2016年 8月 の投稿一覧

低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(22) 第12講 インターネット集客力をチェックする

いざトランクルームを開店してみまして、ほったらかしではなかなかお客様はやってきません。

集客のために何をしたらいいのでしょう?

そう、広告です。

広告といわれて思いつきそうなのは以下の広告ではないでしょうか。

  1. テレビCM
  2. ラジオCM
  3. 新聞広告、新聞への折り込み広告
  4. 雑誌広告、電話帳広告

いま上げた広告手段を、広告業界では「純広告」(じゅんこうこく)と呼んでいます。

他にも、個別マンションやご家庭の郵便受けにチラシを投函する「ポスティング」、住所リストをもとにダイレクトメールを配信する「DM」(Direct Mailの頭文字を使っているのでDMといいます)、あとは不動産の分譲物件などでよく見かける立て看板、ノボリなどもありますね。

現地看板(広告チラシ)やポスティングが集客につながる事は確かですが、IT化時代の今日では、WEB(インターネット)による集客は欠かす事の出来ない手段です。

弊社においてもインターネットによるお客様のお問合せは増える一方で、今や60~70%を占める割合にまでなっており、その割合は年々上がってきております。

つまり、ホームページの質は集客力(すなわち収益性)が左右されると言っても過言ではありません。

不動産業界は比較的IT化の遅れた分野でもあります。
重要な集客媒体であるホームページを活かしきれていない業者が多いのが現状です。

理由は簡単で、会社に専門家がいない為です。根性論主体の営業政策を推進している不動産業者がいまだに大多数であり、技術や理論を理解した人材が転職してきても上司や同僚の理解を得られずに早晩退職してしまい、理論派が居つきにくい業界だという事情もあります。

弊社(日本公共収納株式会社)にはグループ企業にWEBやソフト・アプリ、人工知能を開発している専門会社があります(株式会社トポロジ)。位置情報を活用したスマホアプリなども作っていますし、大手大企業様からも直接仕事の依頼をいただいております。

ですから、自社グループ内のリソースを活用することで低コストでホームページの開発や更新・改善ができるのです。これは他業者さんにはない大きなアドバンテージと言えます。残念なことながら、不動産屋さんの多くはネットやWEBに疎いのです。不動産屋さん向けのWEB集客の学校でも作れば繁盛するかもしれませんね。将来暇になったらやってみようかな。

 

 

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低空室リスク・高利回りのトランクルーム投資入門(21) 第11講 18ヶ月で満室になる立地と戸数を考える

新規出店した店舗が満室になるまでの期間は、過去のデータからある程度予測がつきます。

しかし実際にはデータはあくまでも平均値。
個別店舗の詳細な事情や前提条件の違いなどから、複数店舗均(なら)してみれば平均値あたりに落ち着くものの、個別店舗ごとの正確な期間は若干のブレが出ます。

トランクルームへの投資は数学やスマホゲームのような仮想空間でのお遊びではありません。
現実のお客様と向きあうリアルビジネスです。
その為、満室になるまでの必要期間を提示しない業者もあるようです。

日本国内の主要事業者の間では満室もしくは満室近辺(90~95%。トランクルームは小口細分化された賃貸ビジネスですので、こまごまとし他入退室はつきものです)に到達するまでの期間を共有しています。あくまでも同業者同士限定ですが・・・。

そこでの平均期間はどの業者さんも似たり寄ったりで、29カ月から30カ月といったところです。
あなたがもし有料で開催されているトランクルームセミナーに足を運んだ場合、似たような期間(2年から2年半)という説明を受けることでしょう。

ご参考までに、弊社の場合はといいますと、盛岡市加賀野店の場合で約1年半(17カ月)、千代田区三番町店の場合で10ヶ月でした。2年はかかっていません。

トランクルーム本体を販売しようとする業者の中には、満室時利回りや満室時収入ばかり
強調する業者もあります。

当然の事ですが部屋数が多ければ満室までの期間が長くなります。金融機関より資金を借入れて出店した場合には、借入金返済が発生します。

また最初から数多くのトランクルームを設置した方の場合には稼働率で損益分岐点を超えるまでの期間が長くなりますので、長きにわたり資金の持出しが必要になるかも知れません。

