

コンビニは売上の30~40%が本部にフランチャイズ料や商品仕入時の上乗せコストとして徴収されるシステムです。店舗オーナーは在庫を抱え、従業員を雇って24時間営業をしていく必要があり、店が維持可能な水準の来客数が見込めるか否か、コンビニ本部は精査をします。

そのような背景もあり、上で述べた基準のほかに50項目ほど(前面道路通行車両数、歩行者数含む)を精査したうえで出店可否を判断します。

そういう事情から、商圏分析、需要分析の簡便法として徒歩圏内に大手コンビニ店舗が出ているか否かで見るという方法もあります。

荒ごなしとして調査法②、詳細分析として調査法①を用いるとより安全です。

実は弊社で独自に行う開業前調査の調査項目の中にも、似たような事前調査項目が含まれています…。

勿論当社はその他独自のエリア分析データと基に評価物件をスコア化し、一定基準に満たない商圏には出店を決定致しません。

せっかく資金を投下しても入居の見込みの低い地域にトランクルームを設置してしまうのはお金の無駄。事前調査は綿密に行います。

手法としては、過去から現在まで蓄積されたデータ(基準評価)と、現地(立地)調査によるデータ(相対評価)を統合してスコア化致します。
そのスコアを元に成功している店舗との比較分析を行い、候補地の評価を出してゆきます。

どうでしょうか。ここまで読んできた方は、調査が大変そうだなあ、と思われたかもしれませんね。

べつの「楽ちん調査法」も、じつはあります。

 

潜在需要の調査法(カンニング編その2)

 

あまのじゃく的な方法ですが、商圏内もしくは証券街の近隣地域にすでにセルフストレージが出展されている場合、お客のふりをして電話して状況を聞いてみましょう。

需要過多でお部屋が足りない地域の場合、開いているお部屋が5%未満になっているはずです。

近隣にそのような繁盛店がある場合、むしろラッキーと思いましょう。価格等で大きく負けていない限り、あなたのお店にも似たようなニーズを抱えたお客様が収納庫を借りたいと問い合わせしに来るはずです。

この方法に関しては失敗しないためにも重要な施策ですので、
次回改めてご説明いたしますね。

 

 

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セルフストレージ超入門(07) 第2講 潜在需要の調査法① 世帯数・事務所数をカウントする方法

(気まぐれで題名を「セルフストレージ超入門」にしました)

 

毎年認知度と利用度が向上し続けているトランクルーム業界

 

業界の経験値としては5年前ですと220世帯※に1世帯の方に借りていただけるビジネスでした。

※ 圏内に中小規模の事務所があれば、簡易的に1事務所も1世帯としてカウントします。大規模な事務所であれば社員数÷5で近似的に世帯数とみなします。

最近はトランクルーム自体の認知度も上がってきたため、100世帯に1世帯程度の利用率となっております。

ちなみにトランクルーム先進国の米国では10世帯に1世帯が利用しておりますから、日本もそう遠くない将来20世帯に1世帯、10世帯に1世帯といった感じの利用率になるかもしれません。

そうなりますとあなたの店舗の未来は前途洋々ですね。

 

あなたの店舗の周りにいる見込み客数を推定してみましょう

 

とりあえず保守的に考えるとして、現在の目安としては見込み客数を100世帯に1世帯(世帯利用率1%。事務所も1世帯としてカウント)でみておきましょう。

仮にあなたが50室のトランクルームを開設したいと考えているのであれば、1%で割って5,000世帯。

電卓で計算するなら
 50 [÷] 0.01 (1%は百分率表示ですので0.01と入力)
ですね。これで5,000と確認できます。

半径2Km以内の居住世帯数と事務所数を足し合わせて5,000世帯(事務所)以上存在していれば出店予定場所としては合格!です。

 

基本的なデータは身近なところで公開されています

 

なお世帯数は各地域の市役所や区役所において住民基本台帳のデータとして公開されております。

町単位で細かく出ていますので、活用すると調査が楽になると思います。データ自体は地方自治体がネット上で公開しておりますので、検索エンジンを使ってお調べいただくか、直接地方自治体にお問い合わせください。

私どもの経験ですとどの地方自治体でもネット上で取得できるようにエクセル形式などのファイルを公開していると思います。

※ 圏内に中小規模の事務所があれば、簡易的に1事務所も1世帯としてカウントします。大規模な事務所であれば社員数÷5で近似的に世帯数とみなします。

 

 

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