満室時の利回りや収入だけを過度に期待して、過度に投資する事は避けるべきでしょう。

信頼のおける業者か否かの判断基準として、次の様な質問をしてみても良いかも知れません。

満室になるまでの想定期間はどの位ですか?
(明確なる仮説根拠を持っているか)
(計画上の満室想定期間よりも、長い期間での満室想定期間を設定しているか)

根拠がしっかりしている業者さんであればある程度安心してお任せしてもいいかもしれませんね。

逆に、根拠があいまいであるにもかかわらずやたらめたらと強気にごり押ししてくる業者さんには収納庫を売ることが目的で、そのあとの満室経営については知らんぷり、というところがいます。
気を付けましょう。

当社の場合、独自の商圏を行い、実際に現地周辺を視察し、評価基準に満たないエリアへの出店は行いません。(勧めません)
評価基準を満たし、18ヶ月(1年半)以内に満室になると想定できるエリアにターゲットを絞っております。

しっかりとした商圏調査を行えば、このエリアならこれだけのトランクルームを設置すれば良いか納得の頂ける提案が出来るかと思います。

「比較的利回りが高く、投資リスクの低い」と言われるトランクルーム事業ですが、それでも高額な投資であることは否めません。妥協することなくご自身で納得するまで業者に質問してみてください。

契約の後、長いお付き合いが始まります。納得できる回答が引き出せ、真摯に向き合う担当・会社であると感じる事も大切な選択ポイントになります。

 

 

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セルフストレージ超入門(20) 第10講 忘れてはいけない「店舗管理業務」

アパートやマンション程ではありませんが、トランクルームも店舗ですので「管理業務」は必要になります。
管理業務を軽視する不動産投資家で成功した人を私は見たことがありません。

管理業務の内容は多岐にわたりますが、代表的なものを例示しますと以下のようになります。

  1. 店舗内の清掃
  2. 現地案内
  3. 契約業務
  4. チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 退去時の立会
  7. 補修個所が出来れば補修作業。または外注し修繕の立会
  8. 賃料の請求・収納
  9. 滞納者への督促
  10. 産業廃棄物などを放置して行方不明になる人の残置物処理
  11. (屋内型トランクルーム)空調機やセキュリティの対応

一般的にはトランクルーム業者と業務管理委託契約を締結して業者が代行しています。

これらの業務を稀に事業者様が自ら行っている場合(一部分でも)もありますが、あくまでも例外的なケースです。

なぜなら店舗数が増えるにつれて自力での管理が難しくなるためです。トランクルーム投資家の皆様は別途ご本業をお持ちの方が多いので、2物件3物件と店舗数が増えることを前提に、運営代行会社に委託する場合がほとんどです。

トランクルームビジネスをキャッシュを生むためのキャッシュ・マシーンとしてとらえますと、自主管理で近隣1~2物件までしか拡大できないよりは外部委託業者を上手に使って10,20,30物件と増やしていくことができる体制づくりをしておいた方が大局的に見て得なのです。

ここで注意して頂きたいのが、「トランクルーム業者によって業務委託管理契約が違う」という事です。

業者によっては、清掃、契約、クレーム対応と何かあるごとに手数料を別途請求してくる業者もあります。面倒のように思えますが、加盟契約締結の時には、業務委託管理契約書の内容を細かくチェックする様に心がけましょう。

例えば弊社では毎月の賃料の10%の料率で下記内容を実施しております。
受取賃料の9割を受け取ることができて、煩雑な業務はアウトソーシングして金の生る木を自動操縦で手にすることができると考えると、悪くないサービスのような気がいたしますが皆様はどうお感じでしょうか。

  1. 店舗内清掃
  2. 内覧希望者への現地案内
  3. 契約業務
  4. 店舗内チラシ置場へのチラシ補充
  5. クレーム対応
  6. 修繕の立会
  7. 賃料の請求・収納業務
  8. 滞納者への督促
  9. 集めた賃料をオーナー様宛に振込

業者から提案される「事業契約書」に記載されている想定利回りに、これら予想されるコストが全て記載されているかを確認しましょう。

契約を取ることで頭の中が一杯でトランクルームのオーナー様のことを考えていない業者が時々おりまして、そういう業者の場合は少しでも想定利回りを良く見せようとして最低限のコストしか計上していない場合もあります。

このあたりを曖昧にする業者との契約はお勧めできません。

契約をした後に「これでは話が違う」とか、「こんなはずではなかった」と後悔した時にはもう手遅れになっているのです。

 

 

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不動産投資で成功するコツ:この漢字よめますか?「囲繞地」

ストレージ大家 マイクラオバラです。

クイズです。この漢字は何と読むのでしょう?
「囲繞地」

こたえは・・・
「いにょうち」と読みます。
「いじょうち」とよむひとも、まれにいます。

「にょ~」という音がついているせいか、なんとなくアヤシイ響きの用語ですよね。

じつはこれ、不動産投資で大儲けできるかもしれない用語なのです。頭の片隅に入れておいて損はありませんよ。

囲繞地とは?

建物を建設するには土地が必要です。
道路に接している土地は(正確には間口で幅2m以上道路に接している土地)は、現在の建築基準法に沿った適法な建設物を建設することができます。

袋地(ふくろち)と呼ばれる土地があります。
袋地は他の所有者の土地または海岸や崖地などに囲まれているなどして他の道路に出られない土地のことを言います。

満室研のオフィスは東京都千代田区三番町にあります。最寄り駅でいうと半蔵門駅、市ヶ谷駅、九段下駅です。靖国神社、イギリス大使館、日本武道館がすぐそばです。

満室研のオフィスが入居しているビルの隣接地が袋地になっています。いまオーナーさんが築古戸建を取り壊し工事に入っておりまして、防音シートで外囲いがされておりますね。

Sanbancho_Fukuroji

写真を見るとわかると思いますが、手前はわたしどものビル(接道あり)。左は築古の民家(接道あり)、奥と右もよそ様のビル(接道あり)でして、ここだけ道路に面していません。

袋地を取り囲んでいる周囲の土地のことを民法では「囲繞地(いにょうち)」と呼んでいます。
※ 繞の字は糸へんに「堯」

囲繞地に取り囲まれた土地(袋地)は、原則として新規の建物建設ができません。したがって利用価値の低い土地とみなされまして買い手がなかなかつきません。自然と価格が下がっていきます。利用価値が低い状態なのでやむを得ないところではあります。

なぜ袋地が生まれるのか?諸説ありますが、よくあるパターンとしてはもともと道路に接道していた土地が相続などで分割登記されてしまい、その際に接道義務を満たさなくなった場合が多いようです。

では、だれが利用価値のないまたは著しく低い土地を買うのか?
通常は周りを取り囲んでいる土地、囲繞地の所有者に購入話が行くことが多いようです。
隣地は道路に接していますから、一体のものとして開発すれば敷地面積の広い開発が可能になり、物件全体の収益力が向上します。

あなたが今後収益物件を購入する際、隣接地や裏地に袋地がないか、チェックしてみてください。

「うちの袋地買いませんか?」という相談が来たらチャンスですよ!銀行に相談して融資をつけてもらい、他の隣地所有者が色気を出す前にさっさと買ってしまいましょう。とくに大都会の空き地がほとんどない地域では土地の取得は陣取りゲームの側面があります。敷地面積が広くなるといろんな儲け方が出てきますよ!不動産投資のパワープレイです。

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セルフストレージ超入門(19) 第9講 土地の賃借料は、満室想定賃料の3分の1以下が理想的

これは、土地や空きオフィスを借りてトランクルーム運営を行う場合のお話です。

出店場所の候補地に適しているところを探していくと、前面道路の交通量が豊富で周囲に住宅が多い地域になりがちです。

仮にこの条件に当てはまっても、土地賃料が高い物件への出店は控えるべきでしょう。
これは屋外型のトランクルームに限った話ではありません。
屋内型トランクルームでも同様です。

借りるときの賃料ですが、目安として満室想定の賃料に対して3分の1以下で取り組みましょう。

着実に副収入を積み上げていくという観点からは1か所に巨大店舗を作らないことも大切です。
損益分岐点越えまでの期間が長くなりますから精神的によろしくないかと思います。

その意味で月額賃料が総額25万円以下の物件を狙ってゆくと、より着実な投資戦略となるかもしれません。
25万円以下ということは店舗規模が小さくなってしまいましから、大儲けは難しいかもしれませんが……。
よっぽどのことが起こらない限り、25万円という月賃料は1店舗2店舗が軌道に乗っていれば余裕で支払うことのできる金額ですし、1店舗目で(私どもは経験したことがありませんが)1年間ずっと入居者ゼロという状況であっても月の給料の余裕分などをやりくりすることで不本意な閉店という事態を避けることのできる賃料価格帯です。

複数既に出店済みで月額賃料が入ってきている人であれば、その賃料収入の範囲内の土地や部屋を借りて行うとよいでしょう。

トランクルームは出店して直ぐに満室になるわけではありません。9ヶ月~1年半程度の期間を要します。それ以上の賃借料を払う事は、稼働率が上がり損益分岐点を超えるまでの期間、持出し資金が多くなってしまいます。

トランクルームの場合、1店舗の売上高の上限はコンテナの個数で決まってしまいます。
しかしながら、売上の如何に関わらず、土地建物の賃借料は毎月の固定費として支出しなければならないのです。ですから、安易な妥協は禁物です。

 

 

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セルフストレージ超入門(18) 第8講5節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、2つ目のケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースの1つ目として、賃料水準を保証してほしい場合、空室の心配をしたくない場合を説明しました。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

ケース2:トランクルームの運営をプロに委託する場合。

トランクルーム運営は他の不動産賃貸業と比べて手間のかからない分野ではありますが、それでも店舗数が増えたり開店間もないころにはいろいろ手間がかかるもの。仕事の合間に片手間で処理できるレベルを超えがちです。

自主運営では店舗数の拡大が難しくなる時が来ます。管理はプロに任せると割り切って、ビジネスパートナーである運営代行業者と一緒に店舗拡大に取り組むというのも一つの考え方です。

 

 

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セルフストレージ超入門(17) 第8講4節 トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良いケースとは?

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い場合について説明します。

こちらについては、これから述べる2つのケースのどちらかに該当するのであればお勧めできます。

【ケース1】 トランクルーム業者が空室が出ても安定賃料を約束する契約「サブリース契約」を提供している場合。

投資不動産業界にはサブリース契約と呼ばれる契約があります。

サブリース契約ではトランクルームの運営代行業者がトランクルーム投資家であるあなたと契約を結びます。空室があろうがなかろうが、極端な話、全室空室であっても固定賃料を確定してもらい投資家であるあなたに支払う契約を運営代行業者と結ぶのです。

当然空室リスクを代行業者が負いますので満室賃料並みとはいきません。どの業者も満室賃料の5割から6割を提示しているようです。その代り、管理費用や督促費用など、費用は全部代行業者もちになるため不動産投資家であるあなたの手間がなくなります。

自主運営の場合と比べて収益は下がりますが確実に収益が見込める為(空室リスクの心配をしなくていい)、経営戦略の1つの選択肢としては有効といえます。

トランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を結ぶほうが良い、もう一つのケースとは何でしょうか。

続いて説明します。

 

 

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ヤノケンをご存知ですか

セルフストレージ大家のオバラです。

みなさん、「やのけん」をご存知ですか。

ダンサーYANOKENではありません(マニアックすぎる?)。
矢野建設でもありません。(あるかどうか知らないけど)
矢野健太郎(漫画家)でもありません。これもマニアックすぎ?

 

やのけんとは?

 

やのけんとは、矢野経済研究所のことです。日本国内外のいろんなビジネスの市場規模などの調査を行っておりますね。

 

矢野研の「セルフストレージ市場」調査レポートは秀逸

 

ここから、セルフストレージ市場の調査レポートというのが出ております。
正式名称は「拡大する収納ビジネス市場の徹底調査」。

1冊15万5千円。電子版もセットにすると、18万円。
こんな冊子です(写真は2013年版)
Self_storage_report_2013_Japan_2

たかが本1冊に15万!?とお思いのあなた。

やのけんのレポートは大手企業の調査部門では隠れたベストセラーなのですよ。
私の昔いた銀行、投資銀行、証券会社どこでも購読していましたし、いま顧問をしている東証1部上場企業でも活用しています。

個人で買っている人は、めったにいないと思いますが・・・。

ちなみにストレージ大家であるワタクシは、2011年版、2013年版の読者であります。

自腹で買いましたよ!

ストレージの分野では個人購入者はほかにいないらしいです。やのけんの販売担当者いわく。

ほんまかいな。
珍しさからか名前を憶えていただいていて、先日「最新版が夏に出るんですよ!買いませんか?」という案内が来ましたよ。
もちろん即答で、OK!しました。

 

発売が延期になってしまいました

 

7月末発刊予定だったのですけれど、編集が押しているとかで本が届くのが1か月延期になってしまいました。

市場規模や地域別の細かいデータがここを見ると結構わかるのです。500億円、550億円と順調に成長してきた日本のセルフストレージ市場。前回から市場規模総額がどのくらい伸びているか、楽しみです。早く届かないかなぁ

 

この調査レポートがあったからこそ、トランクルームにかけることができた

 

わたくしはゴールドマン時代に米国のセルフストレージビジネスに出会い(2005年頃)、国内市場の調査を始め、やのけんさんのレポートを購読し(2011年)、こいつは安定成長間違いない、いかにわたくしがアホでも資金繰りなどでコケない限りは市場の成長スピードである年率4~5%のトレンドに乗って成長できるに違いない。そう確信を持つにいたりました。

当時この話をしたら、ほぼ全員にそれは無理だと笑われました。でもやり遂げると決めて始めました。

当時は副業でしたが副業といえどやるからには障害続けていける事業として取り組みたかった。

せっかく一念発起してやるんだから勝ち馬市場を自分も作っていけそうな分野で挑戦すべきではないのか。

そういうもくろんで、挑戦を始めたのです。

当時はほとんど手掛けている人はいませんでした。
金融危機で資金繰りがしんどくなって上場継続が危ういんじゃないかとうわさされていた某転売不動産屋さんが投資家向けプレスリリースでトランクルーム始めますと連呼していた程度でした。今やその会社さんも立派に復活され、業界最大手になりました。ハローストレージの名前を見かけたことのない人は、東京大阪名古屋圏ではまずいないでしょう。

いまだブルーオーシャンのこの不動産投資分野にみなさんおっかなびっくりで、なぜ過当競争で平均空室率20%30%当たり前のアパマン投資に殺到している音化、わたくしは不思議でならないのです。

もしかすると集団心理というやつかもしれません。たくさん書籍も出ていますしテレビでPRもされていますし個人投資家の方が自己実現の一環としてブログでリア充なくらしをアピールされていらっしゃいます。

ロジックや経済合理性を無視して多数の群衆に寄り添っていたほうが、結果はどうあれなんとなく安心ではあります。金融機関勤務時代にトレーディングの現場に痛みからすると、多数の見解は長期的には間違っていることが少なくなかったのですが、でもいまこの瞬間は習え右で皆同じ方向を向いているから、安心できるのです。

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セルフストレージ超入門(16) 第8講3節 零細企業かどうかを見分ける方法

 

零細企業かどうかを見分ける指標。まず見るべきは「資本金」「純資産」

 

零細企業かそうでないかを見分ける方法はいくつもありますが、全部いちいち見ていたらいくら時間があってもきりがありません。売上高、利益、総資産額、その他いろいろ見るべき指標がありますが、「その中から1つだけ選べと言われたら何と答える?」と聞かれたとき、わたくしは必ず「資本金」と答えます。次に見るのが「純資産」です。

 

純資産とは?欠点は外から見えにくいこと

 

純資産とは、会社の総資産から総負債を引いた差額とお考えいただければ大体のイメージは合っています。資産総額●●億!と資産総額の大きさを誇っている不動産投資家の方をよく見かけますが、多くの場合その方は借金漬けです。

総資産から抱えた負債を除去した額で手元にいくら残るのかが大事なのですが、素人の個人投資家はそんなことわからないから借金漬けの俺様だけど資産総額●●億!とアピールしてくるわけですね。

一方で、純資産は外からは見えにくい。会計報告書である財務諸表を見れば大体わかりますが、金融機関や税務署意外に開示することはあまりありません。まじめな方は官報に公告を掲載することもありますが、最近はあまり見かけませんね。

 

資本金とは?経営体力の基本数値、だれでも登記所で確認可能

 

これに対して資本金は日本各地にある法務局に行けばだれでも調べることができるので、経営体力のバロメータとしてはいい指標なのです。

あとは社歴。長いほど事業継続できているわけで、信頼を置くことができますね。

新設1年なんてのは危ういものです。最低でも3年以上。
私が直接経営している会社はいま1社が9期目、1社が4期目、1社が3期目です。

零細企業の目安は資本金でわかります。

会社が赤字になったとき、一時的な資金不足が発生したときは資本金を資金源にその場をしのぐので、資本金の大小は案外大切なのです。

資本金で1千万円未満のところは概ね零細企業とお考えになって間違いありません。
数百万程度の資金であれば個人で何とかなるものなのです。

しかし数千万、億越えの資金を手放しで返ってくる当てもない資本金なるものに投じてもらうには、それ相応の信用がないと実現できないのです。

資本金とは企業の経営安定性のバロメーターのようなものなのです。
資本金の大小が案外大切という証拠に1つ例をあげましょう。

 

政府も資本金の大小で規制を実施

 

投資家の皆さんから大切な資金を預かって資金を運用する業種を投資運用業といいまして金融庁の規制下にあるのですが、投資運用業を構えるためには資本金で最低5千万円必要です。

銀行や保険会社などのプロ向け投資運用業は投資家の目が肥えていることから運用破たんリスクは少ないと考えられており2千万円になっています。これはプロ(適格機関投資家)向け投資運用業といい、一般国民向けとは異なるものです。

いずれにせよ老若男女一般の日本国民向けに資金運用という仕事をしたければ最低でも5千万円拠出してもらえるくらいの信用力が創業者と経営メンバーになければ免許はあげませんよということです。

繰り返しになりますが資本金とは企業の経営安定性のバロメーターのようなものなのです。

 

トランクルーム運営会社も資本金規模をチェック!信用の積み重ねが資本金の額に反映

 

ちなみに私どもマイクラでもトランクルームの運営代行をしております。マイクラの名称で代行しているもの、他社様ブランド名で私どもの名前を伏せて運営しているもの、さまざまです。

マイクラの運営母体である日本公共収納株式会社の資本金、はこの文書執筆時点で6290万円です。
(ちなみに私が経営している3社の資本金は社歴が長いほうから順に5000万円、6290万円、3430万円です。3社合計で1億4720万円)

弊社の事業内容、経営陣、運営スタッフを信頼していただいた複数の方々からありがたいことに出資をいただき、資本金を拡大し、一時的な不景気などにもびくともしない経営体質を構築しております。

「6290万円!返ってくる当てもない資本金などというものに誰がそんな大金を出すのだ!うそに違いない」と言われるかもしれませんね。

 

資本金額の確認方法

 

本当かどうかは政府(法務省)管轄の登録・閲覧制度がありまして、皆さまどなたでも登録内容を確認できます。
登録時には法務省職員である法務局の登記官の方が出資金の証拠物を厳密に確認したうえで登記所に記録を残していただいており、その記録を電子的に皆様が閲覧できるのです。

具体的閲覧手段は思いのほか簡単です。

皆さんのお住いの地域の法務局にて弊社の登記簿謄本(現在は電子的に取得できるので、謄本のことを履歴事項証明書といいます)をどなたでも取得することができ、内容を確認できます。

弊社の法人名と法人所在地の住所を申請書に記入すれば取得できます。(最近はクレジットカード払いでネット経由でも取得できるようになりました)

取得の際、手数料を150円支払う必要はありますが、うそをついていないことはこれで日本中どこからでも確認可能です。

ここまでは、あなたがトランクルームを開業するときに契約締結相手としてトランクルーム運営代行業者を介さずに直接地主さまもしくは建物オーナーとすべきという話をしました。

逆に、トランクルーム運営代行業者と契約すべき場合もあります。
あなたがトランクルーム運営代行業者と賃貸借契約を契約し、トランクルーム運営代行業者が不動産オーナーの皆さんと賃貸借契約を結ぶのです。
では、どのような場合に代行業者と契約すべきなのでしょうか。

 

 

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略して満研(まんけん)。大学時代の漫才研究会みたいな略称ですが、仕事はまじめに楽しく投資家の立場に立って、がモットーです。

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ベンチャーキャピタリストとランチ

ストレージ大家のオバラです。

今日は六本木1丁目のインターコンチネンタル(ANAホテル)に来ております。
昔の同僚でいまベンチャーキャピタリストをしている人が人工知能について教えてくれというので。

 

投資案件が減ってきている

 

今週はベンチャーキャピタリスト2件、プライベートエクイティ2件で合計4件の投資業界関係者が会いに来ました。みな投資案件が減ってきて(というか、あるにはあるのだが胡散臭いやつ多すぎ&価格が上がりすぎ)、新規を探すのに苦労している様子。オーナー系企業の事業承継などでお悩みの方、こっそり相談していただければ買収による現金化と事業継続、MBO、カーブアウトなど相談できる先たくさんありますのでご紹介しますよ。営業利益で最低数億円ある先ですとスムーズに話が進むと思います。
または10年後の世界を変えるような革新的な操業に挑戦しているテクノロジー・ベンチャー創業者の方々であれば将来性だけで評価される場合もあります。

 

仕事に便利な六本木1丁目のカスケイドカフェ

 

さて、
六本木1丁目はアークヒルズがあり、徒歩5分で溜池山王、赤坂、永田町、虎ノ門あたりがアクセス圏になるので、意外と便利な場所です。最近再開発が進み、ビルがガンガン立っています。

また近隣のSOHOオフィス物件あたりが空いて新築ビルへの移動が起こるのだろう。大家さんは大変です。
森ビルが最近建築しました虎ノ門ヒルズ。このビルの周辺もビルオーナーが新築物件に入居者が移ってしまうというので空室対策と入居者付けに奔走しているそうです。

ANAインターコンチネンタルホテルのカスケイドカフェ。
カスケイドというのは英語でcascade。滝という意味の単語。確かに店内に滝が(! 画面中央)
ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe

昼はビュッフェスタイルでいつも満員ですから早めに並ばないとアポなしでは入れません。1人当たり4千円くらいかな。

ANA_Intercontinental_Restaurant_CascadeCafe_Buffett
店内の様子。画面奥がビュッフェコーナーで、好きなお料理をとって食べる形式。お気に入りはローストビーフ。シェフがその場でカットし、取り分けてくれます。

 

ランチの後、有名人のイベントを発見!なんと・・・

 

ベンチャーキャピタル業界のことでひとしきり盛り上がったのですが、同じホテル内でおっ!という掲示を発見しました。それは・・・・

(写真の一番下の表示にご注目)
Mitoooyasan_s

水戸大家さんまた本だすんですね。
儲かってますね。テレビにも出演されています。
彼は水戸のほうでアパートの大家さんをしていて、ブログをこつこつと書いていたのですが
途中から不動産を売る側に回りました。

はじめは宅地建物取引業免許(宅建業免許)は持っていなかったと思います。

確か、メルマガで物件情報を流して宅建業者さんに紹介する形式で始めたのではなかったかな。6~7年位前の記憶なのであやふやですが。

いまや収入10億。業者の身内トーク情報によると三為(知ってる?)売買、○価取引(知っていたらあなたは業界人!)そのた各種取引取り混ぜてなので全額が仲介手数料収入というわけではないようですが、いずれにせよこの金額は立派。

六本木交差点のビルに2フロア借りてオフィスを構えています。

彼ははじめは小さくメルマガ集客からはじめ、途中でプロダクトローンチを組み合わせて収益の桁を上げて顧客基盤を拡大、いまのビジネスを築いていきました。

たいしたもんですね。
感心している場合ではないな。
わたしも気を引き締めて事業拡大していかなくては。

今にして思えば、ですけれど、エンド向け居住用物件をこつこつ買っていくだけだと手間がかかる割にもうからない物件がすくなくないから、儲けようと思うと売る側に回らざるを得ないのかもしれないね。
似たような事例を何件か見てきたので、大家業の皆さんもある程度の棟数に達したら同じことをお考えになるものなのかもしれません。
いずれにせよ、最初の数棟保有まで行ける人すら、なかなかいないのだから、水戸大家さんはたいしたもんです。

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